物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法2012版解讀

1、下載可編輯物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法解讀（編號(hào)：QDCR-2012-040001 2012 年 8 月 31 日發(fā)布）第一章總則第一條目的依據(jù)為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例、青島市物業(yè)管理 條例、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)）和山東省住宅物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)管理辦法（魯價(jià)綜發(fā)2012185號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法?！疽?、【定義】物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過人員、場(chǎng)所、流 程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊(cè)物 業(yè)管理經(jīng)理

2、（CPM二、收費(fèi)行為規(guī)范。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格機(jī)制已經(jīng)形成，市場(chǎng)主體依法經(jīng)營(yíng)，參與公平競(jìng)爭(zhēng)，自 覺地規(guī)范價(jià)格行為；政府依法監(jiān)督，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)，制止不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格行為。實(shí)現(xiàn)效率、競(jìng) 爭(zhēng)、秩序三者的有機(jī)結(jié)合。三、不規(guī)范的原因：1、相關(guān)主體的法律關(guān)系不明確，物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關(guān)系，涉及業(yè)主、企業(yè)、建設(shè)單位 相互間的關(guān)系，也涉及業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系。由于法律關(guān)系不明確，責(zé)權(quán)利界定不清， 容易出現(xiàn)糾紛。2、 業(yè)主大會(huì)成立很難，目前不足30%即使成立也不規(guī)范且缺少制約，民主協(xié)商、自我管理、 平衡利益的機(jī)制很難建立，有時(shí)甚至損害業(yè)主的利益；3、 業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確，物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確

3、，出現(xiàn)問題后無法 追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為不規(guī)范，定位不準(zhǔn)，意識(shí)不明，關(guān)系不清，提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符；5、開發(fā)建設(shè)單位遺留下的質(zhì)量問題，對(duì)物業(yè)管理帶來不良影響，承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。四、制定的原則政府指導(dǎo)、業(yè)主自治、合同管理、企業(yè)實(shí)施】第二條定義本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和 秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用?！臼召M(fèi)的依據(jù)-物業(yè)服務(wù)合同】第三條適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。第四條監(jiān)管部門市和各區(qū)、市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政

4、主管部門負(fù)責(zé)轄 區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作?！径ㄎ唬憾ㄒ?guī)則，當(dāng)裁判，搞服務(wù)。依法實(shí)行監(jiān)督管理，分清行政行為和民事行為，不能越 位，大包大攬。物業(yè)管理活動(dòng)中大量的是民事關(guān)系，民事行為就應(yīng)交給市場(chǎng)解決，一旦發(fā)生 糾紛，應(yīng)依照司法程序解決。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權(quán)，也要尊重物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)?！康谖鍡l收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原 則。政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物 業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成?！菊畡?chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相

5、符的服務(wù)?！康诙挛飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)方式第六條計(jì)費(fèi)方式業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主大會(huì)成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不得實(shí)行酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服 務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè) 服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的 物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。【國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法管理物業(yè)，酬金制是一種新方法，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)支持?！康谄邨l成本內(nèi)容 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

6、的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、 法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，其中不包括中央空調(diào)和二次供 水運(yùn)行等費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用

7、設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支， 不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本?！竟娯?zé)任保險(xiǎn)：是指投保人在公共場(chǎng)合發(fā)生的意外事故進(jìn)行保障的險(xiǎn)種，主要承保被保險(xiǎn) 人在其經(jīng)營(yíng)的地域范圍內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或其它活動(dòng)時(shí)，因發(fā)生意外事故而造成他人（第三 者）人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。現(xiàn)設(shè)有電梯責(zé)任險(xiǎn)】第三章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理第八條管價(jià)形式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非普通住宅、業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和各類非住宅物

8、業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。為業(yè)主提供的代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，國(guó)家、省另有規(guī)定的除 外。第九條范圍界定普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設(shè)項(xiàng)目或物業(yè)管理區(qū)域：（一）經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；（三）普通（限價(jià)）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；（四）配建保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房）的商品住房建設(shè)項(xiàng)目；（五）其他符合政府規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)條件的建設(shè)項(xiàng)目?！咀ⅲ浩胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)建設(shè)條件：容積率大于1.0，單套住房建筑面積不超過120平方米，成 交價(jià)格不超過同土地級(jí)別住房交易平均價(jià)格的

