我國房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析

1、題目 我國房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析以萬科公司為例 我國房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析以萬科公司為例摘 要近幾年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越迅速，規(guī)?；某潭纫膊粩嗟脑龈撸脩舻男枨笾鸩降某尸F(xiàn)出多層次與多樣化的模式，這就造成了房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭越來越激烈。萬科地產(chǎn)作為一個(gè)比較傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，盈利狀況受到了一定的波動(dòng)，發(fā)展受到了一定干擾。所以，有關(guān)盈利能力的分析，在企業(yè)經(jīng)營的過程當(dāng)中起著越來越重要的作用。本文就是以萬科股份有限公司為例，對(duì)其盈利能力進(jìn)行相關(guān)的分析，利用相關(guān)的理論以及考慮到企業(yè)經(jīng)營的特殊性，分析其盈利能力的相關(guān)影響因素，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的完善，提出有益于企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展

2、的建議，從而也可使得萬科地產(chǎn)建立一套完善的盈利能力的管理體系，本文的研究對(duì)于同行的其他企業(yè)的發(fā)展也有著相應(yīng)的借鑒作用。關(guān)鍵字：盈利狀況；盈利能力分析；房地產(chǎn)行業(yè)AbstractsIn recent years, the real estate industry has developed rapidly, and the scale is also increasing. Users needs are gradually showing a multi-level and diversified mode, which results in the increasingly fierce c

3、ompetition between real estate. Vanke Real Estate as a relatively traditional real estate enterprise, the profit situation has been a certain fluctuation, the development has been a certain interference. Therefore, the analysis of profitability is playing a more and more important role in the proces

4、s of business operation.This paper is to Vanke Real Estate Company as an example, analysis the related to its profitability, using the relevant theory and considering the particularity of the business enterprise, factor analysis of the profitability of related effects, according to the enterprise ac

5、tual situation, further perfecting the suggestions on further the proposal of development, thus also makes the real estate Vanke to establish a set of perfect profitability management system, this paper also has a corresponding reference role for the development of other relative peer enterprises.Ke

6、ywords: Profitability; Profitability analysis; Real estate industry目 錄1前 言12 盈利能力的相關(guān)概論12.1盈利能力的定義12.2 盈利能力分析的指標(biāo)12.3 盈利能力分析的方法22.3.1對(duì)比分析法22.3.2趨勢(shì)分析法23萬科股份有限公司盈利能力現(xiàn)狀分析23.1萬科股份有限公司的概況23.2萬科公司盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析33.2.1萬科公司主要盈利能力指標(biāo)分析33.2.2萬科公司盈利持久性分析43.2.3萬科公司盈利穩(wěn)定性分析43.3 萬科公司盈利能力的非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析53.3.1市場(chǎng)定位53.3.2 人力資源管理能力5

7、4影響萬科股份有限公司盈利能力的因素及其分析54.1 多元化戰(zhàn)略決策失誤54.2 缺乏有效的新產(chǎn)品開發(fā)策略64.3 銷售成本過高65提升萬科股份有限公司盈利能力的建議75.1 合理使用多元化戰(zhàn)略75.2 加速有效產(chǎn)品研發(fā)85.3 加強(qiáng)成本控制85.4合理控制期間費(fèi)用86 結(jié) 論9參考文獻(xiàn)10致 謝11中國地質(zhì)大學(xué)長城學(xué)院2018屆畢業(yè)論文1前 言在我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)十分關(guān)鍵。其一是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，帶動(dòng)了各行各業(yè)的發(fā)展，比如建筑材料、輕工業(yè)紡織冶金等、還有機(jī)械部門的儀器等。第二，對(duì)裝修行業(yè)的促進(jìn)作用，比如家具裝飾等。房地產(chǎn)企業(yè)可以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)可以提供較多的工作崗位，

8、提供就業(yè)機(jī)會(huì)，改善社會(huì)穩(wěn)定，改善民生。更重要的是，可以推動(dòng)城市化進(jìn)程，提升居民的收入水平?？梢杂行У拇_保我國經(jīng)濟(jì)的高水平發(fā)展，提供了較好的發(fā)展環(huán)境。另外，還為國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展增強(qiáng)了活力。它不僅可以推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更重要的是可以提供就業(yè)機(jī)會(huì)，改善民生。站在企業(yè)的角度，盈利能力是企業(yè)財(cái)務(wù)情況以及經(jīng)營效益的重要體現(xiàn)。本篇論文可以根據(jù)一個(gè)具體的實(shí)例，分析企業(yè)的盈利效益，從而可以豐富有關(guān)房地產(chǎn)的研究理論，更重要的是給上市公司提供發(fā)展依據(jù)。本文主要是對(duì)萬科股份有限公司盈利能力的相關(guān)的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析與探討，找出其中對(duì)盈利能力的影響的因素，發(fā)現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營的過程中盈利能力存在的一些問題，并根據(jù)這當(dāng)中的問題

