【專業(yè)文檔】物業(yè)管理方案

1、物業(yè)管理所需物質條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計劃1.辦公用房物業(yè)經理辦公室m2會客室1m2物業(yè)經理助理辦公室m2會客室2m2物業(yè)管理部m2倉庫2（工程）m2安全管理部m2儲物間1（物業(yè)清潔）m2男女更衣室各一間m2工程管理部工作間m22.住宿用房由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內（跑步5分鐘內到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表內容見下表。物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序號名稱及規(guī)格單價1力用電表2電流流量度：300A3電流鉗式800A3000A4對地阻值測試表5絕緣值測試表(500V1000V)6

2、溫度計：電子數字式酒精式7手提式室內溫度/濕度對比測量器8手提式風量和風速計9電源測試電筆10卷尺：1m5m11鋼尺：3m1m12水平尺：600mm13角尺：300mm14高空工作安全帶：降傘式1550/500反光衣16耳塞100db17耳筒500db18安全過濾口罩：100CDN19護眼罩：眼鏡式全護式焊接用20護鏡（焊接用1000GDA）21手套：綿布皮革22鋁梯：1m鋁梯：1.5m鋁梯：4m23高空工作臺：10m全護式24高壓電工全護裝25運輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤28扳手:活動150mm活動200mm活動300mm活動450mm29菊花板身:3mm36mm30組合式:4mm

3、45mm31夾具：大力鉗（平口）32C形夾:100mm150mm200mm300mm33虎車t150mm34鋼管工具連彎頭35切割工具：水管用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀39緊急爆破工具：大手錘40斧頭（消防隊用）41鐵筆42壓力鉗43潤滑油加油槍44六角起子(0.5mm16mm)45管子鉗：200mm300mm450mm600mm46拉釘鉗47螺絲起子：平咀形100mm4mm150mm6mm200mm8mm250mm8mm400mm10mm48十字形:100mm3mm175mm4.5mm250mm6mm350mm7.5mm49電子部件專用：平咀50十字咀51平咀鉗52尖咀鉗53斜口鉗5

4、4導線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈簧專用尖咀鉗：平咀59弓咀60電線護套管鉗：100A以上800A以上61手鋸：金屬450mm150mm木工600mm250mm62手錘：電工球形1kg球形1.5kg63鐵鉆64木工專用工具65泥水工專用工具66手電鉆電池式10mnrr12mm67油壓式手電鉆：小大68油壓式手電錘：小69鋸條式切割機70葉片式切割機：小大71金屬磨輪式切割機：手提小手提大72磨輪床7360A電焊機74小型電焊機75氣體焊槍：氧氣式76局壓氣泵（手提式）77高壓吸塵機（手提式）78手提射燈79氣動打釘槍81值班工作臺、椅82工具臺83工具柜84物料架85工具箱86文

5、件架87警械88值班電筒（充電式）89雨具90防火服91戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93頭盔94防毒面具95洗地機96高速拋光機97高壓沖冼槍98吸塵器99清潔小車及配件100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101清潔消耗品102吸塵吸水機103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105告示牌（大堂用）106指小牌107大堂廣告欄/廣告牌108大堂用吸水/吸塵墊109地氈（電梯用）110辦公桌椅111文件柜112打卡鐘及卡板113對講機（含備件）114電腦115打印機（激光/針打各一臺）116復印機117傳真機118保險箱1196人更衣柜120飲水機121裝訂機122照相機注：物業(yè)管理工具與裝

6、備價格表，所列項目根據物業(yè)管理實際開展工作所需為準物業(yè)管理工作崗位職責一、物業(yè)經理崗位職責1. 全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9000質量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。2. 制訂管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。3. 負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4. 合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。5. 負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6. 協(xié)調本部門與供水、供電、工商等

