房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定及處理經(jīng)濟(jì)法論文_法學(xué)論文_23775

1、論文范文題目：房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定及處理經(jīng)濟(jì)法論文_法學(xué)論文編輯：小小【內(nèi)容提要】在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)不斷開(kāi)展的同時(shí)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)糾紛案件中占有極大的比例，而對(duì)于這一類(lèi)案件的處理，立法上那么相對(duì)處于滯后狀態(tài)，導(dǎo)致司法實(shí)踐中同一類(lèi)型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。如何克服房地產(chǎn)立法與實(shí)踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為五種形式。確認(rèn)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力，應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)確認(rèn)其效力，同時(shí)應(yīng)審查自黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)在我國(guó)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從小到大的開(kāi)展歷程，

2、已取得了巨大成就，對(duì)我國(guó)城市建設(shè)的開(kāi)展，投資環(huán)境的改變，人民群眾居住條件的改善乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、快速開(kāi)展都發(fā)揮了重大作用。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)不斷開(kāi)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了大量的糾紛案件，特別是因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)案件中占有極大的比例，而對(duì)于這一類(lèi)糾紛案件的處理，立法上那么相對(duì)處于滯后狀態(tài)。1995年1月1日正式實(shí)施的?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?過(guò)于原那么，缺乏實(shí)務(wù)性和可操作性，難以具體指導(dǎo)司法實(shí)踐，以至于在司法實(shí)踐中處理房產(chǎn)糾紛案件時(shí)，人民法院大都引用?中華人民共和國(guó)民法通那么?及?中華人民共和國(guó)合同法?的法律條文作為判案依據(jù)，而作為特別法?中華人民共和國(guó)城市房

3、地產(chǎn)管理法?卻極少被引用。1998年7月20日國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?及1999年10月1日起施行的?中華人民共和國(guó)合同法?，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的效力認(rèn)定及處理問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定仍不夠具體、明確，盡管由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性，各地人民政府根據(jù)自身情況制定了一些地方性法規(guī)，但根據(jù)最高人民法院?關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法假設(shè)干問(wèn)題的解釋(一)?第四條之規(guī)定：“合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力的認(rèn)定及處理具體案件時(shí)，因現(xiàn)有法律、法規(guī)不夠全

4、面，缺乏可以直接具體適用的法律條文，同時(shí)，由于執(zhí)法人員對(duì)理解和執(zhí)行上述法律、法規(guī)存在差異，認(rèn)識(shí)上的不統(tǒng)一，勢(shì)必直接影響了案件的定性及處理結(jié)果，導(dǎo)致同一類(lèi)型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。中國(guó)參加WTO，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展更面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如何克服房地產(chǎn)立法與實(shí)踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同的表現(xiàn)形式房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同，是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的建設(shè)單位，與其他單位之間達(dá)成的關(guān)于在資金、技術(shù)等方面合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程并按一定比例分配建設(shè)工程成果或利潤(rùn)的協(xié)議。?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第二十七條明文規(guī)定，土地使用權(quán)可以作

5、價(jià)入股，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。這是目前我國(guó)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的根本法律依據(jù)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為以下幾種形式，一是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷(xiāo)售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。二是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其

6、占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開(kāi)發(fā)為名，吸收開(kāi)發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作并承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營(yíng)及承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤(rùn)分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同。三是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，工程完成后，開(kāi)發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)。四是已

7、擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程公司，并以工程公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開(kāi)發(fā)的工程公司，類(lèi)似法人型的聯(lián)營(yíng)體，工程公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成工程公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。五是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以?huà)炜啃问脚c具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)商簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作工程的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷(xiāo)售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取

8、一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn)；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政管理，降低了本錢(qián)，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作開(kāi)發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)以獲取利益。二、認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作建房合同效力的原那么合同的效力，是指合同所具有的法律約束力，此種約束力不是合同當(dāng)事人雙方的意志所固有的，而是由法律賦予的并受法律保護(hù)的法律效力。?中華人民共和國(guó)合同法?第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人雙方訂立合同，并不說(shuō)明合同已具有法律約束力，而是要對(duì)其效力依法加以確認(rèn)。經(jīng)確認(rèn)，具備法律規(guī)定的合同生效的條件的，那么是有效合同，反之，不具備合同有效要件或者欠缺合同的有效條件的，那么是無(wú)效合同。新?