9、提出一定的解決方案，致力于提高企業(yè)的盈利能力。在這個(gè)過程中，還希望通過對(duì)萬科股份有限公司的研究，給其它公司提供一些提高經(jīng)濟(jì)效益的啟示。2 盈利能力的相關(guān)概論2.1盈利能力的定義所謂盈利能力，即企業(yè)的資本或企業(yè)資本的增值能力。也就是說，企業(yè)從一系列業(yè)務(wù)活動(dòng)中獲得的利益越多，企業(yè)的發(fā)展就越好。在一般的情況下，盈利能力就是各個(gè)部門之間整體的表現(xiàn)，它可以體現(xiàn)出企業(yè)的獲得利潤能力，在這個(gè)的體現(xiàn)下，它可以很好的反映出企業(yè)目前的運(yùn)營狀況以及銷售的相關(guān)情況，也可以很好的對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展做出一個(gè)合理的判斷。企業(yè)盈利能力的分析不僅體現(xiàn)著企業(yè)的管理水平，也對(duì)企業(yè)的未來發(fā)展有著很重要的影響。2.2 盈利能力分析的指標(biāo)

10、盈利能力分析的主要指標(biāo)有營業(yè)利潤率、成本費(fèi)用利潤率和主要業(yè)務(wù)利潤率等。營業(yè)利潤率是指營業(yè)利潤與營業(yè)收入之比。它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的重要指標(biāo)。在考慮經(jīng)營成本的條件下，它反映了企業(yè)管理者通過公司經(jīng)營獲得利潤的能力。成本費(fèi)用利潤率指的是某公司在一定期間的利潤總額與成本及費(fèi)用總額的比值。主營業(yè)務(wù)利潤率指的是某公司一定時(shí)期內(nèi)主營業(yè)務(wù)利潤和主營業(yè)務(wù)收入凈額的比率。2.3 盈利能力分析的方法2.3.1對(duì)比分析法對(duì)比分析法又被叫做比較分析法，指的是通過對(duì)目標(biāo)數(shù)據(jù)之間的對(duì)比來了解和分析目標(biāo)問題。對(duì)比分析法是財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)方法，也是運(yùn)用最為廣泛的分析方法。通過比較數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)數(shù)據(jù)的差距，從而比較分析確定企業(yè)經(jīng)營

11、的現(xiàn)狀。比較分析法是將企業(yè)連續(xù)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表中某一數(shù)據(jù)作為基數(shù)，通過絕對(duì)數(shù)的比較分析此項(xiàng)目數(shù)據(jù)在不同會(huì)計(jì)年度的現(xiàn)實(shí)情況。通過觀察絕對(duì)數(shù)的增減變動(dòng)、或者百分比率的增減變化直接的對(duì)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀得出結(jié)論。在財(cái)務(wù)分析方法漫長的形成和發(fā)展中，經(jīng)常被用到的就是水平分析和垂直分析。水平分析主要是將財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行橫向比較分析，從而提取結(jié)果進(jìn)行分析。垂直分析法則是以縱向軸分析各因素之間的比重變化從而歸納數(shù)據(jù)變化的規(guī)律，找出變化的原因。這一對(duì)比方法簡答、直接、高效，但是在使用時(shí)需要注意的是，比較分析法正確分析的基礎(chǔ)是目標(biāo)數(shù)據(jù)具有可比性，即所比較的兩個(gè)指標(biāo)在內(nèi)容、計(jì)量單位等屬性上必須保持一致。一旦可比性的前提不存在

