華夏幸福基業(yè)專題研究

1、本報告是嚴格保密的。華夏幸?；鶚I(yè)專題研究華夏幸?；鶚I(yè)專題研究版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。21 華夏幸福基業(yè)基本情況2“園區(qū)+地產(chǎn)”模式解讀3盈利模式解讀4資本運作解讀5其它學(xué)習(xí)與借鑒 目目 錄錄本報告是嚴格保密的。華夏幸福基業(yè)基本情況華夏幸?；鶚I(yè)基本情況項目整體定位項目整體定位本報告是嚴格保密的。4基本概況基本概況工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商，工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商，20112011年年1111月借殼上市，在月借殼上市，在環(huán)首

2、都經(jīng)濟區(qū)已建三個工業(yè)園，新拓展環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)已建三個工業(yè)園，新拓展7 7個工業(yè)園區(qū)個工業(yè)園區(qū)2011 年公司新拓展了7 個園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)，分別為昌黎工業(yè)園區(qū)、灤平金山嶺園區(qū)、文安園區(qū)、沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大廠新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、廣陽園區(qū)及于洪園區(qū)。公司已開發(fā)項目分布公司已開發(fā)項目分布2011 2011 年年9 9 月月15 15 日華夏幸?；鶚I(yè)借殼日華夏幸福基業(yè)借殼ST ST 國祥上市國祥上市華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998 年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì)，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)。2002 年開始運營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨特

3、運營模式。事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈已投資開發(fā)運營的園區(qū)包括固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。20112011年公司新拓展了年公司新拓展了7 7 個園區(qū)個園區(qū)本報告是嚴格保密的。5園區(qū)開發(fā)園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)囊括土地一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和物業(yè)管理等，并業(yè)務(wù)囊括土地一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和物業(yè)管理等，并形成了四大產(chǎn)品體系，在新增園區(qū)中都有所體現(xiàn)形成了四大產(chǎn)品體系，在新增園區(qū)中都有所體現(xiàn)新增園區(qū)項目（單位：平方公里）新增園區(qū)項目（單位：平方公里）業(yè)務(wù)內(nèi)容業(yè)務(wù)內(nèi)容n對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃n基礎(chǔ)設(shè)施投資建

4、設(shè)與管理n市政公用設(shè)施建設(shè)與管理n土地整理n產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）n物業(yè)管理n廠房建設(shè)租賃四大產(chǎn)品體系四大產(chǎn)品體系n綜合園區(qū)n主題園區(qū)n總部公園n產(chǎn)業(yè)港本報告是嚴格保密的。6房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)已形成四大系列產(chǎn)品，開工量竣工量以及銷售收入已形成四大系列產(chǎn)品，開工量竣工量以及銷售收入在在20102010年和年和20112011年實現(xiàn)大幅度上升年實現(xiàn)大幅度上升公司房地產(chǎn)四大產(chǎn)品系列分布公司房地產(chǎn)四大產(chǎn)品系列分布公司房地產(chǎn)新開工、竣工和施工情況公司房地產(chǎn)新開工、竣工和施工情況公司房地產(chǎn)銷售收入和銷售面積大幅度上升公司房地產(chǎn)銷售收入和銷售面積大幅度上升本報告是嚴格保密的。7財務(wù)指標(biāo)財務(wù)指標(biāo) 20

5、11 2011 年末總資產(chǎn)年末總資產(chǎn)275.8 275.8 億元，營業(yè)收入億元，營業(yè)收入77.9 77.9 億元；億元；近三年總資產(chǎn)復(fù)合增長率達近三年總資產(chǎn)復(fù)合增長率達67%67%，營業(yè)收入復(fù)合增長率達，營業(yè)收入復(fù)合增長率達83.1%83.1%華夏幸?；鶚I(yè)2011 年末，總資產(chǎn)達275.8 億元，營業(yè)收入達77.9 億元；公司近三年發(fā)展迅猛，其總資產(chǎn)復(fù)合增長率達67%，營業(yè)收入復(fù)合增長率達83.1%。雖然公司的資產(chǎn)負債率較高，基本在85%以上，但這主要受預(yù)收賬款過高影響；2011 年末去除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負債率為24%。預(yù)收賬款較高說明公司住宅銷售旺盛，回款良好。公司總資產(chǎn)、營業(yè)收入及其增長率

