XX物業(yè)XX項目電梯管理規(guī)定全套

1、XXX項目電梯管理制度電梯設(shè)備管理主要包括電梯設(shè)備的安全管理、運行管理、維修管理等內(nèi)容。電梯設(shè)備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯設(shè)備的安全管理好壞直接影響電梯管理人員和電梯司乘人員的安危，所以電梯設(shè)備的安全管理居物業(yè)管理的首要地位。電梯的運行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設(shè)備的正常運行。 電梯設(shè)備的維修管理是規(guī)范電梯的維護保養(yǎng)工作，使電梯各項性能指標(biāo)達(dá)標(biāo)，消除電梯的故障隱患，以減少運行費用。 電梯的使用安全管理 為防止電梯因使用不當(dāng)造成損壞或引起傷亡事故，必須加強電梯的使用安全管理。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、維保人員的操作安

2、全管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。 1、 實施安全教育 由電梯管理員負(fù)責(zé)對相關(guān)人員和乘梯人員實施安全教育，樹立安全第一的思想，熟知電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。 2、加強對乘梯人員的安全管理 制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼位置。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識。乘梯須知應(yīng)做到言簡意賅。警示牌要顯而易見。乘梯須知內(nèi)容是： a、 用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊 b、 不許吸煙，勿*廂門 c、 運行之時，擠門危險 d、 危險物品，禁止進梯 e、 保持清潔，勿吐勿丟 f、 若遇危險，請按警鈴 g、 超載鈴響，后進退出 h、 兒童乘梯，成人攜帶 i、 樓內(nèi)火災(zāi)，切

3、勿乘梯 電梯困人救援的安全管理 規(guī)范電梯困人救援工作，以確保乘客的安全是電梯困人救援管理工作的目的，凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯維修人員和管理人員，如電梯維修人員和管理人員5分鐘仍未到場，工程部經(jīng)過訓(xùn)練的救援人員可根據(jù)不同情況，設(shè)法先行釋放被困乘客。 1、援救程序： 1）、告知被困人員，等待救援 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，工程值班或維保援救人員通過對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，靜心等待救援人員的援救。被困人員不可將身體任何部位伸出轎箱外。如果轎箱屬于半開閉狀態(tài)，維保人員應(yīng)設(shè)法將廂門完全關(guān)閉。 2）、準(zhǔn)確判斷轎箱位置，作好援救準(zhǔn)備 根據(jù)樓層指示燈等判斷轎箱的所在位置，然后設(shè)法援救乘客

4、。 2、救援步驟： 1）、轎箱停于接近電梯口的位置時的援救步驟： a、 關(guān)閉機房電源開關(guān) b、 用專門外門鎖鑰匙開啟外門 c、 在轎箱頂用人力慢慢開啟轎門 d、 協(xié)助乘客離開轎箱 e、 重新關(guān)好廳門 2）、轎箱遠(yuǎn)離電梯口時的援救步驟： a、 進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān) b、 拆除電機尾軸端蓋，按上旋柄座及旋柄 c、 救援人員用力把住旋柄，另一救援人員，手持制動釋放桿，輕輕撬開制動，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動至最接近廳門為止 d、 當(dāng)確認(rèn)剎車制動無誤時，放開盤車手輪。然后按1）的方式救援 電梯設(shè)備的運行巡視監(jiān)控管理 巡視監(jiān)控管理，是由工程值班人員實施的，定時對電梯設(shè)備進行巡視、檢查

5、，發(fā)現(xiàn)問題及時處理的管理方式。工程值班人員每日對電梯進行一次巡視，根據(jù)巡視情況填寫電梯設(shè)備巡視記錄。 電梯設(shè)備巡視記錄表 巡 視 時 間 備注 電 梯 編 號 序號 運行監(jiān)控項目 1 機房溫度、濕度 2 曳引電動機溫度、潤滑油、緊固情況 3 減速箱油位油色、連軸器緊固情況 4 限速器、機械選層器運行情況 5 控制柜的繼電器工作情況 6 制動器 7 變壓器、電抗器 、電阻器 8 對講機、警鈴、應(yīng)急燈 9 轎箱內(nèi)照明、風(fēng)扇 10 廳外轎內(nèi)指層燈及指令按鈕 11 廳門及轎門踏板清潔 12 開關(guān)門有無異常 13 井道底坑情況 14 各種標(biāo)示物及救援工具情況 15 電梯運行舒適感 電梯值班員： 負(fù)責(zé)人：

