房屋拆除業(yè)務(wù)中納稅籌劃

1、房屋拆除業(yè)務(wù)中納稅籌劃房屋拆遷公司是以提供拆除勞務(wù)為主的公司，屬于“建筑業(yè)”稅目中的“其他工程作業(yè)”子目下的一個(gè)細(xì)目單位。按照稅法規(guī)定，它是營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)對(duì)其營(yíng)業(yè)收入按3%的稅率計(jì)算征稅。但是隨著房屋拆除業(yè)務(wù)中交易方式的多樣化，拆除雙方所體現(xiàn)的稅務(wù)關(guān)系也發(fā)生了變化，其稅負(fù)必然存在著差異。一般來(lái)說(shuō)，房屋拆除業(yè)務(wù)中主要有以下幾種交易形 式：提供勞務(wù)；購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)；乙方自行提供勞務(wù)，拆除的廢舊建筑材料歸乙方所有。下面筆 者就不同的交易方式，比較納稅人的稅負(fù)，選擇最佳的方案。方案一：提供勞務(wù)的方式提供勞務(wù)方式是指被拆除房屋的業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱甲方）與房屋拆遷公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）簽訂勞務(wù)合同，甲方向乙方支

2、付房屋拆遷的勞務(wù)費(fèi)用，并將該筆費(fèi)用作為固定資產(chǎn)的清理費(fèi)，最后計(jì)算確定清理該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的清理凈收益或損失；乙方則以收取的勞務(wù)費(fèi)作為計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。例1:某企業(yè)的一幢廠房，需將其拆卸后改建為辦公大樓。該廠房原值5 000 000元，累計(jì)折舊4 900 000元。現(xiàn)委托蜀都房屋拆遷公司進(jìn)行拆卸，支付勞務(wù)費(fèi) 100 000元，拆除 的廢舊建筑材料價(jià)值 10 000元交企業(yè)倉(cāng)庫(kù)。該企業(yè)屬于增值稅的一般納稅人，增值稅稅率 17%。在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，甲方雖然發(fā)生了損失 190 000元（5 000 000-4 900 000+100 000-10 000）, 但是由于該項(xiàng)損失可以在稅前扣除，所以盡管甲方是增值稅

3、的納稅人，但在整個(gè)拆除過(guò)程中，仍然不涉及納稅的問(wèn)題。但納稅人銷售該批拆除的廢舊建筑材料時(shí)，應(yīng)按17%的稅率計(jì)算應(yīng)納的增值稅。在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，乙方為甲方提供了房屋拆除勞務(wù)。作為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，乙方就取得的收入100 000元計(jì)算應(yīng)納的稅金，其中營(yíng)業(yè)稅3 000元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)300元。這種方式所體現(xiàn)的稅務(wù)關(guān)系比較清晰，賬務(wù)處理也較為簡(jiǎn)單。在傳統(tǒng)的房屋拆除業(yè)務(wù)中，被廣泛采用。方案二：購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的方式雖然提供勞務(wù)這種方式在最初的舊房屋拆除工程中被廣泛采用，但是隨著舊城改造工程的日益開展，人們?cè)絹?lái)越意識(shí)到拆除房屋中的利潤(rùn)空間十分廣闊。這樣由乙方向甲方提供勞務(wù)的方式也逐漸改為甲方不向乙方支付勞務(wù)

4、費(fèi)的方式。乙方自行提供勞務(wù)，拆除的廢舊建筑材料歸乙方所有，進(jìn)而演變?yōu)橛刹疬w公司向房屋業(yè)主方支付款項(xiàng)購(gòu)買舊樓房。由于舊房拆遷工程的需要，許多房屋的使用年限尚未到期，其利用價(jià)值有很大的空間。特別是臨街的舊房，一扇卷簾門價(jià)值300元，一匹科89分，一個(gè)預(yù)制板2030元，一套門窗也要幾十元，這樣業(yè)主開始向拆遷公司以每平方米5元20元的價(jià)格銷售舊房屋。拆遷公司購(gòu)買到舊房屋后，若是磚混房屋，拆除后的廢舊建筑材料主要是舊磚、預(yù)制板，這些舊科、預(yù)制板一般流向農(nóng)村；若是框架結(jié)構(gòu)房屋，拆除后的廢舊建筑材料主要是舊鋼材、鐵材等，這些材料一般流向鋼鐵廠重新回爐，這樣拆遷公司就可以從中獲取利潤(rùn)。在這種方式下，雙方的稅務(wù)

