步行街營運及招商方案

1、商業(yè)街營運及招商方案根據大十字商業(yè)街的工程進度,6月30日將全線竣工、交付使用.商業(yè)街竣工交付后,必然面臨著市場的招商、開業(yè)和整體的營運等諸多方面的工作,為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行,以便獲得良好的招商和經營成果,現就以上作業(yè)展開籌劃,并提出本籌劃方案以供參考.一、市場分析商業(yè)概,況1、商圈構成哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中央的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū).在商業(yè)形態(tài)方面,以時代廣場為中央形成了以領先、領先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場及沿街品牌店構成的,蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產品、文化

2、用品、副食品等數十類品種,是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū),商品零售額占據哈密市場的60%以上.在時代廣場周邊,還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場,這三大市場依靠較低的產品價格和與市中央相鄰的優(yōu)勢,與商場及品牌店形成互補效應,吸引著不同的客戶群.以天馬為中央的鐵路商圈,充分利用交通及地理優(yōu)勢,形成了以天馬市場,溫州商貿城、綠洲建材市場、萬風家傳、美神家他、神洲家俶及友誼路批發(fā)市場構成的集貿市場的商業(yè)形態(tài),主要經營小商品、建材、家他、糖酒、日用百貨及食品等商品.從上述哈密市的商業(yè)格局而言,商業(yè)集中度較高,再加上缺乏新的商業(yè)增長點,人均消費水平較低,商業(yè)已趨于飽合,缺乏開

3、展空間.但從商業(yè)形態(tài)而言,缺乏專業(yè)性,特色化的商業(yè)形態(tài),商業(yè)雷同性強,競爭劇烈,特色專業(yè)市場開展?jié)摿薮?2、競爭狀況近兩年來,隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā),商業(yè)物業(yè)大量供給市場,過度的市場供給,打破了市場供需平衡.伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應,一些新建的市場也紛紛登場亮相,如領先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場統(tǒng)計的經營面積高達8萬平方米等,這些新的市場的開業(yè),給原本就開展乏力的哈密商業(yè)市場帶來巨大的壓力,市場競爭進入白熱化狀態(tài),差異性不強導致市場間競爭劇烈,導致商戶的頻繁流動,形成“風水輪流轉的特點.過度競爭表現在對消費者的爭奪和商戶的爭奪兩方面,在對消費者

4、爭奪方面,各商家紛紛使價格這一殺手剪,使整體行業(yè)的利澗水平大副降低,大局部僅能夠保本或微利經營,僅以局部品牌店經營尚可,于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏,使高端市場也出現競爭劇烈的情況；在商戶招商方面,各時常更是使出出渾身解數,降租金、免租金、免一次裝修費甚至二次裝修費、扣點經營、品牌聯營等各種形式層出不窮,即便如此,各市場也未能取得滿意的招商效果,領先商場和新世紀等老牌商場在新市場的招商的強大壓力下,出現商戶大量外流,局部樓層空置的情形；領先二期在免租金進場的情況下,從去年六月起,歷時半年方才根本招滿商戶,但面臨市場巨大的壓力,現今負一層的新揚超市早已撤除,一層出現大量空置,二層

5、也出現局部空置.華洋地下街在完成精裝修的情況下,依然乏人問津,開業(yè)日期一拖再拖.帝都百貨依托太平洋百貨的品牌,憑借蘭州某百貨治理公司優(yōu)秀的治理團隊和先進的治理模式,采用扣點式經營這一雙贏的商業(yè)運作模式,同期進行了大量的廣告?zhèn)鞑ズ痛黉N舉措,整個招商情況依然不甚理想,開業(yè)后的經營前景還有待觀察.因此,哈密商業(yè)市場的競爭稱之為過度競爭或白熱化的競爭根本不為過,市場供需的嚴重失衡及各市場定位缺乏差異性導致了這種殘酷的競爭狀況,這些現狀對我方市場招商和經營時帶來巨大壓力,必須慎重應對.1. 2、市場消費狀況1、消費水平哈密市城市人口少,人均收入水平低,致使商業(yè)消費水平較低,消費水平有限,成為哈密市商業(yè)開

