長沙商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及商圈演變研究

1、長沙商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及商圈演變研究目錄一、 長沙商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向 長沙商業(yè)在中部的地位從邊緣到中部的商業(yè)與物流中心 長沙商業(yè)未來扮演角色研究物流中心和商業(yè)文化傳播中心 提升長沙商業(yè)在全國的影響湘風(fēng)吹遍神州二、 長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃特點 根據(jù)長沙城市規(guī)劃的變化調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。 輕軌規(guī)劃與深化長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃結(jié)合三、 五一商圈的未來發(fā)展及戰(zhàn)略研究 五一商圈建設(shè)需要改變增量模式，建議采用減法策略 借鑒紐約商圈演變經(jīng)驗 優(yōu)化五一商圈業(yè)態(tài)四、 高橋大市場與長沙批發(fā)業(yè)研究六、紅星商圈的未來發(fā)展戰(zhàn)略一、

2、 長沙商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向a) 長沙商業(yè)在中部的地位b) 長沙商業(yè)未來扮演角色研究c)  提升長沙商業(yè)在全國的影響 圖1長沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系圖長沙居華中腹地，扼南北要沖，承東啟西，貫通南北，區(qū)位獨特優(yōu)越，交通便捷，便于東引西進(jìn)、雙向開拓，是中部和泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)重合的區(qū)際中心交點，長沙區(qū)域性中心城市的框架凸現(xiàn)。國家實施中部崛起戰(zhàn)略，長沙必將在區(qū)域間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源要素流動、市場對接等方面發(fā)揮更重要的橋梁和紐帶作用，其區(qū)位優(yōu)勢更顯突出：1）長沙在地理位置上處于大三角區(qū)域中心和長江經(jīng)濟(jì)帶中腰，在滬港渝大三角經(jīng)濟(jì)圈中具有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢；

3、而且更是連接滬港渝三地的交通樞紐，渝長高速公路已納入重慶“十一五”規(guī)劃“三環(huán)十縱”一條連接中部、對接長三角、珠三角的重要通道，將使長沙處于重慶、上海兩個中心城市8小時物流圈的交匯點；武廣高速鐵路又將使長沙融入武漢、廣州兩個中心城市3小時經(jīng)濟(jì)圈中；受滬港渝大三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈的交互影響，長沙將有效降低物流成本，極大地提升城市資本競爭力。在商業(yè)方面，長沙受到香港、深圳和廣州的輻射，由于湖南很多人員參與深圳早期建設(shè)，并且深圳大量企業(yè)在長沙投資，深圳商業(yè)和消費習(xí)慣對長沙乃至湖南影響較大。其次，上海商業(yè)對長沙也有較大影響。2）長沙靠近珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是支撐沿海、沿江開發(fā)地區(qū)的后方基地和促進(jìn)內(nèi)地和西部

4、開發(fā)的先導(dǎo)城市，是湖南省內(nèi)、西南鄰省及粵港地區(qū)的資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地之一，在全國經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的重要樞紐作用；伴隨著融入泛珠江三角區(qū)域合作，長沙在接受港澳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的梯度轉(zhuǎn)移方面具有突出的優(yōu)勢。3）長沙是長株潭一體化的核心和主體，在長株潭城市群發(fā)展中起著主導(dǎo)的作用，隨著長株潭一體化進(jìn)程的加快，其作為現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市的區(qū)位優(yōu)勢能量將得到更大的釋放，將成為長株潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極。長沙在湖南商業(yè)中應(yīng)該扮演中高檔品牌消費中心和商業(yè)文化傳播中心的角色，中高檔品牌消費建議聚集五一商圈和紅星商圈，由于紅星商圈發(fā)展空間較大，又處于和株洲和湘潭

