公司物業(yè)管理方案上傳稿

1、××××××××××公司物業(yè)管理項(xiàng)目初步××××××××××公司（以下簡稱“××××公司”）是××集團(tuán)在××的子公司，是在××××××××××的部分資產(chǎn)和部分主要業(yè)務(wù)經(jīng)過重組整合后成立的。該公司經(jīng)過整合重組，公司機(jī)制、法

2、人治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)務(wù)、生產(chǎn)組織更加精干高效，并制訂了今后時(shí)期的發(fā)展規(guī)劃。為了適應(yīng)××××的發(fā)展步伐，我公司擬參與該公司的物業(yè)管理項(xiàng)目，為貴公司提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)，特?cái)M訂本方案。一、基本思路物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)區(qū)物業(yè)管理不同于住宅區(qū)的物業(yè)管理，主要承擔(dān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中需要服務(wù)的項(xiàng)目。我公司將奉行“用心做事、追求完美、讓客戶滿意”的服務(wù)宗旨，堅(jiān)持“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，做業(yè)主的好幫手，好參謀、好管家，為業(yè)主營造一個(gè)省心、安心、舒心的發(fā)展空間。二、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目針對&

3、#215;×××公司生產(chǎn)區(qū)以產(chǎn)品生產(chǎn)為主的物業(yè)構(gòu)成特點(diǎn)，按照物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，××××公司生產(chǎn)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目主要包括基礎(chǔ)類項(xiàng)目和延伸服務(wù)類項(xiàng)目兩大類。（一）基礎(chǔ)類項(xiàng)目基礎(chǔ)類項(xiàng)目是秉承物業(yè)管理服務(wù)宗旨中可以承攬的部分，諸如物管區(qū)域的保潔、綠化綠地的管理與維護(hù)、保安服務(wù)、公用設(shè)施的日常維護(hù)與管理，垃圾的清運(yùn)服務(wù)、總部辦公樓管理與服務(wù)。1、保潔服務(wù)項(xiàng)目，指生產(chǎn)區(qū)內(nèi)各部位保潔。包括廠房內(nèi)人行通道保潔、分廠辦公區(qū)保潔、廠區(qū)道路保潔、硬化及空閑地保潔、總部辦公樓前廣場保潔，廠區(qū)公用廁所保潔等。2、綠化服務(wù)項(xiàng)目，包括綠化林帶、綠籬草坪

4、、花壇花木的修剪、澆水、施肥、滅蟲以及枯木清理等。3、保安服務(wù)項(xiàng)目，包括實(shí)施保安巡邏、門衛(wèi)值勤、車輛進(jìn)出登記、車輛廠區(qū)停放、安全防盜監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)管理與值守等。4、公用設(shè)施維護(hù)維修服務(wù)項(xiàng)目，包括對房屋、廠區(qū)道路、路燈路標(biāo)、公用廁所、垃圾臺(tái)點(diǎn)、垃圾桶、果殼箱等配套設(shè)施的日常管理和維修，確保區(qū)內(nèi)公用設(shè)施完好。5、垃圾清運(yùn)服務(wù)項(xiàng)目，包括清理收集生活垃圾和工業(yè)垃圾，并按照寶雞市生活垃圾管理辦法的要求及時(shí)拉運(yùn)到垃圾處置場。工業(yè)廢料諸如邊角料、鐵屑按照與業(yè)主的協(xié)議清理運(yùn)出。6、總部辦公樓服務(wù)項(xiàng)目，包括辦公樓護(hù)衛(wèi)值勤、來客登記導(dǎo)引、開水供應(yīng)、會(huì)議室服務(wù)以及樓內(nèi)樓外衛(wèi)生管理。（二）延伸服務(wù)類住宅區(qū)物業(yè)與居民生活

5、息息相關(guān)，企業(yè)生產(chǎn)區(qū)物業(yè)與企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)有直接聯(lián)系。除上述物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外，廠房、辦公用房及附屬配套設(shè)施工程的大修和改造，供電、供暖、供水、消防、通訊、網(wǎng)絡(luò)管理和服務(wù)，車輛安全管理，廠區(qū)環(huán)保管理，廠區(qū)社會(huì)治安管理等，企業(yè)專門設(shè)立專業(yè)部門和崗位，配置職能人員實(shí)施管理。這部分業(yè)務(wù)企業(yè)為了精干主業(yè)，壓縮管理層次，愿委托我公司提供服務(wù)時(shí)，我們將積極配合，熱情應(yīng)對，誠信運(yùn)作。比如：消防管理與服務(wù)項(xiàng)目系延伸類項(xiàng)目，即是嚴(yán)格按照消防法規(guī)要求，建立防火規(guī)章制度，經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時(shí)清除物管區(qū)內(nèi)的火險(xiǎn)隱患。三、物業(yè)管理服務(wù)細(xì)化方案（一）生產(chǎn)區(qū)內(nèi)保潔1、廠房內(nèi)人行通道每天清掃兩次，保持干凈，地面無鐵屑雜物。2、車間

