威海房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我ii/威海房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2007年3月20062007年威海市區(qū)主要新開樓盤項目分布圖（包括二期開工項目）(Bi洪福莊園高新花園-濱海龍城99名邸.青青小城一一曲一If- -健康花園Li1-廠_海韻華府悅海世家太陽城悅苑大廈綠洲新城翠竹園觀海嘉園伴月灣茸7-.二古陌祥云: 百度文庫-讓每個人平等地提升自我22樓盤在售項目資料統(tǒng)計與分析基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計項目地址開發(fā)商/占地面積（m2）總建筑面積（萬 m2）建筑形態(tài)總戶數(shù)銷售比例價格（元/平）物業(yè)費99名邸位于威海市合慶威海宏領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20000萬由 3 棟 5 層多層，2 棟類別墅組成85 套尚未開盤預(yù)計

2、均價 10000含精裝修費用未疋觀海嘉園位置：威海黃泥溝村西森威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司52180. 654 棟多層，一層不帶花園8860%均價 5350 ,后三棟中間戶基價 4980,邊戶 5080,前排多層基價 5200 /邊戶5300,未疋麗景健康花園威海經(jīng)區(qū)火車站汽車站南 500 米威海建通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司66000多層小高層多層 228 戶，小咼層 198戶，共計 426套多層 70%小高層 10%多層基價 3980小高層基價 4180未疋濱海龍城貫穿市區(qū)南北的青島路和濱海，臨近汽車站、火車站威海東龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17 萬多層小高層高層2000多層銷完，小高層、高層銷售 30%小高層

3、基價 3880、3980、4180五洲太陽城威海市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)海埠路 333 號威海五洲基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司103 公頃100一期多層130850%均價 3800百度文庫-讓每個人平等地提升自我33海韻華府香港中路 39 號豪邁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2540一期多層、小高層一期 358 戶，共計 800 戶20%多層均價 4600小高層均價 5200未疋悅苑大廈位于威海市咼區(qū)山大路 15 號，海悅國際南威海江盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司66000萬米，2 棟咼層68 套40%4980 , 3 12 層每層上浮100, 13 19 層每層上浮150,最高價 6680 均價 5830綠洲新城威海市大連路與

4、文/化路交匯處威海金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3600056000高層、小高層41030%基價 4080,每層上浮 70,最高價 5830,均價 4950高新花園威海古寨東路與昆明路交匯處東威海文平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一期 11 萬25 層咼層54085%基價 3980,每層上浮 80,最高價 6060,均價 5020古陌祥云威海環(huán)翠區(qū)中心統(tǒng)一路祥云房、家美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14萬13棟高層，13棟多層1190戶40%多層均價 5613除去優(yōu)惠后 5370、未疋悅海世家威海鑫榮房地產(chǎn)有限公司183 畝15 萬多層、小高層、高層、別墅、星級酒店300未銷售價格未定5800 兀/平方起 價，最高價在 70

5、00 元/平方 左右，均價為 6500 左右未疋翠竹園世昌大道北與古寨西路西的交界處威海市寶隆房地產(chǎn)開發(fā)有限小高層90%均價 4300未疋百度文庫-讓每個人平等地提升自我44公司多層價格曲線價格曲線：各項目銷售時段統(tǒng)計百度文庫-讓每個人平等地提升自我55認(rèn)購期銷售期各項目銷售速率各項目銷售率百度文庫-讓每個人平等地提升自我66每月銷售套數(shù)可估計市場存量（據(jù)不完全統(tǒng)計）市場存量待開發(fā)總量771本項目周邊樓盤分析個案分析99名邸項目簡介：99名邸位于威海市合慶，建筑面積萬米，由3棟5層多層，2棟類別墅組成，總套數(shù)85套，綠化率45%，容積率為。依托獨有的地理位置，以及觀海效 果，項目定位為精裝修高