6、展的瓶頸.2、經濟水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經濟落后地區(qū),城市規(guī)模小,低收入人口占總人口比列高,商品的消費仍以中低檔商品為主.中高檔消費主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來高收入人群.3、城市經濟結構哈密市產業(yè)主要依賴礦產、鐵路及農業(yè),在整個產業(yè)開展中,第一、二、三產業(yè)均不興旺,且缺乏有力的經濟增長點,經濟開展緩慢,進一步制約了商業(yè)的開展.4、消費開展趨勢哈密市人口有限,經濟開展緩慢,缺乏強勢產業(yè)支撐,再加上大量新型商業(yè)市場的進駐,預計未來幾年,哈密市的商業(yè)經營狀況將很難改觀,商業(yè)競爭將更趨劇烈,專業(yè)化、細分化的市場運作已成必然.二、SWOT分析2. 1優(yōu)勢與時機1、規(guī)模優(yōu)勢,具備了成為一個

7、商圈的硬件條件；2、商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢,商業(yè)步行街,最具開展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；3、購物環(huán)境優(yōu)勢,獨具魅力的建筑風格,一流的休閑環(huán)境；4、政府支持,給市場的招商和經營帶來政策上的時機；5、舊城改造,為該片區(qū)的開展創(chuàng)造了條件；6、餐飲娛樂業(yè)合理的利潤水平和良好的開展空間,為商業(yè)街餐飲娛樂的招商和經營奠定了根底；2. 2劣勢與威脅1、區(qū)位劣勢,與商業(yè)中央相距較遠；2、文化劣勢,少數民族聚居區(qū),對漢族人有一定的抵觸心理;3、規(guī)劃劣勢,雙步行街,不能形成規(guī)模人流；門面房進深過小,不適宜規(guī)模買場的進駐；商業(yè)街兩側商鋪為磚混結構,給大型餐飲酒樓的營業(yè)空間的連通帶來困難；4、商業(yè)市場過度競爭,使招商和經營面臨極大的威

8、脅；5、消費水平的低下和消費增長有限,限制了商業(yè)市場的開展；6、商戶經營信心和市民消費信心的缺乏,導致商業(yè)前景暗淡；/三、市場定位1、第一目標主力店第一目標主力店是我們市場經營和招商的主體,該目標商戶招商和經營的成功與否,將從根本上決定商業(yè)街招商和經營的成敗.第一目標主力店以餐飲酒樓、休閑娛樂、超市、日用百貨、小商品、美容美發(fā)、服裝加工店以及民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等為經營主體；2、第二目標主力店第二目標主力店是商業(yè)街提升人氣,完善商品結構,促進商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂和日用消費為主體的商業(yè)街向集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過渡和哈密市新興商圈能否崛起的關鍵.

9、第二目標主力店以經營服裝、鞋帽箱包、布料藝、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主.3、第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)結構和效勞機能的完善效勞.同時也是商業(yè)街的公共效勞機構.第三目標主力店主要包括金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶.四、經營布局為使商業(yè)街整體的消費功能趨于完善,建立起真正意義上的品牌市場,完全有必要對商業(yè)街的經營布局和功能分區(qū)進行規(guī)劃和引導.4.1商品布局3#、6#、9#、12#樓,購置商戶以經營餐飲為主,可在此根底上加以定位和完善,建議以經營餐飲、娛樂、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主,形成餐飲娛樂一條街；11#、14#樓

10、離菜市場較近,可進行互補性經營,適合經營土特產、日用百貨、副食品加工零售、五金日雜、小商品為主,形成土產日雜一條街；5#、8#樓距大十字較近,可吸引漢餐消費,建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖智飲、音樂茶座經營為主,形成商務餐飲娛樂一條街；I4#、7#、10#、13#樓,為全框架結構,適合經營超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料藝、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音像制品,形成日用百貨一條街；1#、2#樓商鋪面積較大,適合金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶的進駐和經營,以此完善商業(yè)街的商品和效勞；4.2樓層功能布局兩側的商業(yè)街鋪面,一層可用于營業(yè)門廳,二樓可規(guī)劃為包廂或雅座；中間

11、的商業(yè)街,一層以門店經營和綜合賣場為主,二層可規(guī)劃為市場,在樓層南北兩側設計上下通道,形成室內步行街的經營格局；4.3經營布局遵循原那么1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原那么,集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體,商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應不同商品經營業(yè)態(tài)格局的原那么,如餐飲、娛樂等適合二層經營,因此主要規(guī)劃在兩側的商鋪；超市、服裝等適合單層、分區(qū)經營,可規(guī)劃于中間商鋪,形成上下分層、同層分區(qū)的經營形態(tài)；3、尊重市場需求和選擇的原那么,經營布局的規(guī)劃必須為招商效勞,最終格局取決于招商的結果；4、合理有效使用空間的原那么,是一二層組合還是一二層分割經營,必須從