7、和物業(yè)管理有關部門的關系，便于開展各項工作。7. 認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。二、物業(yè)經理助理崗位職責1. 協(xié)調經理完成本管理處的各項工作。2. 認真完成所分管的各項工作。3. 當經理不在時，代理經理進行工作。4. 有權向經理提出建議對下屬人員進行獎懲。5. 遵照勞動部門人事有關規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。6. 有權處理顧客對其分管工作范圍內的投訴。7. 有權處理分管工作范圍內的突發(fā)事件。8. 有權自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經理崗位職責1. 以身作則，調動員工積極性，保質、保量

8、地完成各項工作。2. 檢查、監(jiān)督大廈紅線范圍內的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。3. 熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。4. 定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質量。5. 協(xié)調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。6. 負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。7. 負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。8. 上級領導交辦的其他臨時任務。四、物業(yè)管理文員崗位職責1. 向部門經理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。2. 負責安排公

9、司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現問題，提出整改意見，落實獎懲制度。3. 加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協(xié)調各部門工作運作和人際關系。4. 加強業(yè)務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現代化，有權向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。5. 恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導等，無權傳播。6. 從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員崗位職責1. 在物業(yè)管理部經理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調服務的職能。2.

10、 負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。3. 全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過程。4. 協(xié)調經理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5. 參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。6. 負責發(fā)現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。7. 收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8. 完成經理交辦的各項任務。六、物業(yè)商務管理員崗位職責1. 負責大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩(wěn)健。2. 負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3. 按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或

11、部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。4. 負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。5. 負責為大廈業(yè)戶商務、票務收發(fā)等項服務工作。6. 完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責1. 負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2. 負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。3. 負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。4. 完成領導交辦的其他工作。八、工程管理部經理崗位職責1. 在經理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2. 負責大廈設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。3. 履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標。4. 貫徹執(zhí)行公

12、司制定的機電設備管理工作手冊，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。5. 執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。6. 對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。7. 負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。8. 負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作。9. 負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。10. 負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。11. 定期向經理

13、匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。九、工程技術員崗位職責1. 負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導或管理處匯報。2. 值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、智能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。3. 定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4. 配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。5. 保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。6. 負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止

14、各種違反設備房管理規(guī)定的行為。7. 遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。8. 加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。9. 協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現問題，杜絕浪費。10. 完成上級交辦的其他臨時任務。十、強電技工崗位職責1. 協(xié)助工程經理開展工作，貫徹執(zhí)行經理下達的各項指示。242. 制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備小時正常運行，出現故障能立即排除；出現緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5分鐘內將發(fā)電機電源送至用電設備。

15、3. 負責供電系統(tǒng)的維保操作及制訂供電設備的大、中、小修計劃。4. 根據系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。5. 負責大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。6. 完成上級交辦的其他工作。十一、弱電技工崗位職責1. 協(xié)助經理開展工作，貫徹執(zhí)行經理下達的各項指示。2. 負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。3. 根據實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4. 完成上級交辦的其他工作。十二、暖通技工崗位職責1. 協(xié)助經理開展工作，貫徹執(zhí)行經理下達的各項指示。2. 負責空調系統(tǒng)，

16、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調設備的完好，無超標噪音和嚴重滴漏現象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現象及事故隱患，保證給排水管道通暢。3. 負責按規(guī)定做好空調、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制訂設備的大、中、小修計劃。4. 根據運行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。5. 完成上級交辦的工作任務。十三、維修工崗位職責1. 執(zhí)行管理處制定的機電設備管理手冊和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2. 定期清潔所管理設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。3. 嚴格

17、遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4. 發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。5. 定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現問題及時處理。6. 積極完成上級交辦的各項臨時任務。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責1. 負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。2. 負責收發(fā)各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。3. 負責部門考勤統(tǒng)計工作。4. 負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。5. 負責本部門文件打印、校對及傳真工作。6. 負責管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7. 完成上級交辦的其他工作。十五、安全經理崗位職責1. 接受經理助理的

18、工作安排，認真完成各項工作。2. 對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務。3. 協(xié)助安全管理經理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。4. 檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。5. 負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經理助理或經理匯報。6. 定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導。7. 對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。8. 做好安全管理員的培訓、考核工作。9. 熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安

