西山國際小鎮(zhèn)土地一級開發(fā)融資初案6p

1、西山國際小鎮(zhèn)土地一級開發(fā)融資初案公司介紹：金宸集團成立于1996年，總部設(shè)在深圳，目前已在深圳、北京、昆明、洛杉磯等地設(shè)立區(qū)域公司，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集商業(yè)運營、物業(yè)管理于一體的大型民營企業(yè)集團，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。擁有美國加州金宸集團、深圳金宸地產(chǎn)、北京奧宸地產(chǎn)、云南金宸地產(chǎn)、金宸家居、金宸奧特萊斯、金宸物業(yè)等多家子公司。 10多年來，金宸集團以市場需求為導(dǎo)向，逐步形成了“公司管理集團化、業(yè)務(wù)拓展區(qū)域化、人力資源專業(yè)化”的經(jīng)營管理格局。在集團強大資本運營平臺、研發(fā)設(shè)計平臺、經(jīng)營管理平臺支持下，沿承“成就世界人居夢想”開發(fā)理念，在深圳、北京、昆明等城市進(jìn)行“多項目、多業(yè)態(tài)”綜合

2、開發(fā)。集團在美國洛杉磯開發(fā)了Single-family House、Green apple、Town House等總建筑面積60萬平方米的居住社區(qū)和酒店。與全球最大的OUTLETS運營商西蒙·切爾西集團建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。在中國區(qū)域已完成開發(fā)面積280萬平方米，正在開發(fā)面積260萬平方米，儲備開發(fā)面積900萬平方米，集團旗下的云南金宸地產(chǎn)在開發(fā)規(guī)模、銷售收入及業(yè)界影響力已成為云南省第一名，成為云南知名地產(chǎn)品牌。 目前，金宸集團已完成從“單一房地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市運營商”的定位轉(zhuǎn)變。未來幾年內(nèi)，金宸集團將依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)趨勢及城市化進(jìn)程要求，形成“旅游地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的開發(fā)模式

3、，重點致力于“旅游文化小鎮(zhèn)”與“舊城舊村改造、城市土地一級開發(fā)”兩方面，不斷創(chuàng)新經(jīng)營理念，打造全國知名地產(chǎn)品牌，朝著“中國房地產(chǎn)十強企業(yè)”的戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)！項目背景：北京作為世界著名古都和現(xiàn)代國際城市，其正以建設(shè)“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市”為努力目標(biāo)，不斷提高在世界城市體系中的地位和作用，進(jìn)一步發(fā)展首都經(jīng)濟，弘揚歷史文化，形成傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交相輝映、具有高度包容性、多元化的世界城市，增強城市的綜合輻射帶動能力，提高國際影響力。為了更好的順應(yīng)建設(shè)“國際城市”的發(fā)展目標(biāo)，貫徹落實“十七大”的會議精神，推動科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)社會和諧，倡導(dǎo)生態(tài)文明建設(shè)，石景山區(qū)提出打造“CRD新區(qū)”的城市

4、發(fā)展目標(biāo)，充分利用和挖掘石景山區(qū)的潛在優(yōu)勢，完善和提升石景山區(qū)旅游綜合開發(fā)能力。金宸集團愿意在石景山區(qū)人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，運用其十余年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，站在“城市運營”的高度，以“文物保護+旅游地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式，通過強大的資本運營平臺、高效的資源整合手段，將本項目打造為“北京石景山區(qū)CRD生態(tài)旅游示范區(qū)”。 項目綜述：石景山區(qū)處于北京市總體規(guī)劃“兩軸兩帶多中心”城市空間結(jié)構(gòu)中“一軸（長安街）、一帶（西部發(fā)展帶）”的交匯處。突出的城市戰(zhàn)略地位、區(qū)域交通的四通八達(dá)、首鋼的搬遷和加盟中關(guān)村科技園區(qū)等，為石景山區(qū)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境質(zhì)量，提升區(qū)域形象，實現(xiàn)經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型提供了難得的歷史機遇，同時

5、也令處于石景山區(qū)內(nèi)自然資源優(yōu)勢顯著的“西山國際小鎮(zhèn)”項目得到了發(fā)展的最好時機。西山國際小鎮(zhèn)項目立足石景山CRD（首都休閑娛樂中心區(qū)）戰(zhàn)略發(fā)展高度，結(jié)合北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、北京市“十一五”商業(yè)規(guī)劃及石景山“一二三六”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，努力將項目打造成集文物保護、休閑娛樂、國際商業(yè)、旅游景觀為一體的大型品牌綜合項目，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升石景山品牌效應(yīng)。項目區(qū)位：1、 項目區(qū)位項目位于石景山佛教文化、專題性博物館及自然資源集中的西部區(qū)域，翠微山南麓，東北側(cè)與八大處公園由翠微山山體相連。項目內(nèi)擁有法海寺、永濟寺、萬泉寺、承恩寺、冰川遺跡陳列館、龍王廟、田義墓等眾多文化旅游景觀。項目同時屬于石景山CRD