12、，那么比較分析法所得出的結(jié)論就沒有意義。雖然比較分析法在盈利能力分析方法中是眾多分析方法的基礎(chǔ)，但是鑒于它自身的局限性，在使用比較分析方法時(shí)更應(yīng)該綜合更多數(shù)據(jù)和更大樣本，從多角度進(jìn)行衡量和分析。2.3.2趨勢(shì)分析法趨勢(shì)分析法是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行多期連續(xù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)分析，通過環(huán)比得出數(shù)據(jù)增減的方向、數(shù)額變化的幅度、因素改變的趨勢(shì)。趨勢(shì)分析法是一個(gè)能夠解釋企業(yè)財(cái)務(wù)變化狀況和盈利能力動(dòng)態(tài)變化的分析方法。經(jīng)營者通過動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的變化進(jìn)行歸納和總結(jié)，找到影響因素，從而預(yù)測(cè)企業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)。趨勢(shì)分析法在對(duì)盈利能力分析時(shí)一般是財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的趨勢(shì)分析。將連續(xù)的兩個(gè)會(huì)計(jì)年度或多個(gè)會(huì)計(jì)年度的財(cái)務(wù)數(shù)

13、據(jù)進(jìn)行橫向列舉，直接找到數(shù)據(jù)間的變化規(guī)律，通過變化規(guī)律的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來發(fā)展的前景。趨勢(shì)分析法以目標(biāo)數(shù)據(jù)作為基期數(shù)值，對(duì)其他的同類數(shù)據(jù)均以此作比較，環(huán)比觀察下一年度的數(shù)據(jù)變化情況，這是趨勢(shì)分析常用的具體做法。3萬科股份有限公司盈利能力現(xiàn)狀分析3.1萬科股份有限公司的概況1984年，萬科公司在廣東省深圳市成立，當(dāng)時(shí)的注冊(cè)資金是人民幣110.1億元。到20世紀(jì)末，開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過這么多年的發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模也在擴(kuò)大?，F(xiàn)在他們的主營業(yè)務(wù)已經(jīng)涉及許多大型城市，市場(chǎng)規(guī)模較大。萬科的經(jīng)營策略較好，它們采取快速周轉(zhuǎn)開發(fā)，根據(jù)專業(yè)能力獲得較公平的回報(bào)的發(fā)展策略。他們沒有盲目的囤地，它們把產(chǎn)品放到城市

14、的主要領(lǐng)域，給普通家庭提供住房，到21世紀(jì)150平米戶型房子占大多數(shù)。它們運(yùn)用快速銷售、科學(xué)用價(jià)的策略，最終使得他們的銷售額較高。2015年，萬科公司實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破兩千萬平米，銷售金額有了明顯的增長，占到了較多的市場(chǎng)份額。2017年，萬科進(jìn)行了一場(chǎng)規(guī)模較大的股權(quán)戰(zhàn)，最終被判定為國家資本的房產(chǎn)企業(yè)。另外，他們向來追求科學(xué)經(jīng)營，沒有一味的把利益作為發(fā)展目標(biāo)，他們始終把專業(yè)能力當(dāng)做市場(chǎng)回報(bào)的重要依據(jù)，這也是他們?nèi)〉贸晒Φ闹匾蛩?。他們發(fā)展了一種較為規(guī)范合理的經(jīng)營模式，最終得到了客戶以及投資者的青睞，也被工作人員所倡導(dǎo)。萬科曾經(jīng)運(yùn)用了第三方機(jī)構(gòu)在自身公司發(fā)展，他們是第一家運(yùn)用的，他們每年都會(huì)對(duì)客戶

15、的滿意程度進(jìn)行深入的分析研究。3.2萬科公司盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3.2.1萬科公司主要盈利能力指標(biāo)分析表1 國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司主營業(yè)務(wù)利潤率分析2015年2016年2017年萬科公司25.69%22.44%20.49%保利地產(chǎn)23.08%20.60% 20.83%招商地產(chǎn)中糧地產(chǎn)32.03%17.57%27.87%15.96% 25.12% 21.69%數(shù)據(jù)來源：百度文庫從表1我們可以看出招商地產(chǎn)利潤極高，然而最近幾年它的利潤正在逐步下降。萬科公司的主要業(yè)務(wù)利潤率從2015年度的第二位跌至2017的最低位。而萬科的主營業(yè)務(wù)利潤率在2015至2017年間也出現(xiàn)了下滑。雖然招商地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)利潤

16、率指數(shù)較高，但與內(nèi)地其他上市公司相比，仍處于中間位置。其主要業(yè)務(wù)的利潤率波動(dòng)很大。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接的關(guān)系。近年來，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策等諸多因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，但國家出臺(tái)了一系列調(diào)控房價(jià)的政策。此外，公司的主要業(yè)務(wù)成本也逐年增加。這表明該公司在成本控制方面存在缺陷，有待改進(jìn)。表2 2014-2016年萬科股份有限公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表項(xiàng)目2014年2015年2016年銷售凈利率營業(yè)利潤率資產(chǎn)報(bào)酬率成本費(fèi)用利潤率收入利潤率收入毛利潤13.27%17.06%4.41%20.24%17.25%29.94%13.18%16.94%3.58%20.43%17.29%29.35%11.79% 1