9、合同法?公布前，我國(guó)對(duì)合同效力的認(rèn)定采取的是嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，只要合同違反了法律、法規(guī)的規(guī)定，就認(rèn)定其無(wú)效。新?合同法?的公布以維護(hù)市場(chǎng)交易平安，充分尊重當(dāng)事人的意思自治為原那么，限制了無(wú)效合同的范圍，認(rèn)定合同無(wú)效，必須以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章(包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法)為依據(jù)，同時(shí)，當(dāng)事人之間簽訂的合同，只有在違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，才能認(rèn)定為無(wú)效合同。而對(duì)無(wú)效合同，又可以根據(jù)實(shí)際情況的需要，將無(wú)效合同確實(shí)認(rèn)，劃分為三種根本形態(tài)，一是合同絕對(duì)無(wú)效，但凡有?合同法?第五十二條規(guī)定情形的，均是無(wú)效合同；二是合同相對(duì)無(wú)效，

10、但凡有?合同法?第五十四規(guī)定的情形的，合同的效力相對(duì)無(wú)效，包括因重大誤解訂立的合同，在訂立合同時(shí)，顯失公平的合同，一方以欺詐，脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。對(duì)相對(duì)無(wú)效的合同，法律允許當(dāng)事人予以變更或者撤銷(xiāo)，三是合同效力待定，是指合同的效力還沒(méi)有確定，需要由享有追認(rèn)權(quán)、撤銷(xiāo)權(quán)人依法行使權(quán)利，決定合同的效力是有效還是無(wú)效。享有追認(rèn)權(quán)的人追認(rèn)合同的效力，該合同就發(fā)生法律效力；享有撤銷(xiāo)權(quán)的人撤銷(xiāo)該合同，該合同即自始無(wú)效；如果享有追認(rèn)權(quán)的人在法定期限內(nèi)沒(méi)有表示對(duì)合同的態(tài)度，那么視為其拒絕追認(rèn)，該合同不發(fā)生法律效力，合同自始無(wú)效。我國(guó)?民法通那么?未對(duì)效力待定合同的情形加以

11、規(guī)定，?合同法?的規(guī)定，彌補(bǔ)了這一缺陷，充分表達(dá)尊重當(dāng)事人意思自治的原那么。根據(jù)上述法律規(guī)定，筆者認(rèn)為認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作合同應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界線(xiàn)，對(duì)于1995年1月1日?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，可以本著從寬的原那么認(rèn)定其效力；對(duì)于1995年1月1日?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?施行后當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原那么認(rèn)定其效力；而在1999年10月1日?合同法?實(shí)施以后簽訂的合作建房合同，要特別注意把握合同成立，但未生效及合同效力待定兩種新的效力狀態(tài)。具體在司法實(shí)踐中，確認(rèn)房地產(chǎn)合

12、作合同的效力，應(yīng)當(dāng)從簽訂合同的主體資格、合同內(nèi)容、土地使用權(quán)取得等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查。(一)審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體資格問(wèn)題，1995年1月1日起施行的?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第二十九條、第三十條已加以了嚴(yán)格規(guī)定，從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記，并持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該企業(yè)成立后必須在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門(mén)辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。早在1993年建設(shè)部就公布了?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專(zhuān)營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)劃分為不同等級(jí)，并對(duì)不同等級(jí)企業(yè)的資質(zhì)條件加以具體規(guī)

13、定。1998年7月20日國(guó)務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?第五條、第九條，明確規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)當(dāng)具備的條件(包括注冊(cè)資本、專(zhuān)職人員配置)、應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)(包括領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、核定資質(zhì)等級(jí))，其中外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。由此可見(jiàn)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資格，并非所有民事主體均可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如果簽訂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的當(dāng)事人不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，該合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但是，對(duì)于?城市房地產(chǎn)管理法?施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，當(dāng)事人因合同的履行而發(fā)生糾紛，依照最高人民