5、關(guān)系發(fā)生了變化，房屋業(yè)主的行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅。拆遷公司的行為：(1)契稅的納稅人。按稅法的規(guī)定，買房拆料實(shí)際構(gòu)成房屋買賣，應(yīng)照章征收契稅(契稅實(shí)行3%5%的幅度稅率)。(2)增值稅的納稅人。例2 :某企業(yè)因進(jìn)行搬遷， 需要拆除舊廠房和辦公大樓，總計(jì)20 000平方米。原值5 000000元，累計(jì)折舊4 200 000元；現(xiàn)以每平方米 20元出售，共計(jì)出售額 400 000元。蜀都 房屋拆遷公司購(gòu)買了上述房屋并自行進(jìn)行拆除，拆除過(guò)程中，支付了勞務(wù)費(fèi)30 000元，拆除的舊鋼材、鐵材等價(jià)值 500 000元，銷售給一家鋼廠。甲方：在這項(xiàng)交易中，與方案一不同的是：甲方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行

6、為，應(yīng)按銷售價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅20 000元(400 000X5%),城建稅和教育費(fèi)附加2 000元，清理固定資產(chǎn)的凈損失 422 000元可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。乙方：首先應(yīng)按購(gòu)房的價(jià)格計(jì)算繳納契稅12 000元(400 000X3%),其次在銷售廢舊建材時(shí)，計(jì)算繳納增值稅和城建稅及教育費(fèi)附加。這項(xiàng)業(yè)務(wù)與方案一不同的是：乙方未向甲方收取勞務(wù)費(fèi)，因而不是營(yíng)業(yè)稅的納稅人。在方案二中，乙方作為增值稅的納稅人，在實(shí)際操作上，有以下三種情況：按上例所述，乙方將拆除舊房屋中的廢舊建材銷售時(shí)，繳納增值稅。應(yīng)納的增值稅為85 000元(500 000X17%),城建稅和教育費(fèi)附加為8 50

7、0元。在這一方案中，乙方實(shí)際上發(fā)生了虧損 35 500 元( 500 000-400 000-30 000-12 000-85 000-8 500)。乙方若取得廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)的執(zhí)照，按一般的舊貨經(jīng)營(yíng)單位認(rèn)定，在將拆除舊房屋中的廢舊建材銷售時(shí)，按 4%的征收率計(jì)算稅額后再減半征收增值稅，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。應(yīng) 納的增值稅為10 000元(500 000X4% /2 ),城建稅和教育費(fèi)附加為1 000元。在這一方案中，乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)獲利47 000 元(500 000-400 000-30 000-12 000-10 000-1000)。乙方若取得廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)的執(zhí)照，按報(bào)廢汽車回收的性質(zhì)的舊貨經(jīng)營(yíng)

8、單位認(rèn)定， 則銷售廢舊物資免繳增值稅。對(duì)納稅人銷售廢舊物資（廢舊物資是指在社會(huì)生產(chǎn)和消費(fèi)過(guò)程中產(chǎn)生的各類廢棄物品， 包括經(jīng)過(guò)挑選、整理等簡(jiǎn)單加工后的各類廢棄物品），稅法規(guī)定了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。按財(cái)稅 2003116號(hào)關(guān)于報(bào)廢汽車回收拆解企業(yè)有關(guān)增值稅政策的通知的規(guī)定：納稅人報(bào)廢汽 車回收企業(yè)屬于廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)單位，自 2003年6月1日起，可按照財(cái)政部、國(guó)家稅 務(wù)總局關(guān)于廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)增值稅政策的通知（財(cái)稅 200178號(hào)）執(zhí)行，即 對(duì)廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)單位銷售其收購(gòu)的廢舊物資免征增值稅。但廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)將廢舊物資和其他貨物的經(jīng)營(yíng)分別核算，不能準(zhǔn)確分別核算的，則不得享受廢舊物

9、資免征增值稅政策。筆者認(rèn)為：乙方若取得廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，則上述這種交易方式與舊貨經(jīng)營(yíng)單位銷售一般的舊貨不同，而與報(bào)廢汽車回收的性質(zhì)是相同的，故仍執(zhí)行財(cái)稅（200178號(hào)）文的相關(guān)規(guī)定。因此乙方銷售廢舊建筑材料所取得的收入，應(yīng)享受免繳增值稅的優(yōu)惠。據(jù)此， 上例中，乙方獲利取得的收入則為58 000元（ 500 000-400 000-30 000-12 000）。在上述三種可供操作的方式上：采用第一種方式，很顯然，乙方應(yīng)充分考慮到稅負(fù)的問(wèn)題， 一是與甲方商議購(gòu)買該幢大 樓的價(jià)格時(shí)，應(yīng)充分考慮到銷售廢舊建材應(yīng)納的增值稅問(wèn)題；二是銷售這批廢舊物資時(shí)， 對(duì)方可按17%的稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，因此在售價(jià)上