6、檔海景住宅。一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目地址：位于威海市東山路21號 開發(fā)商：威海宏領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計理念：圍繞雙海灣及園內(nèi)小山內(nèi)自然景觀規(guī)劃設(shè)計，呈半圍合式設(shè)計。規(guī)劃面積：20000平米建筑規(guī)模：建筑面積萬米，由3棟5層多層，2棟類別墅組成，總套數(shù)85套，綠化率：45%總戶數(shù)：總套數(shù) 85 套開盤時間：銷售尚未正式開始，處于內(nèi)部認(rèn)購階段，認(rèn)購金30 萬套。項目計劃于 07 年 588月底開盤。面積區(qū)間：140380m2施工進(jìn)度：A區(qū)多層3層，D區(qū)類別墅1層，目前價格：目前價格尚未最終確定，從目前的銷售現(xiàn)場得知該項目起價8600元/叭均價約在10000元/川左右，樓層差在300元/川左右，包含

7、精裝修費用， 目前裝修標(biāo)準(zhǔn)價格尚未最終確定。認(rèn)購情況：由于該項目單套總價過高，從目前情況看，部分面積相對較小多層戶 型有少部分認(rèn)購，面積超過240 m2的大戶型客戶群過于狹窄，認(rèn)購很少。認(rèn)購形式：認(rèn)購金30萬套車位價格：每戶雙車位配置，車位價格尚未確定，類別墅附帶車位。社區(qū)配套：半圍合式布局、下沉式庭院、3800 m2會所、園內(nèi)山景，真正人車分 流、地上停車場、架空花橋，生活配套：智能化系統(tǒng)包括分戶凈水系統(tǒng)、分戶燃?xì)忮仩t、分戶中央吸塵系統(tǒng)、分戶中央衛(wèi)生間同層排水系統(tǒng)、廚房垃圾清理系統(tǒng)等。廣告主題：情景院落、友居生活 類別墅、雙海灣、雙庭院、雙露臺、立體景觀二、戶型配比戶型建筑面積套數(shù)所占比例多

8、層三、四室兩廳兩衛(wèi)140160 m23844%多層躍層戶型230240 m21214%類別墅躍層200260 m22630%類別墅三躍層360380 m21012%99三、戶型鑒賞此項目戶型主要以大面積躍層為主，最小面積超過140平米，戶型設(shè)計較好，布局合理，創(chuàng)新性的設(shè)置室內(nèi)花園。四、單價區(qū)間：目前項目價格未定，目前價格尚未最終確定，從目前的銷售現(xiàn)場得知該項目 均價在10000元/卅左右，樓層差 在300元/卅左右，包含精裝修費用，目前裝 修標(biāo)準(zhǔn)價格尚未最終確定。由于該項目多數(shù)樓層及戶型觀海效果都較好，所以單 價區(qū)間跨度應(yīng)該不會很大。五、總價區(qū)間 總價區(qū)間套數(shù)比例130 萬一 160 萬384

9、4%200260萬3844%/320340萬1012%主力總價區(qū)間：130萬一 160 萬和200260萬之間，占76%戶型比例套數(shù)381010項目分析：由于該項目單套總價過高，從目前情況看，部分面積相對較小多層戶型認(rèn)購 較好，面積超過240 m2的大戶型客戶群過于狹窄，認(rèn)購很少。根據(jù)單價、總價 以及戶型配比可以分析出項目面向的消費群體主要為本地超高端客戶群，但該項目產(chǎn)品類別較為獨特，戶型面積過大，單價過高，造成單套住宅總價過高，客戶 群體極為狹窄，在高端客戶的挖掘上需要費很大功夫， 同時在產(chǎn)品推廣也需要更 多的創(chuàng)新，項目銷售存在一定難度?？蛻魜碓礊殚_發(fā)商關(guān)系客戶及威海本地最高 層的高端消費群

10、體。觀海嘉園一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位置：威海黃泥溝村西開發(fā)商：森威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積：平方米建筑面積：6510平方米綠化率：%居住戶數(shù)：88戶建筑規(guī)模：4棟多層，一層不帶花園面積區(qū)間：93-136平米1111均價：5350元平米。后三棟中間戶基價4980,邊戶5080,前排多層基價5200, 邊戶5300,一層上浮6%,二層上?。?690）12%，三層上?。?995）18%銷售情況：從06年9月份開盤截止到現(xiàn)在，總體銷售60%車位、儲藏室價格：儲藏室2萬/個，地下車位萬/個，有使用權(quán)70年。入住時間：08年底社區(qū)配套：由于本項目體量較小，社區(qū)配套較簡單廣告主題：從觀海嘉園看美麗的威海港灣、戶型配

