房地產(chǎn)基礎知識大全修改版

1、房地產(chǎn)培訓課程房地產(chǎn)培訓課程第一章 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 房產(chǎn)是房屋及權利的總稱。房產(chǎn)是房屋及權利的總稱。 地產(chǎn)是土地及權利的總稱。地產(chǎn)是土地及權利的總稱。包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。的綜合性產(chǎn)業(yè)。一級市場一級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也稱土地市場）（也稱土地市場）二級市場

2、二級市場開發(fā)商出售商品房予消費者的市場開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱（也稱“一手樓一手樓”市場）；市場）；三級市場三級市場消費者將已購商品房再轉讓的市場消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱（也稱“二手樓二手樓”市場）。市場）。房地產(chǎn)價格構成房地產(chǎn)價格構成房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格1 1、土地出讓金或征地費、土地出讓金或征地費2 2、拆遷安置補償費、拆遷安置補償費3 3、城市土地開發(fā)費、城市土地開發(fā)費4 4、土地開發(fā)利潤、土地開發(fā)利潤1 1、房屋建筑成本、房屋建筑成本2 2、流通費用、流通費用3 3、稅金、稅金4 4、利潤、利潤土地價格土地價格房屋價格房屋價格發(fā)展商應具備的開發(fā)批文發(fā)展商應具備的

3、開發(fā)批文 土地使用權出讓合同書 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 商品房預售許可證 建設工程竣工驗收證書 房產(chǎn)證五證五證 國有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 商品房預售許可證 房地產(chǎn)的類型及使用年限 居住房地產(chǎn)（普通住宅、高檔公寓、別墅等） 商業(yè)房地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)商鋪、批發(fā)市場） 旅游房地產(chǎn)（度假村、高爾夫球場、酒店等） 特殊用途房地產(chǎn)（醫(yī)院、學院、基地、機場等） 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)場、林場、牧場、果園等）房地產(chǎn)使用年限的規(guī)定： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地4

4、0年 綜合用地及其他用地 50年 名詞解釋名詞解釋 商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋，包括住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 商品房種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、商鋪等等 經(jīng)濟適用房是指以微利出售給廣大中低收入家庭的商品房。具有經(jīng)濟性和實用性的特點。 經(jīng)濟適用房的購買條件：符合當?shù)卣?guī)定的條件。 廉住房指政府以租金補貼和實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活標準且住房困難的家庭提供的社會保障性住房。 購買期房也就是消費者購買尚處于建造中的房地產(chǎn)項目 通常意義上指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋 指沒有裝修的房子： 水通、電通、路通及場地平整（房地產(chǎn)綜合水通、電通、路通及場

5、地平整（房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求）開發(fā)施工結構的基礎工程要求）： 道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。（房地產(chǎn)開發(fā)最低的法定要暖氣及場地平整。（房地產(chǎn)開發(fā)最低的法定要求）求）總用地面積/建設用地面積/建筑用地面積1：=總建筑面積建筑用地面積2：=建筑物占地面積總占地面積3：=綠化面積總占地面積4：=車位數(shù)總戶數(shù)5： 小區(qū)物業(yè)總數(shù)6：容積率建設用地面積7：=覆蓋率建筑用地面積套內(nèi)建筑面積應分攤面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積凈使用面積建筑面積（銷售面積）建筑面積-套內(nèi)面積-不用分攤面積 套內(nèi)建筑面積建筑面積套內(nèi)使用面積+墻體面積

6、+陽臺面積 哪些公用面積應分攤？ 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房 哪些公用面積不應分攤？ 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道地下室、車棚等。 1）低層住宅為1-3層 2）多層住宅為4-6層 3）小高層住宅為7-11層 4）中高層住宅為12-16層 5）16層以上為高層住宅 定金和訂金 定金： 給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照

7、約定，定金應抵作價款或者收回。 訂金： 訂金也稱認籌金（房地產(chǎn)行業(yè)），購房者與開發(fā)商就房屋買賣達成初步協(xié)議，準備進一步協(xié)商簽寫認購協(xié)議的貨幣。公積金提取條件 符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額： 1）職工購買、建造、翻修、大修自住住房； 2）職工離、退休時； 3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的； 4）戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的 5）償還購房貸款本息的（住宅型商品房） 6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的購房者將簽署的法律文件購房者將簽署的法律文件 認購書預售前之購房意向書 簽約書預售之前購房簽約書 買賣合同正式簽署房屋買賣合約 按揭貸款合同申請銀行按揭

8、文件 房地產(chǎn)銷售行業(yè)： 它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個較靈活、廣泛、綜合性的一個行業(yè)。 住宅房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)別 區(qū)別一 功能區(qū)別： 住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，就因為商業(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導致對其的操控也就相對復雜 。 區(qū)別二 交通區(qū)位： 房地產(chǎn)因

9、其不可移動性，不論住宅還是商業(yè)，對地段的要求都比較高，而商業(yè)更甚。相對而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū)，來到郊外，就需要對商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)進行檢討。如適應于城區(qū)的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地分析。如果地選錯了，那必定難以生存。商業(yè)對“易達性”的要求很高，項目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，以增加顧客的光顧可能。 區(qū)別三 客戶區(qū)別： 住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬。住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶

10、。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用。 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致。 區(qū)別四 操作復雜性： 從開發(fā)商的地產(chǎn)開發(fā)角度來講，商業(yè)操作的復雜性遠甚之于住宅。對于住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉了，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商才能運營使用。而招商運營乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有

11、不甚，便會將商業(yè)帶入萬劫不覆的深淵。例如國內(nèi)的很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間的關系而導致項目夭折的。區(qū)別五 銷售模式的區(qū)別： 住宅的銷售模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。 而商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。每種銷售模式還可以繼續(xù)細分 如直接銷售模式： 可以分為有條件和無條件兩種。 返租式銷售：可以年返，也可以一次性返，或二者的結合。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長期返(五年以上)，更可分為保底或不保底等。不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應對象。 區(qū)別六 投資回報率： 對于開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是后期經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值；而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者