6、（首都休閑娛樂中心區(qū)）功能布局規(guī)劃中休閑度假區(qū)與創(chuàng)意高新區(qū)的結(jié)合部位，獨特的地理位置及資源優(yōu)勢使得項目擁有發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及文化旅游業(yè)的深厚基礎(chǔ)，將突出和諧CRD（Capital Recreation District）主題，打造一座和諧文化、特色旅游、養(yǎng)生休閑、健康生活的“文化旅游小鎮(zhèn)”。2、項目四向闡述西山國際小鎮(zhèn)項目規(guī)劃總占地面積約4100畝土地，230多萬平米。與外界的交通聯(lián)系已形成了便利的交通網(wǎng)絡(luò)，劉娘府路、金頂西路、阜石路三路環(huán)圍項目東、南、西三面，金頂山路更是穿過項目內(nèi)部，使項目對外聯(lián)系更密切。項目通過劉娘府路、金頂西路、阜石路三條交通道路，東向與科技園、奧運射擊館無縫連接，距離北

7、京市中心僅有20公里，利于吸納人氣，尤其為文化創(chuàng)意、休閑娛樂、商務(wù)服務(wù)、高新技術(shù)、旅游會展等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有利條件。項目南面計劃于2010年建成使用的“蘋果園交通樞紐工程”是一處集軌道交通、快速公交、常規(guī)公交于一體，包括出租車、小汽車、自行車、步行等交通方式相互銜接的綜合客運樞紐；此交通樞紐的建設(shè)不但緩解了石景山交通擁擠的現(xiàn)狀，更為石景山快速發(fā)展提供強大動力，同時直接受益的將是項目商業(yè)對外的輻射范圍及輻射能力。項目西面一河（永定河）之隔的門頭溝區(qū)，通過項目旁的金頂西路與項目連接，項目獨特的佛教文化旅游資源及全新的中西結(jié)合的商業(yè)模式可無障礙、最大化地吸引門頭溝區(qū)域大量消費群體前來消費。 項目

8、整體資金運用計劃：時間投資額（億元）資金用途2008年10-12月3.42完成文物街區(qū)保護和土地一級開發(fā)的立項、報批、報建工作以及模式口村危舊房產(chǎn)權(quán)置換工作2009年1-12月35.1完成征地、拆遷及土地一級開發(fā)2010年1-12月16.58用于法海寺修繕、模式口民居修繕工程，完成模式口片區(qū)安置房、配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)；同時進(jìn)行永定河兩側(cè)綠化帶、奧特萊斯購物中心、加州風(fēng)情街、劉娘府南區(qū)安置房、企業(yè)總部基地和小學(xué)、幼兒園的開發(fā)建設(shè)2011年1-12月19.61完成法海寺修繕、模式口民居修繕工程，永定河兩側(cè)綠化帶、奧特萊斯購物中心、加州風(fēng)情街、企業(yè)總部基地和小學(xué)、幼兒園、低密度住宅（一期）的建設(shè)以及

9、劉娘府南區(qū)安置房的后續(xù)工程；同期開工建設(shè)歌劇院、鳳翔湖、五星級酒店、數(shù)碼動漫城、山地主題樂園以及低密度住宅、水岸小鎮(zhèn)的建設(shè)2012年1-12月18.04完成劉娘府南區(qū)安置房、歌劇院、鳳翔湖、五星級酒店、數(shù)碼動漫城、山地主題樂園以及低密度住宅、水岸小鎮(zhèn)（二期）的建設(shè)2013年3.05用于住宅的后期銷售、酒店、商業(yè)的招商運營以及項目清算等等總計95.79項目完成資金整體籌措初步計劃：方式投資額（億元）自有資金20.09集團預(yù)備投入資金銀行25工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、深圳平安等銀行申請貸款和授信風(fēng)險投資10美國國際私募資本管理委員會、天銀投資發(fā)展有限公司進(jìn)行風(fēng)險投資信托15深圳平安信托、中融信托等信托發(fā)

10、行信托理財產(chǎn)品銷售資金投入預(yù)計40.7分期建設(shè)，分期銷售滾動，利于資金回籠預(yù)計總投資111項目完成土地一級開發(fā)融資初案：西山國際小鎮(zhèn)項目現(xiàn)在正處于土地一級開發(fā)的前期階段，事實上，目前在土地一級開發(fā)的資金構(gòu)成方面，除了外部資金直接投入外，通過融資來解決的主要渠道有兩個，一是銀行信貸，二是通過信托公司發(fā)行信托計劃。從事一級開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)是為項目設(shè)立的項目公司，融資比較困難，原因在于：（1）企業(yè)成立時間短，缺少經(jīng)營業(yè)績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；（2）企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此直接進(jìn)行抵押融資；（3）受國家宏觀調(diào)控政策

11、調(diào)控的影響，銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。中國人民銀行“121號文件”明確規(guī)定要“嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。根據(jù)央行2003年6月發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知有關(guān)支持土地一級開發(fā)貸款的規(guī)定，一級開發(fā)貸款必須以土地作為抵押，貸款期限最長不超過2年，貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70，要求自有資金投入不低于30%。在現(xiàn)有條件下，北京地區(qū)一級土地開發(fā)貸款總體成本約為年息13%左右，其中包括銀行貸款基本利率和銀行對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)收的各種管理費用，包括