11、比戶型面積套數(shù)套數(shù)比兩室兩廳一衛(wèi)93、1091618%三室兩廳一衛(wèi)1044855%三室兩廳兩衛(wèi)1361214%三室兩廳一衛(wèi)（觀景陽臺）1321214%、戶型鑒賞單價區(qū)間套數(shù)/比例5000-55007484%5600以上1416%1212四、 總價區(qū)間總價區(qū)間套數(shù)比例45-55萬1517%56-65萬2528% 66-75萬3641%85萬以上1214%套數(shù)分析：從表可以看出由于面積過大，總價66-75萬占41%,56-65萬占28%，項目1-2層銷售90%,價格控制在45-70萬之間，由此可見客戶接受的總價控制在65萬之內(nèi)。五、銷售速率開盤時間銷售時間段 銷售率總套數(shù)銷售速率06 年 9 月份

12、06 年 9 月一 07 年 3 月60%887 套/月1313項目分析:該項目地段位置較為優(yōu)越，地勢較低，受地塊形狀的影響，項目規(guī)模較小， 整體的規(guī)劃及配套受限制，樓間距較小，戶型設(shè)計一般，項目前排多層可觀海景， 但后排3棟多層觀海景效果較差，項目單價及總價相對較高，主力總價在65萬左右，導(dǎo)致項目銷售較為緩慢。古陌祥云花園一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位置：威海環(huán)翠區(qū)中心統(tǒng)一路開發(fā)商：祥云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司家美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：150畝總建筑面積：14萬平方米容積率：綠地率：%建筑形式：由13棟高層，13棟多層組成總戶數(shù)：1190戶一期銷售樓座：2棟小高層，3棟多層（帶電梯）一層帶花園一期銷售面積：

13、71-240平米多層戶均面積：134平米價格：多層均價5370元/平米（除去優(yōu)惠）1414、戶型鑒賞戶型分析：優(yōu)勢：全南向臥室，全明設(shè)計，采光、通風(fēng)好 劣勢：進(jìn)深長，開間短，戶型設(shè)計大，面積浪費過大。三、戶型配比戶型面積套數(shù)套數(shù)比兩室兩廳71 m2-80 m214套13%三室兩廳一衛(wèi)128 m2-134 m220套18%三室一廳二衛(wèi)130 m22套2%三室一廳一衛(wèi)115 m2-116 m22套2%三室兩廳兩衛(wèi)134 m2-155 m2? 74套66%ih WID A1515四、單價區(qū)間套數(shù)從單價區(qū)間可以看出5000-5500的價格占60%,5600以上的價格占34%,由于項目 是帶電梯的，所以

14、在單價區(qū)間中沒有明顯區(qū)別，項目單價適中，但面積大，導(dǎo)致 總價過高。五、總價區(qū)間套數(shù)從總價區(qū)間表可以看出由于面積過大，總價76-85萬占54%，是主力總價，46-55萬的總價是一個空缺，但恰好在這個總價區(qū)間的客戶范圍較廣。16162.3個案分析麗景健康花園六、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目地址：威海經(jīng)區(qū)火車站汽車站南500米青島南路東（迪沙藥批旁） 開發(fā)商：威海建通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計理念：以綠色、休閑、健康為主旨，將健康文化有機地融入居住環(huán)境的 塑造之中規(guī)劃面積：66000平米建筑規(guī)模：6座多層和3座板式小高層綠化率：40%總戶數(shù)：多層228戶，小高層198戶，共計426套開盤時間：06年10月，當(dāng)時銷售

15、價格3580元的基價，由于當(dāng)時價格偏低，a1717銷售2個月后從07年12月份封盤，07年3月27日又重新推出。面積區(qū)間：79-113平米施工進(jìn)度：建到5層，馬上封頂目前價格：多層基價3980元/平米，最低價4100元/平米，最高價4800元/平米,均價4500元/平米，比去年開盤時基價上調(diào)400元/平米高層基價：4180元/平米銷售情況：多層銷售70%，3、4樓房源全部銷售完畢，剩余1、5層較多。閣樓單獨銷售價格未定，不帶產(chǎn)權(quán)。小高層銷售10%，從銷售程度看，多層銷售明顯占據(jù)上風(fēng)。銷售形式：先交定金5萬元，10天內(nèi)交齊首付。車庫、車位價格：車庫帶產(chǎn)權(quán)12-18萬，根據(jù)面積不同價格不同，車位不

