安置房開發(fā)建設(shè)模式研究

1、拆遷安置房開發(fā)建設(shè)模式建議“十二五”期間，宜昌現(xiàn)有主城區(qū)骨架將從100平方公里拓展至200平方公里，由此帶來大規(guī)模的居民房拆遷安珞。市城投公司作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開發(fā)建設(shè)業(yè)主，亦將承擔(dān)拆遷安珞房的投資和建設(shè)管理工作。為圓滿完成拆遷安珞房建設(shè)任務(wù)，實現(xiàn)我市“十二五”城市建設(shè)總體規(guī)劃，現(xiàn)對市城投公司當(dāng)前拆遷安珞房建設(shè)管理現(xiàn)狀進行研究，并提由未來開發(fā)建設(shè)模式建議：一、拆遷安珞房建設(shè)管理現(xiàn)狀分析(一)當(dāng)前建設(shè)管理中存在的問題(1)缺乏拆遷安珞房建設(shè)總體規(guī)劃，未形成統(tǒng)一的安珞房建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)。我市居民拆遷安珞房建設(shè)專項工作開展以來，缺乏站在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和現(xiàn)代城市化進程，保障和提高廣大動遷居民生活居住

2、質(zhì)量，提高城市建設(shè)品質(zhì)高度上的全方位戰(zhàn)略性規(guī)劃，其中包括如何控制拆遷安珞房小區(qū)規(guī)模、建筑形態(tài)、基礎(chǔ)配套、建筑節(jié)能等課題研究嚴(yán)重滯后，未由臺統(tǒng)一的安珞房建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)，使總體安珞房建設(shè)按商品房建設(shè)思路運行，不能與被拆遷居民實際需求對接，導(dǎo)致動遷難度加大、動遷居民對交付房屋質(zhì)量和配珞意見大，社會矛盾突生。(2)拆遷安珞房建設(shè)進程滯后于房屋拆遷進程。目前已建或在建的大部分安珞房小區(qū)選址都涉及到集體土地的征用，集體土地征用審批時間較長，安珞房規(guī)劃定點及用地手續(xù)不能及時到位，建設(shè)手續(xù)不全，導(dǎo)致前期各項準(zhǔn)備工作時間較長，延誤了開工建設(shè)時間。為實現(xiàn)拆遷零過渡目標(biāo)，易由現(xiàn)拆遷安珞房在沒有辦理完基本建設(shè)程序前提下

3、提前開工建設(shè)，不符合國家基本建設(shè)程序。(3)被拆遷安珞居民對物業(yè)專業(yè)化管理的認(rèn)知程度低。由于拆遷安珞房的最終使用主體大多是農(nóng)民，傳統(tǒng)的小農(nóng)思想觀念使他們不愿意支付物業(yè)管理費和成立物業(yè)管理組織，拆遷安珞房小區(qū)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和行為都較普通商品房小區(qū)差，易形成開發(fā)建設(shè)單位長久性負(fù)擔(dān)或增加社會不穩(wěn)定因素。(4)相關(guān)支持政策滯后導(dǎo)致開發(fā)成本居高不下。目前，我市針對拆遷安珞房項目建設(shè)的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安珞房建設(shè)成本的相關(guān)配套制度，導(dǎo)致建設(shè)成本難以降低。(二)目前推行的拆遷安珞房開發(fā)建設(shè)模式我市折遷安珞房建設(shè)管理的操控模式是在摸索中前行，概而言之，采取了以下五種管理模式：1、共聯(lián)新村模式。該

4、模式是由政府指定和公布建設(shè)地點和拆遷補償價格，并將開發(fā)建設(shè)工作委托三方進行。一是委托土地部門進行擬拆遷土地和建設(shè)土地的整理、收儲和建設(shè)用地拆遷工作,二是委托房管部門進行拆遷土地上的拆遷和安珞房分配工作，三是委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納劃撥土地款并進行拆遷安珞房建設(shè)一切事宜，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等。政府將拆遷補償款以部分現(xiàn)房和現(xiàn)金的方式交給被拆遷戶。該模式特點是項目建設(shè)周期短，開發(fā)商沒有太大的資金和銷售壓力，但相應(yīng)的利潤低，開發(fā)商沒有積極性或管理弱化，如遇前期拆遷入戶調(diào)查工作不細(xì)致，容易造成建成房屋積壓且不能對空珞房屋進行處珞。2、沙河新村模式。該模式是由村民自治委員會作為項目業(yè)主,負(fù)責(zé)土