17、6.23% 3.35% 19.12% 17.35% 29.02%數(shù)據(jù)來源：萬科股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表 由表2可以看出，萬科股份有限公司2014年度銷售凈利率為13.27%，2015年度銷售凈利率為13.18%，2016年度銷售凈利率為11.79%。萬科股份有限公司銷售凈利率明顯呈下降趨勢(shì)。這表明，公司的成本費(fèi)用越來越高，整個(gè)公司的盈利能力下降了，萬科公司的營業(yè)利潤率也隨之下降。2015年比2014年相比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，2016年度營業(yè)利潤率比2015年下降0.71個(gè)百分點(diǎn)，營業(yè)利潤率逐年下降，結(jié)果表明，企業(yè)銷售提供的經(jīng)營利潤下降，公司盈利能力下降。萬科股份有限公司的資產(chǎn)回報(bào)率也呈下降趨勢(shì)，

18、說明該公司的資產(chǎn)利用效率較低，應(yīng)進(jìn)一步分析其下降的原因。萬科公司2014年度成本費(fèi)用利潤率為20.24%，2015年度成本利潤率為20.43%，2016年度成本利潤率為19.12%。雖然萬科有限公司的成本費(fèi)用利潤率在20142015年間增加了0.19個(gè)百分點(diǎn)，但20152016年度的成本費(fèi)用利潤率下降了1.31個(gè)百分點(diǎn)，成本費(fèi)用利潤率下降，表明萬科股份有限公司為其獲取利潤付出了巨大的代價(jià)，成本費(fèi)用沒有得到很好的控制。3.2.2萬科公司盈利持久性分析盈利能力持久性是指連續(xù)期間內(nèi)利潤總額的變化趨勢(shì)是否具有可持續(xù)性，即利潤總額是否持續(xù)增長。為了對(duì)萬科公司盈利能力持久性做出判斷，下面比較分析萬科公司2

19、013年至2017年利潤總額。表3 萬科股份有限公司利潤總額對(duì)比表 指標(biāo)/年份20132014201520162017利潤總額（億）304.5331.4392.4252.5242.9數(shù)據(jù)來源：萬科股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表從表3可以看出，萬科的利潤總額在2015年以前呈增長趨勢(shì)，2015年達(dá)到最大值，之后一直下降，說明萬科公司在2015年以前盈利能力很好，保持每年增長的趨勢(shì)，到了2015年以后持續(xù)下降，即萬科公司在2015年以后盈利能力增長不再具有持久性，公司在走下坡路。3.2.3萬科公司盈利穩(wěn)定性分析穩(wěn)定性分析是指將企業(yè)的利潤細(xì)分，測(cè)算一些主要利潤構(gòu)成指標(biāo)在利潤中占比，通過利潤構(gòu)成判斷企業(yè)盈利能力

20、穩(wěn)定性的一種方法。表4 萬科股份有限公司利潤構(gòu)成表年份/指標(biāo)利潤總額（億）營業(yè)利潤（億）數(shù)值占比數(shù)值占比2013年2014年2015年2016年2017年304.5331.4392.4252.5242.9100%100%100%100%100%281.2339.7383.4235.5175.192.36%102.49%97.71%93.27%72.08%數(shù)據(jù)來源：萬科公司年報(bào)從表4可以看出，2013年到2017年萬科公司的營業(yè)利潤在利潤總額中的占比很大，說明在這4年中萬科公司的盈利能力比較穩(wěn)定，營業(yè)利潤成為利潤的主要來源，其中2014年?duì)I業(yè)利潤超過利潤總額，是因?yàn)檫@一年?duì)I業(yè)外收入小于營業(yè)外支出

