房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢核算指導(dǎo)1、總那么本錢核算的任務(wù)是：建立和完善本錢核算根底工作，嚴(yán)格遵守本錢開支范圍，合理確定本錢計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)本錢及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供本錢核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)本錢管理中存在的問題，以便尋求降低本錢的途徑。2、本錢核算的根本程序本錢核算的一般步驟：第一步：根據(jù)本錢核算對(duì)象確實(shí)定原那么和工程特點(diǎn)，確定本錢核算對(duì)象。第二步：按本錢核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)本錢核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按本錢核算對(duì)象歸集開發(fā)本錢費(fèi)用。第三步：按受益原那么和配比原那么，確定應(yīng)分?jǐn)偙惧X費(fèi)用在各本錢核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)本錢費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各本錢核算對(duì)

2、象之間進(jìn)行分配。第五步：編制工程開發(fā)本錢計(jì)算表，計(jì)算各本錢核算對(duì)象的開發(fā)總本錢。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)本錢，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品本錢，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位本錢。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢，按與結(jié)算銷售收入配比的原那么正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售本錢。第八步：編制本錢報(bào)表，根據(jù)本錢管理和核算要求，總括反映各本錢核算對(duì)象的本錢情況。3、本錢核算對(duì)象確實(shí)定1本錢核算對(duì)象確實(shí)定原那么：應(yīng)滿足本錢計(jì)算的需要；便于本錢費(fèi)用的歸集；利于本錢的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)本錢監(jiān)控的要求。2可根據(jù)上述原那么，參照以

3、下條件，結(jié)合工程開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體本錢核算對(duì)象。單體開發(fā)工程，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為本錢核算對(duì)象。在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)工程，可以合并為一個(gè)本錢核算對(duì)象。對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)工程，可以結(jié)合工程特點(diǎn)和本錢管理的需要，按開發(fā)工程的一定區(qū)域或部位或周期劃分本錢核算對(duì)象。成片分期區(qū)開發(fā)的工程，可以以各期(區(qū))為本錢核算對(duì)象。同一工程有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分本錢核算對(duì)象的根底上，還

4、應(yīng)按功能劃分本錢核算對(duì)象。第五步：編制工程開發(fā)本錢計(jì)算表，計(jì)算各本錢核算對(duì)象的開發(fā)總本錢。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分本錢核算對(duì)象。根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不管其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品本錢，均應(yīng)單獨(dú)作為本錢核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)工程效勞的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)工程本錢且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為本錢核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)工程的本錢。3本錢核算對(duì)象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證本錢核算的準(zhǔn)確性。4、本錢費(fèi)用工程及核算內(nèi)容1開發(fā)產(chǎn)品本錢核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造本

5、錢法設(shè)置本錢工程。本錢工程一般包括以下六項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)2各本錢工程的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：土地征用費(fèi)支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)本錢。市政配套費(fèi)指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。其他如土地

6、開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、工程開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：工程整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)工程報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。如：散裝水泥專項(xiàng)資金預(yù)收性質(zhì)，1.5元/平方米，新型墻體材料專項(xiàng)基金預(yù)收性質(zhì)，10元/平方米，白蟻防治費(fèi)1.6元/平方米，人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)工程立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)建筑設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介效勞機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。如果建

7、筑方案設(shè)計(jì)是國(guó)外設(shè)計(jì)公司，還會(huì)涉及到國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)費(fèi)。勘測(cè)丈量費(fèi)水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積測(cè)繪費(fèi)。“三通一平費(fèi)接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。預(yù)算編、審費(fèi)支付

8、給社會(huì)中介效勞機(jī)構(gòu)受聘為工程編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。其他包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。根底設(shè)施費(fèi)指工程開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等根底設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：道路工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。供電工程費(fèi)變配電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供配電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)160元/平方米等。給排水工程費(fèi)自來水、雨污水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)

9、等。煤氣工程費(fèi)煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣開展基金、煤氣掛表費(fèi)等。通訊工程費(fèi) 線路的鋪設(shè)、 配套費(fèi)， 電纜集資費(fèi)，交納的 增容費(fèi)等。 電視工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)數(shù)字電視的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。 照明工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。 綠化工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。其他小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi) 指工程開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)

10、。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單來確定。主要包括以下內(nèi)容：土建工程費(fèi)a.根底工程費(fèi)：土石方、樁基、圍護(hù)工程費(fèi)，根底處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。b.主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)含地下室局部。 c.有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。安裝工程費(fèi)a.電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。b.電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、數(shù)字電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。c.給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。d.電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。e.空調(diào)安裝工程費(fèi)：