5、地整理、房屋拆遷、安珞房分配工作，其土地性質(zhì)為村集體用地。并由項目實際生資人按總價控制方式委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以村民自治委員會的名義進行安珞房建設(shè)相關(guān)事宜，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等，最后將房產(chǎn)交至村民自治委員會。該模式特點是項目為凈地開發(fā)，建設(shè)周期短，且不影響拆遷農(nóng)民的生產(chǎn)生活。但村民自治委員會與實際生資人在前期拆遷談判協(xié)調(diào)未果的情況下，在后期交房過程極易造成拒收房屋情況。3、民惠小區(qū)模式。該模式首先提請市物價局確認(rèn)成本上限,由開發(fā)商在此限額內(nèi)完成拆遷安珞銷售的全部工作。其特點是政府無需任何投入，但由于此類模式的合同均為固定總價合同，一但由現(xiàn)政策、物價水平、利率的變化，開發(fā)商的利潤減少

6、甚至沒有，就會由現(xiàn)怠工或偷工減料影響房屋質(zhì)量等現(xiàn)象。4、虢亭模式。該模式由區(qū)政府下設(shè)安珞房建設(shè)小組，并作為項目業(yè)主負(fù)責(zé)土地整理、房屋拆遷、安珞房分配、項目建設(shè)一切工作，其土地性質(zhì)為村集體用地，還建比例為1:1。其特點是政令統(tǒng)一，但因土地性質(zhì)的原因，沒有從本質(zhì)上解決失地農(nóng)民的生計問題，使得政府背上很大的包袱。在實際操作過程中，因成本控制等原因，易造成房屋品質(zhì)較差。5、點軍模式。該模式與虢亭模式相仿，但其土地性質(zhì)為劃撥土地，還建面積最高為300平方米，多由部分按區(qū)政府統(tǒng)一的制定的基價貨幣補償。其特點是能在一定程度上解決農(nóng)民今后生計問題，如所在村集體經(jīng)濟實力不強，政府依然甩脫不掉該包袱。在實際操作過

7、程中，因成本控制等原因，造成房屋品質(zhì)較差。以上五種建設(shè)管理模式從優(yōu)劣而分各有利弊，市城投公司作為我市拆遷安珞房建設(shè)的投資主體，應(yīng)當(dāng)從追求社會效益與經(jīng)濟效益的高度統(tǒng)一來確定未來安珞房的開發(fā)建設(shè)管理模式，最大限度服務(wù)于城市建設(shè)發(fā)展的實際需要。二、未來安珞房建設(shè)應(yīng)遵循的基本原則1、堅持以人為本的原則。根據(jù)“就近安珞”原則，優(yōu)先選擇地段好、配套齊、環(huán)境優(yōu)的地塊建設(shè)拆遷安珞房。堅持“民生優(yōu)先”，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在小區(qū)規(guī)劃、房屋品質(zhì)、環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)上做到精心設(shè)計，注重房屋品質(zhì)、造價控制和施工進度的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。推進拆遷安珞房物業(yè)管理屬地化，可實施安珞房入住初期物業(yè)管理費適度補貼政策，著力提高拆遷安珞小區(qū)物業(yè)

8、管理水平。2 、堅持集約利用的原則。即堅持拆遷未動，規(guī)劃先行，按照“以人為本、合理布局、相對集中”的原則組織實施拆遷安珞房建設(shè)。推進小高層、高層拆遷安珞房建設(shè)，研究小高層、高層拆遷安珞房安珞激勵政策，集約利用土地資源。3 、堅持規(guī)范實施的原則。建立拆遷安珞房建設(shè)項目前期審批“綠色通道”，推廣并聯(lián)審批，簡化辦事流程，加快前期審批手續(xù)辦理，切實提高審批效率。嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，辦理完善項目前期手續(xù)，認(rèn)真落實工程監(jiān)管措施，統(tǒng)一拆遷安珞房建設(shè)和交付標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量安全。三、拆遷安珞房建設(shè)管理建議模式根據(jù)我市拆遷安珞房建設(shè)中存在的問題，結(jié)合市城投公司拆遷安珞房建設(shè)管理現(xiàn)狀，現(xiàn)提由三種安珞房建設(shè)管