6、 1、建立巡視監(jiān)控管理制度 公司工程部的電梯管理員，根據(jù)電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監(jiān)督工程值班人員執(zhí)行。 2、巡視內(nèi)容 工程值班人員巡視應(yīng)注意按照上表提示內(nèi)容檢查。 3、巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況的處理 當(dāng)巡視中發(fā)現(xiàn)不良狀況，工程值班人員應(yīng)及時采取措施進行調(diào)整。如果問題嚴(yán)重則及時報告公司工程部主管，協(xié)同主管進行解決。整修時應(yīng)嚴(yán)格遵守電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 異常情況處置管理 當(dāng)電梯工作中出現(xiàn)異常情況時，乘梯人員要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。 1、發(fā)生火災(zāi)時的處置： 1）、當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時，工程值班人員應(yīng)立即設(shè)法按動“消防開關(guān)”，使電梯進入消防運行狀態(tài)。電梯運行到基站

7、后，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打119電話。 2）、井道或轎箱內(nèi)失火時，應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時，電話通知工程部主管及以上領(lǐng)導(dǎo)。若火勢較猛就應(yīng)撥打119，以便保證人員和財產(chǎn)的安全。 2、電梯遭到水侵的處置： 電梯的坑道遭水侵，應(yīng)將電梯停在二層以上，然后斷開電源總開關(guān)并立即組織人員堵水源，水源堵住后進行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。試梯正常后才能投入使用。 電梯機房的管理 工程值班人員，在公司工程部主管的領(lǐng)導(dǎo)下工作。工程部主管負(fù)責(zé)制定電梯機房的管理制度。工程值班人員及維保單位嚴(yán)格執(zhí)行電梯機房管理制度。 1、電梯機房管理制度： 1）、非機房工

8、作人員不準(zhǔn)進入機房，必須進入時應(yīng)經(jīng)過公司工程部經(jīng)理同意，在機房人員的陪同下進入； 2）、機房應(yīng)配足消防器材，免放易燃易爆品； 3）、每周打掃一次機房衛(wèi)生，保持機房清潔； 4）、為防止不必要的麻煩，機房要隨時上鎖。 2、交接班制度： 1）、正常時，按時交接班。并簽署電梯設(shè)備巡視記錄； 2）、當(dāng)遇到接班人員未到崗時，交班人員不得離崗。應(yīng)請示工程部主管尋求解決； 3）、電梯發(fā)生事故后，未處理完，應(yīng)由交班人員繼續(xù)負(fù)責(zé)事故的處理，接班人員協(xié)助處理。 電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1、機房： a、 機房的干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力； b、 機房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項齊全，并掛在明顯處； c、 轎箱平層標(biāo)志明顯可見

9、； d、 機房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處； e、 機房電源、插座良好； f、 機房不得進入，應(yīng)保持清潔； g、 曳引輪對鉛垂線的偏差小于2.0mm； h、 限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封，非勞動局專業(yè)人員禁止調(diào)整； i、 限速器、安全開關(guān)靈活可*； j、 限速器安全鉗安全開關(guān)連動可*； k、 曳引輪標(biāo)出的運行方向清楚； l、 各軸承靈活，運行時無異常聲音，溫度不高于80度； m、 導(dǎo)體各相間和相地之間的絕緣良好，電氣設(shè)備外殼接地良好； n、 供電電壓波動在上下7%范圍內(nèi)，頻率波動上下2%范圍內(nèi)； o、 制動裝置制動良好，轎箱以額定速度空載上行至行程上部范圍內(nèi)斷電時，應(yīng)能完全停止。 2、井道與轎箱

