居間合同的司法解釋

1、居間合同的司法解釋居間合同的司法解釋第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。1. 居間合同的概念居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報酬的合同。在居間合同中，接受委托報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。居間合同的主體

2、：委托人可以是任何公民、法人; 而居間人只能是經(jīng)過有關(guān)國家機關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營業(yè)的法人或公民。居間業(yè)務(wù)根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進行介紹或提供機會的媒介居間，也還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂報告訂約機會，是指居間人接受一方委托人的委托，尋覓、搜索信息報告委托人，從而提供訂立合同的機會。德國民法典、瑞士債務(wù)法等稱此類居間人為報告居間人或指示居間人; 所謂提供訂立合同的媒介服務(wù)，是指介紹雙方當(dāng)事人訂立合同，居間人不但要向委托人報告訂約的機會，而且還要進一步周旋于委托人與第三人之間，努力促成其

3、合同成立。德國商法典、日本民法典等稱此類居間人為媒介居間人。兩種情況，只有中介活動成功，促成合同成立，居間人才能取得合同約定或者法律規(guī)定的報酬。居間制度源于古希臘、古羅馬帝國時期，當(dāng)時的社 會發(fā)展處于簡單商品經(jīng)濟形態(tài)，任何人都可為居間活動。到了歐洲中世紀，居間活動受到了一定的限制，從自由經(jīng)營主義轉(zhuǎn)為干涉主義，國家對其行業(yè)進行了控制，使居間人帶有公職人員的性質(zhì)。如法國商法典把居間人分為二種，一種是特權(quán)居間人，此等中間人須經(jīng)政府的任命，居于公務(wù)員的地位，具有特殊的權(quán)利及義務(wù)，而另一種是除第一種以外的居間人。英國的居間人須經(jīng)地方官署許可才可以執(zhí)業(yè); 德國舊商法規(guī)定，居間人是一種官吏。到了近代，隨著社

4、會的進步及商品生產(chǎn)與流通領(lǐng)域的飛速發(fā)展，居間活動又開始興旺，很多國家都對居間活動采用了完全自由經(jīng)營主義來調(diào)整居間法律關(guān)系。德國民法典首先把居間活動作為民事合同的一種作了規(guī)定。以后大多數(shù)國家的民商法典和民商法理論上都承認居間合同為一種獨立的典型合同。在大陸法國家的立法上，采民商分立的國家，一般以商法調(diào)整媒介居間，以民法調(diào)整指示居間; 在采取民商合一的國家，則不作媒介居間與指示居間的區(qū)分。我國采取不作區(qū)分的立法體例。2. 居間合同的法律特征(1) 居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的 在居間合同中，居間人是為委托人提供服務(wù)的，這種服務(wù)表現(xiàn)為報告訂約的機會或為訂約的媒介。居間合同的標(biāo)的是居間人

5、進行居間活動的結(jié)果，其目的在于通過居 間活動獲取報酬。居間人的活動只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意義。(2) 居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位居間合同 的客體是居間人依照合同的約定實施中介服務(wù)的行為。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人或當(dāng)事人 一方，居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告有 關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人，給委托人提供訂立 合同的機會，或者在當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒 介作用，并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同 的過程，他的角色只是一個中介服務(wù)人。只是在交易雙 方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。(3) 居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性居間

6、合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負有依委托人的指示進行居間的義務(wù)，而一旦居間人的活動取得結(jié)果，委托人就應(yīng)支付報酬，合同即成立，而無需以實物的交付作為合同成立的要件。居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人雙方均需承擔(dān)一定的義務(wù)。就居間人而言，居間人有據(jù)實報告的義務(wù); 對委托人而言，合同因居間而成立后他有支付報酬的義務(wù)。居間合同的不要式性是指，當(dāng)事人可以采取口頭或者書面形式，居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確，應(yīng)當(dāng)遵循交易慣例(4) 居間合同具有有償性居間人以收取報酬為業(yè)，居間人促成合同成立后，委托人當(dāng)然要向居間人支付報酬，作為對居間人活動的報償。

7、不要報酬促進他人訂立合同的行為，不是居間合同，而是一種服務(wù)性活動，行為人不承擔(dān)居間合同中的權(quán)利義務(wù)。3. 居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系居間合同與委托合同、行紀合同的異同點：委托合同屬于服務(wù)性合同，服務(wù)合同包括保管、行紀、居間、委托等很多種類的合同，它們之間有著一個共同的特征，其標(biāo)的是供勞務(wù)，而不是物的交付。但它們相互之間又有其各自的特征。居間合同與委托合同、行紀合同，三者的相同點都是屬于提供勞務(wù)性質(zhì)的合同。它們的不同點在于：(1) 居間合同的居間人，限于報告訂約機會或媒介訂約，其服務(wù)的范圍有限制，只是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同，居間人本人并不參與委托人與第三人之間的合同; 委托合同的受托人辦