12、商品經營的空間利用出發(fā)；5、經濟效益原那么,應充分考慮商戶的經營利益,達成商戶與市場經營者雙贏的局面；6、關聯性原那么,不同的商品適合不同的經營組合,如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經營,服飾和日用百貨可形成互補、互促經營,這些關聯性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經營；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原那么,大客戶和知名品牌對提升市場品牌,帶動中小商戶的進駐,以及帶動消費起著至關重要的作用,對這類客戶要優(yōu)先考慮;8、充分考慮經營戶愿望和要求的原那么,考慮了經營戶愿望和要求,才能充分吸引經營戶進駐,并提升經營戶的經營激情,從而促進市場快速形成；9、方便顧客消費的原那么,在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面,體現

13、了兩個原那么,其一是充分享受一站式消費的樂趣,其二是先購物、后休閑觀光,再去餐飲娛樂,符合人消費的習慣；10、視覺形象原那么,整個經營布局應充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意；五、經營策略經營布局標準了商業(yè)街的硬件功能,而經營模式那么是了完善商業(yè)街的軟件功能,只有好的硬件根底,再加上強大的軟件支持,大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經營成果.在經營模式的建立方面,依據市場競爭狀況和制勝原那么,制定了二十四字的經營模式：-統(tǒng)一招商、協助經營、局部自營一整和市場、完善政策、合理回報1、統(tǒng)一招商除經營戶購置的,用于自營的商鋪外,為統(tǒng)一形象,盡快繁榮市場,對剩余剩余商鋪和整體買斷中央花園以南的商鋪,

14、應采用統(tǒng)一招商的原那么.對于投資戶購置的商鋪,應有經營公司與商戶簽定委托代管協議,由市場方統(tǒng)一招商.市場的招商采用品牌聯營、資本聯營、招商引資和租賃等展開,其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開,中小商戶應以租賃為主.2、協助經營大十字商業(yè)街的經營形成協作經營的模式,剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂,由經營公司進行市場的整體推介,協助進駐商戶經營.一強勢廣告支持,形成強大的宣傳攻勢,讓全市人民都來此消費.一每年一度的商貿洽談會,促進商貿交流,提升市場形象.一每年一度的哈密民俗藝術節(jié),提升大十字商業(yè)街的文化及藝術魅力.一成立演藝中央,周未進行大型文藝演出,吸引市民前來觀光消費.一與旅游公司合作,

15、形成哈密旅游定點購物景點,接待每年高達8萬人次的旅客.一每年一度的哈密旅游節(jié)-一哈密瓜節(jié)方案,在此舉辦,吸引全國游客及本地市民來此觀光消費.一全方位貼心物管效勞,給經營者一個輕松的經營環(huán)境,購物者一個享樂的購物天堂.一定期促銷推介,形成滾滾人流,帶來巨大消費.3、局部自營經營公司必須有充分的思想準備,在招商效果欠佳或局部商戶不原進入的行業(yè)進行自營,采用局部自營帶動商戶進8主,促進市場開展.在自營工程獲得開展后,如不愿長期經營,可采取逐步退出的方法.具體包括：一市場有需求,但前期招商效果欠佳的,如服飾等；一經營工程有風險,經營戶不敢經營的,但對提升市場品牌有重要作用的,如旅游商品等；一有市場前景

16、,但需要引導消費的工程,如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等;一百姓生活有需求,對促進人氣作用巨大,但利薄甚至不賺錢的,如平價超市；一適當的公益性工程,如免費的休閑區(qū)；4、整和市場一整和市場功能,集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；一整和市場空間,進行合理商品布局,因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經營或一二層分割經營；一整和招商,與投資戶簽定托管協議,進行統(tǒng)一招商；一整和推廣,防止單兵作戰(zhàn),整個市場有經營方進行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5、完善政策一向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關政策,讓在此經營的商戶受益；一完善商業(yè)物業(yè)的治理和效勞功能,提升市場軟環(huán)境的競爭力；一強化托管和統(tǒng)管