16、帶產(chǎn)權(quán)8萬元/個。社區(qū)配套：14000余平米社區(qū)綠化，中心休閑廣場、兒童活動場、健康廣場、休閑長廊、健身步道等。生活配套：智能化可視對講和防盜門控系統(tǒng)、周界防越報警、自動紅外線監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)。水、電、暖、天然氣、有限電視、寬帶廣告主題：健康生活領(lǐng)跑者七、戶型配比（多層）戶型面積套數(shù)套數(shù)比兩室兩廳一衛(wèi)72%兩室兩廳一衛(wèi)72%兩室兩廳一衛(wèi)24% /三室兩廳一衛(wèi)3616%三室兩廳兩衛(wèi)24/ %多層戶均面積：88平米根據(jù)戶型配比統(tǒng)計可以看出79-84平米的房源占63%,兩室兩廳一衛(wèi)的戶型是主力戶型，此項目戶型主要以小面積為主，最大面積沒有超過120平米八、戶型鑒賞1818九、單價區(qū)間:單價區(qū)間套數(shù)

17、比例4100-430011450% 4400-46003817%4700-48007633%主力單價區(qū)間：4100-4300元/平米占50%。十、總價區(qū)間總價區(qū)間套數(shù)/比例30-35萬72/32%36-40萬 80 /35%41-45萬、3818%46萬以上、3818%1919主力總價區(qū)間：30-40萬之間，占67%根據(jù)單價、總價以及戶型配比可以分析出小面積、總價低的房源客戶承受度較強十一、銷售速率開盤時間銷售時間段銷售率總套數(shù)銷售速率|06年10月份06年10月-12月07年3月70%22853套/月由銷售速率可以看出在銷售3個月的時間銷售率高達(dá)70%，平均每月銷53套。 銷售火爆的原因：1

18、、當(dāng)時開盤時價格較低，基價3580元/平米。2、封盤3個月后推出，基價上調(diào)400元/平米，現(xiàn)基價為3980元/平米，由于面 積小，戶均面積控制在88平米，總價較低，對于小面積低總價的房源多數(shù)客戶 都能接受。3、小區(qū)位置好，周邊配套齊全，交通、醫(yī)療、學(xué)校等近在咫尺，生活方便。2020五洲太陽城一、項目簡介五洲太陽城總占地210多公頃，由七大居住社區(qū)（天琴園、天燕園、天龍園、 天鴿園、天鵝園、天鶴園、鳳凰園）一個大型商務(wù)區(qū)和太陽山森林公園組成，其中太陽山森林公園占地約107公頃。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目地址：威海市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)海埠路333號開發(fā)商：威海五洲基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)顧問：北京中海物業(yè)管理

19、公司建筑用地約：103多公頃地上總建筑面積約：100萬平方米容積率：綠化率：60%一期總戶數(shù)：1308戶面積區(qū)間：一期81-161平米施工進(jìn)度：天琴園已是現(xiàn)房，天燕園局部已經(jīng)封頂社區(qū)配套：5萬平方米大型綜合商業(yè)區(qū)、銀行、郵局、超市、餐飲、休閑娛樂、康體中心和診所，兩所幼兒園、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校，1萬平米的五洲太陽城廣場、會所、運動場、兒童娛樂場、網(wǎng)球場、森林公園生活配套：直飲水系統(tǒng)、天然氣、地暖、有限電視、寬帶網(wǎng)、24小時智能化管理價格情況：基價3560元/平米，最高價4350元/平米，均價3800元/平米銷售形式：買房必須帶儲藏室，儲藏室1700元/平米，先交2萬元定金，7天內(nèi) 交齊首付