19、的投訴，并做好記錄。10. 熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應立即采取應急措施。十六、安全管理員崗位職責1. 服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。2. 負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3. 負責本轄區(qū)人員的進出管理。4. 模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5. 熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內每一個角落，圓滿完成工作任務。6. 熟悉消防有關器械的使用。7. 負責大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。8. 負責大廈應急處理的搶救工作。9. 負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。10. 完成上級交辦的各項任務。十七、財務經理崗位職責1. 根據國家財務制度和財

20、經法規(guī)，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。2. 按照國家統(tǒng)一的會計制度設置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。3. 圍繞公司的經營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。4. 做好公司各項資金的收取與支出管理。5. 定期匯總管理處的經濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據。6. 做好財務統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。7. 定期檢查財務計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。8. 統(tǒng)一歸口管理公司各種票據和賬

21、目，杜絕管理處資金流失。9. 負責財務人員的業(yè)務培訓和考核監(jiān)督工作。10. 保守公司管理處機密，維護公司利益。11. 負責向公司領導及政府部門作出財務報表。十八、財務會計崗位職責1. 對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系，不得任意改變。2. 對發(fā)生的每一項經濟業(yè)務須取得或填制原始憑證，并根據審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。3. 要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。4. 按照規(guī)定設置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表”。5. 根據審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生

22、錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數字，并由記賬人員蓋章（簽字）。6. 按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做到報表數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會計報表數字。7. 按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。十九、財務出納崗位職責1. 負責登記現金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結。2. 負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。3. 負責管理銀行賬戶，辦理銀行結算業(yè)務，月終及時對

23、賬，并根據需要編制銀行存款余額調節(jié)表。4. 負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據，做好各下屬部門領用和核銷工作。5. 加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關現金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。二十、財務收費員崗位職責1. 協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。2. 根據業(yè)戶需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。3. 對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。4. 完成管理處經理交辦的其他任務。物

24、業(yè)管理預算、物業(yè)管理開支分類預算物業(yè)管理開支分類預算表序號支出項目名稱月支出年支出備注一寫字樓支出1員工薪金2公共設施、設備保養(yǎng)費3綠化租用、管理費4物業(yè)管理清潔費5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費支出合計元/平方米二商場支出1員工薪金2中央空調費3商場專用貨梯費4商場專用手扶梯費5商場公共用水費6員工制服費7設施維修、保養(yǎng)費8綠化設施管理費9節(jié)假日活動宣傳費10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費支出合計元/平方米三車場費用1員工薪金2照明電費3公共用水費4每月管理費支出合計元/平方米四商務會所費用1員工薪金2會所用

25、電費3會所用水費4每月管理費支出合計元/平方米五員工餐廳費用1餐廳用水費2餐廳用電費3餐廳用煤氣費4每月管理費支出合計元/平方米、物業(yè)管理處開支明細預算物業(yè)管理處開支預算明細表序號支出項目名稱算式支出金額（人民幣元）月支出.年支出一管理處員工薪金經理辦公室1物業(yè)總經理2總經理助理工程管理部4工程經理5工程主管6強電技工7弱電技工8空調水電工9萬能工10文員兼?zhèn)}管物業(yè)管理部11物業(yè)經理12商務咨詢管理13信報收發(fā)員14會所管理員15物業(yè)清潔員16物業(yè)管理文員安全管理部17安全經理18安全主管19安全管理員20車場管理員21監(jiān)控管理員財務管理部22財務經理/會計23財務出納員24車場收費員一物業(yè)管

26、理辦公費1辦公低耗品2辦公交通費3節(jié)日布置費4辦公電話費5辦公水電費三r公共設備維護費1消防設備維護費2扶梯設備維護費3貨梯設備維護費4消防梯設備維護費5客梯設備維護費6空調設備維護費7吊船設備維護費8電器設備維護費9技防設備維護費10通訊廣播設備維護費11給排水設備維護費12設備維修備用金四物業(yè)管理清潔費1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費用3r清潔毛巾、工具類4垃圾清運袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運費7水池清潔費8“四害”消殺費9清潔工具維修費10清潔管理備用金五綠化租用、管理費1外圍綠化租用費2物業(yè)綠化水電費3室內綠化布置費六固定資產折舊費1電腦2復印機3打印機4傳真機七物業(yè)公用電費1寫字樓客梯2

