xxxx二期物業(yè)管理方案概要

1、Xxxx二期前期物業(yè)管理方案概要第一部分人員機構設置及物資準備服務中心經(jīng)理1人+54人一、 擬建立的組織機構及人員的配備（包含一、二期服務人員總數(shù)）保潔綠化部19人保安部隊長1人+24人=25人維修部5人客服中心5人保安領班3人客戶服務3人保潔工17人綠化工2人巡崗3人機動3人綜合維修5人財務2人門崗12人監(jiān)控3人二、服務中心服務人員的服務內容和指標客服接待l 實行周一至周日08:30-20:30的業(yè)主服務制度l 業(yè)主服務人員五官端正l 女性身高1.60米以上，男性1.70米以上l 舉止得體，微笑服務l 按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊l 在服務過程中熱情、周到，文明用語，

2、主動詢問并及時為業(yè)主提供服務l 服務內容：入伙服務、業(yè)主接待、權藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、業(yè)主滿意度測評、社區(qū)文化、便民（特約）服務等。安防服務l 管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務l 保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔l 值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；l 值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務l 值崗時與業(yè)主、訪客交談應使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語l 業(yè)主需要幫助時（如開關車門、提拿重物、揚招及預約出租車、扶老攜幼等），應主動及時提供服務，對業(yè)主及訪客的詢問應熱情接待l 服務內容：門崗服務、巡視

3、崗服務、車輛管理崗服務、停車庫（場）管理服務、監(jiān)控崗服務、治安管理。設備維護l 設備人員應統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌l 微笑服務，舉止文明得體l 在服務過程中保持良好的精神狀態(tài)l 服務內容：公共設施、設備的養(yǎng)護、保養(yǎng)、維修等保潔服務l 保潔服務人員形象健康l 保潔人員應統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊l 在服務過程中保持良好的精神狀態(tài)l 服務內容：公共區(qū)域的保潔等。三 、物資配備附表1xxxx物業(yè)服務中心非固定資產(chǎn)物資裝備表序號項目名稱數(shù)量單位單價(元)總計(元)一維修工具143501沖擊鉆1臺150015002手電鉆1臺5005003臺鉗1臺8008004電流表1臺3003005角磨機1臺500

4、5006熱熔器1臺2002007萬用表1個10010088KVA型電焊機1臺150015009搖表1臺35035010測試儀表1臺1000100011潛水泵1臺1200120012疏通機1臺1000100013梯子2個1000200014應急燈15個200300015個人工具1套套400400二安防、消防裝備121001無線對講機9臺80072002消防斧頭5個502503專用消防扳手5個301504防毒面具5個20010005消防靴20雙5010006電警棍15套10015007訓練器材一批套10001000三清潔及石材養(yǎng)護工具10001000四綠化養(yǎng)護工具500500五員工宿舍用品8500

5、1床及床上用品10套30030002熱水器1臺100010003電視機1臺100010004空調1臺250025005其它用品（）一批套500500六辦公用具155001辦公桌椅4套80032002會議桌椅1套200020003檔案、資料柜5個60030004電話機2個1002005飲水機2臺3006006各類標識牌及相關資料一批套500050007各類辦公用品一批套15001500合計51950附表2xxxx物業(yè)服務中心固定資產(chǎn)表序號項目名稱數(shù)量單位單價（元）合計（元）1臺式電腦3臺300090002打（復）印機1臺800080003空調1臺150015004柜式空調機1臺300030005

6、驗（點）鈔機1臺100010006POS機1臺4004007保險柜1個200020008數(shù)碼攝（照）相機1臺20002000合計26900第二部分 前期介入工作方案由于本項目是分期開發(fā)，所以前期介入工作僅做驗收交房工作方案。一、 前期介入服務要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用，若我方中標，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對項目制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。1、規(guī)劃設計階段 對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是

7、否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。l 監(jiān)控和消控中心的設置；l 小區(qū)人車分流的設計；l 公共照明開關設置位置；l 公共照明開關開閉形式；l 物業(yè)管理用房的位置設計；l 小區(qū)垃圾房的設置；l 公共洗手間的設置；l 信報箱的設立； l 公共告示欄的配置；l 家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留。2、建設施工階段 建設過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。l 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；l 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備

