某房地產(chǎn)市場情況運(yùn)行報告

1、東營名相:2013年2月房地產(chǎn)市場情況運(yùn)行報告目  錄一、名相市場點評二、東營市土地供應(yīng)情況簡析三、東營各物業(yè)市場分析（一）住宅市場（二）寫字樓市場（三）商業(yè)市場四、 網(wǎng)上簽約情況五、2月市場小結(jié)附件1：全國、東營及重點城市2月份政策新聞動態(tài) 附件2：2月簽約成交前十附件3：重點項目市場動態(tài)表附件4：預(yù)售證書發(fā)放情況一、名相市場點評“新國五條”房地產(chǎn)調(diào)控政策的及時雨2013年2月21日，本屆政府在最后一次國務(wù)院調(diào)控會議上提出房地產(chǎn)市場調(diào)控的五條措施，簡稱“國五條”，新政包括，完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建

2、設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項內(nèi)容?！靶聡鍡l”是2011年房產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和加強(qiáng)，可謂“先禮后兵”，對市場影響由小見大；隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，收入水平的提高，市場上的購房需求增加。因此，對2013年樓市政府仍是“嚴(yán)”字當(dāng)頭。從“新國五條”出臺到細(xì)則發(fā)布，“溫柔一刀”背后實則是“敲山震虎”。2013房市主調(diào)控基調(diào)不變！市場春節(jié)假期影響成交驟減，“國五條”警示行業(yè)過熱2013年2月份，受春節(jié)假日影響，十大重點城市成交面積漲全部下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)68.63%，其次為北京，環(huán)比下跌55.54%。從全國來看，監(jiān)控的30個重點城市成交面積環(huán)比也是全部呈現(xiàn)下跌，平均跌幅為42.14%。市場房屋契稅加收，

3、變相增加購房成本日前，山東省政府發(fā)布了關(guān)于修改山東省契稅征收規(guī)定的決定，契稅將修改為3%5%，具體稅率由省財政部門會同地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際提出建議，報省人民政府批準(zhǔn)并向社會公布。新政將從4月1日起施行。如果將契稅提高到3%5%，會對房價帶來一定的影響，但影響不大，主要增加買房成本。契稅的提高3%5%，稅率的政策對購房者來說是雪上加霜，交易稅、房產(chǎn)稅、契稅等一系列的買賣房屋所需繳納的高昂費(fèi)用，必然讓更多的市民對買房望而卻步。相同的房價，契稅這一項就得多繳納2左右，無疑增加了消費(fèi)者的購買成本，增加購房難度，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)是非常不利的。蛇年新春迎來開門紅  2月新房成交量和樣本住宅均價

4、實現(xiàn)同比雙上漲從全國來看，根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份全國100個城市（新建）住宅平均價格為9893元/，環(huán)比2013年1月份上漲0.83%，自2012年6月止跌后已經(jīng)連續(xù)9個月環(huán)比上漲，但相對上月漲幅縮小0.17%，其中74個城市環(huán)比上漲，26個城市環(huán)比下降。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年2月相比上漲2.48%，相對于上月漲幅擴(kuò)大1.28個百分點。2月份，東營商品房合計簽約566套，環(huán)比2013年1月份下降72%；樣本住宅均價5789元/，環(huán)比上漲0.24%。二、東營市土地供應(yīng)情況簡析    2月土地供應(yīng)成交簡析2月份東營市土地供應(yīng)58

5、宗，供應(yīng)面積為2227364.78，其中普通商品房居住用地17宗，商務(wù)金融用地3宗，倉儲用地3宗，工業(yè)用地35宗，合計58宗。其中25宗屬于墾利縣，20宗屬于廣饒縣，13宗屬于東營市中心城區(qū)。2013年2月份，利津縣暫時沒有土地供應(yīng)計劃。2013年2月份土地成交9宗，成交面積25.09公頃，由于本月是蛇年春節(jié)之后的第一個月，受中國傳統(tǒng)節(jié)日的影響，各開發(fā)商都集中精力組織本年度的發(fā)展，土地成交量較少，其中居住用地2宗、商業(yè)用地2宗，工業(yè)用地2宗，倉儲用地1宗，其他文娛用地1宗。2013年2月份土地成交量再次下跌，自2012年12月份出現(xiàn)成交高峰值之后，土地成交宗數(shù)出現(xiàn)三連跌，出現(xiàn)了最近12個月以來