17、舉措,提升治理水平和水平；6、合理回報一保證市場和經營戶合理的收益,實現雙贏;一通過市場整體機能的完善,帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升,使市場經營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；一通過市場經營業(yè)績的提升,促進存量盤的銷售；六、招商方案1、成立商貿公司市場的招商和經營都有賴于合理機構的成立,而商貿公司具備了展開上述業(yè)務的功能,因此,建議盡快成立商貿公司,以便對經營和招商方案進行審核,制定詳細可行的經營和招商政策,并展開操作和執(zhí)行.2、確立市場經營模式經營模式決定了市場經營的方式,經營模式確立,方可確定招商的政策,是聯營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結合.因此,經營模式必須盡快確立,否那

18、么具體的招商工作將很難展開；3、制定具體的招商政策一招商的目標和原那么；一招商工作的各項規(guī)章制度;一制定不同商戶規(guī)模和經營商品等的招商政策;一制定不同商戶的準入條件；一確定招商合同樣本；一確定租金標準和聯營等條件；一確定優(yōu)惠幅度和條件；一局部大工程的招商方案；4、招商區(qū)域和目標客戶確定一招商區(qū)域以哈密為主,大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域為全國；一招商的目標客戶參見市場定位；5、大客戶及品牌商戶的招商一招商策略采用以大帶小,以品牌帶動一般商戶的策略,以此提升市場招商效果,因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開,預計在六月末即可展開；一收集大客戶及品牌商戶的招商的資料,采用發(fā)函、郵寄招商手冊、洽

19、談、招商參謀拜訪等推介程序展開招商;一由經營公司抽調專業(yè)人才,成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組,負責客戶的招商和合作談判；6、市場招商的全面展開一針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后,面向中小商戶的招商工作全面啟動；一針對中小商戶招商,主要利用各種媒體發(fā)布招商信息,向社會廣泛告之,配合業(yè)務人員展開人員推介；一該階段工作在七月十五日前應全面展開；7、商戶的登記和初選一制定商戶登記表主要包括經營商品和面積等；一所有意向商戶均應填表登記,交納定金,建立預定檔案；一對登記的經營商戶按經營大類進行分類,劃定經營區(qū)域；一對經營商戶進行初選,對不符和經營要求的商戶另行規(guī)劃；8、商戶資格審查一審查經營類型;

20、一審查經濟實力;一審查經營水平；一審查品牌優(yōu)勢；一優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；一確定首披進駐商戶；一其余商戶視招商情況決定是否入場；9、與商戶簽定合同$一交納租金或保證金；一簽定正式合同聯營或租賃等；10、自營工程確定對招商效果不佳,但有必要經營的工程,確定自營的范圍和規(guī)模,展開籌備；11、開業(yè)籌備一次裝修標準初裝修,建議由各商貿公司進行統(tǒng)一裝修,一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主;一二次裝修精裝修,由商戶自己裝修,市場方可提供裝修設計、材料供給和裝修施工方面的支持；一統(tǒng)一街道廣告牌制作,進行街道的美化和亮化,襯托購物氣氛；一組織和催促商戶進貨；一進行店堂的布置及商品陳列；一進行

21、開業(yè)活動的籌備；一商業(yè)街局部街區(qū)開業(yè)為二次開業(yè)預留伏筆；12、經營活動展開詳細的經營活動參見經營策略；七、招商策略7. 1廣告策略1、廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?充分告之招商信息,期間配合新聞造勢；2、訴求內容以對招商政策的訴求為主,配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求;3、廣告媒體及投放規(guī)格一報紙廣告,以?哈密報?投放為主,在大客戶招商階段,配合一定量的?晨報?烏魯木齊廣告投放；投放規(guī)格以1/2版為宜,強勢推廣期可進行整版投放；一影視廣告,以哈密電視臺一套、二套和CCTV-6或CCTV-8投放為主；投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標板廣告投放,并依據招商進度,隨時投播字幕廣告；一印刷品廣告,建議印制5000份招商手冊,規(guī)格為16開、12-16個P,主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制20000份海報,用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；制作招商政策說明書100份,主要用于對準客戶或大客戶推介和談判；一戶外廣告,以廣告牌、布標、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現階段發(fā)布廣告的廣告牌為主,招商期間更換為招商廣告即可；布標、巨副、展板主要在促銷期間加以應用,以擴大傳播效果；彩旗、POP