8、使用效果，減輕后期管理的壓力；l 審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；l 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；l 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；l 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；l 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；l 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；l 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；l 配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量；l 提出遺漏工程項目的建議；l 對小區(qū)公建配套設施設備的進

9、行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、6S等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。l 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；l 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設備的調試和驗收；l 制訂物業(yè)驗收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴

10、方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。l 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；l 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象；l 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；l 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；l 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二 項目的接管驗收 1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 2）依據(jù)國家建設部頒布的房屋接管驗收標準對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 3

11、）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。 a公司選派素質好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；b既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益；c接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；d落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用； 4）接管驗收的作用 a明確交接雙方的責、權、利關系 b確

12、保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益c為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙（住）管理方案l 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。l 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。l 即時完成入伙注記。l 受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質量。1、業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房

13、手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂臨時管理規(guī)約。6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商，服務中心應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8）業(yè)主入伙流程圖如圖所示。 2、租賃住戶入住流程 1）簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。 2）簽訂租賃合同書。合同應附有臨時管理規(guī)約等有關附件。 3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)主到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有

14、房屋質量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。 4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)主就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。 5）交付押金和首期租金。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、 入伙作業(yè)標準l 入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。l 入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)主檔案。l 入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。l 特約服務手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質量。l 內部手冊登記及時，即時完成注記。l 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程l 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。l 業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通

15、知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。l 業(yè)主到服務中心簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。l 由指定的業(yè)主服務人員和維修技術人員陪同業(yè)主驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。l 業(yè)主驗房后若提出質量問題，填質量返修表，服務中心加簽意見后，由服務中心協(xié)助發(fā)展商進行工程質量問題的返修工作。l 如發(fā)展商或施工單位將工程質量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。l 業(yè)主驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證入伙工作正常有序，服務中心經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質量。 1）集中入伙時服務中心經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽

16、查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。 2）正常情況入伙階段，服務中心經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。入伙通知書 女士先生： 您好!您所認購的 棟 號 室的商品房， 日前已經(jīng)政府有關部門檢查驗收合格，準予入住?，F(xiàn)將有關入伙事項通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來，在 年 月 日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定

17、節(jié)假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 ××房地產(chǎn)開發(fā)公司 年 月 日入伙通知書回執(zhí)入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 號 室商品房，擬定于 年_月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 入伙須知入 伙 須 知 女士/先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關入伙事項和有關收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導致不便。請您認真閱讀，

18、以免產(chǎn)生麻煩。1、 請您在接到入伙通知書后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為您提供服務。2、 您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：（1） 購房預售合同；（2） 業(yè)主身份證（或護照）及印章；（3） 公司購買的還應帶公司法人證件和公章；（4） 入伙通知書；（5） 已繳款項的收據(jù)（調換正式發(fā)票）；（6） 未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。3、 如您委托他人來辦理，還應帶上：（1） 您（業(yè)主）的委托書，應由律師見證；（2） 您（業(yè)主）身份證（或護照）的復印件；（3） 代理人的身份證或護照。4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。5、您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、

19、損壞等質量問題。如有問題，請?zhí)钊敕课蒡炇毡碇?，服務中心將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司服務中心年月日 入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書 業(yè)主：2、合同組您認購的 號 室，現(xiàn)已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。1、房產(chǎn)收款組 業(yè)主已付請房款、有線電視初裝費、地籍圖費。并開具收費憑證。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 業(yè)主已簽合同。并領取質保書、電視線、地籍圖（兩份）、水表封卡、紀念品。業(yè)主簽章： 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日3、 物業(yè)組3、物業(yè)組 業(yè)主已領取業(yè)主手冊等入伙資料。 業(yè)主已付清物業(yè)管理服務費（三個月）、裝修垃圾清運費， 并開具收費憑