6、的成交最低值。土地供應(yīng)方面，出現(xiàn)了翹尾上揚(yáng)，本月土地供應(yīng)58宗，處于最近十二個月以來的中等偏上水平。土地供應(yīng)量的上升，說明各地政府均通過土地成交換取財政收入。值得關(guān)注的是，隨著國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，各地區(qū)工業(yè)用地的供應(yīng)逐漸增加，政府財政收入出現(xiàn)了向工業(yè)用地上的轉(zhuǎn)移。三、東營各物業(yè)市場分析（一）住宅市場1、東營市庫存房源市場分析據(jù)名相地產(chǎn)市場調(diào)研員統(tǒng)計，2013年2月28日，整個東營區(qū)住宅市場庫存房源為3263套,在售庫存房源創(chuàng)近幾月歷史新低。東城（冬青高速高架橋往東為界，涵括開發(fā)區(qū)）房源約為2018套房源，占整個市場剩余房源的62%，也是目前東營庫存房源的主要集中地；新區(qū)（青島路高架橋以西

7、為界至廬山路）區(qū)域剩余房源為258套，占整個市場剩余房源的8%，西城區(qū)域（廬山路以西至西五路）剩余房源987套，占整個市場剩余房源30%。（本數(shù)據(jù)來源于名相實地調(diào)研）2、東營在售剩余產(chǎn)品類型2013年2月份東營市場庫存量中，高層、小高層房源最多，占整個市場的57.25%，總價在55-75萬之間的產(chǎn)品去化較好；其次是別墅產(chǎn)品占了整個市場的21.73%，去化相對較慢。多層及花園洋房產(chǎn)品類型相似，剩余量較少，去化較快兩種物業(yè)類型以一共剩余197套，總剩余房源的6%，總價在65-85萬的去化較好。目前去化最慢的就是面積較大的大平層產(chǎn)品與復(fù)式頂層復(fù)式產(chǎn)品，總價在130-200萬之間。別墅類產(chǎn)品目前剩余7

8、09套，主要為白金翰宮(信息 相冊 戶型 資訊)、理想之城(信息 相冊 戶型 資訊)、齊龍世紀(jì)花園(信息 相冊 戶型 資訊)等項目。目前別墅產(chǎn)品去化較慢，主要有以下幾方面的原因：一方面源于項目本身的設(shè)計硬傷，項目核心價值點難以與其總價相匹配，部分別墅項目由于存在時間較長，項目檔次和項目品質(zhì)感較差去化較慢。另一方面是受到宏觀大市場的調(diào)控影響，房產(chǎn)稅試點城市的擴(kuò)大以及國家對限購范圍的擴(kuò)大導(dǎo)致部分客戶投資觀念受到影響。3、在售剩余產(chǎn)品面積及價格（1）東城片 產(chǎn)品類型面積區(qū)間（）單價區(qū)間（元/）總價區(qū)間

9、（萬元）東城小高層、高層110-2905000-6500元/45-200萬元別墅360-5445900-16000元/180-500萬元多層80-1434933-6600元/60-90萬元大平層140-2165400-7000元/120-200萬元復(fù)式、頂層復(fù)式190-325、頂層復(fù)式（180-210）5200-8000元/110-250萬元花園洋房120-1405500-7000元/70-100萬元東城整體剩余房源為2018套。其中：從東城區(qū)域市場剩余房源量來看，小高層、高層類產(chǎn)品有1143套，占據(jù)市場剩余量的57%，是目前市場剩余產(chǎn)品較多的業(yè)態(tài)；剩余面積區(qū)間多屬于130以上的改善型戶型，總

10、價過高，較難去化；以城發(fā)花園(信息 相冊 戶型 資訊)、原香小鎮(zhèn)(信息 相冊 戶型 資訊)、勝宏景苑(信息 相冊 戶型資訊)、恒大黃河生態(tài)城(信息 相冊 戶型 資訊)等為代表的剛需客戶為目標(biāo)客群的項目，由于其小戶型、低總價，市場接受度極高，另外恒大黃河生態(tài)城由于其精裝交房、完善的社區(qū)配套和多頻次的售樓處暖場活動，去化較快。東城在售別墅類剩余房源數(shù)量為328套，占庫存量的16%，以270-430m²的疊拼及聯(lián)排為主，雖然疊拼剩余房源較少，但都是老項目，另外疊拼3、4樓由于其本身

11、價值實現(xiàn)較低，去化量較差。比如純別墅類樓盤齊龍世紀(jì)花園45套疊拼和35套聯(lián)排就占據(jù)剩余總量的23%，金宇潤苑(信息 相冊 戶型 資訊)一期疊上剩余也較多疊上去化率不足50%。別墅總價在180萬-500萬元/套，但是受市場環(huán)境及產(chǎn)品本身屬性影響去化速度不是很快，剩余量較多。本區(qū)域內(nèi)的多個別墅項目雖然沒有舉行開盤儀式，但是已經(jīng)處于銷售狀態(tài)，如唐正四季花園(信息 相冊 戶型 資訊)和悅來山水居(信息 相冊 戶型 資訊)，唐正四季花園項目目前在售為部分雙拼，悅來山水居為雙拼和三拼。東城復(fù)式及頂層復(fù)式類產(chǎn)品剩余13