6、（單位：萬元）公司總資產(chǎn)、營業(yè)收入及其增長率（單位：萬元）華夏幸?；鶚I(yè)各財務(wù)指標(biāo)華夏幸?；鶚I(yè)各財務(wù)指標(biāo)華夏幸?；鶚I(yè)華夏幸福基業(yè)20112011年財務(wù)指標(biāo)良好年財務(wù)指標(biāo)良好本報告是嚴格保密的。8核心競爭力核心競爭力戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力招商引資能力招商引資能力投資建設(shè)能力投資建設(shè)能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力n 通過與政府簽訂園區(qū)整體的排他性協(xié)議，通過下屬九通投資和京御房地產(chǎn)公司為政府提供工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、招商、運營管理的園區(qū)開發(fā)一體化服務(wù)，具備較強的投資建設(shè)能力n公司整合全國乃至全球的產(chǎn)業(yè)專家，針對每個區(qū)域的具體情況，緊貼政策導(dǎo)向，運

7、用產(chǎn)業(yè)價值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評估等研究方法，為區(qū)域量身定做戰(zhàn)略規(guī)劃方案n擁有500余人的專業(yè)招商團隊和橫跨多個行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫n結(jié)合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)實踐，制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，并依托強大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力推動落實本報告是嚴格保密的。園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)模式解讀地產(chǎn)模式解讀項目整體定位項目整體定位本報告是嚴格保密的。10園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)地產(chǎn)與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同時的同時在園區(qū)內(nèi)以及在園區(qū)內(nèi)以及周邊進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)周邊進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式投資運營開發(fā)區(qū)，以產(chǎn)業(yè)價值最大化貫穿始

8、終，推動園區(qū)價值最以產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式投資運營開發(fā)區(qū)，以產(chǎn)業(yè)價值最大化貫穿始終，推動園區(qū)價值最大化、城市價值最大化，以及縣域經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟價值最大化。大化、城市價值最大化，以及縣域經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟價值最大化。園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)模式地產(chǎn)模式本報告是嚴格保密的。11運作模式運作模式一站式、協(xié)同效一站式、協(xié)同效應(yīng)、異地復(fù)制應(yīng)、異地復(fù)制n公司的商業(yè)模式高度契合政府訴求契合政府訴求n一站式解決方案一站式解決方案彌補了眾多區(qū)縣級地方政府資金和專業(yè)能力的不足n充分發(fā)揮出園區(qū)和地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)園區(qū)和地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)n落地投資額返還制度則解決了代理人問題,實現(xiàn)了政企雙方利益的統(tǒng)一政企雙方利益的統(tǒng)一n

9、強大的招商能力與品牌影響力鑄就了公司模式的壁壘模式的壁壘n建立在合理價差基礎(chǔ)上的地產(chǎn)銷售和成熟招商共同保證了公司商業(yè)模式異地復(fù)制商業(yè)模式異地復(fù)制的成功率。本報告是嚴格保密的。12現(xiàn)金流模式現(xiàn)金流模式投資房地產(chǎn)銷售回現(xiàn)反哺土地整理前期費用，政府投資房地產(chǎn)銷售回現(xiàn)反哺土地整理前期費用，政府基建返還、招商傭金以及后期服務(wù)將短期盈利轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期盈利基建返還、招商傭金以及后期服務(wù)將短期盈利轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期盈利如何解決資金瓶頸成為如何解決資金瓶頸成為“園區(qū)運營園區(qū)運營+ +地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)”模式成敗的關(guān)鍵模式成敗的關(guān)鍵本報告是嚴格保密的。13風(fēng)險剖析風(fēng)險剖析園區(qū)開發(fā)面臨單個園區(qū)收入下降，擴張后管理半徑面園區(qū)開發(fā)面

10、臨單個園區(qū)收入下降，擴張后管理半徑面臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)過于集中，實際銷售有待市場驗證臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)過于集中，實際銷售有待市場驗證園區(qū)開發(fā)招商引資收入涉及的固定資產(chǎn)投資將滯后經(jīng)濟下滑反應(yīng)，土地出讓及企業(yè)投資的減少或?qū)⒃谖磥矸怕?，公司將面臨以更多園區(qū)開發(fā)來彌補單個園區(qū)收入下降的局面。而適宜開發(fā)園區(qū)的區(qū)域在目前來看或許在數(shù)量上還能有不少，但單體規(guī)模將無法達到目前固安和大廠這樣動輒70-100 平方公里的規(guī)模。公司未來將需要同時運作多個園區(qū)以維持高增速，這將對公司的管理半徑提出挑戰(zhàn)。公司房產(chǎn)銷售目前過于集中于北京周邊地區(qū)，今年受益于限購所引發(fā)的投資性需求溢出效應(yīng)。項目過于集中于單一區(qū)域?qū)е鹿疚磥?/p>

