房地產基本術語

1、房地產基本術語建筑結構分類：一般分為磚木結構、混合（磚混）結構、框架結構、鋼架結構 磚木：比如古時候的房屋和解放前的老房子以及一些寺廟。 磚混：主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑。其構造是磚墻、磚柱為豎向構件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土做樓板，大梁、過梁屋架等橫向構件放在墻、柱上，承受并傳遞上部荷載。這種房屋造價低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸都受肯定的限制，其層高也受到限制。所以雖然以前有大量這種房屋，現在都逐漸被鋼筋混凝土結構的房屋所取代。 鋼筋混凝土結構：（框架/框剪/筒體結構/框筒/筒中筒等都屬于此類） 本結構承重構件（如梁、板、柱、剪力墻等）都由鋼筋和混凝土兩大材料構成。

2、外墻和間隔墻由輕質墻或其他材料砌體組成。特點是抗震好，耐用年限長，一般現在的多層高層甚至超高層建筑都廣泛接受此類結果形式。 鋼結構：主要承重構件都是由鋼材構成的建筑。造價高，多用于超高層建筑或者是有大跨度要求的比如歌劇院、體育館、廠房等等。住宅分為：別墅、多層、高層，其中別墅又分為單體別墅和連體別墅(獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅)，一般為二到三層。非高層分為低層和多層，低層一般只公寓和別墅，洋房產品1-3層，多層一般只一般住宅，1-6層，高層分為小高層和高層和超高層，小高層一般是7-11層，高層12-38層，38層以上為超高層。我國高層于非高層分隔以7層為界，7層以下不需要

3、裝電梯，7層以上必須裝電梯.別墅：一般為磚墻結構。小高層：一般為框架剪力墻結構高層；一般為框架剪力墻結構或框筒結構超高層：一般為框筒結構，或筒筒結構一個住宅樓的過程包括：開挖、基礎、主體、封頂、外裝修、內裝修、竣工。土地的性質及分類：土地出讓一般分五類：商業(yè)用地（商業(yè)、旅游、娛樂）：40年綜合用地：50年住宅用地：70年工業(yè)用地和其他用地（訓練、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地）：50以下是各種名詞說明：?占地面積：整個小區(qū)或工程包含的地理面積(市政配套設施用地如綠化、道路等)。?總用地面積：是指紅線內的土地面積總和。?凈用地面積：你開發(fā)商可以用于建設的土地面積。你買一塊地,但由于市政或其他緣由,需

4、要占用你一些土地,如市政道路,即常說的要扣路幅,還有如在土地邊有高壓線,國家規(guī)定就需退出多少米才能建房的.所以你土地證面積并不肯定是你的建設用地面積,土地證面積減去你不能用的面積后就是你的規(guī)劃建設凈用地面積。?建筑用地面積：指建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其外形和大小由建筑紅線加以掌握。?建筑總面積：按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。但是建筑高度在2.20m及以上者才計算全面積；高度不足2.20m者應計算1/2面積，院子是附屬，所以院子不算在建筑總面積內，但是要計算占地面積。建筑總面積等于各個功能室面積的總和加上公攤，如樓道、走廊、電梯間、配

5、電室等。?項目總建筑面積：項目總建筑面積=地上總建筑面積（計入容積率部分）+地下總建筑面積；?基底面積：建筑物整體在地面的正投影。?建筑密度：即建筑掩蓋率，指項目用地范圍內全部基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。?容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物（地下室）除外。衡量一個小區(qū)密度的一個指針。?綠化率：綠化掩蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化掩蓋率。比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的簡略技術指標是不相同的。所以綠化掩蓋率有時能做到60

6、%以上。綠化面積在占地面積中所占的百分比。?綠地率：描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=綠地面積/土地面積×100%?套內建筑面積：成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻風光積，套內陽臺建筑面積三部分組成。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體（柱）面積+陽臺面積；?成套房屋建筑面：成套房屋的建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有公用建筑面積；?公攤面積：所謂公攤面積，是

7、分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。公共建筑面積包含：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻風光積水面投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋;為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。?公攤系數是：棟建筑