9、1.2倍。簡(jiǎn)單說，可用排除法：1. 純商品住宅開發(fā)項(xiàng)目2. 舊村改造項(xiàng)目的村民安置區(qū)】 第十條物業(yè)銷售合同約定內(nèi)容建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同應(yīng)當(dāng)包含 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng) 當(dāng)一致。業(yè)主大會(huì)成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造 成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能達(dá)到購(gòu)房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)減免20%差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十一條等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

10、根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)按照物業(yè)服務(wù)規(guī)范第 1部分：住宅物業(yè)（DB37/T1997.1-2011 ）執(zhí)行, 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定并定期向社會(huì)公布市南區(qū)、市北區(qū)、 四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。.專業(yè).整理.各縣級(jí)市的價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門制定并定期向社會(huì)公布本行政轄區(qū) 內(nèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。每個(gè)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價(jià)格，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在上浮不超過20%勺浮動(dòng)幅度內(nèi)確定,下浮不限。第十二條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定實(shí)行政府

11、指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定制定。建設(shè)單位采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇 服務(wù)等級(jí)并按本辦法規(guī)定擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為招標(biāo)標(biāo)底，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在不超過標(biāo)底范圍內(nèi)通 過競(jìng)標(biāo)產(chǎn)生；建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù) 企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)等級(jí)并按本辦法的規(guī)定擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)按照山 東省服務(wù)價(jià)格管理辦法（山東省人民政府令第 241號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，到項(xiàng)目所在地價(jià)格主 管部門辦理登記手續(xù)?！救绾无k理登記手續(xù)？物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)辦理收費(fèi)登記手續(xù)時(shí)

12、，應(yīng)提供以下資料（復(fù)印件加蓋公章）：1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、住宅小區(qū)總平面圖；3、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；（一級(jí)：無限制；二級(jí)：30萬(wàn)平米以下；三級(jí)：20萬(wàn)平米 以下）4、前期物業(yè)服務(wù)合同；5、中標(biāo)通知書（協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可不提供此件）6填寫青島市普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案登記表一式三份，此表可在青島市價(jià)格信息網(wǎng)上下載或自行復(fù)??；7、其他需要提供的相關(guān)資料。另外，值得注意的是，如不辦理備案登記手續(xù)而收費(fèi)的，價(jià)格主管部門將按山東省服務(wù)價(jià) 格管理辦法第二十二條的有關(guān)規(guī)定責(zé)令限期改正， 逾期不改正的，給予警告，并可處以2000 元以上10000元以下的罰款?！康谑龡l實(shí)行市

13、場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定制定。業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)通過 競(jìng)標(biāo)產(chǎn)生，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；建設(shè)單位通過協(xié)議的形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中 約定。業(yè)主大會(huì)成立后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在合 同中約定。第十四條計(jì)費(fèi)方式及特殊物業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房地產(chǎn)權(quán)證載明的房屋建筑面積計(jì)算。未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，可暫按購(gòu)房合同所載的建筑面積計(jì)算，房地產(chǎn)權(quán)證與 購(gòu)房合同所載明的房屋建筑面積有誤差

14、的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)多退少補(bǔ)。改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營(yíng)的房屋、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等按相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)收取。 不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)（包括閣樓、儲(chǔ)藏室等），業(yè)主大會(huì)成立前，其物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用應(yīng)當(dāng)按合同約定執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)成立后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商 確定。第十五條交費(fèi)方式業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè) 單位交納。業(yè)主或物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從建設(shè)單位書面通知業(yè)主 或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

15、可以預(yù)收，預(yù)收時(shí)間不超過三個(gè)月。第十六條空置物業(yè)收費(fèi)規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按實(shí)際運(yùn)行費(fèi)用適當(dāng)減免，減免的具體費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。合同另有約定的，從其約定。業(yè)主大會(huì)成立后，房屋空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的減免由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 【空置物業(yè)的確認(rèn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同參與，自房屋辦理交付入住之日起計(jì)算，按水表、電表、煤氣表是否跑字等因素來判斷。雙方就此商定后，應(yīng)當(dāng)簽定書面合同】 第四章停車服務(wù)收費(fèi)管理第十七條停車原則物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。第十八條停車收費(fèi)管價(jià)形式