20、證。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 四、擬采取的工作計劃為了使物業(yè)保值、增值，服務中心在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質的售后服務工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。1、業(yè)主入伙前 我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設部頒布的房屋接管驗收標準）。對于驗收

21、中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內由開發(fā)施工單位整改修復，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定臨時管理規(guī)約、業(yè)主手冊等文件，同時準備好業(yè)主入戶所需要的入伙手續(xù)書、業(yè)主信息表、入伙資料簽收表、屋宇整改通知單、裝修管理辦法、裝修管理協(xié)議、代辦服務委托書、房屋驗收表、鑰匙簽收表等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設備維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。2、業(yè)主入伙中 業(yè)主入戶中由我公司設備維修人員陪同進行房屋內部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：業(yè)主手

22、冊、裝修管理辦法、入伙資料簽收表、業(yè)主信息表、房屋驗收表、鑰匙簽收單等，并及時向業(yè)主介紹有關物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)主做好解釋工作，并準備好裝修申報表、施工人員登記表、施工人員出入證、施工許可證、動用明火許可證、安全責任書等書面資料，業(yè)主服務人員會將施工人員登記表復印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的施工人員出入證，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。服務中心除保安外，業(yè)主接待、服務中

23、心經(jīng)理都應當定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結束應經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應當應業(yè)主簽字并經(jīng)服務中心經(jīng)理確認。3、業(yè)主入伙后 進入全面管理階段后，物業(yè)服務中心將以公司企業(yè)標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）：l 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；l 設備設施管理；對物業(yè)范圍內的共用設備設施日常的運行、保養(yǎng)、維修；l 清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內的清潔衛(wèi)生；l 綠化管理：物業(yè)范圍內的綠化建設和養(yǎng)護；l 消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內消防器材、消防設施等管理；l 安全管理；加強保安隊伍的建設管理，確保物業(yè)內安全、舒適；l 車輛管理：維護行

24、人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；l 產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符；l 財務管理：對物業(yè)管理資金運作和管理；l 協(xié)調因房屋質量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。五、物業(yè)管理用房1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結合香檳花苑項目的特點，除各類設施設備機房外，物業(yè)管理用房還包括：l 管理服務用房：服務中心接待、辦公用房；l 保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求服務中心辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所

25、面積按建設部相關文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。第三部分 針對業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務 為保證項目的高雅性和統(tǒng)一性及領先于同檔次物業(yè)，特制定嚴格的裝修管理規(guī)定。（1）設立裝修管理領導小組以服務中心經(jīng)理為總負責人，服務中心經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設備主管為組員，負責協(xié)調裝修過程中的有關事項。（2）裝修管理流程l 業(yè)主向服務中心裝修管理小組提出裝潢申請

26、，攜帶裝修圖紙、施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到服務中心填寫住宅裝修申請表與施工人員登記表，簽署安全責任書、裝修協(xié)議書，經(jīng)服務中心審批合格后，并辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證方可施工。l 服務中心經(jīng)理助理協(xié)同保安主管向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。l 現(xiàn)場跟蹤：保安部主管和領班必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設備人員同往。l 裝修完畢后，經(jīng)保安主管或設備部主管驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。l 跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共利益的行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫整改通知單，并現(xiàn)場拍照，以備留用與歸檔。l 對違反

27、裝修規(guī)定者將依照有關條例采取如下措施： a.批評、規(guī)勸 b.責令停工整改 c.報發(fā)展商、或政府有關部門。l 對于材料進出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到服務中心辦理出門證，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負責人來服務中心辦理，其它人不得辦理。l 服務中心經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。 （3）裝修管理辦法裝修申請登記程序：業(yè)主辦完所有入伙手續(xù)并仔細閱讀裝修管理辦法。業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質證書到服務中心填寫住宅裝修申請表，簽署裝修協(xié)議書。施工單位填寫施工人員登記表。 服務中心