8、的總公攤面積與總套內面積的比例。公攤系數需要注意的是它只針對單一建筑，不是全部建筑的公攤系數都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數。建筑面積=套內建筑面積+公攤面積?日照間距：建筑物與建筑物間的距離，它要滿足一個比例的要求。?得房率：套內使用面積與建筑面積之比，這也是衡量樓盤的量化指針。?廳和房間的面寬（開間）：指 一個房間的寬度，是指墻中線至墻中線的距離。?中線：指墻的中間的一條線，到兩個墻表面的距離都一樣。?層高：本層地面至上一層地面的高度，標準層高為2.8米。?樓層凈高：本層地面至本層頂的高度，凈高+樓板厚度=層高。?承重墻和非承重墻：承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體

9、，打掉會破壞整個建筑結構；非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上中空墻體，有沒有這堵墻對建筑結構沒什么大的影響。?房型：指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺。?動線：進門后，各個功能房之間的活動距離：動靜分開，干濕分開，與廳臥房不在一個直線上。?預置板：預置板指預先依據尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)肯定不能用。?現澆板：指在施工現場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。?五證兩書：?五證：國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在肯定年限內某塊國有土地使

10、用權的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可證：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設工程規(guī)劃許可證：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設工程施工許可證：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。商品房銷售（預售）許可證：是房地產管理機關允許房地產開發(fā)商進行現房銷售的標志，否則房地產開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發(fā)商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發(fā)商的預售行為同樣是無效的。商品房預售許可證的取得要

11、符合下列條件：1.項目取得建設用地規(guī)劃許可證；2.建設工程規(guī)劃許可證；3.國有土地使用證；4.建設工程開工證；5.已投入的工程建設資金達到總投資的25以上；6.施工進度和竣工交付時間確定。?兩書：住宅質量保證書：住宅使用說明書：?三通一平（凈地）：是指土地具備上水、雨污水和道路能以及場地平整的條件。房地產專有名詞解釋1、商品房：專門用以買賣的房屋。有產權保障，并可自由出租、抵押。2、微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋，有稱解困房或住改房。3、集資房：由單位統(tǒng)一征集各需要住

12、屋之客戶資金，而建筑之房屋，通常謹有一整棟的一張產權證，客戶沒有單獨的產權證。4、商住房：指既可用于住家使用，也可以用于辦公的商品房。9、工作室：小面積之辦公場所，通常為一人公司所使用。新名詞統(tǒng)稱SOHO10、工廠：生產、制造產品之特定場所。11、樓中樓：上、下雙層以相連成一戶之房屋。12、商場：出售商品之場所。13、通天厝：較別墅低檔次之獨棟房屋，通常錯落于郊區(qū)，無成片規(guī)劃。14、高層：7層以上，肯定帶有電梯。15、多層：6層以下，也有帶電梯，一般不帶電梯。16、超高層：超過100米以上之建筑物，其單位面積之建筑成本較高。17、獨棟：獨立式的房屋。18、雙棟；兩戶房屋并聯在一起，具有一面公共

13、墻的房屋。19、品字型規(guī)劃：建筑物成“品字型”結構之房屋或指三戶相連一起的房屋。20、集合住宅：指一層多戶數集中之樓宇。21、裙樓：一般指在一個建筑的主體底部，其面積大于建筑主體本身面積的低層附屬建筑體。22、塔樓：指某建筑群體較窄高之部分。23、彈性空間；指可移動隔壁之室內空間，又通常用于辦公室。24、開放式設計：無隔斷設計，利于空間感較廣，如餐廳和廚房、宮廳和餐廳。25、騎樓：有雨遮之一樓直道部分。26、露臺：指沒有雨遮、有腳踏之二樓以上部分。27、陽臺：指有雨遮、有腳踏之面，沒有風墻之突出建筑體外部分。28、外墻；指建筑物體表面。29、內墻：指建筑體內豎面。30、剪力墻：承受房屋重力的墻