14、法院?關(guān)于房地產(chǎn)法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件假設(shè)干問(wèn)題的解答?第二條規(guī)定：在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于房地產(chǎn)管理法施行后簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，尤其是1998年7月20日國(guó)務(wù)院公布施行?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?后簽訂的合同，國(guó)家已經(jīng)有了相關(guān)的法律規(guī)定，原那么上應(yīng)該嚴(yán)格依法處理。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資格審查問(wèn)題，涉及到多個(gè)行政主管部門(mén)，環(huán)節(jié)較多，而房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)，需要的時(shí)間比擬長(zhǎng)，投入的資金較大，如果在法院審理期間，當(dāng)事人可以依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，其簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，也可以認(rèn)定有效。?合同法?及其司法解釋公布后，因沒(méi)有專(zhuān)門(mén)制定房地產(chǎn)合作

15、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一章，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體資格問(wèn)題，仍應(yīng)該按照?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?這一特別法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(二)審查合同所涉及合作開(kāi)發(fā)用地的取得是否合法?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行。在合作開(kāi)發(fā)中，如果合作各方均沒(méi)有取得合法的土地使用權(quán)，其簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，也就會(huì)因?yàn)闆](méi)有合法的根底而當(dāng)然被認(rèn)定為無(wú)效，在實(shí)踐中，這種情形具體表現(xiàn)在：依法擁有土地使用權(quán)者與他人簽訂合作開(kāi)發(fā)合同進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雙方?jīng)]有依法辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)屬無(wú)效；已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作

16、開(kāi)發(fā)，但雙方尚未向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)即產(chǎn)生訴訟，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，也應(yīng)視為無(wú)效；但雙方已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作開(kāi)發(fā)，雙方已經(jīng)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)尚未獲批準(zhǔn)時(shí)產(chǎn)生訴訟，在一審訴訟期間土地管理部門(mén)批準(zhǔn)同意，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，依最高人民法院的司法解釋?zhuān)朔N情形應(yīng)屬有效；合作雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作開(kāi)發(fā)，雙方已向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，因其他原因，土地管理部門(mén)同意先行開(kāi)發(fā)，以后補(bǔ)發(fā)土地使用權(quán)證，在合作期間產(chǎn)生訴訟，雙方的合作開(kāi)發(fā)合同可作有效認(rèn)定；合作雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，約

17、定組建工程公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在工程公司名下。工程公司經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立，并已經(jīng)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行運(yùn)作，但原土地使用者明確表示不同意繼續(xù)合作，土地使用權(quán)尚未轉(zhuǎn)到工程公司名下，合作方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)屬無(wú)效；簽訂合作開(kāi)發(fā)合同后，合作一方將局部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓另一方進(jìn)行合作，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)原來(lái)合作方的同意，后來(lái)簽訂的合作合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。如果原來(lái)合作方表示同意，也應(yīng)該符合合作開(kāi)發(fā)合同的有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)有關(guān)審批部門(mén)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)的手續(xù)，否那么仍應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；合作一方只是以土地的使用權(quán)作價(jià)為投資的前期費(fèi)用，約定分成一定數(shù)額的建筑物，實(shí)際上不承當(dāng)合作的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)認(rèn)定為名為合作開(kāi)發(fā)合同，實(shí)為

18、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。如果土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律的規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，反之那么是無(wú)效合同；中外合資或合作經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)合同，中方提供土地，外方提供資金，必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批其合同，并依法成立工程公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在工程公司名下；如雙方的合作或合資開(kāi)發(fā)合同經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審批，同意雙方成立工程公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)沒(méi)有變更登記在工程公司名下而產(chǎn)生糾紛，原雙方合同已成立。應(yīng)視為有效合同，但合同未經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批，無(wú)論工程公司成立與否，都應(yīng)視為合同無(wú)效。(三)審查合同的內(nèi)容是否合法認(rèn)定房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同效力，必須審查合同的內(nèi)容是否合法，即審查合同各方的約定是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的

