經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)報(bào)告《我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證分析》

1、經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)實(shí)習(xí)報(bào)告我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析我國房地產(chǎn)幾個(gè)影響因素實(shí)證分析一、摘要近幾年來，突飛猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場帶動(dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展，然而，由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不健全，存在許多問題，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格備受社會(huì)各界關(guān)注。一路飆升的的房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離居民的收入水平，影響了房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定與持續(xù)發(fā)展。相關(guān)學(xué)者對此也進(jìn)行了一系列研究，以期能找出解決房價(jià)過快增長的途徑。但目前的相關(guān)研究大多以定性分析為主，缺乏定量的研究，沒能形成相關(guān)理論體系，對于抑制房價(jià)過快增長的作用也沒有預(yù)期的效果理想。為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定與持續(xù)發(fā)展，需要定量的分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。二、 理論綜述房地

2、產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。按西方效用價(jià)格理論，房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素必須先研究房地產(chǎn)價(jià)格的決定理論。對于房地產(chǎn)價(jià)格的決定理論從目前的研究看，學(xué)術(shù)界比較認(rèn)同供求決定論、價(jià)值決定論、效用決定論和收益決定論。1、勞動(dòng)價(jià)值論房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由其價(jià)值決定的，也即是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。這種理論是從房地產(chǎn)開發(fā)的角度討論價(jià)格形成。2、效用決定論由于房地產(chǎn)商品的特殊性，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的

3、價(jià)格取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用有所作用才能形成價(jià)格。這種理論是從房地產(chǎn)消費(fèi)的角度討論價(jià)格形成。3、供求決定論所有的價(jià)值能夠?qū)崿F(xiàn)，都依賴于商品交換，即房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者愿意購買。因此，供求決定論的學(xué)者認(rèn)為，供求才是房地產(chǎn)價(jià)格形成的最直接原因。這種理論是從房地產(chǎn)市場的角度討論價(jià)格形成。4、收益決定論對于一個(gè)房地產(chǎn)商品的投資需求者，最關(guān)心的就是，投資的房產(chǎn)能夠在未來給他帶來多少收益。這種理論是從房地產(chǎn)投資的角度討論價(jià)格形成。那么，究竟是什么因素主導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格呢？是勞動(dòng)價(jià)值論、效用決定論、供求決定論還是收益決定論，目前學(xué)術(shù)界還存在諸多爭議，這也是本文研究的主題。三、模型設(shè)定影

4、響我國房地產(chǎn)價(jià)格變化的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)的消費(fèi)狀況、貨幣發(fā)行量、土地價(jià)格、國民收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資等。1、國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)價(jià)格的影響所謂國內(nèi)生產(chǎn)總值(Gross Domestic Product，簡稱 GDP)是指：在一定時(shí)期內(nèi)，一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。它不但可反映一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，更可以反映一國的國力與財(cái)富。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必然推動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。2、房地產(chǎn)消費(fèi)狀況對房地產(chǎn)價(jià)格的影響房地產(chǎn)消費(fèi)狀況，也即房地產(chǎn)需求。從微觀角度看，房地產(chǎn)市場需求是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期，在某

5、一特定價(jià)格上，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。從近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)的需求來看，需求量呈上升趨勢（圖 1），從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，在供給不變的條件下，需求量的增加會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的上升。（圖 2）。圖 1：供給與需求曲線圖圖 2：2004-2012 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額四、數(shù)據(jù)的收集本文以 2004 年2012 年的季度數(shù)據(jù)為樣本，進(jìn)行時(shí)間序列分析。（表 1） 2004 年-2012 年我國房地產(chǎn)價(jià)格及其宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素?cái)?shù)據(jù)備注：1、“全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)”和“全國土地交易價(jià)格指數(shù)”均以 2003 年同期為基期。2、數(shù)據(jù)均保留小數(shù)點(diǎn)后一位有效數(shù)字。3、數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒、中國經(jīng)濟(jì)