6、辦公區(qū)每天清掃拖擦，全日保潔。3、主次干道每天不少于2次清掃，全天保潔。4、辦公樓前廣場每天不少于2次，全天保潔。5、公共綠地、林帶每日清掃一次，長期潔凈清理。6、硬化地面每天不少于1次清理，經(jīng)常保持干凈。7、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、雕塑小品每周清理擦拭1次。8、積水、積雪清掃及時(shí)。9、道路夏季一天兩次灑水，其它季節(jié)根據(jù)需要進(jìn)行。10、對生產(chǎn)區(qū)工程施工單位實(shí)施衛(wèi)生監(jiān)督，對違犯者根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，保持施工期間施工區(qū)域環(huán)境的干凈整潔。11、廠區(qū)公用廁所每日清掃沖刷兩次以上，定期消毒除臭，達(dá)到衛(wèi)生防疫部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（二）綠化管理服務(wù)1、綠地、花壇、花木旁的警示牌醒目可見；2、定期澆水，適時(shí)松土保墑，

7、確?；ú荨淠境苫?；3、每年兩次科學(xué)施肥，保證花草、樹木肥足苗壯；4、按時(shí)噴散藥劑，除蟲滅害，防止花草、樹木病蟲害的發(fā)生；5、科學(xué)修剪和養(yǎng)護(hù)，保持花木形態(tài)美觀，綠地?zé)o雜草；6、配合企業(yè)實(shí)施企業(yè)綠化建設(shè)工程；7、維護(hù)和管理好綠地噴灌設(shè)施，有權(quán)對損壞綠化帶及設(shè)施的責(zé)任方進(jìn)行處罰；8、隨時(shí)補(bǔ)裁花木草坪，清理枯木枯枝。（三）保安服務(wù)1、保安人員要認(rèn)真履行門崗值勤、區(qū)內(nèi)巡邏崗、24小時(shí)監(jiān)控、車管服務(wù)職責(zé)，確保本區(qū)安全。2、保安人員要規(guī)范自己的行為，服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語言，遇有求助的應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場并協(xié)助處理。3、著裝一致規(guī)范，上崗一律著制服，標(biāo)志配帶整齊，不應(yīng)披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿，帽子應(yīng)戴正，不

8、準(zhǔn)穿拖鞋、赤腳穿涼鞋。4、門崗執(zhí)勤時(shí)要嚴(yán)格遵守標(biāo)準(zhǔn)立崗時(shí)間，在指定位置內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)立崗；室內(nèi)值崗時(shí)應(yīng)坐姿端正，面向正面。門衛(wèi)室內(nèi)保持清潔、物品擺放整齊。5、要按照確定時(shí)間、路線進(jìn)行巡邏；對確定的重要部位進(jìn)行檢查，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告；對破壞公用設(shè)施的行為應(yīng)及時(shí)制止。6、要做好安全防范工作，各種安全標(biāo)識(shí)齊全，醒目。7、要嚴(yán)格按照企業(yè)有關(guān)部門規(guī)定，嚴(yán)把各類材料、半成品、成品的準(zhǔn)出準(zhǔn)入管理。未出示材料、半成品、成品出門證件的不得運(yùn)出大門。8、抓好車輛管理。進(jìn)入本區(qū)的車輛應(yīng)做好登記并告知注意事項(xiàng)。9、確保消防通道暢通。消防專用通道不停放車輛，不堆放物品，保持經(jīng)常性通暢無阻礙。10、遇到火災(zāi)、暴雨、地震

9、等自然災(zāi)害時(shí)應(yīng)按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)處理。遇打架、斗毆行為應(yīng)及時(shí)制止勸阻，發(fā)現(xiàn)偷盜、搶劫等違法刑事案件時(shí)立即報(bào)警處置。11、配合企業(yè)保衛(wèi)部門、派出所開展群防群治等維護(hù)治安的各項(xiàng)工作。（四）公用設(shè)施維護(hù)維修服務(wù)1、經(jīng)常檢查維護(hù)區(qū)內(nèi)的房屋、辦公樓等建筑物及配套設(shè)施設(shè)備的完好情況。2、發(fā)現(xiàn)公用設(shè)施破損需要維修時(shí)，5000元以下的維修項(xiàng)目由居樂物業(yè)自行安排實(shí)施。3、5000元以上大修及工程改造項(xiàng)目報(bào)××××公司主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。4、積極維護(hù)廠區(qū)道路、路燈路標(biāo)、公用廁所、垃圾臺(tái)點(diǎn)、果皮箱等各類設(shè)施的完好，發(fā)現(xiàn)破、損、缺件隨時(shí)更換或修理。5、排污管道，雨水溝渠、污水井、