19、禁止性規(guī)定。當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，其內(nèi)容違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，涉及到土地的使用和開(kāi)發(fā)，以及房屋建成后的所有權(quán)、收益或利潤(rùn)分成。由于合作各方是通過(guò)簽訂合同確定各自的權(quán)利和義務(wù)，各方之間產(chǎn)生的先是合同之債，在房屋建設(shè)完成后，才可能將投資轉(zhuǎn)換成為法律意義上的物權(quán)，合同內(nèi)容是否合法，直接關(guān)系到當(dāng)事人的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)及能否依法獲得保護(hù)的問(wèn)題，故合同的內(nèi)容極為重要，必須慎重審查。在?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?頒發(fā)實(shí)施以后，對(duì)于出讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谠摲ǖ牡谌藯l、第三十九條都有明確規(guī)定，合作各方必須按照規(guī)定的條件

20、進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但?合同法?實(shí)施后，強(qiáng)調(diào)合同當(dāng)事人意思自治原那么，只要當(dāng)事人簽訂的合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，就應(yīng)依法確認(rèn)合同的效力，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 一般而言，考查合作內(nèi)容是否合法，應(yīng)從兩個(gè)方面入手，首先要看合作對(duì)象的合法性，其次要看合作工程的合法性。合作的成立首先是建立在合作對(duì)象合法的根底上，在合作合同訂立前，提供土地參與合作的一方應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具備以下條件：(1)已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)；(2)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)已獲城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)；(3)已獲政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)從事該工程的開(kāi)發(fā)。同時(shí)，依?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可以作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，在合作建房開(kāi)發(fā)合同糾紛中

21、，工程的合法與否是產(chǎn)生糾紛的主要根源。工程的成立必須經(jīng)國(guó)家成認(rèn)，必須具備以下條件：(1)工程所在城市方案委員會(huì)批準(zhǔn)簽發(fā)的“工程建議書(shū)、“工程可行性研究報(bào)告并列入年度固定資產(chǎn)投資方案；(2)工程所在城市規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證及“建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)工程所在城市建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)的“建設(shè)工程開(kāi)工許可證等。(四)政府職能部門(mén)的管理對(duì)房地產(chǎn)合同效力的影響合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，涉及到國(guó)有土地的合法使用及在土地上開(kāi)發(fā)、建設(shè)行為的合法運(yùn)行，合作各方的行為應(yīng)接受?chē)?guó)家建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管等主管部門(mén)的管理和監(jiān)督，并應(yīng)遵循相關(guān)的法律、行政法規(guī)及行政管理規(guī)定，否那么會(huì)使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成無(wú)序的狀態(tài)。從現(xiàn)有的管理體

22、制看，建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管等主管部門(mén)是按照各自的職能劃分管理權(quán)限，并通過(guò)一些審批、登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理。如企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、開(kāi)工條件由建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)審批，而規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)審查開(kāi)發(fā)的土地及建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃的要求及規(guī)劃建設(shè)，由其依照?中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法?的規(guī)定，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)單位方可辦理開(kāi)工手續(xù)。在工程完工后，規(guī)劃部門(mén)還必須檢查工程是否符合規(guī)劃的要求。在實(shí)踐中，已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)與他人簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，合作建設(shè)或合資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，規(guī)劃部門(mén)均要求合作各方辦理相關(guān)的審批手續(xù)(包括通常所說(shuō)加名、更名手續(xù))，取得