14、，不行任意敲打破壞。31、磚墻：用磚砌成的墻。32、隔間墻：用以隔斷空間的墻。33、石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。34、井筒：指大樓電梯、步梯、管道、公共廁所，茶水間集中的地方。35、消防電梯：專門用以消防滅火之電梯，有抽煙排風之功能。36、樓梯：供上、下樓便利的通道。37、墻面磚：貼于外墻表面裝飾用的磚，通常指的是磁磚？38、馬賽克：外墻裝飾用品的一種小磚。大約拇指大小。（正方形）39、玻璃馬賽克：用玻璃質地制成的外墻用磚。40、玻璃帷幕：以玻璃質地制成的大面積外部裝飾品。41、水泥粉光：以水泥為底料，表面加粉刷的一種外墻處理方法。42、花崗巖：一種較高級的裝飾建筑材料。43、大

15、理石：高級建筑用料的一種。較花崗巖略遜。44、外墻粉刷：指總體建筑物體的表面用涂料處理。45、地磚：用作腳踏之材料。46、地毯：地面用料的一種。47、塑料地板：一塑料質地作成地面鋪貼材料。48、止滑地磚：一種地面磚，與表面層作凹處理，增加摩擦力，起到防滑作用。49、底版：三樓之底版即為二樓之天花板，頂板表面的背面。50、衛(wèi)浴三大件：洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。51、廚具五大件：洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。52、隔局：單元內分割情況。53、動線：室內行走習慣路線。54、家具配置：于平面布置內增繪家具擺設，使客戶一目了然。55、磚造；以磚為材料砌造成的房屋。56、鋼筋混凝土：內骨為鋼筋，外部

16、由水泥、砂、石攪拌澆注而成。57、鋼骨結構：柱子、梁皆為鋼骨之構成，室內較易設計陳設家具。58、基椿：承載建筑物重量之地下支柱。59、擋土：因恐地基影響周圍土崩而特建筑之地下室墻壁。60、鉆探：為了解地下情況而進行挖土取樣的工作。61、塔吊：工地上用以吊運材料的工具，可左右、前后移動。62、工程電梯（臨時電梯）：只可上下運行載材料之，建筑建成后即行拆除。63、模板：為澆注混凝土而釘制的木版。64、綁鋼筋：將鋼筋細的鐵絲捆綁固定，不致澆灌混凝土時變形。65、灌沙漿：即指澆灌混凝土。66、社區(qū)大公攤：建筑物每戶都會直接使用及間接使用的公共部分。67、套內小公攤：本樓層住戶直接使用及間接使用的公共部

17、分。68、抵押貸款：用房產證，土地使用證，做抵押，向金融機構借款的行為。69、按揭貸款：以商品房預售合同為抵押，向銀行借款。70、封頂：指結構體完成。71、交屋：交付房屋鑰匙給客戶使用。75、面積誤差：買賣面積與產權證面積誤差，通常指數為 1%內不計算。（房管局來測量）。76、滯納金：指因甲方工程延誤或乙方交款延誤，賠償之金錢。77、建筑施工圖：建筑施工方案圖。78、墨線圖：指建筑物內部結構圖示，銷售之墨線圖如墻柱皆涂黑以明顯區(qū)隔空間。79、設計圖：報送政府審批單位之工程圖。80、座北朝南：指大廳正面朝向向南者。81.一次性付款：客戶將購房款一次100%支付完畢的行為（或預留5%-10%于交屋

18、時繳交）82、分期付款：客戶將購房款分為幾次支付的方式。83、有用率：指房屋供應人們實際使用面積或購買的總面積之百分比。84、容積率：總建筑面積與土地面積的比例（通常不含地下室）。85、樓地價：單位建筑面積地價-土地總價格與總面積比或土地單價與容積率比。86、綠化率：綠化用地面積與紅線內土地總面積比。87、有效客戶：有意向買房的客戶。88、銷售率；與某一時段內售出的房屋百分比。89、空屋率：與某一時段內剩余的房屋百分比。90、訴求客源：主要針對客戶層。91、市場區(qū)隔：指產品不同類型，以此來回避市場供應量的排擠。92、平面價差：平面方位不同而形成的價格差異。一般南面高，西面低，相差10%。93、立體差價：也叫樓層差價，指不同樓層價格的差異。94、市調比較法：通過市場調查與其他項目的比較95、DM：郵