11、將面臨單區(qū)域銷售瓶頸的考驗。雖然目前公司大量的預(yù)收賬款可保障未來2-3 年的業(yè)績增長，但實際銷售的增速將是需要密切關(guān)注的方向。園區(qū)開發(fā)園區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)本報告是嚴格保密的。盈利模式解讀盈利模式解讀項目整體定位項目整體定位本報告是嚴格保密的。15盈利模式盈利模式45%45%的收入來自園區(qū)運營，的收入來自園區(qū)運營，50%50%的收入來自園區(qū)住的收入來自園區(qū)住宅開發(fā)宅開發(fā)主營業(yè)務(wù)收入狀況（單位：億元人民幣）主營業(yè)務(wù)收入狀況（單位：億元人民幣）主營業(yè)務(wù)收入分布主營業(yè)務(wù)收入分布分行分行業(yè)營業(yè)營業(yè)收業(yè)收入入 公司的盈利主要來自于房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)(園區(qū)一般有30%30%住宅用地)以及招商引資額

12、的高比例返還招商引資額的高比例返還(園區(qū)管委會按照落地投資額的45%45%進行返還)。本報告是嚴格保密的。16模式特征模式特征收入彈性大、輕資產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)互補、收入彈性大、輕資產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)互補、切合地方政府需求切合地方政府需求模式切合地方政府需求,區(qū)域上選擇多,可復(fù)制零成本鎖定大量廉價土地儲備,輕資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)收入彈性大,而成本相對固定,盈利存大幅超預(yù)期可能園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)互相促進盈利模式具備其他地產(chǎn)所不具備的非常突出的特征盈利模式具備其他地產(chǎn)所不具備的非常突出的特征模式特征模式特征本報告是嚴格保密的。17盈利方式盈利方式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理園區(qū)綜合服務(wù)費加成基礎(chǔ)設(shè)

13、施建設(shè)、土地整理園區(qū)綜合服務(wù)費加成10%10%，新增落地投資額新增落地投資額45%45%本報告是嚴格保密的。18關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素預(yù)先鎖定土地，保障基礎(chǔ)收益、政府高依賴，支付保預(yù)先鎖定土地，保障基礎(chǔ)收益、政府高依賴，支付保障、政府支付能力由公司園區(qū)經(jīng)營能力決定障、政府支付能力由公司園區(qū)經(jīng)營能力決定政府支付能力：由公司的園區(qū)經(jīng)營能力決定政府支付能力：由公司的園區(qū)經(jīng)營能力決定收入保障度：預(yù)先鎖定土地，收入保障度：預(yù)先鎖定土地，保障基礎(chǔ)收益保障基礎(chǔ)收益政府支付意愿：高依賴，支付保障政府支付意愿：高依賴，支付保障公司在參與開發(fā)初期即通過鎖定一定數(shù)量的等值土地資源的方式對自己的未來收益進行了保障，也即即使

14、政府在初始基建階段便失去支付能力或支付意愿，公司仍可通過已鎖定的土地資源做房通過已鎖定的土地資源做房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)現(xiàn)金回流和利潤獲地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)現(xiàn)金回流和利潤獲取取。在整個園區(qū)開發(fā)模式和收入安排中，政府對項目結(jié)算的支付能力歸根結(jié)底來自于公司對園區(qū)的經(jīng)營帶來的收益。也即，公司結(jié)算的資金來源公司結(jié)算的資金來源并不由地方政府在園區(qū)外的財政收入決定，而由公司所經(jīng)營的園區(qū)內(nèi)土地出由公司所經(jīng)營的園區(qū)內(nèi)土地出讓和財政收入決定讓和財政收入決定。只要公司在園區(qū)的公司經(jīng)營可以實現(xiàn)收入，也就有政府支付的資金池，剩余需要考慮的僅是政府支付意愿問題。地方政府支付意愿不僅與當(dāng)期收入是否豐厚有關(guān)，也與未來收入的預(yù)期有關(guān)；從園區(qū)