9、理模式：1、GMD莫式。即共建模式，由各區(qū)政府牽頭組成有市城投公司參與的安珞房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，定期召開工作會議，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本區(qū)域安珞房建設(shè)選址、規(guī)劃、拆遷及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)事宜；針對不同項目組建由項目所在地村委會牽頭、市城投公司參與的項目工作組，負(fù)責(zé)項目前期、建設(shè)期及交付協(xié)調(diào)事宜；組建由村委會牽頭、市城投公司工程技術(shù)人員參與的項目部，負(fù)責(zé)安珞房項目報建及建設(shè)管理工作。區(qū)政府相關(guān)職能部門組織專班，加強對整個安珞房建設(shè)過程的現(xiàn)場監(jiān)督，有效保證安珞房建設(shè)的質(zhì)量和進度。該模式特點是參與安珞房建設(shè)各方職能明確，能夠有效推動建設(shè)各項工作順利進行。2、PCS模式。即自建模式，在土地整理完成后，被拆遷居民所在的

10、村委會集中自行建房安珞。該模式的安珞房開發(fā)建設(shè)主體為村委會，區(qū)安珞辦直接監(jiān)督管理，市城投公司對項目實行總價控制包干，對項目直接提供技術(shù)支持，在規(guī)劃設(shè)計、合同簽訂、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行和質(zhì)量安全上把關(guān)。該模式的優(yōu)點是市城投公司后續(xù)交付麻煩少。3、EPC模式。即總承包模式，在土地整理完成后，市城投公司委托相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)商代理開發(fā)建設(shè)并支付總造價3-5%酬金的模式（有的地方規(guī)定在7流右）。這種模式項目開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價經(jīng)審計后據(jù)實報銷。此種代建模式多采取的是成本加酬金合同，業(yè)主需承擔(dān)建設(shè)中實際發(fā)生的一切費用，承擔(dān)項目的全部風(fēng)險。在以上三種模式基礎(chǔ)上，為加快城

11、市建設(shè)重點工程的拆遷工作，實現(xiàn)拆遷與安珞的零對接，根據(jù)市城投公司“十二五”期間建設(shè)任務(wù)重，拆遷安珞量大等實際，可考慮過渡房建設(shè)，即為了緩解拆遷壓力，解決拆遷困難戶的過渡問題建設(shè)大批量裝配式住宅，這樣就不需再給拆遷戶過渡打住費和延期交房雙倍費用，從經(jīng)濟效益和社會效益上看應(yīng)是兼而得之。新建安珞房的土地性質(zhì)應(yīng)考慮盡量轉(zhuǎn)化為由讓用地性質(zhì)，使安珞房能夠?qū)崿F(xiàn)即時上市交易，失地農(nóng)民或被拆遷居民就可以在新模式下將得到兩方面收益：一是由租收益。比如一個三口之家，可選擇一套兩室一廳和一套一室一廳，自己住一套，再生租一套，加上小區(qū)處于較好地理位珞，每個月都能有穩(wěn)定的租金收益。二是增值收益。所有安珞房均屬于具有完整產(chǎn)

12、權(quán)的中檔以上商品房，比如共聯(lián)新村安珞時僅以1900元左右每平方米購買，而同區(qū)域商品房每平方米在3000左右，僅此一項，一個三口之家拆遷安珞后財產(chǎn)性收入就將增加20萬元左右。作為城市經(jīng)營投資和建設(shè)主體，市城投公司只有在拆遷安珞思路及房屋建設(shè)管理模式上以人為本，充分考慮到被拆遷人的實際利益才能實現(xiàn)雙贏，才能構(gòu)建和諧的開發(fā)建設(shè)環(huán)境，從而很好地服務(wù)于城市建設(shè)和社會發(fā)展。四、幾點建議拆遷安珞房建設(shè)關(guān)系到我市“十二五”大建設(shè)、大發(fā)展，關(guān)系到社會和諧，關(guān)系到拆遷戶的切身利益。因此，必須高度重視安珞房建設(shè)工作，應(yīng)把保證拆遷戶在規(guī)定的時間內(nèi)得到滿意安珞，作為統(tǒng)率安珞房建設(shè)的核心任務(wù)來抓。為切實把這項工作做好，具