10、也應(yīng)予以考慮，否則無(wú)利可圖。采用第二種和第三種方式時(shí)，由于對(duì)方只能按10%的進(jìn)項(xiàng)稅予以抵扣，對(duì)方必然在銷售價(jià)格上要求作一些讓步。所有這些都是在該項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)予以考慮的相關(guān)因素。方案三：乙方自行提供勞務(wù)，拆除的廢舊建筑材料歸乙方所有例3:假定在上例中，除乙方不向甲方支付購(gòu)置舊房屋的款項(xiàng)外，其他條件相同。按照 “實(shí)質(zhì)重于形式”的核算原則，盡管甲、乙雙方未簽訂贈(zèng)與協(xié)議，但實(shí)質(zhì)上這是一種捐贈(zèng)行為，因此應(yīng)按捐贈(zèng)業(yè)務(wù)進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理，即甲方應(yīng)按舊房屋凈值計(jì)算應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅，按舊房屋凈值與應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅之和，結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損失。由于該項(xiàng)捐贈(zèng)行為屬于直接捐贈(zèng)，企業(yè)所得稅法規(guī)定不允許在稅前扣除，在期末所得稅匯算時(shí)，

11、 應(yīng)將該項(xiàng)“凈損失”計(jì)入應(yīng)納稅所得額，計(jì)算應(yīng)納的企業(yè)所得稅。甲方應(yīng)納稅金計(jì)算如下：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅：800 000X5% =40 000 （元）應(yīng)納企業(yè)所得稅：(800 000-40 000 ) X 33% =250 800 (元)稅負(fù)總額為290 800元。乙方屬于接受捐贈(zèng)的一方，應(yīng)將舊房屋的凈值，記入“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值”賬戶的貸方， 并將其價(jià)值確認(rèn)為收入，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。若乙方認(rèn)為此項(xiàng) 接受捐贈(zèng)資產(chǎn)數(shù)額較大， 經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可在不超過(guò)5年的期間內(nèi)均勻計(jì)入各年度應(yīng)納稅 所得額。此外接受房屋贈(zèng)與，也應(yīng)照章繳納契稅。至于銷售廢舊建材時(shí)，其稅務(wù)關(guān)系與例2相同。乙方應(yīng)納稅金計(jì)算

12、如下：應(yīng)納契稅：800 000X3% =24 000 （元）應(yīng)納企業(yè)所得稅：800 000X33% =264 000 （元）從上述計(jì)算結(jié)果，可以看出：方案一，一般對(duì)于接近使用年限的不動(dòng)產(chǎn)，甲、乙雙方最好采用這種形式。對(duì)甲方而言，方案二盡管發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，但該項(xiàng)業(yè)務(wù)的損失可在稅前扣除， 故取得現(xiàn)金凈流量為 378 000元（ 400 000-22 000）,有助于緩解資金壓力。而方案三是不 可取的，它大大加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。對(duì)乙方而言方案三是最好的，盡管對(duì)受贈(zèng)資產(chǎn)要繳納企業(yè)所得稅，但仍然有現(xiàn)金流入， 若乙方經(jīng)批準(zhǔn)將獲贈(zèng)資產(chǎn)價(jià)按五年的期間內(nèi)均勻計(jì)入各年度應(yīng)納稅所得額，則效果更佳。若乙方取得相

13、關(guān)的資質(zhì)資格，則可進(jìn)一步減輕稅負(fù)?？梢娔芊袢〉脧U舊物資回收經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是乙 方能否減輕稅負(fù)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。由此可見，為了減輕納稅人的稅負(fù)，甲、乙雙方正確選擇其交易方式是十分必要的做人最好狀態(tài)是懂得尊重，不管他人閑事，不曬自己優(yōu)越，也不秀恩愛。你越成長(zhǎng)越懂得內(nèi)斂自持，這世界并非你一人存在。做人靜默，不說(shuō)人壞話，做好自己即可。不求深刻，只求簡(jiǎn)單。你活著不是只為討他人喜歡，也不是為了炫耀你擁有的，沒人在乎，更多人在看笑話。你變得優(yōu)秀，你身邊的環(huán)境也會(huì)優(yōu)化。3 .從今天開始，幫自己一個(gè)忙，不再承受身外的目光，不必在意他人的評(píng)價(jià)，為自己活著。從今天開始，幫自己一個(gè)忙，做喜歡的事情，愛最親近的人，想笑就大笑，