15、開發(fā)的運作和盈利模式園區(qū)開發(fā)的運作和盈利模式看，政府讓出短期土地出讓收入的大部分來換取當(dāng)期的地方GDP 和未來長期穩(wěn)定的財政收入；從政府的賬本政府的賬本上看不僅在經(jīng)濟上是受益的，在政績上也是受益的；公司目前開發(fā)的園區(qū)多與縣一級政府縣一級政府相關(guān)，這一級的政府，財政壓力更大，對政績的訴求更高，且實現(xiàn)GDP 增長的途徑選擇有限。這導(dǎo)致地方政府對公司這樣擁有長期招商引資經(jīng)驗和園區(qū)運作能力和資金實力的公司產(chǎn)生相當(dāng)程度的依賴相當(dāng)程度的依賴；政府的支付意愿將比較積極支付意愿將比較積極，而不會刻意押款對公司現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。關(guān)鍵因素本報告是嚴格保密的。開發(fā)案例分析開發(fā)案例分析模擬假設(shè)模擬假設(shè)以以5Km25Km

16、2為基礎(chǔ)園區(qū)開發(fā)單位為例模為基礎(chǔ)園區(qū)開發(fā)單位為例模擬計算企業(yè)和政府的收支情況擬計算企業(yè)和政府的收支情況在不考慮房地產(chǎn)開發(fā)收入和政府稅費收入的情況下：n單就園區(qū)開發(fā)而言，政府可以獲取土地出讓收入的18%18%；n從項目開發(fā)的總賬看，政府讓出了大部分的土地出讓收益；n園區(qū)的自主收入可充分保障政府在不依靠其余財政收入的情況下支付公司各項分成開支。以以 6 6 年為周期對年為周期對“園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)地產(chǎn)”模模式現(xiàn)金流進行了模擬式現(xiàn)金流進行了模擬不考慮政府稅費收入和企業(yè)后期園區(qū)維護收入的情況下：n公司在運作的第三年凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；n公司先墊資后收款，而政府則先收入后支付；n從整體凈現(xiàn)金流來看，政府和公司

17、在成功的開發(fā)園區(qū)和招商引資的前提下將實現(xiàn)共贏。模擬模擬假設(shè)假設(shè)本報告是嚴格保密的。20開發(fā)案例分析開發(fā)案例分析-園區(qū)開發(fā)政府及公司收支情況模擬園區(qū)開發(fā)政府及公司收支情況模擬本報告是嚴格保密的。21開發(fā)案例分析開發(fā)案例分析-“園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)地產(chǎn)”模式開發(fā)現(xiàn)金流模擬模式開發(fā)現(xiàn)金流模擬n公司凈現(xiàn)金流在第三年變負為正，第四年達到峰值，而后逐年下降，合計總凈現(xiàn)金流為44.844.8億。公司凈現(xiàn)金流公司凈現(xiàn)金流政府凈現(xiàn)金流政府凈現(xiàn)金流n政府凈現(xiàn)金流在第三年達到峰值，第六年支付公司費用，合計總凈現(xiàn)金流為13.513.5億。單位：億元本報告是嚴格保密的。資本運作解讀資本運作解讀本報告是嚴格保密的。23華夏

18、幸?；鶚I(yè)的資本運作首要問題是融通資金，發(fā)展產(chǎn)業(yè)華夏幸福基業(yè)的資本運作首要問題是融通資金，發(fā)展產(chǎn)業(yè), ,主要主要包括四種路徑實現(xiàn)包括四種路徑實現(xiàn)融通資金的路徑主要有：融通資金的路徑主要有：2 23 34 4外來企業(yè)（機構(gòu)）的投資資金銀行類金融機構(gòu)借貸資金非銀行類金融機構(gòu)：信托、金融租賃籌措的資金公開市場籌集的資金：境內(nèi)A、B股，境外香港、美國、新加坡IPO.1 1本報告是嚴格保密的。24在四種路徑的基礎(chǔ)上建立金融工具節(jié)點，形成自循環(huán)之資金鏈條，在四種路徑的基礎(chǔ)上建立金融工具節(jié)點，形成自循環(huán)之資金鏈條，并對接外來資金渠道，構(gòu)建華夏幸?；鶚I(yè)資本生態(tài)圈并對接外來資金渠道，構(gòu)建華夏幸福基業(yè)資本生態(tài)圈華夏