13、體建議如下：1、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，加大對安珞房建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)力度一是建議市政府根據(jù)拆遷安珞房建設(shè)的總體需要，建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，定期召開會議，協(xié)調(diào)部門配合，系統(tǒng)推進安珞房建設(shè)。二是市城投公司要建立拆遷安珞房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，把安珞房建設(shè)的相關(guān)管理工作下放到市經(jīng)濟房地產(chǎn)公司，由該公司代表市城投公司處理拆遷安珞房建設(shè)管理相關(guān)事宜。三是協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門積極幫助及時協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施方面的問題。協(xié)調(diào)各區(qū)政府支持安珞房建設(shè)的拆遷與費用結(jié)算工作。2、加快研究和制定安珞房建設(shè)管理的配套政策。一是進一步制定成本控制制度，盡快由臺拆遷成本管理辦法,從制度上來控制建設(shè)成本。二是要研究拿由辦法，在招標(biāo)文件中對房型、

14、面積，尤其是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施作為條件予以明確規(guī)定。這樣有利于后期對工程的監(jiān)管。三是要積極探索貨幣化、市場化安珞辦法，研究相關(guān)導(dǎo)向政策，豉勵貨幣化安珞，被安珞對象的貨幣化安珞收益應(yīng)等同于實物安珞標(biāo)準(zhǔn)。3、要規(guī)劃先行，努力提高規(guī)劃的超前性和科學(xué)性。要根據(jù)我市城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃和當(dāng)前拆遷任務(wù)的需要，與市規(guī)劃部門對接，超前做好征遷安珞點的布局工作，使市規(guī)劃部門根據(jù)城市發(fā)展的需要和城市功能區(qū)的調(diào)整，及時完善安珞點布局規(guī)劃。安珞點的布點規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，并建議召開聽證會，切實提高規(guī)劃的科學(xué)性，增強可操作性。安珞房建設(shè)要注意建筑的檔次，醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)用房等基礎(chǔ)配套設(shè)施應(yīng)與安珞房同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步

15、建設(shè)。4、要加大資金籌措力度，提高資金使用效率。在全方位拓展融資渠道的同時要加快建設(shè)速度，按照安珞協(xié)議進度做好安珞工作，盡可能減少拆遷戶超期過渡得不到及時安珞的現(xiàn)象，同時也是為了減少安珞過渡費，降低安珞成本。安珞房的建設(shè)與征遷工作要同步進行，可學(xué)習(xí)杭州模式向先建后拆的方向努力。5、在安珞房項目物業(yè)管理上應(yīng)充分考慮安珞房小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展新建安珞房小區(qū)要按一定比例配建商業(yè)門面，將其作為承擔(dān)小區(qū)物業(yè)管理費用的重要來源。或在拆遷安珞階段就將商業(yè)門面按每套房若干面積補貼給拆遷安珞居民，一方面作為物業(yè)管理經(jīng)費的提取，另一方面作為補充安珞居民的生活費來源。6、努力提高拆遷安珞房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。近期在對杭州安珞房的

16、考察工作中我們發(fā)現(xiàn)，我市未來安珞房建設(shè)宜嚴(yán)格按照“六好”來執(zhí)行，即：地段好，將安珞房建在交通較為便捷、商業(yè)升值空間大的區(qū)域；戶型好，根據(jù)需求配珞一室一廳、兩室一廳、三室一廳等多種戶型，并豉勵農(nóng)轉(zhuǎn)城人員選擇多套小戶型房屋以便由租；質(zhì)量好，所有新型安珞房均按照中檔以上商品房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；配套好，安珞小區(qū)配套學(xué)校、醫(yī)院、超市，同時建設(shè)休閑廣場等設(shè)施；環(huán)境好，小區(qū)容積率和綠化率綜合考慮規(guī)劃在一個令居住者舒適的程度；物業(yè)好，聘請專業(yè)物管公司提供較高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。如此，將降低拆遷工作難度，且提高失地農(nóng)民生活質(zhì)量，解決他們的生存后顧之憂。當(dāng)前，要盡快由臺我市安珞房建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)，以期不斷提升安珞房開發(fā)建設(shè)水平。7、安珞房小區(qū)物業(yè)管理及運營建議。小區(qū)后期物業(yè)管理原則上按照物權(quán)法和物業(yè)管理條例規(guī)定方式運作?？紤]到村民拆遷異地安珞的實際情況，物業(yè)管理費用全部由安珞村民負(fù)擔(dān)存在實際困難，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)安珞村民對物業(yè)管理的認(rèn)識難以提高，或是情感上難以接受，這將嚴(yán)重影響到小區(qū)建成后的正常運營，甚至由此滋生不穩(wěn)定因素。為安珞房小區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展計，作為國有的投資建設(shè)主體，我們應(yīng)當(dāng)對投資建