四星級(jí)商務(wù)型酒店商業(yè)計(jì)劃書

1、關(guān)于在“航道養(yǎng)護(hù)管理中心和船員訓(xùn)練基地”建設(shè)四星級(jí)商務(wù)型酒店的商業(yè)計(jì)劃書目錄第一章項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目公司二、區(qū)域環(huán)境1、自然環(huán)境2、人文環(huán)境3、交通環(huán)境三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)1、本市GD林口人均GDP2、本市酒店經(jīng)濟(jì)概況3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)未來展望第二章項(xiàng)目分析及定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、swot析2、分析小結(jié)二、項(xiàng)目定位及優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位2、項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)第三章經(jīng)營(yíng)管理一、日常服務(wù)和管理1、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置服務(wù)2、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置管理二、拓展方式1、營(yíng)銷特色化2、區(qū)域擴(kuò)大化三、鞏固管理1、客戶群的鞏固2、內(nèi)部管理的改善和提升第四章成本與預(yù)算一、四星級(jí)酒店裝飾投資列表二、酒店年?duì)I業(yè)和年利潤(rùn)估算第五章項(xiàng)目綜述第一章項(xiàng)目

2、概述一、項(xiàng)目公司在湖州市港航管理局航道養(yǎng)護(hù)管理中心和船員訓(xùn)練基地建立四星級(jí)商務(wù)型酒店的商業(yè)計(jì)劃是由浙江中屹建筑工程有限公司（原湖州市住宅建筑工程公司）在取得該地租賃權(quán)15年的情況下，通過公司高層管理的周密思考和分析計(jì)劃按照國(guó)家四星級(jí)酒店配置標(biāo)準(zhǔn)建造，集餐飲、會(huì)議、住宿和娛樂等多項(xiàng)服務(wù)為一體的項(xiàng)目。浙江中屹建筑工程有限公司（原湖州市住宅建筑工程公司）創(chuàng)建于1954年，原隸屬于湖州市建委，是專門從事建筑施工、水電安裝、建筑裝飾、地基基礎(chǔ)、市政、鋼結(jié)構(gòu)工程施工的房屋建筑總承包一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，企業(yè)注冊(cè)資金5288萬元。公司除了擁有雄厚的人力財(cái)力和現(xiàn)代化的機(jī)械設(shè)備外，在建筑領(lǐng)域所取得的建樹和獲得的榮譽(yù)更是

3、不計(jì)其數(shù)，因此為此四星級(jí)酒店的成功筑下了堅(jiān)實(shí)的地基。二、區(qū)域環(huán)境所謂“天時(shí)、地利、人和”，兵家有兵術(shù)，商家有商機(jī)，兩者融貫互通。在此我們可以探討該項(xiàng)目所占據(jù)的“天時(shí)、地利、人和”：1、自然環(huán)境湖州位于長(zhǎng)江三角洲的杭嘉湖平原，典型的江南亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨量充沛，山清水秀。北有太湖浩渺的煙波，西有天目蒼山的竹海，市內(nèi)更是小橋流水人家，一派江南人家的風(fēng)景；以湖州市為中心，形成了浙北一帶生態(tài)旅游圈，竭力打造“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和“太湖、竹鄉(xiāng)、古鎮(zhèn)、名山、生態(tài)、濕地”的旅游品牌。2、人文環(huán)境人杰地靈的湖州擁有著2300年的歷史，集“絲綢之府、魚米之鄉(xiāng)、文物之邦”于一身，除了湖筆、絲綢

4、這些歷史悠久的文物外，更有唐代“茶圣”陸羽撰寫中外聞名的茶經(jīng)的古跡，宋代教育家胡諼的“胡學(xué)”，和藝術(shù)大師趙孟）具吳昌碩開創(chuàng)的“趙體”書、“吳門”畫，在中國(guó)乃至世界歷史上都留下了深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)這些絲綢文化、筆文化、茶文化等構(gòu)成了湖州魅力耀人的人文歷史資源。3、交通環(huán)境湖州市東鄰上海，南連杭州，西近南京，北隔太湖與蘇州、無錫相望，可謂長(zhǎng)江下游三角洲的中心點(diǎn)。酒店的具體方位坐落于湖州市區(qū)環(huán)城西路，此距104國(guó)道0.5公里，市繁華階段1公里，太湖12公里，西有湖州客運(yùn)中心，偏北處即是湖州火車站，四通八達(dá)，交通方便。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一個(gè)投資要擲地有聲，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)條件是否能夠提供這樣的彈性空間是極其重要的市