19、幸?；鶚I(yè)華夏幸?；鶚I(yè)資本生態(tài)圈資本生態(tài)圈本報告是嚴格保密的。25在構(gòu)建華夏幸?；鶚I(yè)資本生態(tài)圈的同時還要注重打通間接融資渠在構(gòu)建華夏幸?；鶚I(yè)資本生態(tài)圈的同時還要注重打通間接融資渠道，遵循投資原則道，遵循投資原則注冊資本金不低于5000萬的擔(dān)保公司，形成不低于5億元的擔(dān)保能力依據(jù)產(chǎn)業(yè)基金公司的運作模式，創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)投資公司，營造產(chǎn)業(yè)投資主體與銀行類金融機構(gòu)建立信任型合作關(guān)系投投資資原原則則根據(jù)產(chǎn)業(yè)價值鏈規(guī)律，投資上下游關(guān)聯(lián)性比較緊密的企業(yè)，形成資本運作之節(jié)點本報告是嚴格保密的。26信托融資信托融資中融信托股權(quán)質(zhì)押中融信托股權(quán)質(zhì)押信托計劃信托計劃具體細節(jié)具體細節(jié)華夏幸福20112011年年1111月月1

20、717日日披露,控股股東華夏控股日前與中融信托簽訂股權(quán)質(zhì)押合同,將其所持上市公司4954.47萬股無限售流通股及7745.53萬股限售流通股質(zhì)押給中融信托,為華夏控股融資提供擔(dān)保,質(zhì)押期限為3636個月個月。信托概況信托概況第一期信托計劃期限為計劃期限為3 3年年, ,募集規(guī)模募集規(guī)模2 2億元億元,信托資金將用于受讓華夏控股所持華夏幸福部分股票的股權(quán)收益權(quán),到期后由華夏控股實施回購?；蚴菫槲顿Y者參與認購,該信托第一至第三個信托年度的預(yù)期年化收益率分別為8.5%8.5%、13.5%13.5%和和18.5%18.5%,認購金額在300萬元以上的預(yù)期收益率更是在上述基礎(chǔ)上再分別提高1個百分點。

21、華夏控股表示,本次募資用于補充流動資金補充流動資金,決不用于任何地產(chǎn)項目。華夏控股在第一期信托計劃中承諾,除質(zhì)押給受托人的3648萬股股票外,另從其持有的華夏幸福股票中留出留出12251225萬股用于質(zhì)押萬股用于質(zhì)押,以保障當(dāng)盈利預(yù)測不能實現(xiàn)而股票被凍結(jié)時,其質(zhì)押給受托人的股票不會被凍結(jié)。華夏控股如今選擇在股價尚處高位時進行質(zhì)押融資,則在保證質(zhì)押率在合理范圍的同時,最大限度降低股份質(zhì)押的規(guī)模,以此降低融資成本。本報告是嚴格保密的。信托融資信托融資四川信托四川信托三浦威特信托貸款集合資金信托計劃概況三浦威特信托貸款集合資金信托計劃概況借款人借款人: :三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司（簡稱三浦威特）

22、01融資規(guī)模：融資規(guī)模：4.6億元；期限：12+6個月（滿1年可提前結(jié)束）02抵押物：抵押物：京御南海置業(yè)有限公司的山東文登市小觀鎮(zhèn)7宗土地質(zhì)押物：質(zhì)押物：三浦威特40%股權(quán)、京御南海100%股權(quán)04資金用途：資金用途：0506還款來源：還款來源：三浦威特園區(qū)建設(shè)及經(jīng)營收入03連帶擔(dān)保：連帶擔(dān)保：華夏幸?；鶚I(yè)（上市公司，股票編號：600340） 實際控制人王文學(xué)07資金歸集：資金歸集：16月后每月末歸集40%、30%，和30%本金及利息本報告是嚴格保密的。28信托融資信托融資四川信托四川信托三浦威特信托貸款集合資金信托計劃交易三浦威特信托貸款集合資金信托計劃交易結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)委托人委托人四川信托四川