16、及停車收費(fèi)名詞解釋業(yè)主大會(huì)成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃配套停車場(chǎng)（庫(kù)），其停車服務(wù)費(fèi)、車位 租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非普通住宅、業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服 務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)和各類非住宅物業(yè)的停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。停車服務(wù)費(fèi)包括車庫(kù)、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等 發(fā)生的費(fèi)用。停車服務(wù)費(fèi)歸提供停車服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。車位租賃費(fèi)是指車位所有權(quán)人將車位出租給租賃人停車所收取的租金。車位租賃費(fèi)歸車位所 有權(quán)人所有。停車服務(wù)費(fèi)和車位租賃費(fèi)應(yīng)當(dāng)按月收取。市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定并公布市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、

17、李 滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務(wù)費(fèi)、 車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各縣級(jí)市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定并公布本行政轄區(qū)內(nèi)的實(shí)行 政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十九條停車服務(wù)費(fèi)和車位租賃費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府規(guī)定的停車服務(wù)費(fèi)和車 位租賃費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定。業(yè)主大會(huì)成立前，由建設(shè) 單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；

18、業(yè)主大會(huì)成立后，停車服務(wù) 費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定，車位租賃費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由車位所有權(quán)人 與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定。第二十條停車場(chǎng)（庫(kù)）所有權(quán)屬于建設(shè)單位或其他單位的停車服務(wù)收費(fèi)管理住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)（庫(kù)）所有權(quán)屬于建設(shè)單位或其他單位的，業(yè)主或物業(yè)使用人 停車且物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)和車位租賃費(fèi)。第二十一條停車場(chǎng)（庫(kù)）所有權(quán)或合法使用權(quán)屬于全體業(yè)主的停車服務(wù)收費(fèi)管理 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)（庫(kù)）所有權(quán)或合法使用權(quán)屬于全體業(yè)主的，業(yè)主或物業(yè)使用 人停車且物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)和車位使用費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立 前，車位使用費(fèi)應(yīng)按前期

19、物業(yè)服務(wù)合同的約定收?。粯I(yè)主大會(huì)成立后，車位使用費(fèi)的收取及 標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整，由業(yè)主大會(huì)自行確定。車位使用費(fèi)是指車位所有權(quán)人或合法使用權(quán)人將車位提供給部分業(yè)主或物業(yè)使用人停車所收 取的費(fèi)用。車位使用費(fèi)歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的 決定使用。第二十二條業(yè)主獨(dú)立擁有所有權(quán)或合法使用權(quán)的車位的停車服務(wù)收費(fèi)管理住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主獨(dú)立擁有所有權(quán)或合法使用權(quán)的車位，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物 業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。已購(gòu)買車位但未停放車輛的，其空置期間的停車服務(wù)費(fèi)減免幅度由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。第二十三條占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)

20、地停車的停車服務(wù)收費(fèi)管理 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，占用住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地停車的，停車的業(yè)主 或物業(yè)使用人應(yīng)按業(yè)主大會(huì)的決定交納公共場(chǎng)地使用費(fèi)。公共場(chǎng)地使用費(fèi)的收取及標(biāo)準(zhǔn)的制 定與調(diào)整，由業(yè)主大會(huì)自行確定。公共場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。公共場(chǎng)地停車需委托物業(yè) 服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從公共場(chǎng)地使用費(fèi)中提取一定比例的停車服務(wù) 費(fèi)，具體比例由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定?！救魳I(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征得半數(shù)以上業(yè)主的同意，擅自占用道路、綠地、公 共場(chǎng)地進(jìn)行停車經(jīng)營(yíng)的，按照國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第六十六條第一項(xiàng)的規(guī)定，由城市執(zhí) 法局限期改