23、合法用地建設(shè)資格。建設(shè)規(guī)劃用地的合法性，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否合法的前提條件。如果合作各方要按照合同取得開(kāi)發(fā)后房屋所有權(quán)，規(guī)劃部門(mén)的審批，是辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的重要條件。它能使合作合同中取得的合同之債，順利轉(zhuǎn)換成法律意義上的物權(quán)。如果是將原用土地改變使用性質(zhì)，與他人合作或成立工程公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)取得合法用地建設(shè)資格，勢(shì)必影響其開(kāi)發(fā)所建房屋的銷(xiāo)售、所有權(quán)確實(shí)認(rèn)、及投資利益的實(shí)現(xiàn)。而負(fù)責(zé)國(guó)有土地管理的國(guó)土部門(mén)，也同樣要求使用土地者依法辦理申請(qǐng)用地手續(xù)。其負(fù)責(zé)審查合作各方用于合作開(kāi)發(fā)的土地，是否取得合法的土地使用權(quán)，并辦理相關(guān)的用地手續(xù)。依照?中華人民共和國(guó)城市房

24、地產(chǎn)管理法?、?中華人民共和國(guó)土地管理法?的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度。以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法向土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，取得土地使用證書(shū)；工程公司要進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)將土地使用權(quán)變更到工程公司名下。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建設(shè)的房屋，房管部門(mén)負(fù)責(zé)審查開(kāi)發(fā)企業(yè)符合商品房預(yù)售條件的才向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證進(jìn)行銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)的房屋才能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。地上建筑物能否進(jìn)行合法銷(xiāo)售及取得合法所有權(quán)，均由房管部門(mén)進(jìn)行審查。建成的房屋須憑土地使用證申請(qǐng)房管部門(mén)登記、核實(shí)并頒發(fā)房屋所有證，可見(jiàn)，合作開(kāi)發(fā)合同在履行過(guò)程中，不可防止地需要經(jīng)過(guò)上述主管部門(mén)的批準(zhǔn)及辦

25、理相關(guān)手續(xù)。上述部門(mén)的工作是否相互銜接，是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)能否順利進(jìn)行的前提條件。在司法實(shí)踐中，許多合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)糾紛，就是因?yàn)槭掷m(xù)的辦理不全而導(dǎo)致合同的履行產(chǎn)生矛盾。合作開(kāi)發(fā)建房合同是否以辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等審批手續(xù)，作為合同成立、生效的條件，實(shí)踐中存在三種觀(guān)點(diǎn)：第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，合作合同未經(jīng)審批，應(yīng)為無(wú)效；第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)國(guó)土主管部門(mén)審批只是未辦理行政審批手續(xù)，從合同關(guān)系角度看，應(yīng)該有效，可責(zé)令雙方補(bǔ)辦手續(xù)；第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)政府審批，應(yīng)該認(rèn)定合作合同未生效。目前，法律和行政法規(guī)并未明文規(guī)定合作合同報(bào)政府審批生效。筆者認(rèn)為對(duì)此問(wèn)題的處理，在不同時(shí)期應(yīng)有所區(qū)別。因?yàn)?城市房地產(chǎn)管理法?公

26、布前后，?民法通那么?、最高人民法院關(guān)于?城市房地產(chǎn)管理法?的司法解釋、?合同法?及最高人民法院關(guān)于?合同法?的司法解釋?zhuān)瑢?duì)于合同效力的認(rèn)定，針對(duì)不同時(shí)期的情況，均有不同的規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)合同糾紛，屬于合同糾紛，在處理具體案件時(shí)，仍應(yīng)參照不同時(shí)期的規(guī)定執(zhí)行。尤其是合同法公布之后，有許多不同于以往的規(guī)定。如?合同法?第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。而其司法解釋第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理、登記等手續(xù)的，人民

27、法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。?合同法?第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附條件生效的合同，自條件成就時(shí)生效。由此可見(jiàn)，?合同法?公布后，認(rèn)定合同的效力，不只是有效、無(wú)效，還有成立而未生效、效力待定等狀況。這就需要我們?cè)谒痉▽?shí)踐中改變以往只是對(duì)合同作有效或無(wú)效認(rèn)定的觀(guān)念，這種改變，應(yīng)以合同法公布實(shí)施的時(shí)間為限。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同糾紛的處理(一)無(wú)效合同的處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同的無(wú)效，應(yīng)當(dāng)依照?民法通那么?第六十一條、?合同法?第五十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。