5、等距離交通節(jié)點中間，發(fā)展以五星級酒店和不同主題文化購物中心為主，彌補(bǔ)五一商圈的不足。4）長沙的區(qū)位優(yōu)勢及地區(qū)間產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動發(fā)展必將帶動長沙商業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體漸次升級，隨著城市間交通發(fā)展的拓展關(guān)聯(lián)，城市市政設(shè)施及基礎(chǔ)投資的不斷增加，城市商業(yè)必將獲得極大的發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)資源的合理配置應(yīng)該考慮不同城市產(chǎn)業(yè)特點和城市地位，做好分工和協(xié)同。長沙和株洲之間在批發(fā)業(yè)方面要重點發(fā)揮株洲產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和長沙消費優(yōu)勢，建議以服飾批發(fā)市場為主的業(yè)態(tài)在株洲重點發(fā)展，長沙可以作為設(shè)計和展示中心，生產(chǎn)和交易中心放在株洲。高檔品牌零售中心放在長沙，避免株洲和湘潭建設(shè)高檔購物中心造成的浪費。提升湖南商業(yè)在全國影響力的戰(zhàn)略舉措如同拉斯

6、維加斯在美國和全球的影響力 長沙應(yīng)該成為中國的娛樂中心和商業(yè)中心拉斯維加斯是一片沙漠，依靠娛樂業(yè)發(fā)展起來商業(yè)，拉斯維加斯成為全球最具活力的旅游城市。創(chuàng)新成為拉斯維加斯眾多酒店和購物中心的靈魂，旅游成為拉斯維加斯的經(jīng)濟(jì)支柱。以湖南品牌戰(zhàn)略提升湖南在全球的競爭力 ）品牌建設(shè)需要數(shù)十年的時間，湖南在品牌成長的制度建設(shè)方面可以走在全國的前列,根據(jù)國際著名品牌的成長規(guī)律，為品牌成長創(chuàng)造寬松環(huán)境。）以韓國作為湖南省競爭對象 在全球樹立湖南形象 韓國以韓國文化輸出作為突破口，以韓國三星等眾多品牌同步傳播，韓國的面積和湖南差不多，湖南應(yīng)該以韓國作為競爭對象，韓國的人均收入已經(jīng)大道萬美元，湖

7、南目前和韓國有十倍的差距。在解放前，韓國經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不如湖南，湖南以文化教育見長，早期以去法國勤工儉學(xué)以及日本留學(xué)群體為代表，湖南人才輩出，湖南具有騰飛的人才基礎(chǔ)和歷史傳統(tǒng)。由于制度和機(jī)制的僵化，湖南長期以來缺乏國際接軌的大環(huán)境；由于政府官員考評和升遷機(jī)制的不合理，湖南政界視野受到國內(nèi)政治環(huán)境的局限，缺乏與發(fā)展國家和區(qū)域競爭的理想，湖南人才的創(chuàng)業(yè)激情沒有在世界經(jīng)濟(jì)大潮中充分發(fā)揮。韓國從年代開始迅猛發(fā)展經(jīng)濟(jì)，得到美國等大力支持，利用沿海優(yōu)勢，成為亞洲四小龍。湖南省作為中國中部核心區(qū)域形象應(yīng)該在全球傳播，長沙作為湖南文化傳播的中心 湖南高級商業(yè)人才成長需要的國際化環(huán)境從國內(nèi)創(chuàng)業(yè)的環(huán)境來講，

8、湖南不如深圳寬松的發(fā)展高科技的環(huán)境和移民文化表現(xiàn)的進(jìn)取心；從亞洲創(chuàng)業(yè)環(huán)境來比較，湖南不如韓國擁有眾多國際品牌；與美國旅游城市對比，湖南缺乏美國拉斯維加斯的創(chuàng)新精神和影響力；與美國硅谷為代表的舊金山灣區(qū)相比，湖南缺乏良好的金融環(huán)境和高科技成長的范圍。惟楚有才，于斯為盛，這句岳麓書院對聯(lián)描述的是湖南歷史上人才培養(yǎng)盛況，今日之湖南需要在世界有影響的企業(yè)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和文化專家以及學(xué)術(shù)大師。要創(chuàng)造寬松的國際化環(huán)境需要如下戰(zhàn)略舉措：） 教育湖南省民眾樹立在海外形象 ，采取合法渠道移民，制止非法移民，讓湖南人的簽證保持較高通過率；通過湖南省人大和政協(xié)的工作，與各國議會廣泛交流爭取部分國家和地區(qū)對湖