10、下水箅子等排水排污設(shè)施要按時(shí)清理，經(jīng)常保持通暢，發(fā)現(xiàn)堵塞要及時(shí)疏通。6、定期維護(hù)保養(yǎng)防洪專用設(shè)施和設(shè)備，汛期聽從××××公司防汛搶險(xiǎn)部門指揮，安排晝夜值班監(jiān)控。（五）垃圾臺(tái)點(diǎn)管理和垃圾清運(yùn)1、生產(chǎn)區(qū)垃圾（不包括建筑施工垃圾）每天清運(yùn)12次，做到日產(chǎn)日清；2、果皮箱每天收集兩次，做到箱內(nèi)無堆積；3、按照衛(wèi)生防疫管理制度，做好垃圾點(diǎn)的消毒工作；5、按時(shí)清運(yùn)工業(yè)邊角料、鐵屑。（六）辦公樓服務(wù)與保潔1、辦公樓樓道、樓梯、門廳、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室、抽煙室每日一掃，全天保潔。會(huì)議桌、門窗、墻裙、扶手等要擦拭干凈；2、為會(huì)議室安排的各種會(huì)議服務(wù)。包括協(xié)掛會(huì)幅、準(zhǔn)備會(huì)場

11、、擺放銘牌，備水砌茶、門口接迎、提示座位等。服務(wù)人員服裝整潔，講究禮節(jié)，儀容端莊，舉止有素；3、管好電熱開水爐，保證開水供應(yīng)，并為會(huì)議室和領(lǐng)導(dǎo)辦公室提送熱水；4、樓內(nèi)衛(wèi)生間每日沖刷兩次，每周施放一次除臭劑，夏季要滅蚊和消毒；5、每周收集辦公室垃圾一次，按照有HSE要求分類清理；6、供排水管道、供電線路、供暖設(shè)施維修要隨叫隨到，服務(wù)到位，保證辦公不受影響；7、擦鞋機(jī)每日維護(hù)擦拭一次，鞋油注足，鞋刷完好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，保證物業(yè)使用人方便有效。（七）消防管理與服務(wù)（延伸類項(xiàng)目）即是嚴(yán)格按照消防法規(guī)要求，建立防火規(guī)章制度，經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時(shí)清除物管區(qū)內(nèi)的火險(xiǎn)隱患。1、嚴(yán)格按照消防法規(guī)的要求，協(xié)助實(shí)施竣

12、工驗(yàn)收和組織實(shí)施接管驗(yàn)收。2、建立防火規(guī)章制度，與各關(guān)聯(lián)單位簽定消防責(zé)任書，關(guān)實(shí)施必要的獎(jiǎng)懲措施。3、建立一支由××物業(yè)全體員工及業(yè)主單位人共同參加的義務(wù)消防隊(duì)，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。4、經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時(shí)清除消防通道違夫擺放的物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)的火險(xiǎn)隱患。5、定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實(shí)行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時(shí)刻處于很好狀態(tài)。四、人員配備與費(fèi)用測算人員配備與費(fèi)用測算（一）人員配備 40人1、綜合管理 2人。崗位安排：崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注項(xiàng)目經(jīng)理管理本項(xiàng)目員工，代表總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目各項(xiàng)工作。管理部管理員安排小區(qū)的

13、日常物業(yè)服務(wù)的開展，監(jiān)督檢查，為客戶服務(wù)。管理部2、生產(chǎn)區(qū)保潔服務(wù) 7人。崗位安排：部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注保潔組領(lǐng)班1管理本組員工，負(fù)責(zé)本組保潔工作。生產(chǎn)區(qū)保潔員6廠房內(nèi)通道，分廠辦公區(qū)，廠區(qū)道路、綠地、公共衛(wèi)生間、公共綠化等所有公共區(qū)域衛(wèi)生。室內(nèi)及室外區(qū)域3、綠化服務(wù) 4人。崗位安排：部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注綠化員領(lǐng)班1管理本組員工，負(fù)責(zé)本組綠化工作本物業(yè)區(qū)保潔員3本物業(yè)區(qū)所有綠化區(qū)域的綠化工作。本物業(yè)區(qū)4、工程維修服務(wù) 4人。崗位安排：部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注工程維修組領(lǐng)班1管理本組員工，負(fù)責(zé)工程維修工作本物業(yè)區(qū)維修員3所有公用設(shè)施的維修維護(hù)工作本物業(yè)