11、主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。f.消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。g.煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。h.采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。i.上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。裝修工程費(fèi)內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚房、潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。工程監(jiān)理費(fèi)指支付給聘請(qǐng)的工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。其他工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)?shù)木S修費(fèi)零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由

12、開發(fā)商承當(dāng)?shù)木S修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按附屬主體原那么歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中，現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該本錢工程下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑本錢)、變電所(建筑本錢)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主委員會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵

13、局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡颈惧X工程。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，那么應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性工程獨(dú)立核算。開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)工程現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)

14、、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷等。利息并借款費(fèi)用直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。質(zhì)檢費(fèi)包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，工程發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。其他 工程交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。3開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支

15、范圍營(yíng)業(yè)費(fèi)用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承當(dāng)?shù)陌磫挝?、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)本錢中列支。開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售效勞費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交

16、納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi)、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。管理費(fèi)用指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用

17、稅(金、費(fèi))、印花稅等。審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。無形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷。壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等租金：包括房屋租金、車庫(kù)租金等。分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出減去利息資本化局部、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi))，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。5、會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置1“開發(fā)本錢科目核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2“開發(fā)間接費(fèi)科目歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位工程、設(shè)計(jì)、

18、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)工程建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各本錢核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)本錢工程中去)。3“預(yù)提費(fèi)用科目企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么中未表達(dá)該科目，可以增加核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么和受益期限、對(duì)象，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承當(dāng)?shù)纳形粗Ц兜谋惧X、費(fèi)用。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般包括：配套設(shè)施費(fèi)；與合作單位共建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費(fèi)用；租金；保險(xiǎn)金；借款利息；修理費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承當(dāng)?shù)纳形粗Ц兜牡貎r(jià)等。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。配套設(shè)

19、施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進(jìn)行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢。計(jì)算方法：某本錢核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)= 該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算本錢(或方案本錢* 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施 該配套設(shè)施的預(yù)算本錢(或方案本錢 = - *100%費(fèi)預(yù)提率 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢或方案本錢 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。4“開發(fā)產(chǎn)品科目

20、核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際本錢。6、本錢費(fèi)用的歸集與分配1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清本錢核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的本錢工程中；如果分不清本錢核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的本錢核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開發(fā)本錢土地開發(fā)本錢土地費(fèi)用科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)本錢核算對(duì)象的開發(fā)本錢；也可以直接分配計(jì)入“開發(fā)本錢-有關(guān)本錢核算對(duì)象-土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)。有關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等本錢核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行

21、直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等本錢核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的的開發(fā)本錢；房屋等本錢核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等本錢核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸缺惧X核算對(duì)象的占地面積上，房屋等本錢核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。按建筑面積計(jì)征或補(bǔ)償時(shí)：不管是公共用地還是房屋等本錢核算對(duì)象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)本錢工程內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等本錢核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)偂?前期工程費(fèi) 能夠分清本錢核算對(duì)象

22、的，可直接計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)本錢工程；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的本錢對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)本錢土地開發(fā)前期工程費(fèi)科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)本錢核算對(duì)象的“根底設(shè)施費(fèi)本錢工程中。3根底設(shè)施費(fèi) 一般能夠區(qū)分本錢核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的“根底設(shè)施費(fèi)本錢工程中；如果在開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開發(fā)工程，不能區(qū)分本錢核算對(duì)象時(shí)，其根底設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)本錢土地開發(fā)根底設(shè)施費(fèi)科目進(jìn)行歸集，待根底設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)本錢核算對(duì)象的“根底設(shè)施費(fèi)本錢工程中。4建筑安裝工程費(fèi)一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)

23、行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表、“工程價(jià)款結(jié)算單所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計(jì)入“開發(fā)本錢科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款預(yù)付承包單位款科目核算，待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再?gòu)膶?shí)際應(yīng)付工程款中扣回。對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程(或本錢核算對(duì)象)的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本

24、錢工程。計(jì)算公式為：某項(xiàng)工程的實(shí)際 該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià) = 工程標(biāo)價(jià)* -建筑安裝工程費(fèi) 各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)5配套設(shè)施費(fèi) 但凡不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)本錢工程：配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：能分清本錢核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)本錢工程。不能分清本錢核算對(duì)象的，應(yīng)先由“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)科目的相應(yīng)本錢工程進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)本錢工程。配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下：應(yīng)先通過“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等本錢核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等本錢核算對(duì)象的本錢工程。先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全