27、寫字樓消防梯3生活水泵、排污泵4樓梯間公共照明5泛光、霓虹照明6車庫照明空調費八物業(yè)公共用水費1寫字樓用水費用2商場用水費用3會所用水費用4餐廳用水費用九物業(yè)管理開支費物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理一、管理規(guī)章制度科學管理、合理量化、健全制度是我們取得成功的重要保障，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入ISO9000質量管理標準模式。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內部崗位制度20條，運作管理制度32條，員工培訓考核制度10條。1. 公眾制度(1) 業(yè)戶手冊。(2) 業(yè)主公約。(3) 精神文明公約。

28、(4) 樓宇使用維護管理規(guī)定。(5) 二次裝修管理規(guī)定。(6) 二次裝修管理協(xié)議。(7) 裝修人員管理規(guī)定。(8) 出入物品管理規(guī)定。(9) 安全管理規(guī)定。(10) 消防管理規(guī)定。(11) 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定。(12) 園林綠化管理規(guī)定。2. 崗位職責(1) 物業(yè)經理崗位職責。(2) 經理助理崗位職責。(3) 物業(yè)管理部經理崗位職責。(4) 物業(yè)管理文員崗位職責。(5) 物業(yè)管理員崗位職責。(6) 物業(yè)商務管理員崗位職責。(7) 物業(yè)清潔員崗位職責。(8) 工程管理部經理崗位職責。(9) 工程技術員崗位職責。(10) 強電技工崗位職責。(11) 弱電技工崗位職責。(12) 暖通工崗位職責。(13

29、) 維修工崗位職責。(14) 工程文員、資料員、倉管員崗位職責。(15) 安全經理崗位職責。(16) 安全管理員崗位職責。(17) 財務經理崗位職責。(18) 財務會計崗位職責。(19) 財務出納崗位職責。(20) 財務收費員崗位職責。3. 運作管理制度(1) 員工手冊。(2) 管理人員文明服務準則。(3) 員工辦公制度。(4) 各部門月工作計劃及總結制度(5) 物業(yè)管理工作廉潔制度。(6) 員工培訓制度。(7) 內部財務管理制度。(8) 檔案資料管理制度。(9) 值班管理制度。(10) 公用品申請、購買、領用制度(11) 員工宿舍管理評比制度。(12) 接待投訴處理及回訪制度。(13) 維修

30、回訪制度。(14) 機電設備的編號方法。(15) 機電設備的統(tǒng)計制度。(16) 配電房管理制度。(17) 物業(yè)防火安全檢查制度。(18) 大廈應急滅火搶救方案。(19) 物業(yè)管理運作流程。(20) 業(yè)戶投訴處理程序。(21) 業(yè)戶入住工作程序。(22) 業(yè)戶入住裝修管理工作程序(23) 物業(yè)管理檔案建立工作程序(24) 物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序(25) 物業(yè)資料控制工作程序。(26) 公共設施維修、養(yǎng)護工作程序(27) 機電設備維修工作程序。(28) 安全管理工作程序。(29) 消防應急處理工作程序。(30) 園林綠化管理工作程序。(31) 清潔管理工作程序。(32) 社區(qū)文化開展工作程序。4

31、. 員工培訓考核制度(1) 新員工入職培訓制度。(2) 在崗員工循環(huán)培訓制度。(3) 員工工作考核及獎罰制度。(4) 員工崗位責任月考核成績匯總表。(5) 經理助理崗位月工作考核表。(6) 部門經理崗位月工作考核表。(7) 部門員工崗位月工作考核表。(8) 業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表。(9) 員工違章違紀處理意見申報表。(10) 物業(yè)管理工作情況一覽表。二、物業(yè)檔案建立與管理1. 資料收集資料的收集堅持內容豐富的原則，根據實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要和服務的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料，從空間上講是指物業(yè)構成的全部，大到房屋