8、理委托事務(wù)時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容，處理事務(wù)的后果直接歸于委托人; 行紀合同的行紀人是行紀合同的一方當(dāng)事人，行紀人以自己的名義為委托人辦理交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，處理事務(wù)的后果是間接地而不是直接地歸于委托人。(2) 居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的機會，其行為本身不具有法律意義; 委托合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務(wù)，處理的事務(wù)可以是有法律意義的事務(wù)，也可以是非法律意義的事務(wù); 行紀合同的行紀人則是按委托人的要求，從事購銷、寄售等特定的法律行為，行紀人受托

9、的事務(wù)只能是法律行為。(3) 居間合同是有償合同，但居間人只能在有居間結(jié)果時才可以請求報酬，并且在為訂約媒介居間時可從委托人和其相對人雙方取得報酬; 委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)? 行紀合同都是有償合同，行紀人卻僅從委托人一方取得報酬。第四百二十五條居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并1. 關(guān)于居間人的報告義務(wù) 居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠實信用原則履行此項義務(wù)。訂約的有關(guān)事項，包括相對人的資信狀況，生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及履約能力等與訂立合同有關(guān)事

10、項。訂 立合同的有關(guān)事項根據(jù)不同的合同還有許多不同的事項。對居間人來說，不可能具體了解，只須就其所知道的情 況如實報告委托人就可以了。但作為居間人應(yīng)當(dāng)盡可能掌握更多的情況，提供給委托人，以供其選擇。依德國 的有關(guān)判例和學(xué)說，依照誠實信用原則，居間人就一般 對于訂約有影響的事項雖不負有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項負有報告于委托人的義務(wù)。筆者認為，此意思與我國合同法的規(guī)定是一致的。委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請居間人為自己辦理事務(wù)，其目的就在于通 過居間人找到訂約的機會。而這一目的的達到，居間人按照委托人的要求采取實事求是的態(tài)度據(jù)實報告是十分 重要的。報告不真實，將誤導(dǎo)委

11、托人訂立有可能受到損害的合同，這與居間合同的本意是完全違背的。2. 損害賠償責(zé)任居間人有如實報告的義務(wù)，如果居間人故意隱瞞與 訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托 人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。誠實信用原則應(yīng)是居間人履行合同指導(dǎo)思想之一。 居間合同的履行過程中，居間人必須實事求是地就自己 所實際掌握的信息，如實地向委托人提供最方便、最有 利、最有價值、最及時的訂約渠道，并保證提供的信息 真實和可靠，沒有任何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆 測，對于有影響的事項及商業(yè)信息，如第三人的資信狀 況、支付能力、標(biāo)的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù) 實、公正的報告，而不得弄虛作

12、假，從中盤剝漁利，不 得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也不得惡意促 成委托人與第三人訂立合同。如果居間人沒有盡到以上 這些忠實的義務(wù)，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介 紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好，故意告知虛假事 實以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人 或者第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非 但無權(quán)向委托人請求居間報酬，而且還應(yīng)當(dāng)就自己因其 故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。例如，甲委托乙為其購買原裝彩色電視機一臺。經(jīng)乙尋找認識了丙，在丙向乙介紹產(chǎn)品時，乙發(fā)現(xiàn)彩電不是原裝的，而是組裝的，但想到優(yōu)厚的勞務(wù)費，況且丙暗中又給了乙“好處費”，于是，乙沒有將實情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同后，甲發(fā)現(xiàn)了問題，便向丙提出損害賠償要求。此案中的乙為了拿到居間勞務(wù)費，不僅沒有履行據(jù)實報告的義務(wù)，而且還采取隱瞞真相的手段，與第三人惡意串通而損害了甲的合法權(quán)益。因此，乙不僅無權(quán)向甲主張居間報酬的請求權(quán)，而且就其故意造成的損失，承擔(dān)損害賠償責(zé)任。除上述義務(wù)外，基于誠實信用原則，居間人還負有其他一些義務(wù)。例如，居間人不得對交易雙方訂立合同實施不利影響，從而影響合同的訂立或損害委托人的利益 ; 在居間活動中應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和國家政策，遵循商事慣例和交易習(xí)慣，不得從事違法的居間活動等。第四百二十六條居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約