14、區(qū)5、保安服務(wù)12人。崗位安排：部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注保安組領(lǐng)班1管理本部門員工，負(fù)責(zé)保安服務(wù)工作各區(qū)域門崗6人、物、車出入檢查門崗內(nèi)外辦公樓崗2負(fù)責(zé)辦公樓安全及有關(guān)服務(wù)辦公樓巡邏崗3小區(qū)內(nèi)外巡邏安全檢查各區(qū)域6、垃圾清運(yùn) 3人。崗位安排：部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注垃圾清運(yùn)組領(lǐng)班1管理本組員工，負(fù)責(zé)衛(wèi)生保潔及垃圾本物本物業(yè)區(qū)保潔員2垃圾設(shè)施管理和垃圾清運(yùn)及衛(wèi)生保潔工作本物業(yè)區(qū)7、總部辦公樓服務(wù) 5人。崗位安排：部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注辦公樓服務(wù)領(lǐng)班1管理本組員工，負(fù)責(zé)總部辦公樓服務(wù)工作總部辦公樓服務(wù)員2辦公樓會(huì)議服務(wù)、辦公樓領(lǐng)導(dǎo)辦公室保潔、重要會(huì)議導(dǎo)引、重要

15、來客導(dǎo)引總部辦公樓保潔員2辦公樓各個(gè)部位的衛(wèi)生保潔和服務(wù)工作總部辦公樓8、消防管理服務(wù)（延伸項(xiàng)目） 3人。崗位安排：部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注消防管理服務(wù)組領(lǐng)班1管理本組員工，負(fù)責(zé)消防管理服務(wù)工作本物業(yè)區(qū)消防員2實(shí)施消防管理服務(wù)本物業(yè)區(qū)（二）費(fèi)用測算1、人員月工資獎(jiǎng)金40人×1000元/月40000元/月，全年480000元。2、費(fèi)用提取勞保費(fèi)按每人每年300元，共計(jì)12000元；保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)為工資總額的20%提取，我公司根據(jù)有關(guān)情況，只按月人均150元提取，計(jì)6000元/月，全年為72000元。福利費(fèi)、管理費(fèi)應(yīng)為工資總額的14%提取，為了降低成本每人每月按100元提取，400

16、0元/月，計(jì)全年為48000元。3、垃圾（不含建筑垃圾）清運(yùn)費(fèi)垃圾（不含建筑垃圾）生活垃圾按每月12車計(jì)，年垃圾清運(yùn)費(fèi)144×16824192元。垃圾處置費(fèi)工廠統(tǒng)一支付。工業(yè)廢料、邊角料運(yùn)輸費(fèi)用按合同處理。4、材料消耗費(fèi)按每月3000元計(jì)算，每年36000元。5、設(shè)備折舊費(fèi)，按規(guī)定計(jì)提，每年20000元。6、辦公費(fèi)，每人每月按80元計(jì)算，即為3200元，辦公費(fèi)每年為38400元。7、企業(yè)利潤，為以上6項(xiàng)之和的8%，即73.06萬元企業(yè)利潤×8%5.85萬元。8、營業(yè)稅金，為以上7項(xiàng)之和78.91萬元元的5.6%，營業(yè)稅金即為4.42萬元。萬元?？傎M(fèi)用為83.33萬元。五、保

17、障措施（一）建立健全組織機(jī)構(gòu)，配備好各類物管專業(yè)人員我公司將在××××公司建立以總經(jīng)理為首的物業(yè)管理處，主抓××××公司的物業(yè)管理服務(wù)工作。下設(shè)綜合管理組、工程設(shè)備組、衛(wèi)生保潔組、綠化管理組、保安服務(wù)及門衛(wèi)管理組五個(gè)管理組，并配備專職人員，全面實(shí)施××××公司物業(yè)管理服務(wù)。（二）加強(qiáng)制度建設(shè)，制訂各類規(guī)章制度根據(jù)××××公司特點(diǎn)，并結(jié)合我公司實(shí)際，制訂各項(xiàng)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作守則、員工崗位職責(zé)、工作程序等。并通過深入的調(diào)研和踏實(shí)的工

18、作，在與××××公司交流、溝通中，制定出一系列物業(yè)管理制度，使之切合××××公司實(shí)際，與××××公司有效鏈接和融合，具有較強(qiáng)的操作性和針對性強(qiáng)，用制度來保證物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量。（三）針對××××公司的實(shí)際，探索新的管理方法為適應(yīng)××××公司的工作節(jié)奏，我公司建立以下管理方法：1、時(shí)效工作制：我方對業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制，即本公司承諾的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。2、公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開。3、首問責(zé)任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)，總是負(fù)責(zé)解決或完成后，方可獲得公司認(rèn)可。4、全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時(shí)服務(wù)。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時(shí)撥打。5、不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排。6、回訪工作制：我方將依照自己人的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主虛心接受業(yè)主的建議和批評，重大決策、措施均會(huì)在事先通報(bào)給業(yè)主。（四）綜合管理措施1、