12、2套，占庫存量的6%。面積區(qū)間以190-325的復(fù)式及面積區(qū)間在180-210的頂層復(fù)式為主，由于面積相對較大，總價過高在110-250萬之間，屬于目前市場較難去化的產(chǎn)品。目前戶型面積在140-216的大平層為325套，占總量的16%，由于面積比較大、實用性不強(qiáng)，總價在110-150萬之間，卻又與別墅類產(chǎn)品的舒適度相差較遠(yuǎn)，所以市場認(rèn)同度較差去化較慢。如偉浩御景廣場(信息 相冊 戶型 資訊)及紳派金湖帝景(信息 相冊 戶型 資訊)等項目?；▓@洋房類產(chǎn)品剩余套數(shù)為30套，作為與多層產(chǎn)品比較類似的產(chǎn)品，較多的贈送面積和園林綠化是其去化快的

13、主要原因之一。目前花園洋房以其較高的居住舒適度和高使用率得到了客戶的青睞。目前洋房剩余套數(shù)較少，市場存量占到了區(qū)域市場存量的1.5%，其面積比普通高層略大，總價集中在70-100萬元之間，以改善戶型為主，目前東營市洋房類產(chǎn)品普遍稀缺。多層類產(chǎn)品剩余28套，占市場份額的2.7%，屬于目前市場較為稀缺型產(chǎn)品。多層正房總價去化較快的在55萬-90萬元之間，2012年以嘉興麗苑(信息 相冊 戶型 資訊)項目為代表，面積在108-124的實用戶型，市場認(rèn)同度較高。部分多層等項目雖然并未開盤，就開始內(nèi)部認(rèn)籌，并且取得較好的銷售情況。（2）西城片區(qū) 產(chǎn)品類型面積區(qū)間（

14、）價格區(qū)間（元/）總價（萬元）西城小高層、高層50-2304900-6700元/55-90萬元別墅（雙拼、獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼）184-5006000-10000元/90-500萬洋房110-1206700-6800元/60-95萬西城整體剩余房源為987套。其中：西城在售小高層、高層產(chǎn)品剩余630套，面積以85-160的中小戶型為主，均價在5500-6500元/之間，總價在55萬-90萬元之間的部分樓盤如金辰富海廣場(信息 相冊 戶型 資訊)、景典杰作依仗地理位置優(yōu)勢、品牌及產(chǎn)品優(yōu)勢將均價定在7000元/高價位，但銷售情況一般，大部分客戶為企業(yè)內(nèi)部員工。另外天業(yè)盛世

15、龍城(信息 相冊 戶型 資訊)以90-125的小戶型及準(zhǔn)確的剛需定位，加之其多頻次的暖場活動，銷售情況較好目前剩余房源不多。    別墅類產(chǎn)品剩余313套，均價在6000-10000元/，總價在170-500萬之間，由于宏觀政策、地段原因和其項目品質(zhì)原因去化速度較慢。目前西城區(qū)域別墅項目不乏大庫存項目，如里奧溫莎谷(信息 相冊 戶型 資訊)項目庫存就較大，其戶型面積以200-500為主。洋房類產(chǎn)品剩余44套，僅朗潤春天(信息 相冊 戶型 資訊)和逸水園(信息 相冊&

16、#160;戶型 資訊)兩個項目，屬于市場稀缺產(chǎn)品，總價在60-95萬元之間，去化速度較快。逸水園項目目前洋房剩余房源不足5套，預(yù)計三月底推出洋房及部分別墅房源。（3）新區(qū)片區(qū) 產(chǎn)品類型面積區(qū)間（）價格區(qū)間（元/）總價（萬元）新區(qū)小高層、高層140-3165300-6100元/70-160萬別墅270-3308300元/200余萬多層1405800元/50-80萬新區(qū)房源共258套，主要以高層、小高層和別墅為主，小高層、高層類剩余量只有90套左右，多層和閣樓剩余100套左右。其原因一方面是受位置、市場環(huán)境等綜合因素，另一方面也源于項目前期產(chǎn)品給市場留下的不良影響。此外，面積較