5、場(chǎng)宏觀調(diào)查。1、本市GD林口人均GDP2007年湖州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP895.94億元，人均生產(chǎn)總值（GDP34753元，按照可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.4%。分行業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值73.29億元，增長(zhǎng)4.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值510.74億元，增長(zhǎng)15.0%,其中工業(yè)增加值461.96億元，增長(zhǎng)16.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值311.91億元，增長(zhǎng)15.9%。2、本市酒店經(jīng)濟(jì)概況據(jù)悉，去年我市服務(wù)業(yè)占GDP比重達(dá)到34.8%,同比提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP曾長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到38.6%,同比提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宿餐飲業(yè)完成35.35億元，增長(zhǎng)18.3%,市中心地段的星級(jí)酒店住房出租率

6、保持在75姒上，平均房?jī)r(jià)350元/晚。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)未來展望去年我市接待國(guó)內(nèi)外旅游者1687萬人，增長(zhǎng)29.6%,實(shí)現(xiàn)旅游總收入102.01億元，增長(zhǎng)29.3%。在一五”規(guī)劃的宏觀政策指導(dǎo)下，湖州市的旅游業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；與此同時(shí)，商務(wù)型客源和團(tuán)體客源在酒店行業(yè)所占比例也逐年遞增，湖州漸漸有了長(zhǎng)江下游三角洲一個(gè)生態(tài)旅游和會(huì)議中心的雛形，盡管星級(jí)酒店也在隨著大潮增加，但是湖州在未來形成長(zhǎng)江三角洲區(qū)域中心的市場(chǎng)潛力是難以預(yù)測(cè)的。第二章項(xiàng)目分析及定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析在一個(gè)產(chǎn)品出產(chǎn)前，我們首先要對(duì)其所面對(duì)的市場(chǎng)做一個(gè)周密的分析，才能更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。下面我們運(yùn)用舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80

7、年代初提出的，能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)公司“營(yíng)銷產(chǎn)品定位”現(xiàn)實(shí)情況的方法-SWOT分析法，即優(yōu)勢(shì)(Strengths)、劣勢(shì)(Weaknesses、機(jī)會(huì)(Opportunities)、威脅(Threats)來分析“航道養(yǎng)護(hù)管理中心和船員訓(xùn)練基地”營(yíng)銷產(chǎn)品定位的市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境。1、SWO分析優(yōu)勢(shì)：展望國(guó)家“十一五”的宏觀政策指導(dǎo)，酒店行業(yè)在“把中國(guó)建設(shè)成旅游大國(guó)”的過程中將有不可估量的發(fā)展空間；縱觀湖州整體投資環(huán)境，具擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，悠久的人文歷史，便利的交通地點(diǎn)，豐富的旅游資源，且經(jīng)濟(jì)前景客觀等優(yōu)點(diǎn)；本司半世紀(jì)逾久的資本積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，以及良好的企業(yè)文化，日趨月異的發(fā)展效益，和明確的

8、企業(yè)目標(biāo)都是此商業(yè)計(jì)劃成功的堅(jiān)實(shí)后盾。劣勢(shì)：目前湖州高星級(jí)酒店已在2005年一2007年內(nèi)有規(guī)模的改造和建立起來，特別是一些品牌老酒店在對(duì)內(nèi)部逐步裝修和改造中大大占據(jù)了湖州酒店的市場(chǎng)，客房出租率一直保持在75艱上；另外一些連鎖型的酒店也已在湖州酒店的市場(chǎng)里扎根發(fā)芽（如：Motel168、太湖陽光雷迪森大酒店），占有市場(chǎng)的道途崎嶇坎坷；品牌機(jī)會(huì)：設(shè)備企業(yè)客戶威脅：管理2、分析小結(jié)二、項(xiàng)目定位及優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位2、項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)第三章經(jīng)營(yíng)管理一、日常服務(wù)和管理成大體須有規(guī)有矩，成大事須積平常小事。除了一整套四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的硬件設(shè)施外，更重要的還是要有一套符合四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的軟件設(shè)施即日常的服務(wù)和