23、信托信托計劃信托計劃三浦威特三浦威特華夏幸華夏幸福基業(yè)?；鶚I(yè)1.設(shè)立2.投資信托計劃6.分配信托收益 3.發(fā)放貸款 5.到期還本付息 4. 提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保 京御南海京御南海4. 提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保實際控制人實際控制人王文學(xué)王文學(xué)4. 提供土地抵押、100%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保三浦威特三浦威特4. 提供40%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保 發(fā)行日：2012.3本報告是嚴格保密的。整改階段整改階段投資方式投資方式杠桿收購杠桿收購n能否獲得控制性股權(quán)n本身是否具有盈利能力n產(chǎn)業(yè)成長空間n資產(chǎn)重組后能否獲得銀行、信托機構(gòu)的資金借貸杠桿收購（Leveraged Buy-out，LBO）是指公司或個體利用自己的資產(chǎn)作為債務(wù)

24、抵押，收購另一家公司的策略。 設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計準(zhǔn)備階段集資階段集資階段收購階段收購階段n并購方先通過企業(yè)企業(yè)管理層管理層組成的集團籌集收購價10%10%的資金；n以準(zhǔn)備收購的公司的資產(chǎn)為抵押，向銀行借入過渡性貸款過渡性貸款，相當(dāng)于整個收購價格的50-70%50-70%的資金；n向投資者投資者推銷約為收購價20-40%20-40%的債券。 n由發(fā)起人制定收購制定收購方案方案，與被收購方進行談判；n進行并購的融資安融資安排排，必要時以自有資金參股目標(biāo)企業(yè)；n發(fā)起人通常就是企業(yè)的收購者。 n收購者以籌集到的資金購入購入被收購公司的期望份額的股份股份n對并購的目標(biāo)企業(yè)進行整改整改；n獲得并購時所形成負

25、債的現(xiàn)金流量；n降低債務(wù)風(fēng)險降低債務(wù)風(fēng)險。杠桿收購杠桿收購目標(biāo)企業(yè)的選擇要點目標(biāo)企業(yè)的選擇要點本報告是嚴格保密的。投資方式投資方式杠桿收購案例杠桿收購案例三浦生物三浦生物擔(dān)保公司擔(dān)保公司三浦園區(qū)三浦園區(qū)國家銀行國家銀行開封新公司開封新公司投資公司投資公司3000萬X%股權(quán)3000萬控股$1000萬出口合同8000萬貸款擔(dān)保3000萬現(xiàn)金xxx畝土地投資成立商業(yè)銀行商業(yè)銀行貸款目標(biāo)企業(yè)簡介目標(biāo)企業(yè)簡介n開封制藥廠分拆出豫港制藥、恒宇制藥、八車間，n凈資產(chǎn)50005000萬、負債萬、負債18001800萬、銷售額萬、銷售額1.21.2億億（其中出口創(chuàng)匯約1000萬美金）n利潤率約15%的新企業(yè)n概

26、念：高成長的生物醫(yī)高成長的生物醫(yī)藥高科技企業(yè)藥高科技企業(yè)123456上市上市進入方式進入方式123456投資公司支付3000萬收購上述新企業(yè)的控股權(quán)三浦園區(qū)投資成立投資公司和三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司三浦生物3000萬控股開封新公司，將出口合同與出口結(jié)匯轉(zhuǎn)至本公司名下利用1000萬美金的出口信用套取8000萬的低息貸款從8000萬貸款中拿出3000萬向園區(qū)建設(shè)公司購買土地或其他“三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司”成立24月后在香港創(chuàng)業(yè)板上市退出方式退出方式本報告是嚴格保密的。投資方式投資方式創(chuàng)業(yè)投資創(chuàng)業(yè)投資n成長性指標(biāo)分析 n資本市場認同度分析n土地增值方案設(shè)計n發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、盈利模式設(shè)計 土地A項目A+土地B

27、項目B+產(chǎn)業(yè)鏈利潤p A+與A的組合，使土地A以股權(quán)的形式獲得價值確認p B+與B的組合，使土地B以股權(quán)的形式獲得價值確認p A+A從B+B獲得收入和利潤產(chǎn)品與服務(wù)收入與利潤目標(biāo)項目選擇目標(biāo)項目選擇管理團隊組建與管控管理團隊組建與管控n靈魂性領(lǐng)導(dǎo)人物的識別與聘任n管控模式與激勵機制的建立n非關(guān)聯(lián)性投資主體問題n 收入、利潤、稅收結(jié)構(gòu)設(shè)計n盈利模式設(shè)計掌控目標(biāo)項目產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)掌控目標(biāo)項目產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)本報告是嚴格保密的。投資方式投資方式創(chuàng)業(yè)投資案例創(chuàng)業(yè)投資案例n進入方式進入方式n退出方式退出方式n北京中科博納生物科技有限公司，中科院生物物理研究所和昭衍醫(yī)藥技術(shù)中心各占50%股份，注冊資本金20