17、大也是一大因素，如華泰國際豪園戶型面積設(shè)計大多是190-300改善型戶型。偉浩中央花園別墅剩余較多，由于項目宣傳不到位，去化較慢。另外，理想之城于12月22日開盤，推出69套合院和獨(dú)棟別墅，對外宣傳當(dāng)天去化近50套，開盤銷售近兩個億。中建國際大廈(信息 相冊 戶型 資訊)由于售樓處對外展示與項目本身的定位不一致，導(dǎo)致其去化較慢。4、2013年即將推售項目    即將推售項目：2013年注定是東營房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期，隨著2012年綠城集團(tuán)、北京愛家國際和中南集團(tuán)(旗下項目)等大型開發(fā)商的進(jìn)入，2013年東營市的樓市競爭將會面臨著前

18、所未有的慘烈。各開發(fā)商在3月份之后推售和開盤項目均多。據(jù)名相實地調(diào)研，3月份之后，東城的明佳花園(信息 相冊 戶型 資訊)、府左華苑(信息 相冊 戶型 資訊)、唐正四季花園、書香水韻(信息 相冊 戶型 資訊)、狀元府邸(信息 相冊 戶型 資訊)、城市之星(信息 相冊 戶型 資訊)，西城的萬里玫瑰郡(信息 相冊 戶型 資訊)、華納悅府、萬海金地(信息 相冊 戶型 資訊)、理想之城等項目將陸

19、續(xù)開盤或推售，后期庫存壓力將不斷加大。其中3月份推盤的項目有：逸水園預(yù)計推售部分洋房和別墅、陽光100(信息 相冊 戶型 資訊)最后一期小高層、書香水韻、明佳花園等項目均有推售或認(rèn)籌計劃。產(chǎn)品類型：整個東營市區(qū)后期供應(yīng)項目以80-140中小戶型的高層、小高層產(chǎn)品為主，兼有部分300-900的聯(lián)排、獨(dú)棟、別墅產(chǎn)品及100-140的多層產(chǎn)品。后期上市的產(chǎn)品小高層、高層仍是市場主角。5、規(guī)劃住宅項目規(guī)劃供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計，目前東西城總規(guī)劃住宅面積約在500萬，其中東城240萬，西城80萬，新區(qū)220萬。規(guī)劃量主要會在2013第二季度以后上市。其區(qū)域規(guī)劃量主要受城市發(fā)展規(guī)劃影

20、響。西城向黃河路南發(fā)展，東城向東發(fā)展，向南發(fā)展，再就是東、西城對接的新區(qū)，將是未來潛在規(guī)劃量繼開發(fā)區(qū)后的又一主要供應(yīng)區(qū)域，如位于新區(qū)的綠城與山東高速合作的東營文化公園，將以其空前的體量為東營房產(chǎn)市場注入新的生命力；位于東二路和運(yùn)河路交匯處的中南世紀(jì)錦城(信息 相冊 戶型 資訊)為該片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展注入了新的活力；東城東四路與南一路附近愛家國際花園和黃河三角洲廣場均屬于東城規(guī)劃區(qū)域。另外，據(jù)悉青島海爾集團(tuán)預(yù)計在東五路與黃河路交匯處建立商業(yè)綜合體，因此未來東營市房地產(chǎn)市場將會面臨著較大的競爭壓力。主力產(chǎn)品。潛在規(guī)劃以90-135高層、小高層產(chǎn)品為主，另有部分高端高層項

21、目，戶型面積在200-591；花園洋房面積在180-260。另有部分雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，戶型集中在270-390之間。后期商業(yè)綜合體也逐漸呈現(xiàn)，如東營市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的黃河三角洲廣場就是住宅與寫字樓的小型綜合體、愛家國際開發(fā)的愛家國際花園與北京愛家國際醫(yī)院也在一定程度上也屬于綜合體系列，海爾集團(tuán)欲建城市綜合體，為東營市城市發(fā)展助力。（二）寫字樓市場1、在售項目在售庫存量。公開在售項目7個，其中3個位于東城，2個在西城，2個在新區(qū)。總建筑面積為50223。其中東城剩余32166，西城剩余18057。在售項目中銷售較好的還有銀座城市廣場三期(信息 相冊 戶型 資訊)，由于其位

22、于目前較為成熟的東城銀座百大商圈，而且其產(chǎn)品為創(chuàng)新的獨(dú)棟辦公別墅，且均價僅為8000元/，價格適中，去化較快。兩次加推均已去化完畢，目前待加推。金融港項目目前剩余兩棟樓在售房源剩余不多，主要等待進(jìn)一步推售。在售價格及去化情況。較之2012年年底住宅市場的回暖，2013年2月份東西城公開在售寫字樓價格基本在7129-11000元/之間。因項目地段、配置、升值潛力、周邊商業(yè)配套的不同而價格稍有變動。2、待售項目3月寫字樓待售項目。進(jìn)入2013年，東營市寫字樓市場逐漸活躍，東三路的金石國際大廈(信息 相冊 戶型 資訊)已經(jīng)動工建設(shè)，其余項目也有新推計劃；海通大學(xué)城綜合體