9、管理。1、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置服務(wù)服務(wù)是酒店行業(yè)標(biāo)志性的旗幟，特別是一間星級(jí)酒店的服務(wù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他服務(wù)行業(yè)，因此在員工培訓(xùn)中樹立員工的服務(wù)意識(shí)是酒店成功的基礎(chǔ)。從客人預(yù)定房間、機(jī)場(chǎng)迎接到來店后的拉車門迎賓、開房、送行李、餐飲服務(wù)、直至客人離店的各道環(huán)節(jié)，一環(huán)扣一環(huán)，使客人感受到規(guī)范周到、連貫完整的服務(wù)一、嚴(yán)格的管理體制是管理好飯店的首要條件。香港的飯店有一套嚴(yán)格的科學(xué)的管理制度，無論是部門經(jīng)理還是主管、領(lǐng)班、員工都有明確的崗位職責(zé)，飯店員工按照崗位規(guī)范和程序進(jìn)行操作，我們參觀君悅酒店時(shí)特意看了它的后臺(tái)，無論是洗衣房還是食品倉(cāng)庫(kù)，或是中西餐廚房，所見物品都是碼放整齊、井井有條，桌面、墻面、地面光潔如

10、新。該酒店管理人員認(rèn)為：“酒店最能反映管理水平的是后臺(tái)，后臺(tái)過硬前臺(tái)一定不錯(cuò)”。嚴(yán)格管理還表現(xiàn)在管理人員的管理到位上。在港幾天里，我們無論在哪家飯店用餐，都有管理人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視，如果服務(wù)員對(duì)客人的眼神或手勢(shì)未做出反應(yīng)，管理人員會(huì)及時(shí)補(bǔ)臺(tái)為客人服務(wù)，客人較多時(shí)，管理人員協(xié)調(diào)服務(wù)員掌握好服務(wù)的節(jié)奏和順序。二、使用計(jì)算機(jī)管理是飯店走向國(guó)際化、科學(xué)化的必由之路由于普遍使用計(jì)算機(jī)管理，飯店的管理人員能及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握客房、餐廳商場(chǎng)的銷售情況和制定正確的銷售對(duì)策，使客房、餐廳的使用率增加，商品銷售額增長(zhǎng)，庫(kù)存控制在合理的范圍之內(nèi)。飯店使用計(jì)算機(jī)管理，使各方面工作效率都得到極大的提高，如飯店使用的電腦鑰

11、匙，一次性使用后不再重復(fù)使用。如果客人鑰匙丟失，重新配置只需幾秒鐘?？疾熘形覀兛吹讲簧亠埖甓加幸粋€(gè)計(jì)算機(jī)培訓(xùn)室，凡新招員工或晉升的管理人員都必須經(jīng)過計(jì)算機(jī)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后才可上崗三、鮮明的特色是飯店吸引客人的重要條件香港飯店每家都有自己的獨(dú)到之處，他們運(yùn)用各種形式力求創(chuàng)造一種文化特色，使人感受到一種高雅的氛圍。因此酒店的家俱、燈飾、餐具、器皿的顏色和款式都是配套的，圍繞主題特色烘托氣氛，給人以協(xié)調(diào)的感覺令人印象深刻。如麗晶飯店有個(gè)“魚”餐廳，門口地板用YU組成象形圖案，餐廳左側(cè)用特制的玻璃做成的巨型魚缸內(nèi)游弋著各種供客人觀賞、食用的海鮮，使人仿佛進(jìn)入了魚的世界，服務(wù)員從系的領(lǐng)帶、佩帶的手表及

12、工作服上衣口袋裝飾的手帕，到餐桌上的火柴盒都標(biāo)有魚的圖案，就連客人用的餐盤也做成魚狀，給人較強(qiáng)的感觀視覺，突出了“魚”的整體特色。又如港島香格里拉飯店的客房天井部位，懸掛一幅寬六米、長(zhǎng)二十幾米的表現(xiàn)祖國(guó)山河風(fēng)光的巨幅國(guó)畫，客人站在任何一個(gè)部位都只能看到它的局部，只有乘觀光電梯才能觀賞到整個(gè)畫卷，此畫成為酒店一景，據(jù)說不少客人就是為此慕名而來一睹為快。四、突出的敬業(yè)精神是飯店服務(wù)的基礎(chǔ)大家感受最深的就是香港飯店員工的敬業(yè)精神。考察團(tuán)居住的華美達(dá)麗新飯店客房服務(wù)員每天要做16間客房，除午餐時(shí)間外必須不停的干活，否則就不可能把活做完。我們?cè)邗庺~門一家酒店用餐，一個(gè)多小時(shí)里，一位服務(wù)員一道菜換一個(gè)菜碟