32、本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。2. 資料分類整理(1) 分辨真?zhèn)巍?2) 分類排序。(3) 組編檔號。(4) 裝訂精美。3.檔案資料管理(1) 采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。(2) 采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。(3) 建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。(4) 建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應做到保管、保密，工作細致；如有破損，應及時修補。(5) 檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質的“三防”標準。各項專業(yè)管理工作方案一、公共設施設備管理

33、1. 管理目標保證設備運行正常，無重大管理責任事故。2. 管理措施(1) 制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。(2) 配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理和維修人員持證上崗。(3) 設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。(4) 建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。(5) 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。(6) 消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。(7) 消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處

34、理設施、設備的各種問題。(8) 制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。(9) 給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。(10) 公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管

35、道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。二、安全管理1. 管理目標(1) 確保大廈內無因管理責任引發(fā)的重大火災。(2) 維護好大廈內的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象；控制小商小販進入。(3) 有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2. 建立交互式聯(lián)動治安網絡(1) 在大廈設立流動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。(2) 遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對講機下達指令，巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。(3) 與當地派出所建立警民共建

36、關系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。3. 緊急情況下的應急處理措施(1) 發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F象時，管理處迅速調集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現場，控制局面，爭取主動。(2) 迅速調整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。(3) 發(fā)生案件時，立即報警并維護現場，協(xié)助公安機關調查破案。(4) 管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。三、裝修管理1. 日常裝修管理(1) 管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。(2) 跟蹤施工情況，管理處

37、主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。(3) 安全管理員24小時值班，控制人員進出并做好相應記錄。(4) 裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內外環(huán)境。2. 裝修安全管理(1) 安全管理組負責裝修日常安全工作。(2) 與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。(3) 裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。(4) 需要進行燒焊等動火作業(yè)，應向管理處提出申請，經批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。(5) 安全管理員巡查時，對裝修點

38、的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現不安全隱患，及時處理報告。(6) 發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。四、消防管理1. 消防組織機構的建立(1) 管理處負責建立消防安全小組。(2) 管理處主任為消防安全負責人。(3) 管理處其他人員為義務消防員。(4) 安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。(5) 日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。(6) 管理處負責制定組織機構圖及人員職責。2. 建立各項消防制度(1) 消防檢查制度。(2) 專職安全員每日檢查小區(qū)內的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在安全檢查記錄中，該記錄每周由管理處主任審核。(3) 兼職巡視員負責

39、每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫消防安全檢查登記表。(4) 在安全檢查中發(fā)現消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。(5) 發(fā)現業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應向業(yè)戶發(fā)放整改通知，限期整改，并跟蹤驗證。(6) 管理處制定動火審批制度，內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。3. 防火措施(1) 貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。(2) 嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。(3) 嚴禁在小區(qū)內燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。(4) 不準改變

40、、拆除、封堵消防設施和通道。(5) 不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。(6) 嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設施。(7) 公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。(8) 配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。4. 消防知識培訓(1) 對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過業(yè)戶須知、管理公約傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。(2) 管理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間，學習教材是安全消防管理條例，內部的消防管理制度，設備設施的操作方法等，學

41、習情況須詳細記錄。(3) 管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。(4) 在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。(5) 專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。5. 消防設備管理(1) 管理處負責建立消防檔案。(2) 管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制消防設備標識登記。消防設備標識由管理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內容。(3) 制定設備管理制度，對消防設備進行檢查和維護。6. 消防演習(1) 小區(qū)內每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內容參見由管理處每次制定的消防演習方案并報政府消防部門。(2) 消防演習后，管理處主任編制消防演習報告。對演習過程中發(fā)現的問題，及時調整、糾正并驗證其結果。五、車輛