21、所致。比較異常的是2017年，營業(yè)利潤占比急劇下降，是因?yàn)樵?017年?duì)I業(yè)外收入劇增的結(jié)果，該年萬科公司營業(yè)外收入主要是來源于政府補(bǔ)助款。同時(shí)，2017年與2016年相比，營業(yè)利潤也在減少。3.3 萬科公司盈利能力的非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3.3.1市場(chǎng)定位所謂的市場(chǎng)定位，就是對(duì)本企業(yè)和別的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的分別，這主要是想讓消費(fèi)者還有客戶感受到企業(yè)的差距，然后可以使企業(yè)在消費(fèi)者心中有較高的地位。市場(chǎng)定位最重要的就是要求企業(yè)挖掘出企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，在和別的企業(yè)競(jìng)爭中有突出的優(yōu)勢(shì)。如果企業(yè)想要在這么激烈的市場(chǎng)中找到自己的一席之位，就需要找準(zhǔn)他們的市場(chǎng)定位。萬科公司想要使企業(yè)的定位更加精準(zhǔn)，必須要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境有更深

22、層次的了解，還要熟知市場(chǎng)需求。同時(shí)更重要的是了解同行業(yè)的發(fā)展水平，做到知己知彼。找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，更要細(xì)化企業(yè)的品牌，提升銷售水平，擴(kuò)大銷售規(guī)模，通過這些，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速提升。3.3.2 人力資源管理能力眾所周知，人才是一個(gè)企業(yè)得到較好發(fā)展的必不可少的關(guān)鍵要素。專業(yè)技能較好的工作人員可以提升企業(yè)效益，還可以有效的擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模。萬科公司把企業(yè)發(fā)展目標(biāo)作為中心要求，同時(shí)也綜合企業(yè)工作人員的劣勢(shì)，制訂相關(guān)的培訓(xùn)計(jì)劃。截止2017年12月31日，公司一共有員工四萬多人，他們的平均年齡不到30歲，男員工比女員工要多。他們十分重視人才的培養(yǎng)，尤其在公司規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，對(duì)工作人員的需求就越大。特別是公司引進(jìn)

23、ISO9000認(rèn)證以后，公司擁有了更加完善的管理體系。這些都豐富了員工的培訓(xùn)內(nèi)容，有些都超出了本質(zhì)工作。很明顯，這些使員工培訓(xùn)時(shí)間變長。換言之，就是刨去正常工作時(shí)間，他們需要把更多時(shí)間放到培訓(xùn)中。基于此，員工可能會(huì)有抵觸情緒。因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間過多，會(huì)產(chǎn)生許多不利影響，會(huì)導(dǎo)致他們自己時(shí)間減少，會(huì)降低他們工作積極性。有些員工會(huì)主動(dòng)離職，所以這會(huì)阻礙企業(yè)的良好發(fā)展。如果企業(yè)想要在如此激烈的市場(chǎng)環(huán)境中生存發(fā)展，對(duì)他們的要求是極高的。他們不只是需要較好的管理者，同時(shí)它們還要有一定的能力留住人才，因?yàn)槿瞬攀?1世紀(jì)最缺少的，他們會(huì)提升企業(yè)的競(jìng)爭力，更重要的是，可以營造一個(gè)較好的發(fā)展氛圍。因?yàn)槿f科員工較為年輕，

24、所以這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，可以提升企業(yè)活力，從而提高競(jìng)爭力。4影響萬科股份有限公司盈利能力的因素及其分析4.1 多元化戰(zhàn)略決策失誤萬科股份有限公司在發(fā)展多元化戰(zhàn)略過程中，雖然短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了公司的發(fā)展規(guī)模，但是該公司沒有從本質(zhì)上有所提高，反而使其核心盈利指標(biāo)開始逐漸下滑，并出現(xiàn)衰退的現(xiàn)象。萬科股份有限公司在剛剛成立的時(shí)候，營業(yè)效益有利可觀，可以說發(fā)展趨勢(shì)是相當(dāng)好的，公司發(fā)展的前提是開闊的市場(chǎng)及豐富的資源，同時(shí)這些前提為公司以后的發(fā)展奠定了強(qiáng)大的基礎(chǔ)。萬科股份有限公司觸及的房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)時(shí)看來風(fēng)險(xiǎn)比較大的行業(yè)，尋求新的利潤規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)時(shí)包括本公司在內(nèi)的眾多企業(yè)的一個(gè)選擇。但是萬科股份有限公司起初發(fā)展戰(zhàn)略

