房地產業(yè)術語集最新

1、  常見的房屋面積相關知識  1. (住宅)房屋使用面積 是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥房、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。亦指是指建筑物各層平面中字節(jié)為生產或生活使用的凈地面面積的總和。 也稱作地毯面積。地毯面積說通俗點就是把你買的房子全鋪了地毯，能鋪多少面積。 2.(住宅)房屋建筑面積 房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑

2、廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20 米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。商品房建筑面積由套內建筑面積（包括套內使用面積、套內墻風光積和陽臺建筑面積之和）和分攤的共有建筑面積（每幢樓內的公用建筑面積，例如大堂、公用樓梯等）組成。 3.成套住宅建筑面積 是指成套住宅的建筑面積總和。 4.危險房屋建筑面積 是指結構已嚴峻損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能丟失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用平安的房屋建筑面積。 5.房屋削減建筑面積 指報告期由于拆除、倒塌和因各種災害等緣由實際削減的房屋建筑面積(包括私有房屋)。 6.房屋的產權面積 房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋全部權的房

3、屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。 7.房屋猜測面積 猜測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，依據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。 8.房屋實測面積 實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、猜測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結

4、算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。 9.房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 10.成套房屋的套內建筑面積 由套內房屋的使用面積，套內墻風光積，套內陽臺建筑面積三部分組成。 11.套內房屋使用面積 為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1）套內臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2）套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。 12.套內墻風光積 套內墻風光積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐

5、體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻風光積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻風光積。 13.套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 14.商品房的銷售面積（房屋建筑面積） 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內建筑面積分攤的公用建筑面積。 15.共用建筑面積（1）

6、共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 （2）共用建筑面積的計算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共用建筑面積。 （3）公用建筑面積

7、分攤系數(shù)將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積÷套內建筑面積之和由于各個樓盤由于在自身的情況不同，在此方面也都具有差異性。據(jù)目前房地產市場上的操作閱歷，一般多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在1015之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在1720之間；高層住宅相對更高一些。（4）房屋的公用建筑面積 每戶（或單位）應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行計算；（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行

8、分攤。即：每戶應分攤的公用建筑面積=（應分攤公用建筑面積/各套（單元）建筑面積之和）×各套（單元）建筑面積。幾個問題釋疑 1、商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？ 答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積計價。 2、何謂“預售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)分？ 答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等供應依據(jù)。 3、業(yè)主如對已購房地產的面積有疑問時，該如何處理？ 答：在預售期

9、間，可向進展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設計圖，依據(jù)圖上尺寸復核套內建筑面積是否與購房合同上的套內建筑面積相符。 在竣工入住后，可按相關規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。 4、業(yè)主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什么？ 答：業(yè)主在復查已購房地產的面積時，一般只能丈量該套房的套內建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。 5、按套內建筑面積售房，房價是如何計算的？ 答：（1）房地產開發(fā)企業(yè)預售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內建筑面積（以下簡稱“套內建筑面積”）計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價

10、。預售時，開發(fā)企業(yè)應向購房者供應經規(guī)劃部門批準的房屋建筑平面圖。（2）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權屬。實行總價銷售的房屋，房地產開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應向購房者供應房地產測繪機構的房屋建筑平面圖。 6、按套內建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算？ 答：按套內建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。 7、套內建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？ 答：“套內建筑面積”售房，實際上是以“套內建筑面積”為交易面

11、積，按套內建筑面積計算房價，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產權主共同全部，任何單位和個人不得獨自占用。 “建筑面積”售房，實際上是以套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。由于“分攤的共用建筑面積”的存在，使售房面積簡單化、專業(yè)化，非房產測繪專業(yè)技術人員無法弄清“分攤的共用建筑面積”的合理性和精確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。 “套內建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個“分攤的公用建筑面積”，而

12、應“分攤的公用建筑面積”建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、簡略、直觀。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權益。 8、按套內建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？ 答：按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明簡略尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙全都，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不全都或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)擔當違約責任。 建筑物的各項比率1

13、.建筑容積率（建筑面積毛密度）容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于進展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。 計算公式： 容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積 容積率一般是由政府規(guī)定的。 現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的掌握性簡略規(guī)劃,一般而言,容積率分為 獨立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層住宅為0.81.2, 11層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為2.44.5, 住宅小區(qū)容積率小于1