23、目前也已經(jīng)著手施工。供應(yīng)區(qū)域集中。從東營寫字樓市場的未來供應(yīng)來看，目前待售項目主要集中在西城和新區(qū)沿黃河路段，東城開發(fā)區(qū)和清風(fēng)湖周邊區(qū)域，且多為高檔次寫字樓。以開發(fā)區(qū)CBD為主，比如，海通城展中心、悅來廣場國貿(mào)大廈(信息 相冊 戶型 資訊)、黃藍(lán)時代金融港、黃河三角洲國際廣場(信息 相冊 戶型 資訊)(信息 相冊 戶型 資訊)(信息 相冊 戶型 資訊)，前后僅一路之隔。東城在售項目較為集中，大都分布在政府規(guī)劃的CBD商務(wù)辦公區(qū)。新區(qū)部分也呈現(xiàn)三足鼎立的局面，華泰國際豪園(信息

24、 相冊 戶型 資訊)、利通奧森國際商務(wù)中心、光伏國際大廈(信息 相冊 戶型 資訊)競爭較為激烈。推廣營銷。規(guī)劃項目推廣力度相對較大，基本推廣手段為：折頁、海報、樓書、圍擋、戶外、高炮。其中以金融港、國貿(mào)大廈等東城項目為例，戶外高炮、戶外廣告牌等都在做，由此也看出樓盤迫切需要積累高端客戶，蓄勢待開的需要。營銷手法上基本采用內(nèi)部認(rèn)購做前期鋪墊或者訂制式銷售、圈層式營銷模式。案場展示道具更豐富。在待售項目中，案場展示道具上，高檔次寫字樓折頁和樓書質(zhì)量較好，體現(xiàn)了項目的高標(biāo)準(zhǔn)和高檔次。（三）商業(yè)市場庫存量。據(jù)本次調(diào)研統(tǒng)計東營市在售商鋪項目8個

25、，待售項目新增開發(fā)區(qū)黃河三角洲廣場項目，將為東城開發(fā)區(qū)增加其一直欠缺的商業(yè)氛圍。目前賽拉維廣場(信息 相冊 戶型 資訊)成為東營唯一的在售的大型純商業(yè)樓盤，去化速度相對較慢。去化情況。相對住宅的火熱和寫字樓維穩(wěn)，東營的商業(yè)市場明顯較弱。無論是成交還是供應(yīng)。主要緣于東營人口量的限制以及城市化進(jìn)程的速度。四、網(wǎng)上簽約情況1、簽約面積2月份東營市商品住宅（含公寓）、商業(yè)用房、辦公用房累計簽約566套，總簽約面積76899.1，日均簽約套數(shù)為20.21套。其中住宅簽約544套，簽約面積73363.89，日均簽約19.4套；商業(yè)用房簽約16套，簽約面積1900.34，辦公用

26、房簽約6套，簽約面積1634.87。受春節(jié)放假的影響，2013年2月份東營市樓市呈現(xiàn)下降的趨勢，成交情況與1月份相比出現(xiàn)大幅下降。（本板塊數(shù)據(jù)來源于東營市房管局。受統(tǒng)計系統(tǒng)及先交定金后簽約等程序影響，本文統(tǒng)計數(shù)據(jù)或與開發(fā)建設(shè)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)略有差距。此外，不同的統(tǒng)計方法可能會產(chǎn)生不同的統(tǒng)計結(jié)果，本文數(shù)據(jù)僅供參考。）2月份商品房簽約總面積為76899.1，其中住宅73363.89，商業(yè)用房1900.34，辦公用房1634.87。環(huán)比2013年1月，無論是普通住宅、商業(yè)還是辦公寫字樓環(huán)比簽約面積均有不同程度的下降，其中住宅簽約面積下降幅度最大，住宅簽約面積環(huán)比下降72%。2月份商品房簽約總套數(shù)（不含配