21、正，給予警告，并處以 5萬(wàn)一20萬(wàn)元的罰款】第二十四條外來車輛進(jìn)入小區(qū)停車的相關(guān)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行 公務(wù)等車輛收取任何費(fèi)用。除前款規(guī)定以外，業(yè)主或業(yè)主大會(huì)若允許其他外來車輛進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)停放的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定收取一定費(fèi)用。第二十五條停車看管責(zé)任業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人另行約定。停車看管責(zé)任按照約定執(zhí)行。第五章其他管理第二十六條裝修管理及裝修垃圾清運(yùn)相關(guān)規(guī)定業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)其房屋進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為清運(yùn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具

22、體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。裝修保證金應(yīng)按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)就裝修保證金的收取標(biāo)準(zhǔn) 和退還等相關(guān)事宜與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理費(fèi)等費(fèi)用。第二十七條出入口證件工本費(fèi)相關(guān)規(guī)定住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口按照設(shè)計(jì)實(shí)行門禁智能化管理或出入證管理的（包括車輛）應(yīng)當(dāng)為 業(yè)主或物業(yè)使用人每戶免費(fèi)配置4張門禁卡或出入證。業(yè)主大會(huì)成立前，因遺失、損壞需要 補(bǔ)辦門禁卡或出入證的，可按工本費(fèi)收取，工本費(fèi)每張不超過10元；業(yè)主大會(huì)成立后，工本費(fèi)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修人員實(shí)行出入證管理的，出入證工本費(fèi)可按不超過1元收??；業(yè)主大會(huì)成

23、立后，出入證工本費(fèi)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。第二十八條電梯運(yùn)行費(fèi)相關(guān)規(guī)定電梯運(yùn)行費(fèi)包括相關(guān)日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、直接物質(zhì)消耗費(fèi)用及其他相關(guān)檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬、?？顚Ｓ茫凑諛I(yè)主大會(huì)的要求，定期公布收支賬目。業(yè)主大會(huì)成立前，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運(yùn)行費(fèi)；業(yè)主大會(huì)成立后，免收電梯運(yùn)行費(fèi)的范圍由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定?！镜谝豢钍?011年3月1日實(shí)施的青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法（政府令第210號(hào)）第二十六條的規(guī)定，并要求每半年公布一次電梯運(yùn)行費(fèi)的收支情況】第二十九條二次供水運(yùn)行相關(guān)規(guī)定二次供水運(yùn)行維護(hù)費(fèi)在未計(jì)入城市公共供水總成

24、本之前，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企 業(yè)或供水企業(yè)繳納二次供水運(yùn)行費(fèi)。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的二次供水運(yùn)行費(fèi)暫按每噸水0.4元收取?！疽弧⑶鄭u市的現(xiàn)實(shí)情況與有關(guān)政策規(guī)定2000年12月，青島市政府印發(fā)青島市城市二次供水管理辦法（市政府令第114號(hào)），第九條規(guī)定“城市二次供水設(shè)施交付使用后，由產(chǎn)權(quán)單位或其委托的單位負(fù)責(zé)日常管理和維 護(hù)。無產(chǎn)權(quán)單位的，由供水行政管理部門指定供水企業(yè)或有資質(zhì)的單位管理?！钡谑邨l規(guī) 定“城市二次供水的水費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)市物價(jià)部門核定”。根據(jù)上述規(guī)定，至山東省物業(yè) 管理?xiàng)l例出臺(tái)前，我市已建設(shè)包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)約400余處二次供水設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有，

25、由業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理維護(hù)，并按照市物價(jià)部門 的規(guī)定執(zhí)行二次供水運(yùn)行費(fèi)用 0.4元/噸。2009年5月1日山東省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后，2009年3月，青島市政府辦公廳印發(fā)青 島市城市居民住宅二次供水設(shè)施實(shí)行統(tǒng)一管理實(shí)施方案（青政辦字200929號(hào)），計(jì)劃自2009年起，逐步將居民二次供水設(shè)施移交供水企業(yè)，由供水企業(yè)全面負(fù)責(zé)二次供水設(shè)施的運(yùn) 行維護(hù)工作，調(diào)整供水價(jià)格時(shí)，要將二次供水運(yùn)行維護(hù)費(fèi)計(jì)入城市公共供水總成本，制定全 市統(tǒng)一的居民住宅供水價(jià)格；供水價(jià)格調(diào)整之前，按規(guī)定移交給供水企業(yè)管理維護(hù)的二次供 水設(shè)施，由供水企業(yè)暫按現(xiàn)行規(guī)定，向用戶收取居民二次供水運(yùn)行費(fèi)用。目前，我市正對(duì)居 民住宅