13、，中間還要上菜、布菜，一餐飯換了五次小毛巾，服務(wù)有條不紊，工作非常投入。為考察團(tuán)開車的司機(jī)也是千方百計(jì)為客人提供方便。一次我們?nèi)ツ车貐⒂^，警察不讓門口停車，司機(jī)擔(dān)心客人下來找不到車，于是他隔幾分鐘就將車開到門口轉(zhuǎn)一圈，見沒客人下來再將車開走，這樣往返七八次直到接上客人為止，我問他：“為什么不把車停在附近等我們下來自己找呢”？他說：“為客人服務(wù)就只能車等客人，而不能讓客人等車?！蔽?、注重設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)是飯店的重要任務(wù)香港的飯店并非都是高檔豪華飯店，但無論檔次如何，新舊程度如何，都非常注重自己的形象。一方面不斷更新陳舊的設(shè)備，一方面狠抓飯店設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)和維護(hù)，我們?cè)诟劭疾焓畮准绎埖?，沒有發(fā)現(xiàn)

14、一處衛(wèi)生死角或破損部位。我們參觀的一家奧麗酒店已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了25年，歷經(jīng)幾次更新無論在客房還是餐廳都看不到陳舊的痕跡，所有設(shè)備皆光亮如初，給人的感覺是酒店昨天才開業(yè)。我請(qǐng)教管理人員有什么秘訣？回答是：“開業(yè)之初就是維修保養(yǎng)之日，維修保養(yǎng)體現(xiàn)在酒店運(yùn)營(yíng)的每天、每時(shí)、每分鐘，任何設(shè)施和部位都不能給客人敷衍湊合的感覺?！?、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置管理二、拓展方式1、營(yíng)銷特色化建立銷售網(wǎng)絡(luò)體系，加快市場(chǎng)營(yíng)銷拓展。營(yíng)銷是酒店的前沿工作。針對(duì)九寨溝遠(yuǎn)離城市，淡旺季分明，銷售難度大，客源多為團(tuán)隊(duì)特點(diǎn)，在成都設(shè)立遠(yuǎn)程銷售中心，并有步驟、分層次地向重慶、沿海城市、東南亞、歐美拓展；逐步建立以成都中心為信息中心、多家銷售代理

15、的輻射型營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。酒店實(shí)行穩(wěn)健的適度價(jià)格策略，建立穩(wěn)定了基本客源群體，不斷優(yōu)化合作旅行商網(wǎng)絡(luò)。在銷售方式上，積極進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，擬定營(yíng)銷方略，實(shí)行市場(chǎng)細(xì)分，開2、區(qū)域擴(kuò)大化三、鞏固管理1、客戶群的鞏固2、內(nèi)部管理的改善和提升企業(yè)文化不僅是一種意識(shí)，而且是一種統(tǒng)一的意識(shí)，是一種能夠區(qū)別其他企業(yè)而特有的標(biāo)志性的統(tǒng)一的意識(shí)，只有這樣的文化才是真正的企業(yè)文化；同時(shí)，企業(yè)文化不僅是一種統(tǒng)一的標(biāo)志性的意識(shí)，而且他還必須具備維持這種意識(shí)統(tǒng)一方向的能力，只有這樣的文化才是完備的企業(yè)文化。提到企業(yè)文化，大家都不陌生。大家知道，當(dāng)一個(gè)企業(yè)剛開始，只有幾個(gè)人的時(shí)候，實(shí)際上靠的更多的不是管理，也不是文化，而是老板的個(gè)人魅力和員工的個(gè)人能力；當(dāng)企業(yè)發(fā)展到幾十人，上百人的時(shí)候，單憑老板的個(gè)人魅力已經(jīng)越來越感到吃力了，這個(gè)時(shí)候，企業(yè)制度管理的作用就發(fā)揮出來了；但到了幾百人，上千人，甚至更大規(guī)模的時(shí)候，老板的個(gè)人魅力、制度管理等都有了不同程度的局限性，這時(shí)，企業(yè)文化的作用就能充分的展示出來了。所以，有一句話：“小企業(yè)看老板，中企業(yè)看制度，大企業(yè)看文化”，是有道理的。整個(gè)管理模式所體現(xiàn)的經(jīng)