12、咨詢費、評估費和財務(wù)包裝費等等，一級開發(fā)土地在銀行的抵押率基本在50%左右。土地一級開發(fā)項目，如果銀行貸款有難度，也可以采用信托融資方式。因為對于信托投資公司而言，土地一級開發(fā)在某種程度上是一種政府行為，其收益率是既定的，風(fēng)險也很小，能夠為委托人提供有保障的利益回報。由公司作為融資人，信托公司作為受托人，發(fā)行信托計劃，向委托人取得信托資金后交與融資人，融資人必須提供與資金同等價值的資產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保，信托計劃期滿時，融資人按照協(xié)議規(guī)定溢價購回抵押物。受托人將溢價作為信托受益進(jìn)行分配。在現(xiàn)有環(huán)境下，北京地區(qū)的信托融資成本年息在18%左右，土地基本也在抵押率50%左右。對比文章最后列表中所有融資方式

13、，資金成本最低為銀行貸款，所以為公司土地一級開發(fā)項目的首選。先期已經(jīng)聯(lián)系有意向操作的銀行有：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)商行和興業(yè)銀行，具體條件等備齊銀行所需資料進(jìn)一步跟進(jìn)聯(lián)系。土地一級開發(fā)銀行相關(guān)政策和要求：土地一級開發(fā)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。貸款額度不超過所購?fù)恋卦u估價值的70%，期限最長不超過2年。借款人條件1. 經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)成立的土地儲備中心，或受政府委托依法從事土地收購、整理及儲備工作的企業(yè)法人；2. 經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸款證；3. 經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好，具有按期償還貸款本息的能

14、力。 項目條件1. 所在城市經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，財政狀況良好，土地市場化程度較高，房地產(chǎn)市場環(huán)境良好，土地收購、儲備、出讓等行為規(guī)范；2. 貸款項目符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎溆媱?；貸款用于收購、儲備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地；貸款項目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)具備合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；3. 貸款應(yīng)與具體地塊相對應(yīng)，而且地塊應(yīng)地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設(shè)條件具備，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景。辦理條件1.以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為借款主體的土地一級開發(fā)貸款（1）財務(wù)制度健全,有可靠的還款來源。（2）年檢合格的貸款卡和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級

15、證明。（3）信用等級符合銀行要求。（4）土地儲備中心委托進(jìn)行土地一級開發(fā)的委托協(xié)議。（5）項目列入政府年度土地儲備計劃，并具有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見書。（6）提供銀行認(rèn)可的抵押擔(dān)保，自有資金比例符合要求。2.以北京市區(qū)級土地儲備中心為借款主體的土地儲備貸款（1）土地征用手續(xù)或收購手續(xù)齊全，項目列入政府年度土地儲備計劃，具有規(guī)劃部門的規(guī)劃意見書。（2）我行規(guī)定的其他條件。3.以國家級或市級開發(fā)區(qū)管委會及其委托的開發(fā)公司為借款主體在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的土地一級開發(fā)貸款（1）園區(qū)是經(jīng)政府批準(zhǔn)國家級、市級工業(yè)園區(qū)，具有相關(guān)批文。（2）我行規(guī)定的其他條件。其他事項借款人應(yīng)在我行設(shè)立貸款專戶和還款專戶，并向我行出

16、具土地出讓收入優(yōu)先歸還我行貸款的承諾。借款人應(yīng)承諾不以我行貸款的土地為他人設(shè)定擔(dān)保。借款人、財政部門原則上要與我行簽訂監(jiān)管協(xié)議，財政部門應(yīng)承諾土地出讓收益中借款人應(yīng)得部分及時返還借款人，并存入其在我行的結(jié)算專戶，優(yōu)先用于償還我行貸款。房地產(chǎn)融資方式對比銀行貸款上市或借殼房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)信托海外投資基金私募典當(dāng)合作開發(fā)發(fā)行成本無較高較高較高無無無無利率水平基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費用，總成本13%左右由市場行情而定，現(xiàn)在由于宏觀調(diào)控，中小型地產(chǎn)企業(yè)基本無此可能債券發(fā)行利率不允許超過儲蓄和存款利率的40%，發(fā)債費用為總發(fā)債額千分之五，制度審批嚴(yán)格，中小型地產(chǎn)企業(yè)很困難現(xiàn)狀信托發(fā)行利率一般在16%左右加上一些管理費用，總成本18%左右利潤分成，或要求不低于30%左右的年收益，對合作企業(yè)要求高依據(jù)私募對象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利潤分成模式償還期限短期居多，可申請期限為1-2年無大多與開發(fā)期限相吻合短期居多，也可發(fā)行2-3年期 大多與開發(fā)期限吻合，也有短期要求回報高屬借貸資金短期居多一般不超3個月與開發(fā)期限吻合機會成本資金流動差，與開發(fā)期限不吻合分散股權(quán)到期還款額度大到期還款額度大大多要