10、電梯的維修保養(yǎng)制度 為使電梯安全運行，需要對電梯進行經(jīng)常性的維護、檢查和修理。維保單位和值班電工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作，公司工程部主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作，并負(fù)責(zé)建立電梯維修管理制度。電梯維修管理制度主要包括： 1、月維修保養(yǎng)制度 檢修完成后填寫電梯月維修保養(yǎng)記錄。 電梯月維修保養(yǎng)記錄 維修保養(yǎng)項目 清理 檢查 調(diào)查 記錄 不良情況部分記錄及處理結(jié)果 機房 1 曳引輪清潔 2 限速器及電器接點檢查 3 制動閘瓦磨損檢查 4 選層器詳查 5 控制柜各機電接點清潔，各接觸器、繼電器電阻 機身及井道 1 干電池、蓄電池檢查 2 內(nèi)外門藕合檢查、清掃、注油 3 內(nèi)外吊門輪、限位輪，

11、外門關(guān)閉器，路軌檢查清掃 4 內(nèi)外門閘鎖及門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部及接點清潔 5 門聯(lián)鎖接線檢查 6 接合板裝置 7 各種開關(guān)接點檢查 8 鋼帶清掃，抹油，鋼帶開關(guān)檢查 9 限速鋼絲抹試 10 井底各設(shè)備檢查，清掃，抹油 維修保養(yǎng)人 驗證人 2、季維修保養(yǎng)制度 針對機房內(nèi)的主要設(shè)備進行檢修。檢修完成后填寫電梯季度維修保養(yǎng)記錄。 電梯季維修保養(yǎng)記錄 維修保養(yǎng)項目 清理 檢查 調(diào)查 記錄 不良情況部分記錄及處理結(jié)果 機房 1 電動機冷卻風(fēng)扇注油 2 電源總開關(guān) 3 控制盤、訊號盤清掃，緊引線螺絲 機身及井道 1 門機各裝置箱內(nèi)部檢查 2 門電機、電阻箱、接點盒內(nèi)部檢查 3 門機械牙箱、連桿、鏈條、皮帶檢查

12、4 加軌裝置與路軌間隙檢查 5 檢查主鋼絲的磨損、清潔、張力平衡 6 轎箱風(fēng)扇檢查及清潔 7 底坑緩沖器油量檢查及清潔 維修保養(yǎng)人 驗證人 3、年維修保養(yǎng)制度 每年對電梯的整機運行性能和安全設(shè)施作一次檢查。整機性能包括乘坐的舒適感、運行的振動、噪音、運行速度、平層準(zhǔn)確性。安全設(shè)施包括超速保護，斷相、錯相保護，撞底緩沖裝置，超越上下限位置的保護等。整機檢修完成后填寫電梯年維修保養(yǎng)記錄。 電梯年維修保養(yǎng)記錄 維修保養(yǎng)項目 清理 檢查 調(diào)查 記錄 不良情況部分記錄及處理結(jié)果機房 1 減速箱換油 2 各種潤滑油更換 3 電動機定子、轉(zhuǎn)子氣隙測量 4 曳引輪槽磨損情況檢查 5 制動器解體大修及線圈電流測

13、定 機身及井道 1 選層器牙箱換油 2 安全系統(tǒng)及限速器動作試驗 3 安全器及夾軌拆卸、清洗 4 曳引機、行車速度、平衡裝置檢測 5 制動盤各接線螺絲固定 6 門電機牙箱、潤滑油更換 7 中途箱，轎底接線箱螺絲緊固 8 主纜、保險纜加纜油 9 井道內(nèi)各路軌、各腰刀等牢固 10 井底油壓緩沖器清洗換油，有效動作確定 11 井道內(nèi)及井底大掃除 12 電梯年檢 維修保養(yǎng)人 驗證人 電梯常見故障的檢查和排除 電梯出現(xiàn)故障后，電梯維修人員應(yīng)能迅速、準(zhǔn)確的判斷故障的所在，及時排除故障。電梯的故障可分為機械故障和電氣系統(tǒng)故障。 1、 機械系統(tǒng)的故障和排除 機械系統(tǒng)的故障比較少見，但機械系統(tǒng)發(fā)生故障時，造成的