26、二次供水設(shè)施進(jìn)行改造，預(yù)計(jì) 2012年底改造完畢，統(tǒng)一由供水企業(yè)維護(hù)管理，非居民 二次供水設(shè)施也已列入改造計(jì)劃。鑒于上述情況，我市新出臺(tái)的青島市物價(jià)局物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)管理辦法，本著尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)的原則，凡是省有明確規(guī)定的，一律按省規(guī)定嚴(yán)格 執(zhí)行，省未有明確規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和客觀實(shí)際執(zhí)行。二、關(guān)于對(duì)山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第九條的理解山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第九條規(guī)定“供水二次加壓設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)由供水單位 承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本”。此項(xiàng)規(guī)定的范圍僅限于住宅物業(yè)，且前提是二次供水設(shè)施 根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定建設(shè)，產(chǎn)權(quán)屬供水單位。對(duì)非住宅物業(yè)和住宅物業(yè) 中二次供水設(shè)

27、施產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共同所有的， 省規(guī)定未予明確，而我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 對(duì)二次供水設(shè)施運(yùn)行費(fèi)的規(guī)定，既包括住宅物業(yè)，也包括非住宅物業(yè)，凡住宅物業(yè)中二次供 水設(shè)施根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定建設(shè)、產(chǎn)權(quán)屬供水單位的，均按山東省住 宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；對(duì)正在改造的產(chǎn)權(quán)暫屬業(yè)主所有的住宅物業(yè)和 非住宅物業(yè)二次供水設(shè)施，其運(yùn)行維護(hù)費(fèi)在過渡期間暫按青島市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。過渡期結(jié) 束后，我市就不存在二次供水運(yùn)行維護(hù)費(fèi)這一收費(fèi)項(xiàng)目。綜上，我們認(rèn)為青島市的規(guī)定與省規(guī)定無抵觸之處，若在過渡期間也要求產(chǎn)權(quán)暫屬業(yè)主所有 的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)二次供水設(shè)施，統(tǒng)一執(zhí)行省規(guī)定，可能不符合全省各地的客觀實(shí)

28、際， 其結(jié)果將造成二次供水設(shè)施無人管理、業(yè)主用水困難的不利局面，影響社會(huì)穩(wěn)定?！?第三十條委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應(yīng)當(dāng)向最終 用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托收取費(fèi)用的，不得向業(yè)主或物業(yè) 使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代 收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。【最終用戶的界定至關(guān)重要，現(xiàn)有的規(guī)定還比較模糊】第三十一條價(jià)格自律物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格

29、法律、法規(guī)、政策,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。第三十二條明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企 業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)、 12358價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的 費(fèi)用。第三十三條公開共有部分收益的收支賬目物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的要求定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收 支賬目。第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同， 擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的， 業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳

30、納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以 任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。第三十五條成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度政府價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政 府價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。第六章監(jiān)督管理第三十六條 政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由價(jià)格主管部門依據(jù)價(jià)格法、價(jià)格違法行為處罰規(guī)定等法律、法規(guī)予 以處罰?！鞠铝袃r(jià)格行為予以處罰：1、超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；2、低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)的；3、采

31、取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；4、強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；5、不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；6其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為?！康谌邨l 價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門未按照價(jià)格法、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例和 本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級(jí)價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究 有關(guān)人員責(zé)任。第七章附則第三十八條 本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同（包括前期服務(wù)合同）尚未到期的，物業(yè)服 務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！?012年9月15日起施行的青島市物價(jià)局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法）（青價(jià)格201283號(hào)）規(guī)定，對(duì)業(yè)主大會(huì)成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套停車場(chǎng)（庫(kù)）停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。關(guān)于對(duì)新舊政策銜接問題，辦法第三十八條規(guī)定：“本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同（包括前期服務(wù)合同）尚未到期的，物業(yè)服 務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。該條所 稱的物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由