28、因無(wú)效合同已取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。綜合無(wú)效合同的表現(xiàn)形式，應(yīng)按以下原那么加以具體處理：以土地使用者的名義進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，沒(méi)有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，合作開(kāi)發(fā)合同被確認(rèn)無(wú)效后，土地的使用權(quán)及其地上建筑物，一般應(yīng)該判歸享有土地使用權(quán)的一方所有，因此產(chǎn)生的損失，應(yīng)當(dāng)按照無(wú)效合同的處理原那么，對(duì)各自的過(guò)錯(cuò)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任；合作一方只是以土地使用者的名義提供土地進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，雙方?jīng)]有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，合作開(kāi)發(fā)合同被確認(rèn)無(wú)效后，如果提供土地進(jìn)行合作一方?jīng)]有參與房屋建設(shè)，應(yīng)

29、對(duì)投資方已經(jīng)在該土地上的投資，進(jìn)行審核或評(píng)估，確定投資數(shù)額，返還投資本息；合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，房屋已經(jīng)建成并由合作一方以原來(lái)合法用地一方的名義取得預(yù)售許可證進(jìn)行局部房屋銷(xiāo)售，所得的收益，少于實(shí)際投資建設(shè)的費(fèi)用，在返還投資款時(shí)，應(yīng)扣除所得的收益；如果所得收益，多于實(shí)際投資建設(shè)的費(fèi)用，贏(yíng)利局部應(yīng)考慮雙方投資比例和過(guò)錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行分?jǐn)偅惶峁┩恋睾献鏖_(kāi)發(fā)的一方以投資方?jīng)]有按時(shí)支付補(bǔ)償款為由，不同意辦理合建審批手續(xù)或土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，如果投資方已經(jīng)按照合同約定履行了應(yīng)付款義務(wù)，對(duì)訴訟時(shí)投資方提出要求補(bǔ)償實(shí)際支出損失，應(yīng)同時(shí)考慮給予適當(dāng)補(bǔ)償；如果用地方反訴要求投資方支付因?yàn)闊o(wú)法合作而

30、導(dǎo)致已經(jīng)空出的用地、房屋空置的閑置費(fèi)及其經(jīng)濟(jì)損失，確定其實(shí)際損失，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么進(jìn)行處理；合同無(wú)效，提供土地合作開(kāi)發(fā)的一方已經(jīng)按時(shí)交付土地使用權(quán)給投資方，各方對(duì)已經(jīng)投入用地的投資有約定的，可按約定處理；沒(méi)有約定的，確給提供土地合作開(kāi)發(fā)的一方造成實(shí)際損失，應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任；合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，但各方已經(jīng)按照合同的約定完成房屋的建設(shè)、分配、使用，合同根本履行完畢，只是局部款項(xiàng)沒(méi)有按時(shí)支付而導(dǎo)致糾紛，有關(guān)部門(mén)同意補(bǔ)辦手續(xù)，可責(zé)令雙方補(bǔ)辦，作有效處理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，但受讓方已經(jīng)支付款項(xiàng)并投資進(jìn)行工程的開(kāi)發(fā)，收取轉(zhuǎn)讓款的一方應(yīng)全額退還已收的款項(xiàng)本息。對(duì)于受讓方的實(shí)際投資，可酌情予以補(bǔ)償；房地

31、產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程轉(zhuǎn)讓合同因沒(méi)有辦理相關(guān)審批手續(xù)而無(wú)效，但受讓方已經(jīng)投資將工程根本建成，雙方的轉(zhuǎn)讓合同已根本履行完畢，從保護(hù)投資者的角度出發(fā)，訴訟時(shí)，應(yīng)征詢(xún)有關(guān)主管部門(mén)的意見(jiàn)，如可以補(bǔ)辦手續(xù)的，可作有效處理，如不能補(bǔ)辦手續(xù)非因轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任，已經(jīng)建成的地上建筑物，按本錢(qián)價(jià)計(jì)付投資款，由轉(zhuǎn)讓方退還受讓方為該工程建設(shè)而墊付的有關(guān)費(fèi)用，并酌情補(bǔ)償其因工程建設(shè)的正常開(kāi)支費(fèi)用；如因轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任而導(dǎo)致工程轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，已經(jīng)建成的地上建筑物，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)付投資款，由轉(zhuǎn)讓方退還受讓方為該工程而墊付的有關(guān)費(fèi)用，并酌情補(bǔ)償其因工程建設(shè)的正常開(kāi)支費(fèi)用。(二)有效合同的處理合同依法成立，即對(duì)當(dāng)事人各方具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合