25、中的領(lǐng)域與其開始的領(lǐng)域關(guān)聯(lián)性很小，甚至是沒有的。雖然該公司具有一定的資源，但同時(shí)進(jìn)入很多行業(yè)，行業(yè)間相關(guān)性不大，必定會(huì)出現(xiàn)應(yīng)付不了的現(xiàn)象。在該公司進(jìn)入的行業(yè)中，有的已經(jīng)出現(xiàn)非常飽和的現(xiàn)象，過了最佳發(fā)展時(shí)間，競(jìng)爭非常激烈。萬科股份有限公司多元化發(fā)展中，對(duì)其并沒有很好地廣泛帶動(dòng)作用，并沒有降低風(fēng)險(xiǎn)，反而增加了危險(xiǎn)系數(shù)。盲目的多元化發(fā)展，使該企業(yè)過多的進(jìn)入與該行業(yè)不相關(guān)的領(lǐng)域，從而造成經(jīng)營業(yè)績的衰退，投資風(fēng)險(xiǎn)性的加大。4.2 缺乏有效的新產(chǎn)品開發(fā)策略新產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來說都是占領(lǐng)市場(chǎng)的一種策略，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。由于現(xiàn)代人民生活水平在不斷地提高，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求也發(fā)生了改變，消費(fèi)觀念

26、也會(huì)有所不同。這就是企業(yè)必須發(fā)展前進(jìn)的原因，必須滿足消費(fèi)者，擴(kuò)大并搶占市場(chǎng)。萬科股份有限公司是一個(gè)品牌比較傳統(tǒng)的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，它用心發(fā)展的品牌效應(yīng)，為該公司的發(fā)展創(chuàng)造了不少的價(jià)值。但是品牌的發(fā)展，需要新的產(chǎn)品的出現(xiàn)與好的服務(wù)為該公司注入新的活力，否則之前好的品牌，也會(huì)隨之落后。萬科股份有限公司研發(fā)出一系列的新產(chǎn)品，但是缺乏創(chuàng)新，很容易使消費(fèi)者疲倦，不能給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，所以這些產(chǎn)品就會(huì)在市場(chǎng)中缺少競(jìng)爭力，拖慢公司的發(fā)展進(jìn)程。萬科股份有限公司在資金運(yùn)轉(zhuǎn)緊張時(shí)，必須放手一搏，但是遲遲沒有產(chǎn)出而且又占用大量的資金，這時(shí)市場(chǎng)上的新產(chǎn)品，新技術(shù)又不斷涌現(xiàn)。所以造成該公司市場(chǎng)份額下降的因素，資產(chǎn)負(fù)

27、債很多，一些利潤效益也隨之下降，總體情況不容樂觀。盲目多元化生產(chǎn)，盲目開發(fā)產(chǎn)品，從目前市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看是無用的。4.3 銷售成本過高銷售成本指的是已經(jīng)銷售產(chǎn)品的生產(chǎn)成本或者已提供勞務(wù)的勞務(wù)成本以及其他銷售的業(yè)務(wù)成本。萬科股份有限公司與同行業(yè)公司銷售成本率比較，如表5所示。表5 萬科股份有限公司與同行業(yè)公司銷售成本率比較年份萬科股份有限公司同行業(yè)平均水平2012年83.68%82.66%2013年84.38%79.13%2014年84.06%81.98%2015年84.45%82.08%2016年85.58%83.17%數(shù)據(jù)來源：萬科公司年報(bào)從表5的比較中，我們得知，萬科股份有限公司最近五年的銷

28、售成本率大約在84.43%，而同行業(yè)水平公司卻達(dá)到了81.80%，并且增長迅速。萬科股份有限公司收益率下降的原因有不斷增長的銷售數(shù)量、研發(fā)及人力成本較高。并且最近新推出以舊換新的財(cái)政補(bǔ)貼政策，使企業(yè)的營銷壓力增大，導(dǎo)致了該公司銷售成本很高并持續(xù)不下降，才影響了企業(yè)利潤的偏低，影響企業(yè)的效益。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)法則，企業(yè)的銷售、管理、財(cái)務(wù)等費(fèi)用可以納入到期間費(fèi)用，發(fā)生于計(jì)入企業(yè)損益。如表6所示是萬科股份有限公司與同企業(yè)期間費(fèi)用的比較。表6 國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司期間費(fèi)用率比較管理費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率銷售費(fèi)用率萬科股份有限公司同企業(yè)平均水平萬科股份有限公司同企業(yè)平均水平萬科股份有限公司同企業(yè)平均水平2012年3