27、套房數(shù)量）為566套，其中住宅簽約544套，商業(yè)用房簽約16套，辦公用房6套。環(huán)比1月份，各種物業(yè)形態(tài)均出現(xiàn)大幅度下降。其中商品房簽約總套數(shù)環(huán)比下降72%，住宅簽約量環(huán)比下降72%，商業(yè)簽約量環(huán)比下降59%，寫字樓簽約量環(huán)比下降90%。2月份商品房日均簽約2746，其中住宅日均簽約2620。2月商品住宅累計簽約566套，日均簽約20.2套，較1月份下降72%。其中住宅日均簽約19.4套，較1月份下降69%。1月住宅最高簽約數(shù)據(jù)出現(xiàn)在2月1日，當(dāng)日簽約91套。2013年2月份成交量、成交面積都高于去年同期數(shù)據(jù)，2013年東營樓市開始吹響“漲價進(jìn)行曲”。2、2013年2月與2013年1月、2012

28、年2月數(shù)據(jù)比較據(jù)統(tǒng)計，2013年2月住宅簽約量同比2012年1月份增長37.12%，環(huán)比2013年1月份下降72%。商品房簽約總量同比2012年2月上漲39.7%，環(huán)比2013年1月份下降72.3%。2013年2月份雖然環(huán)比出現(xiàn)下降的趨勢，但是與2012年同時期相比，成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了大幅度上漲，可以說東營樓市的春天即將到來。3、住宅簽約價格東營住宅樣本平均價格為5789元/。環(huán)比2013年1月上漲0.24%，同比2012年1月漲5.83%。據(jù)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，自2012年2月至2013年2月累計13個月的住宅樣本均價數(shù)據(jù)顯示，東營住宅樣本均價一直在波折中上漲，且經(jīng)歷過2012年4月的價格低谷后上升較

29、為明顯，雖然個別月份有所回落，但是整體呈上漲趨勢。（備注：本圖表采用數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院，且簽約價格不包括下轄縣市）2012年下半年，隨著剛需釋放、政策及貨幣環(huán)境更加寬松，住宅成交量較大，而房價是水漲船高，2012年2月-2013年2月份之間，東營市房價雖然個別月份漲跌起伏總體呈上漲趨勢。尤其是2012年11月份之后，由于中共十八大的召開對房產(chǎn)形勢調(diào)控基調(diào)確立之后，近期新政滯后性的影響，房價上漲較快。目前東營市中心城區(qū)住房價格已經(jīng)連續(xù)三個月環(huán)比上漲，并且絲毫沒有止?jié)q的勢頭。2013年2月份東營市樣本房價為5789元/，環(huán)比上漲0.24%。按此規(guī)律來看，2013年整體房價依然會上漲，不過房價

30、漲幅不可能太大，原因有二：1、市場目前庫存較低，但是2013年會有一大批房源將會釋放到市場上，上漲基礎(chǔ)不強(qiáng)；2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策短時間內(nèi)不會退出。五、2月市場小結(jié)2013年2月份，受春節(jié)放假的影響，東營市中心城區(qū)住宅和商業(yè)成交量均出現(xiàn)不同程度的回落，但是同比2012年2月份，無論是成交量還是成交價格均出現(xiàn)了大幅上漲。整個東營市在2月份先后有淺水灣東苑小區(qū)、益城名流世家(信息 相冊 戶型 資訊)2個項目先后獲得預(yù)售許可證。另外據(jù)名相地產(chǎn)策劃部統(tǒng)計，2013年至少32家項目將開盤或推新，其中純新盤22個，新推盤10個，這將為東營樓市注入新鮮血液，推盤量同比暴增，20

31、13年東營樓市將會面臨更加嚴(yán)峻的競爭。2013年2月份東營樓市具體特點如下：一是簽約均價實現(xiàn)環(huán)比同比雙上漲，且同比上漲幅度較大。2013年2月份，東營市城區(qū)住宅樣本均價為5879/，環(huán)比上漲0.24%，同比上漲5.83%。二是中小戶型受熱捧，簽約戶型逐漸變大。90以下戶型，占比13%，較前一個月上升8個百分點，90-120的剛需戶型成交較多，其成交量占總成交量的17%，較上月上升1個百分點。120-144的戶型成交最多，占比36%，較上個月下降16個百分點。144-200的戶型占比16%，較前一月上升4個百分點，200以上戶型，占比8%，較前一個月上升3個百分點?？傮w來說，2月份成交量與1月份

32、成交量相比，120成交量下降較大，120以下剛需戶型成交大幅上升，表明2013年上半年東營樓市主要以剛需戶型為主。2013年2月份是中國傳統(tǒng)的節(jié)日春節(jié)所在月份，按照慣例，本月成交量應(yīng)該較小，商品房成交量應(yīng)該不大，然而今年大有不同，雖然屬于春節(jié)所在月份，但是項目開盤不多，開發(fā)商優(yōu)惠活動也無大幅度增加。本月屬于蛇年的第一個月，但是成交量和成交價格均出現(xiàn)上漲趨勢，2013年東營樓市破冰明顯，初見小陽春現(xiàn)象。2月下旬國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的“國五條”的出臺以及關(guān)于國五條的實施細(xì)則，明確了房產(chǎn)稅試點的擴(kuò)大和限購范圍的擴(kuò)大，以及關(guān)于二手房交易稅費(fèi)的上漲，對于整個房地產(chǎn)市場調(diào)控將會起到很大的作用。備注：本報告只