32、同約定，履行各自的義務(wù)，違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。合同能夠繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。合同確實(shí)不能繼續(xù)履行的，符合各方約定及法律規(guī)定的解除或終止條件，也可以依法解除或終止合同，具體表現(xiàn)在：合作開(kāi)發(fā)合同有效，因?yàn)檎袨閷?dǎo)致規(guī)劃變更，合同無(wú)法按約定繼續(xù)履行，合作開(kāi)發(fā)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，各方無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致的處理意見(jiàn)而一方要求解除合同，應(yīng)準(zhǔn)許解除；合作開(kāi)發(fā)合同有效，因?yàn)闆](méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地被土地管理部門(mén)收回，合同無(wú)法繼續(xù)履行，可終止履行，因此產(chǎn)生的損失，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行分?jǐn)偅缓献鏖_(kāi)發(fā)合同有效，一方要求解除的，雙方合同中有具體約定，按約定處理；負(fù)責(zé)投資和建設(shè)的一方無(wú)法在約定時(shí)間內(nèi)完成

33、開(kāi)發(fā)建設(shè)，另一方要求解除合作開(kāi)發(fā)合同，視具體情況進(jìn)行處理：雙方?jīng)]有約定具體處理方法的，負(fù)責(zé)投資和建設(shè)的一方經(jīng)營(yíng)狀況惡劣，沒(méi)有履約能力而違約，逾期時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)停止建設(shè)，應(yīng)準(zhǔn)許解除合同。對(duì)于投資方的實(shí)際投資，進(jìn)行審核或評(píng)估后予以返還，合同不能履行是因?yàn)樨?fù)責(zé)投資和建設(shè)的一方造成的，其對(duì)工程的投資，按實(shí)際投資數(shù)額計(jì)算，并承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任；雙方均有過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致無(wú)法按期完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，雙方同意解除合同，應(yīng)對(duì)各自的過(guò)錯(cuò)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；雙方同意解除合同，但對(duì)投資的返還協(xié)商不一致，如合同沒(méi)有具體規(guī)定，應(yīng)審核土地及地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值，再根據(jù)投資比例及所得進(jìn)行分配，多退少補(bǔ)；合作開(kāi)發(fā)合同有效，雙方同意解除合同一方

34、要求原雙方名下的土地及地上建筑物歸其一方所有，如雙方對(duì)該局部建筑物的處理有約定的，應(yīng)按約定進(jìn)行處理；如沒(méi)有約定，且協(xié)商不一致，要求土地及建筑物歸其所有的一方，應(yīng)負(fù)責(zé)返還另一方在合作開(kāi)發(fā)期間為該地上建筑物的實(shí)際投資本息，并考慮對(duì)該建筑物的增值局部予以適當(dāng)補(bǔ)償，同時(shí)繼續(xù)履行并承當(dāng)原以雙方名義履行合作開(kāi)發(fā)合同而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。導(dǎo)致合同解除并造成投資損失，如有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任承當(dāng)損失；合作開(kāi)發(fā)合同有效，雙方同意解除合同，但均要求原雙方名下的土地及地上建筑物歸其一方所有，對(duì)投資的數(shù)額也無(wú)法協(xié)商一致，應(yīng)權(quán)衡交由哪一方繼續(xù)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)更為有利(主要是考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力)，再作判定；合作開(kāi)發(fā)合同有效，雙方同意解除合同，但解除后合同依法須辦理批準(zhǔn)、登記才生效的，須按規(guī)定依法辦理批