20、，閣樓單獨銷售3200元/平米，閣樓使用率很低，使用率40%，閣樓不 帶產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠措施：一次性98折，按揭99折車庫、車庫價格：暫時未定，車庫約8萬帶產(chǎn)權(quán)，車位約5萬不帶產(chǎn)權(quán)物業(yè)費：元/平米銷售率：50%四、 銷售速率開盤時間銷售時間段銷售率總套數(shù)銷售速率05年5月份05年5月-07年3月份50%130829套/月銷售速率表可以看出此項目推出時間較早，銷售22個月，銷售率才達(dá)到50%，銷售較為緩慢，平均每月銷售29套。銷售緩慢的原因：1、項目位置相對較偏，周邊配套不完善。雖然小區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)配套較完全， 但目前只開發(fā)了一期，整體形象沒有體現(xiàn)出來。2、小區(qū)臨近熱電廠、船廠、火車道等工業(yè)區(qū)，周邊空

21、氣污染較為嚴(yán)重。3、由于以上原因，雖然不論從小區(qū)的戶型、價格、總價來看都很合理的情況下， 客戶還是很難接受此項目。2121廣告主題：領(lǐng)袖山水三、 戶型鑒賞范例人居戶型三李丙廳兩衛(wèi)135.&4rr P型三窒兩廳兩衛(wèi) 建沱麗誦115.38rr?2222濱海龍城衲芯海龍迪轅園僵電?。‥H 和卿冊如玄第和、I zMin g m 5馬賦 HH一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)商：威海東龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：貫穿市區(qū)南北的青島路和濱海，臨近汽車站、火車站總建筑面積：17萬平方米建筑規(guī)模：由7棟小高層、10棟多層和一棟精裝LOFT公寓組成物業(yè)公司：東龍物業(yè)總戶數(shù)：2000戶綠化率：%物業(yè)費：元/平米電梯費：5

22、0元/月/戶2323價格：小高層根據(jù)位置不同基價不同，基價分別為3880元/平米、3980元/平米、4180元/平米，公寓4650元/平米樓層差：100元/平米閣樓銷售價格：面積沒有出來，3200元/平米帶產(chǎn)權(quán)施工進(jìn)度：06年12月開工面積區(qū)間：公寓45-83平米，小高層83-135平米銷售情況：4棟多層回遷，6棟多層已售完，小高層?xùn)|戶基本售完。銷售率：40%裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝修車庫、車位價格：無車庫，地上車位與地下車位銷售價格相同8-10萬/個營銷活動：在網(wǎng)站進(jìn)行個人組織團(tuán)購，人數(shù)10戶以上優(yōu)惠50元/平米 社區(qū)配套：園內(nèi)小品、文化主題雕塑、回廊、白米綠色長廊、會所、健身室、陶 瓷吧、茶吧、音樂

23、酒廊、幼兒園生活配套：遠(yuǎn)紅外周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、廣場背景 音樂系統(tǒng)、IC卡門禁系統(tǒng)等廣告主題：書香雅居傳世府邸二、戶型鑒賞E丄凱劉卻B iDimI*8,4-129X2424海韻華府一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目：香港中路39號開發(fā)商：豪邁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計：JG國際景觀設(shè)計集團(tuán)物業(yè)管理：威海市德瀚金管家物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積：250000平米總戶數(shù)：800戶面積區(qū)間：75-197平米戶型形式：平層、錯層、躍層一期銷售樓座：2棟多層、8棟小高層物業(yè)費：未定價格：06年12月份預(yù)定時基價4100元/平米，目前基價為4180元/平米，上調(diào)80元/平米，一層帶花園價格為6800元

24、/平米，一層贈送半地下室部分面積約為80平米，多層均價5000元/平米，小高層均價4800元/平米樓層差：1-10層差100-130元/平米，10層以上差50元/平米平面差：東戶比西戶貴300元/平米施工進(jìn)度：接近封頂車庫、車位價格：車庫和車位都是地下的沒有產(chǎn)權(quán)，車庫12萬，車位9萬，車2525庫車位共計1000個左右。銷售情況：多層一期只開2棟，2-4層全部銷售完畢，只剩1、5層1層6800元/平米帶花園，5層5016元/平米銷售率：20%，剛開始認(rèn)購時認(rèn)購情況情況較好，但后續(xù)銷售不是很理想。三、戶型配比戶型/面積套數(shù) 套數(shù)比兩室兩廳一衛(wèi)97（多層2-4層）4814%三室兩廳兩衛(wèi)136254