28、00萬n生物醫(yī)藥類專利及專有專利及專有技術(shù)國內(nèi)領(lǐng)先技術(shù)國內(nèi)領(lǐng)先目標(biāo)企業(yè)簡介目標(biāo)企業(yè)簡介中科三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司中科三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司中科博納中科博納三浦威特三浦威特銀行銀行生物醫(yī)藥孵化器公司生物醫(yī)藥孵化器公司中科三浦中科三浦”爭取在爭取在2424個月內(nèi)個月內(nèi)在香港創(chuàng)業(yè)板上市在香港創(chuàng)業(yè)板上市技術(shù)土地土地抵押購買技術(shù)投資設(shè)立本報告是嚴格保密的。投資退出方式投資退出方式主要有公開上市和出售兩種主要有公開上市和出售兩種公開上市公開上市出售出售通過杠桿收購接管的企業(yè)進過兩至三年的孵化兩至三年的孵化，力爭在境內(nèi)外公開市場股票上市發(fā)行。公開上市所涉及的主要事務(wù)公開上市所涉及的主要事務(wù)n依據(jù)被接管企業(yè)的產(chǎn)業(yè)

29、戰(zhàn)略及境內(nèi)外資本市場狀態(tài)，設(shè)計上市融資的詳細方案及步驟；n改造或優(yōu)化上市主體公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，以及注冊主體公司及其他必要的海外公司；n協(xié)調(diào)海內(nèi)外中介機構(gòu)進場工作，與市場監(jiān)管機構(gòu)溝通，獲取相關(guān)批準(zhǔn)文件及備案；n參與上市招股說明書的制定及向有關(guān)投資機構(gòu)推介。n溢價出讓股權(quán)n分拆賣出資產(chǎn)n重組A股上市公司獲得資本增值n. . .本報告是嚴格保密的。其它學(xué)習(xí)與借鑒其它學(xué)習(xí)與借鑒本報告是嚴格保密的。35規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃相關(guān)開發(fā)區(qū)按土地面積大致整體規(guī)劃開發(fā)區(qū)按土地面積大致整體規(guī)劃固固安安工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃大大廠廠潮潮白白河河區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃本報告是嚴格保密的。36開發(fā)時序開發(fā)時序項目位于沈陽市南部

30、的蘇家屯區(qū),整體占地面積約為3535平方公里平方公里。項目分為三期開發(fā):項目的委托和結(jié)算方式與之前的園區(qū)基本類似,區(qū)別在于土地整理業(yè)務(wù)的收益更高,為整理成本的15%(之前園區(qū)均為10%)一期一期二期二期三期三期 2012-2013年,開發(fā)面積為3平方公里2014-2015年,開發(fā)面積為7平方公里;開始于2016年,開發(fā)面積達到10平方公里。以以新獲取的區(qū)域整體開發(fā)項目新獲取的區(qū)域整體開發(fā)項目為例：為例：本報告是嚴格保密的。借鑒意義（借鑒意義（1/21/2）n華夏幸?；鶚I(yè)旗下三處工業(yè)園區(qū)地處河北固安、大廠潮白河和懷柔，主要分布在北京遠北京遠郊區(qū)縣向河北延伸的區(qū)域；郊區(qū)縣向河北延伸的區(qū)域；n華夏基業(yè)從90年代初即開始布局，目前開發(fā)的三大園區(qū)已經(jīng)形成了環(huán)北京的包圍圈；環(huán)北京的包圍圈；n這樣的區(qū)位分布，一方面適應(yīng)京津冀都市圈的未來發(fā)展趨勢，另一方面，因鄰近京津地區(qū)，能夠順利承接上述兩地的承接上述兩地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為未來園區(qū)招商帶來便利。合理選區(qū)，提前布局合理選區(qū)，提前布局與政府的良好合作關(guān)系與政府的良好合作關(guān)系提早介入?yún)^(qū)域規(guī)劃，積累完整的提早介入?yún)^(qū)域規(guī)劃，積累完整的園區(qū)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗園區(qū)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗n盡管華夏幸?；鶚I(yè)是一家民營企業(yè)，但其實際控制人王文學(xué)本人為廊坊市工商聯(lián)常委