28、審驗業(yè)主、施工單位裝修資料時，如發(fā)現(xiàn)有不合理處，應立即告知業(yè)主、施工單位對方案進行修改，直至修改合格后，方準予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。 施工單位負責人帶好施工人員身份證或暫住證到服務中心辦理施工管理手續(xù)，交納管理工本費，領取施工人員出入證。 為避免有損政府和鄰居的利益，維護全體業(yè)主的共同利益促進物業(yè)的保值升值，在裝修過程中，請業(yè)主和施工單位在裝修前仔細地閱讀有關規(guī)定。（4）裝修資料管理辦法l 業(yè)主室內裝修資料整理、歸檔工作由服務中心經(jīng)理助理負責。l 裝修資料包括：住宅裝修申請表、施工人員登記表、裝修協(xié)議書、安全責任書等。l 施工隊伍聯(lián)系地址及施工人員身份證復印件。l

29、 每戶的裝修資料必須齊全，每戶裝修資料與入伙資料放在一起，一戶一袋，作為業(yè)主資料的一個組成部分，以便將來查閱。l 資料中的所有文字，按規(guī)范填寫，表格和責任書需打印，更正內容需規(guī)范。l 業(yè)主裝修結束，設備主管或保安主管驗收房屋合格后，在申請表上簽字，檔案由服務中心經(jīng)理助理整理和歸檔。住宅裝修管理的服務內容與指標l 裝修施工應于每天8:00時-20:00時之間進行，并確保晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲。l 業(yè)主室內裝修資料整理、歸檔工作由服務中心經(jīng)理助理負責。l 施工人員應佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內，不得到處游逛。l 施工活動僅限于裝修戶室內進行，不得在公用部

30、位拌漿、堆物。l 不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設備。l 加強對小區(qū)的巡視，及時制止隨意搭電拉線，超線載負荷使用大功率施工電器具。l 如污染公用地面、墻面要及時清除。l 裝修垃圾用袋裝好，由服務中心集中后統(tǒng)一清運。及時制止裝修施工人員在室內存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強的材料物品。第四部分 常規(guī)管理服務簡案 管理服務內容（即安防、客服、保潔、工程維修等服務請詳見旺家華府物業(yè)管理方案）和指標管理指標總表序號指標名稱投標指標測 算 依 據(jù)主 要 措 施1清潔保潔率100%以工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1、保潔員責任區(qū)明確，工作質量要求具體、嚴格，有考核、有獎罰；

31、2、保潔員上門收集垃圾，以主動服務提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；3、保潔監(jiān)督機制健全。2火災發(fā)生率0.5(年)發(fā)生火災戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)×100%1、多種途徑宣傳消防安全；2、培訓一批有較好素質和經(jīng)驗的巡查人員，及時發(fā)現(xiàn)火災隱患；3、管理到位，合理使用設施、設備；4、分區(qū)分責任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。3區(qū)內治安案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)(除住戶家庭內部原因造成外)實行24小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設立24小時報警中心，落實保安崗位職責，明確責任區(qū)域，并在重點部位，調整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅外線報警裝置，以確保居民人身財產(chǎn)安全。4管理人員專業(yè)崗位合格率100%培訓

32、合格人員/培訓員總計×100%1、人員培訓自學與培訓相結合，制度、計劃落實；2、培訓考核制度與獎罰相結合，強化培訓結果。5房屋完好率100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總建筑面積×100%1、建立經(jīng)常性檢查制度2、每半年進行一次全面分項檢修；3、嚴格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件6房屋零修急修及時率100%及時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)×100%1、人力配備充足；2、崗位培訓、服務意識培訓到位；技術人員有過硬的技術水平；3、強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。7道路完好率及使用率100%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%1、嚴格公共設施管理養(yǎng)護制度，治安管理員加強巡查和疏導；2、向住戶宣傳有關法規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識，合理使用道路；3、及時整改修補損壞路面。8化糞池、雨、污水井完好率100%完好化糞池、雨、污水井數(shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100%1、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；2、化糞池每半年清理一次；3、雨水井、污水井每一年全面檢修一次。9排水管、明暗溝完好率100%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度×100%1、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設計施工方案，疏通處理。2、每半年進行一次全面檢修。10照明燈及疏散燈完好率99%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