25、73%三室兩廳兩衛(wèi)15462%一層帶花園180165%頂層復(fù)式200以上267% 戶均面積：138平米根據(jù)戶型配比可以看出主力戶型是三室兩廳兩衛(wèi)，主力面積是136平米四、單價區(qū)間2626主力單價區(qū)間：4100-5000元/平米，占55%。前期銷售較好的集中在4100-5000元/平米，后期壓力體現(xiàn)在5100-5000元/平米 的單價區(qū)間中。五、總價區(qū)間主力總價區(qū)間：61-70萬之間，占49%根據(jù)單價、總價以及戶型配比可以分析出此項目面積偏大，總價偏高，客戶接受度弱六、銷售速率認(rèn)購時間銷售時間段銷售率總套數(shù)銷售速率06年12月份06年12月-07年3月20%35015套/月銷售速率表可以看出此項

26、目推出4個月的時間銷售率才達(dá)到20%，平均每月銷售15套。項目小結(jié)：1、海韻華府從06年8月份開始進(jìn)行前期客戶的積累，截至開盤前共計積累客戶300多人。2、項目06年12月下旬正式開盤銷售， 開盤階段銷售較為火爆， 但由于小高層 戶均面積 （138平米）較大，單價雖不高可造成總價過高，再加上受到周邊 新開項目的影響下，銷售略加緩慢。悅海世家2727、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)商：威海鑫榮房地產(chǎn)有限公司小區(qū)位置：悅海世家位于威海市區(qū)南部，西側(cè)海濱路緊密相連，北側(cè)與威海 公園相連，距汽車站、火車站和客運碼頭510分鐘車程，距飛機場也只有30分鐘車程。規(guī)劃設(shè)計：上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計有限公司項目占地：184畝建筑面積：

27、15萬余平方米容積率：綠化率：48%/建筑形態(tài)：多層、小高層、高層、別墅、星級酒店等多種建筑形態(tài)。目前一 期工程為8棟8+1多層產(chǎn)品，共計300多戶。工程進(jìn)度：目前剛剛動工，很多項目具體詳細(xì)資料都未定。售樓處：售樓處剛剛建成，為上下兩層，估計有400平方左右，內(nèi)外裝修較 豪華。開盤時間：月份小區(qū)配套：電梯：日本日立電梯；窗：德國力爾中空斷橋鋁合金窗智能化： 多重智能化；層高：3米。2828廣告主題：傳世名邸、悅近自然二、價格分析：據(jù)銷售人員說估計在5800元/平方起價， 最高價在7000元/平方左右, 均價為6500左右。據(jù)了解，此快地塊的價格大約為：300萬/畝。區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié)1、市場競

28、爭態(tài)勢分析經(jīng)區(qū)樓盤主要為高價格的觀海樓和低價格的普通住宅.觀海房價格針對的是 高收入的人群，物業(yè)配套水平相對較高，戶型也以大戶型為主.其余住宅樓盤因離市區(qū)較遠(yuǎn)，價格在威海市區(qū)屬下游水平，大盤較多， 通過大的 開發(fā)量降低成本，以小戶型為主，針對的也是收入較低部分人群.物業(yè)管理相對 水平較低.2、經(jīng)區(qū)數(shù)據(jù)統(tǒng)計樓盤分布區(qū)域：主要位于汽車站附近總開發(fā)面積：165萬平方米左右經(jīng)區(qū)建筑形態(tài)比例：多層：64% 小高層、高層：36%經(jīng)區(qū)多層價格區(qū)間：3800-4600元/平米經(jīng)區(qū)小高層價格區(qū)間：4800-5200元/平米經(jīng)區(qū)物業(yè)費：多層住宅：元/平/月高層、小高層：1元/平/月3.3個案分析悅苑大廈2929一

29、、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目：位于威海市高區(qū)山大路 15 號，海悅國際南開發(fā)商：江盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：未定建筑面積：萬米，總戶數(shù)：68 套面積區(qū)間：158m2戶型形式：平層銷售樓座：由 2 棟 19 層連體高層物業(yè)費：未定價格：4980元/怦起價，3 12 層每層上浮 100 元/ m2, 13 19 層每層上浮 150元/怦，最高價 6680 元/m,均價 5830 元/m施工進(jìn)度：接近封頂銷售情況：目前無特殊的營銷活動，戶型單一、價格制定簡單，較矮樓層及較高樓層銷售緩慢銷售率：40%,戶型單一無選擇余地，導(dǎo)致目標(biāo)消費群十分狹窄。二、戶型鑒賞3030三、戶型配比高層戶型建筑面積套數(shù)所占比例三室兩