29、.88%1.74%0.32%0.24%10.37%10.63%2013年3.97%2.00%0.12%-0.19%9.52%10.56%2014年4.33%2.24%0.49%-0.22%9.06%8.41%2015年4.60%2.71%0.20%-0.20%8.82%8.78%2016年5.07%2.82%0.34%-0.15%8.63%8.79%數(shù)據(jù)來源：萬科公司財(cái)務(wù)總結(jié)報(bào)表萬科的管理費(fèi)用率高于同行業(yè)公司平均水平的原因主要有以下幾點(diǎn)：第一，萬科股份有限公司管理不嚴(yán)格，力度不足，管理費(fèi)用高；第二，該公司為了提高自身競(jìng)爭力，花費(fèi)大量的財(cái)力，大量的費(fèi)用花在產(chǎn)品研發(fā)上；第三，萬科股份有限公司產(chǎn)品積

30、壓現(xiàn)象嚴(yán)重，實(shí)際資金周轉(zhuǎn)率較低，導(dǎo)致銀行信用借貸高，這也是費(fèi)用高的一個(gè)原因。5提升萬科股份有限公司盈利能力的建議5.1 合理使用多元化戰(zhàn)略如果多元化的發(fā)展可以很好地把握，那么就可以為公司帶來好的影響，進(jìn)一步降低公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。但是目前從萬科股份有限公司來看，該公司并沒有很好的把握住機(jī)會(huì)，沒有高效利用資源，所以，該公司的多元化發(fā)展，既沒有帶來好的收益，又浪費(fèi)了公司的資源，增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在不斷的發(fā)展中，與其他領(lǐng)域多元化發(fā)展的趨勢(shì)在增強(qiáng)。萬科股份有限公司還是擁有多元化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的，所以在實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略中，該企業(yè)應(yīng)該吸取經(jīng)驗(yàn)，不能重走舊路。由此，萬科股份有限公司可以利用剩余資源，漸進(jìn)式的實(shí)行多

31、元化發(fā)展，一定不要急于求成。在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，必須結(jié)合自身實(shí)際狀況。在發(fā)展業(yè)務(wù)時(shí)，要與原有的經(jīng)營領(lǐng)域有一定的相關(guān)性，要選取市場(chǎng)前景比較好的，利潤可觀的行業(yè)，做到推陳出新，符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，防止陷入新型行業(yè)的糾紛之中。5.2 加速有效產(chǎn)品研發(fā)社會(huì)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也帶來了挑戰(zhàn)。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不僅要有使用的滿足的基本功能，還要能夠不斷出創(chuàng)新，不斷推出新產(chǎn)品。想要在如此競(jìng)爭激烈的市場(chǎng)中獲得良好的地位，要發(fā)揮創(chuàng)新的精神，盡可能的滿足大多數(shù)消費(fèi)者的需求，滿足市場(chǎng)需要，以此來促進(jìn)公司的發(fā)展。要求房子的更新?lián)Q代速度很快，產(chǎn)品的生命周期，質(zhì)量也大大縮短。新產(chǎn)品就像企業(yè)之

32、中的血液，要進(jìn)行不斷地新陳代謝，不斷地更新，才能充滿活力。在目前市場(chǎng)競(jìng)爭比較激烈的情況下，企業(yè)應(yīng)該更加了解市場(chǎng)的需求，注重新產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，否則企業(yè)很難在市場(chǎng)生存下去。所以，萬科股份有限公司為了更好的生存需要做到兩點(diǎn)。第一，萬科股份有限公司需要進(jìn)行不定期的市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者市場(chǎng)需求，了解市場(chǎng)走向。第二，該公司加大創(chuàng)新研發(fā)力度，研發(fā)技術(shù)并形成核心競(jìng)爭力，迎合市場(chǎng)越來越高的需求。5.3 加強(qiáng)成本控制針對(duì)萬科股份有限公司同類型的房地產(chǎn)來說，高固定成本的資本密集型產(chǎn)業(yè)，可以利用銷售渠道和現(xiàn)有的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩嘣?jīng)營，開發(fā)新的有效產(chǎn)品，降低成本難度。所以萬科股份有限公司想要降低成本，可以從以下兩

33、個(gè)方面來實(shí)施： 降低原材料的成本。原材料的成本大約占總產(chǎn)品的一半以上。所以怎樣既能提高產(chǎn)品效能和質(zhì)量，又能降低原材料的消耗，提高企業(yè)的利潤發(fā)展，是所有企業(yè)都需要面臨與考慮的問題。如果企業(yè)真的能減少消耗，降低成本，就可以使企業(yè)的競(jìng)爭力得到提高。也可以通過引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，采用新的工藝手法來減少企業(yè)原材料的消耗；要搞好和原材料供應(yīng)商的關(guān)系，來促進(jìn)與供應(yīng)商公司的長期合作關(guān)系，穩(wěn)定原材料的供應(yīng)方式，以此來降低費(fèi)用。這些都可以降低原材料的耗費(fèi)成本。降低能源的成本。在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，能源成本會(huì)占總成本的百分之五左右。隨著社會(huì)的發(fā)展，能源成本會(huì)隨著需求的增加而提高，這些外部的不可控制的因素，當(dāng)然就需要