33、供信息共享參考，如果有單位采用本數(shù)據(jù)進(jìn)行投資性的經(jīng)濟(jì)行為，本公司將概不負(fù)責(zé)其由此引起的經(jīng)濟(jì)損失。附件1：全國、東營及重要城市2月重要政策動態(tài)新聞1. 全國1月重要政策動態(tài)新聞國家稅務(wù)總局:離婚時分割房產(chǎn)所得須繳納個稅時間： 2013-2-6國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司2月4日表示，對工傷職工及其近親屬按照規(guī)定取得的工傷保險待遇，免征個人所得稅。離婚分割房產(chǎn)出售所得須繳個稅。個人房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍方向已明時間表仍未敲定時間：2013-2-7  在國家發(fā)改委、財政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見中第四項加快健全再分配機(jī)制提出，改革完善房地產(chǎn)稅等。完善房產(chǎn)保有

34、、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，細(xì)化住房交易差別化稅收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求加強(qiáng)規(guī)范住房保障檔案管理時間：2013-2-8  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳近日就貫徹實施住房保障檔案管理辦法提出意見，要求各地加強(qiáng)和規(guī)范住房保障檔案管理工作，加快推進(jìn)住房保障管理制度建設(shè)。住建部：派出住房公積金巡查組巡查試點城市時間：2013-2-9 住建部網(wǎng)站消息，住建部近日下發(fā)通知提出，向利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點城市(以下簡稱“試點城市”)派出督察員巡查組，對試點城市的相關(guān)情況進(jìn)行巡查。部分銀行今年有意提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款額

35、度時間：2013-2-11部分銀行今年已有意提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的額度，將更多的信貸資金投向房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。分析人士表示，此舉將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步分化。滬渝房產(chǎn)稅試點收效甚微 擴(kuò)圍將成大概率事件時間：2013-2-15備受關(guān)注的房產(chǎn)稅在上海、重慶試點滿兩年，業(yè)內(nèi)人士卻評價試點收效甚微。與此同時，房地產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息卻不斷膨脹。專家表示，蛇年，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍將是大概率事件。中國多地出臺房屋信息查詢規(guī)范 嚴(yán)控"以人查房"時間：2013-2-182012年下半年以來，頻發(fā)的“房叔”“房嬸”事件令住房信息系統(tǒng)成為一些官員的夢魘。近段時間，一些地方加緊出臺了房屋信息查詢規(guī)范，這些規(guī)范對輸入

36、人名查詢名下有多少套房的“以人查房”方式作出專門約束，這在此前已出臺的規(guī)范中并不多見。多地收緊公積金貸款政策 兩會前后或成政策分水嶺時間：2013-2-19自1月份以來，昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，這與去年下半年30多個地市紛紛松綁公積金政策形成反差。財政部：積極推進(jìn)單位房產(chǎn)房產(chǎn)稅改革時間：2013-2-20財政部稅政司司長賈諶稱，要總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。國務(wù)院常務(wù)會議出臺“新國五條”時間：2013-2-2120日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出了包括抑制投資投機(jī)性需求、增加供給、做好住房保障等五大政策措施(

37、簡稱“新國五條”)。全國多地確認(rèn)做好房產(chǎn)稅試點的技術(shù)準(zhǔn)備工作時間：2013-2-28湘潭、武漢、杭州等城市已完成房產(chǎn)稅技術(shù)準(zhǔn)備工作。專家表示，試點極有可能從已做好準(zhǔn)備的城市中選出，但試點名單決定權(quán)仍在國務(wù)院及其相關(guān)主管部門。國務(wù)院辦公廳下發(fā)“新國五條”細(xì)則“國六條”時間：2013-3-12月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)“新國五條”實施細(xì)則，細(xì)則共分六個部分一、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制（一季度公布新建商品住房價格控制目標(biāo)）；二、堅決抑制投機(jī)投資性購房（已實施限購的城市限購區(qū)域應(yīng)全覆蓋、購房資格審查環(huán)節(jié)前移、出售自有住房能核實房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征）；三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)；四、加