6、景氣月報(bào)、國研數(shù)據(jù)中心整理而得。五、模型的估計(jì)與調(diào)整 1.模型設(shè)定及其估計(jì)經(jīng)分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素除了有房地產(chǎn)供求因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會(huì)因素、行政因素、投機(jī)因素、自然因素等還有宏觀經(jīng)濟(jì)因素。為此考慮的影響因素主要有國內(nèi)生產(chǎn)總值 X1t，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入 X2t，貨幣發(fā)行量 X3t，商品房銷售額 X4t，全國土地交易價(jià)格指數(shù) X5t 以及全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額 X6t 作為相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)因素的代表。為此設(shè)定了如下形式的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型：Yt=C+1X1t+2X2t+3X3t+4X4t+5X5t+6X6t+其中，Yt 為全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)（%）； X1t 為國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）；

7、X2t 為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元）；X3t 為貨幣發(fā)行量（億元）； X4t 為商品房銷售額（億元）；X5t 為全國土地交易價(jià)格指數(shù)（%）； X6t 為全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）。為估計(jì)模型參數(shù)，收集2004 年2012年各季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如表 2 所示。利用 Eviews 軟件，生成 Y、X1、X2、 X3、X4、X5、X6 等數(shù)據(jù)，采用這些數(shù)據(jù)對模型進(jìn)行 OLS 回歸，結(jié)果如表 3所示。表 3 OLS 回歸結(jié)果由此可見，該模型 R20.658118，R-20.602678 可決系數(shù)不高，F(xiàn) 檢驗(yàn)值為 11.87075，明顯顯著。但是當(dāng)0.25 時(shí)，t/2（42）0.681，不僅 X

8、2、X5 的系數(shù) t 檢驗(yàn)不顯著,而且 X2、X5 系數(shù)的符號與預(yù)期相反,這表明很可能存在多重共線性。計(jì)算各解釋變量的相關(guān)系數(shù)，選擇 X1、X2、X3、X4、 X5、X6 數(shù)據(jù)，點(diǎn)“view/correlation”得相關(guān)系數(shù)矩陣（表 4）由相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，各解釋變量相互之間的相關(guān)系數(shù)較高，證實(shí)確實(shí)存在嚴(yán)重多重共線性2、修正多重共線性采用逐步回歸的辦法，去檢驗(yàn)和解決多重共線性。分別作 Y 對 X1、X2、X3、 X4、X5、X6 的一元回歸，結(jié)果如表 5 所示其中，加入 X4 的方程 R2 最大，以 X4 為基礎(chǔ)，順次加入其他變量逐步回歸。結(jié)果如表 6 所示。當(dāng)加入 X1、X2、X3、X

9、5、X6 時(shí) R-2 沒有發(fā)生變化，其參數(shù)的 t 檢驗(yàn)不顯著，且參數(shù)為負(fù)值不合理。，從相關(guān)系數(shù)也可以看出，X1、X2、X3、X5、X6 與其他變量高度相關(guān)，這說明主要是 X1、X2、X3、X5、X6 引起了多重共線性，予以剔除。但在表 3 中，參數(shù) X6t 檢驗(yàn)值通過檢驗(yàn)，故保留 X6。最后修正嚴(yán)重多重共線性影響后的回歸結(jié)果為：Yt=59.82819+0.451684X1t0.001137X2t t=（8.279692）（7.807333）（1.320824）R20.658118R20.602678F11.87075DW1.0289163.模型檢驗(yàn)A經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)?zāi)Ｐ凸烙?jì)結(jié)果說明，在假定其他條件

10、不變的情況下，商品房銷售額每增長 1，平均說來房屋銷售價(jià)格指數(shù)會(huì)增長 1；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增長 1，平均說來房屋銷售價(jià)格指數(shù)會(huì)增長 1。這與理論分析和經(jīng)驗(yàn)判斷相一致。B統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)（1）擬合優(yōu)度：由表中數(shù)據(jù)可得 R20.658118，修正的可決系數(shù) R20.602678，這說明模型對樣本的擬合沒有預(yù)期的好。（2） F 檢驗(yàn)：針對 H0：12 0，給定顯著性水平0.25，在 F分布表中查出自由度為 k11 和 n-k=42 的臨界值 F（1，42）9.71。因?yàn)?F11.87075F（1，42）9.71，所以拒絕原假設(shè)，說明回歸方程顯著，即“房地產(chǎn)銷售額”和“房地產(chǎn)開發(fā)投資”等變量聯(lián)合起來確實(shí)