34、通過可控的因素進(jìn)行必要調(diào)節(jié)，來降低耗能。采用先進(jìn)的工藝技術(shù)來節(jié)約能源，又有先進(jìn)的管理方式來降低能源消耗，可以通過這些來解決能源成本提高帶來的成本增加的問題。5.4合理控制期間費(fèi)用萬科股份有限公司可以從以下三個(gè)方面降低費(fèi)用。第一，明確公司各部門與企業(yè)相關(guān)的工作職能，像管理部門里的崗位技能等，同時(shí)細(xì)分他們的工作任務(wù)，對(duì)其工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督?；诖耍瑢?duì)企業(yè)管理費(fèi)用的花銷詳細(xì)規(guī)劃，達(dá)到我們所預(yù)期的效果。研究企業(yè)的業(yè)績還有運(yùn)行情況，依靠同類企業(yè)的支出費(fèi)用，較詳細(xì)的分析費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。想要及時(shí)解決企業(yè)出現(xiàn)的種種問題，需要對(duì)管理費(fèi)用嚴(yán)格把控，同時(shí)進(jìn)行密切的監(jiān)督，不能只做到事前預(yù)防，更要保證事中質(zhì)量，還有事后服務(wù)?？?/p>

35、學(xué)配備各部門的崗位，嚴(yán)格檢測(cè)事前控制。第二，增強(qiáng)銷售費(fèi)用支出監(jiān)督，建設(shè)科學(xué)合理的資金體系，提升資金使用效率。在進(jìn)行銷售支出預(yù)算時(shí)要把銷售預(yù)算作為基礎(chǔ)，根據(jù)之前的銷售情況，制定一個(gè)詳細(xì)的完善的控制體系。第三，要建立以預(yù)算、制度、管理、領(lǐng)導(dǎo)等方面為出發(fā)點(diǎn)的長期財(cái)務(wù)支出機(jī)制，使整個(gè)企業(yè)有良好的財(cái)務(wù)成本控制氛圍。為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)和籌集更多資金，許多公司需要向銀行借款或發(fā)行債券。在此期間，將產(chǎn)生相應(yīng)的利息和服務(wù)費(fèi)，并逐步增加企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用的比重。因此，建議萬科通過分級(jí)處理、系統(tǒng)控制和科學(xué)的預(yù)算來控制財(cái)務(wù)費(fèi)用，以促進(jìn)公司的健康發(fā)展。6 結(jié) 論現(xiàn)在是信息與知識(shí)膨脹的時(shí)代，也是企業(yè)的經(jīng)營模式從傳統(tǒng)模式中走出，開始進(jìn)

36、入一個(gè)新的發(fā)展戰(zhàn)略的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，對(duì)企業(yè)盈利的評(píng)級(jí)不只是從簡單的財(cái)務(wù)狀況中來分析，以此來表示企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的綜合發(fā)展，進(jìn)行全面的評(píng)價(jià),來更加全面、客觀的體現(xiàn)公司的經(jīng)營現(xiàn)狀，體現(xiàn)公司的利潤程度，為企業(yè)提高利潤起到很好的示范性。本文查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，參照其中的研究方法和解決措施，運(yùn)用對(duì)比分析法和趨勢(shì)分析法，對(duì)萬科公司盈利能力存在的問題進(jìn)行詳細(xì)的分析。研究表明萬科公司盈利能力存在的主要問題有：（1）多元化戰(zhàn)略決策失誤；（2）缺乏有效的新產(chǎn)品開發(fā)策略；（3）銷售成本過高；（4）期間費(fèi)用過大。針對(duì)這些問題，主要對(duì)萬科公司的盈利能力提出了以下幾點(diǎn)改善措施：（1）合理使用多元化戰(zhàn)略；（2）加速有效產(chǎn)品研發(fā)；（3）強(qiáng)化低成本優(yōu)勢(shì)；（4）合理控制期間費(fèi)用。本論文是根據(jù)萬科股份有限公司公開發(fā)表的財(cái)務(wù)情況進(jìn)