14、.0的，為非一般住宅。 并依據(jù)不同城市的特點有所差別。建筑特點(一)容積率表達的是簡略“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的簡略利用強度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有肯定關系。建筑密度是指在簡略“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：RC·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成

15、正比例關系。 (三)容積率可以更加精確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。 房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價樓面地價稅費 樓面地價宗地總價宗地內允許總建筑面積土地單價容積率 因此，樓面地價比單位地價更能精確地反映地價的凹凸。 (四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。2.建筑密度簡介建筑密度（building density）是指建筑物的掩蓋率，簡略指項目用地范圍內全部建筑的基底總面

16、積與規(guī)劃建設用地面積之比（），它可以反映出肯定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。 規(guī)格建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。比如一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。 建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。3.綠化率與綠地率綠化率： 項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。但綠化率只是開發(fā)商宣揚樓盤綠化時用的概念，并沒有法

17、律和法規(guī)依據(jù)。綠化率是一個不精確、不規(guī)范的用詞，精確的提法應為“綠化掩蓋率”。綠化掩蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化掩蓋率一般要比綠地率高一些。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標準是綠地率， 綠地率是指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，其計算要比綠化率嚴格很多。 計算公式： 綠地率=綠地面積/土地面積 綠地率通常以下限掌握：并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否

18、有綠化，都不計入綠地面積。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地,宅旁綠地,配套公建所屬綠地和道路綠地等。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，進展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒適。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。4.住宅成套率是指成套住宅建筑面積與實有住宅建筑面積的比例。計算公式：住宅成套率（）= 成套住宅建筑面積實有住宅建筑面積×100成套住宅是指由若干臥房、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內走道或客廳等組成的

19、供一戶使用的房屋。5.住宅自有（私有）率 住宅自有率（）= 自有（私有）住宅建筑面積實有住宅建筑面積×100 愛爾蘭、挪威、英國的城市住宅自有率也只在70%左右，歷史上如挪威1990年就已經達到78.2%。中國城市區(qū)域內，在住房私有率為82%.。其實中國的住房自有率是世界上最高的，主要是跟中國的傳統(tǒng)觀念和歷史因素造成的。在中國假如你一輩子沒有自己的房子是很難以被人所接受，但是在國外就不一樣了，他們可以接受一輩子處處旅行，流浪的日子。而我們由于千年以來的農耕文化所造成的觀念是不行能的。再有，國外買不起房子的人大部分都租住在國家供應的廉租房，福利房和微利房等等房屋中。 6.戶型比 它是指

20、各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在肯定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。如果你是做房產置業(yè)的，在從業(yè)期間踩盤市調時最主要的任務就是做出其所調項目的戶型配比 踩盤指到實地去看樓盤，了解樓盤各方面的信息。不是專業(yè)的人一般說去看樓。 意思是，房地產從業(yè)人員（一般指專門的市場調查人員或策劃人員）到其他開發(fā)商開發(fā)的項目里去了解情況，進行實地調查，為自己所在公司供應參考意見的市場活動 通常實行隱瞞真實身份和目的的形式，了解樓盤項目的價格、管理、銷售等各項情況，以及樓盤的大小、四至、朝向、內部裝修、物業(yè)管理、綠化、公共設施用地等。 幾乎每個房地產公司都會進行這項活動

21、，以獲得競爭對手或者市場的情況。一般設立有關土地和房產專業(yè)的學校，都會組織同學去踩盤，或者支配作業(yè)，讓同學自己去到樓盤收集信息，并運用課堂上學到的專業(yè)理論知識進行分析，這也是一種專業(yè)實習。7.面積誤差比 面積誤差比=（產權登記面積合同約定面積）×100%÷合同約定面積房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積消失差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為±06以內（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補償；（二）差異值為±06以上（不含本數(shù)）至±3以內（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；

22、（三）差異值超過±3以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應在30日內退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算）。 8.住宅平均層數(shù)    住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。9.高層住宅（大于等于10層）比例  高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（%）。中高層住宅（79層）比例  中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（%）。10.人口毛密度  每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/ha）。11.人口凈密度  每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/ha）。12.住宅建筑套密度（毛每公頃居住