38、快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；五、加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理；六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。附件2：2月簽約成交前十（數(shù)據(jù)來源：東營市房管局、按簽約套數(shù)排行）排名項目名稱簽約面積()簽約套數(shù)(套)1長安未來國際(信息 相冊 戶型 資訊)493731.452光明嘉園425705.943悅來新城(信息 相冊 戶型 資訊)374654.64城發(fā)花園303361.455勝宏景苑豐和園(信息 相冊 戶型 資訊)263336.126華都·橄欖城(信息 相冊 戶型 

39、資訊)（東區(qū)）253708.417東亞·原香小鎮(zhèn)232559.128天業(yè)盛世龍城232820.529黃河生態(tài)城182990.4210東方明珠(信息 相冊 戶型 資訊)151544.22附件3：重點項目市場動態(tài)（1）住宅(數(shù)據(jù)來源：名相實地調(diào)研)（2）寫字樓市場動態(tài)(數(shù)據(jù)來源：名相實地調(diào)研)區(qū)域項目名稱體量主力戶型均價建筑類型開盤時間銷售進(jìn)度電話總量（）寫字樓（）其它（公寓商業(yè)）東 城 片 區(qū)（待售約計33.7萬）銀座城市廣場3期9000045000公寓130001500、2100、6700、7800獨(dú)棟，7500-850元0/11棟多層2012.6去化5

40、0%7769977金融大廈(信息 相冊戶型 資訊)3231728317裙樓商業(yè)400092-295；整層1100平整層均價13000元/平25層，4層裙樓5月份5層分割可按單戶出售，其他為整層出售，現(xiàn)僅剩16層在售；去化速度較快，去化率80%以上8270000天昊梅園(信息 相冊戶型 資訊)2期15000150005000800，整層出售為主待定15層2012年上半年剛打樁8065666/777偉浩御景廣場4400044000/單戶250340整層1200均價8100元/高層10年5月開盤剩余15%可交房前交清萊商銀行團(tuán)購1棟7957777黃河三角洲廣場

41、40000050000/規(guī)劃階段待定多層、高層2012年開盤待售7076888黃藍(lán)國際金融港(信息 相冊 戶型 資訊)約8000030000/A座整層1200，B座整層1100部分8200-8800元/高層2012年上半年已訂出A樓和B樓的50%7762009海通城展中心3364029140規(guī)劃展示廳4500單戶30-200整層1200均價9000元/1層大廳16000元/平方米（毛坯）；2層9000元/平；3-5層8800元/多層售罄/8308618東營軟件園2期5400013棟研發(fā)樓/規(guī)劃階段待定多層、高層2012.6現(xiàn)起到4層，未進(jìn)行宣傳推廣未知悅來廣場.國

42、貿(mào)大廈62630.164011722512整層1200均價9000元/高層2012年下半年（待售）近期打算做推廣、剛建到一層，還未拿到預(yù)售證；中國銀行入駐，2000-3000。8053066天華.金港灣(信息 相冊 戶型資訊)11000/整層1000待售10層加地下1層2012/ 青年創(chuàng)業(yè)園(信息 相冊 戶型資訊)3.4萬27900/ /中建國際大廈4萬多4萬多/未知待定99.76m高層待定裙樓4層面積6196行政辦公區(qū)域劃分、主樓22層面積331100546-7086777 7086666長安清風(fēng)湖大廈(信息 相冊

43、0;戶型 資訊)待定待定待定待定待定待定待定待定/方圓國際中心         金石國際大廈34538.1334538.13/待定待定待定待定待區(qū)待售（10.5萬）光伏國際大廈3537635376 /7755555利通奧森大廈500002000030000星級酒店主樓為16層附樓為8層待定主樓為16層附樓為8層2012.6已經(jīng)施工到4層，約有200個停車位未知華泰金融商務(wù)區(qū)11800050000另有酒店式公寓規(guī)劃階段待定高層2012.8暫定只租不售77577

44、77西城新區(qū)（待售約計23.09萬）金領(lǐng)國際(信息 相冊戶型 資訊)2500022000商業(yè)約3000114-1376優(yōu)惠后約7500元/平方米22高層2012.1總體去化率約為55%7177777萬達(dá)時代廣場(信息相冊 戶型資訊)8000015000公寓40000；商業(yè)25000規(guī)劃階段待定11層高層2012.10打樁階段，未進(jìn)行宣傳推廣8058689長安未來國際/15000高檔住宅、星級酒店、商業(yè)待定7500元/，內(nèi)部價6000元/高層2012.7建至四層左右8556777萬海金地1089001089002層底商，2棟22層寫字樓單間100-200整層1500約10000元/平27層，131米高，14部電梯8月13奠基儀式543個車位戶外高炮圍擋、圈層宣傳推廣7775555尚東水潤1800018000/單間90、整層約750待定高層起到二層，1棟商務(wù)2012年