11、對“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”有顯著影響。（3）t 檢驗(yàn)：分別針對12 0，給定給定顯著性水平0.25，在 t 分布表中查出自由度為 n-k=42 的臨界值 t/2（42）0.681。由表中數(shù)據(jù)可得，與1、2 對應(yīng)的 t 統(tǒng)計(jì)量分別為 7.807333、1.320824，其絕對值均大于這說明 t/2（42）0.681，這說明在顯著性水平下0.25 下，分別應(yīng)當(dāng)拒絕 H0：j=0(j=0,1),也就是說，當(dāng)在其他解釋變量不變的情況下，解釋變量“房地產(chǎn)銷售額”和“房地產(chǎn)開發(fā)投資”分別對被解釋變量“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”都有顯著影響。六、本文的結(jié)論從主流學(xué)派的研究發(fā)現(xiàn)成本因素、需求因素以及宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的

12、影響相對較大，當(dāng)然其他的因素，比如交通條件、人居環(huán)境、人口因素、政策的影響、城市化進(jìn)程、人民幣預(yù)期升值等因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也較大。本文結(jié)合現(xiàn)有研究成果，通過選取國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、貨幣發(fā)行量、商品房銷售額、全國土地交易價(jià)格指數(shù)、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額六個(gè)相關(guān)變量運(yùn)用定量的分析方法對此進(jìn)行了研究，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)銷售額對房地產(chǎn)價(jià)格有顯著的影響，即房地產(chǎn)的供給與需求對房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大。但由于影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素眾多而復(fù)雜，選取的自變量也只是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的代表，并不能全面反映宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，這也是本文研究存在的缺陷。再者就是通過研

13、究發(fā)現(xiàn)選取的部分變量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與預(yù)期發(fā)生偏離，這也是研究存在的問題。相信在今后的研究領(lǐng)域有更多的研究者參與房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究，在現(xiàn)有研究成果的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新，為政府的宏觀調(diào)控出謀劃策，以期更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。七、政策建議為了更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，提出以下建議：1. 加大對商品房結(jié)構(gòu)的規(guī)劃管理2010年1月 13 日，“國 11 條”出臺，就是為解決我國少數(shù)大城市短期內(nèi)出現(xiàn)的房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題。只有通過宏觀調(diào)控積極調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，才能維護(hù)住房供應(yīng)市場的平衡穩(wěn)定發(fā)展。主要是增加普通商品住房的

14、供給，對于房價(jià)較高、上漲比較快的地方，在增加普通商品住房的同時(shí)，也要增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等帶有政策和保障性質(zhì)的住房。2. 加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控管理針對目前房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的局勢，“國 11 條”要求合理引導(dǎo)投資消費(fèi)，抑制投資和投機(jī)性購房。各地要嚴(yán)格執(zhí)行對第二套購房的貸款條件和所規(guī)定的政策，一方面通過增加供給，另外一方面遏制不合理的住房消費(fèi)，使得商品住房的供求關(guān)系更加平穩(wěn)。3. 加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度為了有效控制個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過程中出現(xiàn)的相關(guān)費(fèi)用和有關(guān)扣除問題的不明確、不詳細(xì)，及對二手房交易個(gè)人所得稅的征收不到位等顯現(xiàn)。2006 年 9 月，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)

15、合發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。要使外商進(jìn)入房地產(chǎn)市場就要規(guī)范其投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、加強(qiáng)開發(fā)經(jīng)營管理、嚴(yán)格規(guī)范境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人的購房管理，明確規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立及股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的程序等。并嚴(yán)格規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為。4. 對房地產(chǎn)金融信貸方面加強(qiáng)調(diào)控上調(diào)貸款基準(zhǔn)率以充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是中央銀行對信貸收縮所采取的緊急措施。理論而言，上調(diào)貸款基本利率，首先可以抑制房地產(chǎn)市場的購買需求，從而影響房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為；其次可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，以從經(jīng)濟(jì)的角度調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，降低購買量，從而減少房地產(chǎn)市場的供給量。然而，事實(shí)則是以上各項(xiàng)政策的出臺并未起到有效地抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，原因則是以上兩者均將負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，這樣則會(huì)讓越來越多的真正具有住房需求的消費(fèi)者放棄購房的行為，進(jìn)而進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場呈觀望的態(tài)度。這樣一來表面上看雖能暫時(shí)緩解房價(jià)上漲的壓力，但并未徹底