30、廳兩衛(wèi)158.9 m268100%四、價格區(qū)間：由于該項目共一種戶型，所以起單價及總價隨著樓層的遞增足部升高。主力單價區(qū)間：4980 6680元/平米，總價區(qū)間：79106萬之間根據(jù)單價、總價以及戶型情況可以分析出此項目總價偏高，戶型偏大單一無選擇余地，導(dǎo)致目標(biāo)消費群十分狹窄。五、 項目小結(jié)：該項目地理位置較為優(yōu)越，緊鄰海悅國際五星級酒店，山東大學(xué)威海分校，12曾以上可觀海景，但項目戶型設(shè)計過于單一，缺乏變化，面積過大，導(dǎo)致項目缺 乏亮點，客戶群體狹窄，銷售困難。綠洲新城一、項目簡介該項目位于高新區(qū)西側(cè)，高區(qū)管委對面，與青青小城相鄰，臨近海水浴場，可觀 海景。該項目規(guī)劃以高層住宅為主二、經(jīng)濟(jì)指

31、標(biāo)項目地址：威海市大連路與文化路交匯處開發(fā)商：威海金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)顧問：未定一期占地：36000 平方一期總建筑面積 56000 平方容積率：綠化率：%一期總戶數(shù)：410戶面積區(qū)間：一期90153平米施工進(jìn)度：小高層完成外立面裝修，高層接近封頂31313232社區(qū)配套：4層商場、商業(yè)網(wǎng)點，幼兒園、儲蓄所、文化活動站、中心綠地、橢 圓形道路廣場生活配套：天然氣、地暖、有限電視、寬帶網(wǎng)、24小時智能化管理，地暖價格情況：基價4080元/平米，每層加70元/平米，最高價5830元/平米，均價4950元/平米銷售形式：銷售緩慢進(jìn)行優(yōu)惠措施：無，從開盤到現(xiàn)在價格一直沒漲車位比例：1.5:1物業(yè)

32、費：未定銷售率：30%廣告主題：環(huán)翠臨海 境由心生三、戶型鑒賞四、戶型配比:戶型面積套數(shù)套數(shù)比兩室兩廳一衛(wèi)8011416841%3333三室兩廳一衛(wèi)12614421051%三室兩廳兩衛(wèi)153.328%戶型比例五、銷售速率開盤時間銷售時間段銷售率總套數(shù)銷售速率06年9月份06年10月-07年3月份30%34617套/月項目小結(jié)：1、項目位置相對較偏，處于高區(qū)輕工業(yè)區(qū)，社區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)配套較完全, 但目前只開發(fā)了一期，整體形象沒有體現(xiàn)出來。2、本項目已威海本地客戶為主，威海本地客戶對高層戶型的接受度相對較低, 且本項目戶型面積偏大。高新花園3434項目簡介:本項目為開發(fā)商為定向客戶單位建房，如交

33、警部門、稅務(wù)部門等，目前項 目大部分已經(jīng)銷售完畢，眾多二手房已經(jīng)流向市場。一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)商：威海文平房地產(chǎn)開發(fā)公司地上總建筑面積約：一期11萬平米一期總戶數(shù)：540面積區(qū)間：126180平米施工進(jìn)度：2棟接近圭寸頂，2棟8層左右社區(qū)配套：中心游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)價格情況：基價 3980元/平米，每層上浮 80元/平米，最高價6060元/平米，均價5020元/平米銷售形式：單位團(tuán)購，交警、檢察院等優(yōu)惠措施：一次性優(yōu)惠100元/平米，按揭50元/平米物業(yè)費：未定銷售率：85%廣告主題：新都市主義的山水人居、戶型配比:戶型面積套數(shù)套數(shù)比兩室兩廳兩衛(wèi)120140 /32440%三室兩廳兩衛(wèi)16018021651%3535三、單價區(qū)間單價：39806060元/平米，同一樓層價格相同，單價隨著樓層