14、后果卻較嚴(yán)重。所以，作好日常的維護保養(yǎng)，減少機械系統(tǒng)故障是電梯管理的主要任務(wù)之一。 （1） 機械系統(tǒng)的常見故障 潤滑系統(tǒng)的故障。由于潤滑不好或潤滑系統(tǒng)某個部件故障，造成轉(zhuǎn)動部位發(fā)熱或抱軸現(xiàn)象，使?jié)L動和滑動部位的零件損壞。 機件帶傷運轉(zhuǎn)。忽視了日常的預(yù)檢修，未發(fā)現(xiàn)機械零件的轉(zhuǎn)動、滑動和滾動部件的磨損，使機械零件帶傷工作，造成電梯故障，被迫停機修理。 連接部位松動。電梯的機械系統(tǒng)中，有許多部件是由螺栓 連接的，運行過程中，由于振動等原因使螺栓松動、零部件移位造成磨損或撞毀機械零件，被迫停機。 平衡系統(tǒng)的故障。當(dāng)平衡系數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)要求相差較遠(yuǎn)時，會造成轎廂蹲底或沖頂，限速器、閘瓦動作，被迫停機。 （2）

15、 機械系統(tǒng)常見故障的預(yù)防與修理 加強電梯的維護和保養(yǎng)是減少或避免電梯機械故障的關(guān)鍵，對機械故障的出現(xiàn)起到預(yù)防作用。一是要及時潤滑有關(guān)部件；二是要緊固螺栓。做好這兩項工作，機械系統(tǒng)的故障就會大大減少。 發(fā)生故障后，維修人員要向乘員了解故障時的情況和現(xiàn)象。 若電梯還能運行，維修人員應(yīng)到轎廂內(nèi)親自控制電梯上下運行數(shù)次，通過眼看、耳聽、鼻聞、觸摸等實地考察、分析和判斷，找出故障部位，并進行修理。修理時，應(yīng)按照有關(guān)文件的技術(shù)要求和修理步驟，認(rèn)真地把故障部件進行拆卸、清洗、檢查、測量。符合要求的部件重新安裝使用，不符合要求的部件一定要更換。修理后的電梯，在投入使用前必須經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)試和試運行后，才能投入使

16、用。 電梯轎廂被安全鉗卡在導(dǎo)軌上，使其不能上下移動是電梯的一種特有故障。出現(xiàn)這種故障后，必須用承載能力大于轎廂重量，掛在機房樓板上的手動葫蘆（導(dǎo)鏈）把轎廂上提150mm左右，一般情況下安全鉗可復(fù)位。經(jīng)過這樣的處理，一般電梯可恢復(fù)運行。但是，必須查明故障原因，采取相應(yīng)的措施，并修復(fù)導(dǎo)軌卡痕后，才能交付使用。 2、 電氣系統(tǒng)的故障和檢修 （1）電梯出現(xiàn)系統(tǒng)的故障多種多樣，但大致分為四類型： 門系統(tǒng)故障。采用自動開關(guān)門的電梯，其故障多為各種電器元件的觸點接觸不良所致，而觸點接觸不良主要是由于元器件本身的質(zhì)量，安裝調(diào)整的質(zhì)量，維護保養(yǎng)的質(zhì)量等存在的問題所致。 繼電器故障。用繼電器組成的電梯控制電路，故障一般出在繼電器的觸點上。觸點通斷時的電弧使觸點燒壞，使其不能閉合或長期粘連，造成斷路或短路。 電氣元件絕緣老化。電器元件受潮通電時產(chǎn)生的熱量，都加速了絕緣的老化，使絕緣擊穿造成短路。 外界干擾。電子技術(shù)的發(fā)展，使可編程控制器和計算機等先進設(shè)備應(yīng)用在電梯的控制系統(tǒng)中，發(fā)展為無觸點電氣控制系統(tǒng)。這種控制系統(tǒng)避免了繼電控