14、想哭就痛哭，不再束縛情感的空間，讓自己活得輕松些。4 .很多你覺得天大的事情，當(dāng)你急切地向別人傾訴時(shí)，在別人眼中也是個(gè)小事，他最多不痛不癢呵呵地應(yīng)和著。因?yàn)樗皇悄?，他無(wú)法感知你那種激烈的情緒。直到有一天，你覺得無(wú)需再向別人提起，你就已經(jīng)挽救了你自己。這世界上除了你自己，沒誰(shuí)可以真正幫到你。5,我們總是帶著面具走進(jìn)愛情的，總想展示自己最優(yōu)越的一面，你要接受一個(gè)人，不只是接受他的優(yōu)越，而是看清了他的平凡普通卻仍然去深愛。事實(shí)經(jīng)常是：我們走著走著，就感覺對(duì)方變了，其實(shí)我們并沒有變，我們只是走進(jìn)對(duì)方最真實(shí)的地方，然后迷失了自己。6 .我捧你，你就是杯子，我放手，你就是玻璃渣子。無(wú)論是戀人還是朋友，珍

15、惜在你每一次難過(guò)、傷心時(shí)都陪伴在你身邊的人。珍惜經(jīng)常和你開玩笑的人，說(shuō)明你在這個(gè)人的心中肯定有一定的分量。珍惜在你心情不好時(shí)第一個(gè)發(fā)現(xiàn)的人。7 .今天再大的事，到了明天就是小事；今年再大的事，到了明年就是故事；今生再大的事，到了來(lái)世就是傳說(shuō)。人生如行路，一路艱辛，一路風(fēng)景。你目光所及，就是你的人生境界?？偸强吹奖茸约簝?yōu)秀的人，說(shuō)明你正在走上坡路；總是看到不如自己的人，說(shuō)明你正在走下坡路。與其埋怨，不如思變。8 .歸零是一種積極的心態(tài)。所有的成敗相對(duì)于前一秒都是一種過(guò)去。過(guò)去能支撐未來(lái)，卻代替不了明天。學(xué)會(huì)歸零，是一種積極面向未來(lái)的意識(shí)。把每一天的醒來(lái)都看作是一種新生，以嬰兒學(xué)步的態(tài)度，認(rèn)真用好

16、睡眠以前的時(shí)刻。歸零，讓壞的不影響未來(lái)，讓好的不迷惑現(xiàn)在。9 .總有一天，你會(huì)與那個(gè)對(duì)的人不期而遇：所謂的幸福，從來(lái)都是水到渠成的。它無(wú)法預(yù)估，更沒有辦法計(jì)算，唯一能做得是：在遇見之前保持相信，在相遇之后寂靜享用。寧可懷著有所期待的心等待下去，也不愿去對(duì)歲月妥協(xié)，因?yàn)橄嘈判腋Ｒ苍S會(huì)遲到，但不會(huì)缺席。做人靜默，不說(shuō)人壞話，做好自己即可。不求深刻，只求簡(jiǎn)單。你活著不是只為討他人喜歡，也不是為了炫耀你擁有的，沒人在乎，更多人在看笑話。你變得優(yōu)秀，你身邊的環(huán)境也會(huì)優(yōu)化。10 從今天開始，幫自己一個(gè)忙，不再承受身外的目光，不必在意他人的評(píng)價(jià)，為自己活著。從今天開始，幫自己一個(gè)忙，做喜歡的事情，愛最親近的

17、人，想笑就大笑，想哭就痛哭，不再束縛情感的空間，讓自己活得輕松些。11 很多你覺得天大的事情，當(dāng)你急切地向別人傾訴時(shí)，在別人眼中也是個(gè)小事，他最多不痛不癢呵呵地應(yīng)和著。因?yàn)樗皇悄?，他無(wú)法感知你那種激烈的情緒。直到有一天，你覺得無(wú)需再向別人提起，你就已經(jīng)挽救了你自己。這世界上除了你自己，沒誰(shuí)可以真正幫到你。5,我們總是帶著面具走進(jìn)愛情的，總想展示自己最優(yōu)越的一面，你要接受一個(gè)人，不只是接受他的優(yōu)越，而是看清了他的平凡普通卻仍然去深愛。事實(shí)經(jīng)常是：我們走著走著，就感覺對(duì)方變了，其實(shí)我們并沒有變，我們只是走進(jìn)對(duì)方最真實(shí)的地方，然后迷失了自己。12 我捧你，你就是杯子，我放手，你就是玻璃渣子。無(wú)論是戀人還是朋友，珍惜在你每一次難過(guò)、傷心時(shí)都陪伴在你身邊的人。珍惜經(jīng)常和你開玩笑的人，說(shuō)明你在這個(gè)人的心中肯定有一定的分量。珍惜在你心情不好時(shí)第一個(gè)發(fā)現(xiàn)的人。13 今天再大的事，到了明天就是小事；今年再大的事，到了明年就是故事；今生再大的事，到了來(lái)世就是傳說(shuō)。人生如行路，一路艱辛，一路風(fēng)景。你目光所及，就是你的人生境界。總是看到比自己優(yōu)秀的人，說(shuō)明你正在走上坡路