9、南居民免簽證。） 鼓勵湖南人大批到海外留學(xué)，結(jié)合湖南產(chǎn)業(yè)特點，有計劃派遣人才到美國、日本、歐洲和俄羅斯留學(xué)。） 重用留學(xué)人才，為留學(xué)人才在湖南創(chuàng)業(yè)提供良好的金融和政策支持；鼓勵華僑來湖南興辦高科技企業(yè)和依托湖南資源建立能夠創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)品牌的無污染企業(yè)。） 與湖南籍貫的海外企業(yè)家合作，由政府牽頭將全球性企業(yè)家財富論壇放在長沙，將湖南形象傳播到世界知名CEO的心中。 二、 長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃特點 圖 長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃圖三、 根據(jù)長沙城市規(guī)劃和輕軌變化深化長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃a) 長沙城市規(guī)劃特點 圖長株潭空間示意圖圖：

10、長沙市總體規(guī)劃圖b) 長沙輕軌地鐵及高速鐵路建設(shè) 圖 1號線（開福區(qū)彩霞路天心區(qū)黑石鋪路） 2009至2014年，建成1號線彩霞路站至黑石鋪路站，線路長29.13公里，設(shè)站20座。軌道交通號線不僅是長沙市內(nèi)交通系統(tǒng)的骨干線路，同時也是長株潭城際交通的重要組成部分。它能與城際軌道交通順暢銜接，兩個軌道系統(tǒng)共同為長株潭三市市民提供快捷、舒適的現(xiàn)代化交通方式，有效縮短三市間的時空距離，促進(jìn)長株潭一體化的發(fā)展。2020年前建成黃興車輛段與綜合基地翻身垸車輛段和九峰停車場。 圖7 武廣高速鐵路線路圖 圖8 長沙新火車站鳥瞰圖長沙不僅軌道交通即將上馬,而且武廣高速鐵

11、路經(jīng)過長沙,高速鐵路長沙站點已經(jīng)開始興建,今后軌道交通與新火車站無縫銜接。新長沙火車站建成后對長沙批發(fā)與零售行業(yè)都將產(chǎn)生影響,在長沙新火車站周邊將興建新型城市綜合體和高附加值的批發(fā)市場,甚至可能建設(shè)長沙CBD。四、 五一商圈的未來發(fā)展及戰(zhàn)略研究五一商圈的定位是市級商圈  建議合理配合公共空間 圖7 五一商圈地圖2006年至2007年五一商圈推出與即將推出市場的商業(yè)項目達(dá)到6個，商業(yè)體量達(dá)21.7萬平方米以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭之地；沿著五一大道和黃興路交叉路口平和堂坐鎮(zhèn)核心位置,新世界百貨在五一大道緊鄰。黃興路北段王府井駐扎在核心位置,黃興路步行街成為長

12、沙最興旺的步行街、解放西路成為酒吧休閑街區(qū)和時尚店鋪聚集區(qū)。百幸鞋業(yè)、班尼路等專業(yè)賣場加強(qiáng)了黃興路的吸引力。圖8黃興路商業(yè)街 圖9 黃興路上的休閑品牌旗艦店解放西路與黃興路以及蔡鄂路圍合區(qū)域,建筑過于密集,停車位和綠地休閑公共空間缺乏。商圈好比生態(tài)圈，商業(yè)物業(yè)好比是植物，當(dāng)植物毫無控制增加種群數(shù)量時候，超過臨界值，生態(tài)圈將呈現(xiàn)衰敗。交通擁擠，缺乏公共休閑空間，缺乏綠地和停車場，建議五一商圈在規(guī)劃上加以控制，不要過分增加商業(yè)物業(yè)面積，而是要注重做減法，騰出部分拆遷的空間作為綠地休閑和停車。新開發(fā)項目,政府要積極鼓勵企業(yè)利用地下空間,建議今后五一商圈地下空間進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃,合理利用停車和顧

13、客休閑。圖10 五一商圈的大型商業(yè)物業(yè)百聯(lián)東方購物中心百聯(lián)東方購物中心開業(yè)后,五一商圈名牌商品大量增加,但是沒有達(dá)到預(yù)期效果,說明五一商圈在發(fā)展中高檔商業(yè)物業(yè)時候收到環(huán)境影響。 注重業(yè)態(tài)優(yōu)化  注重發(fā)展品牌旗艦店 鼓勵中國名牌的展示五一商圈的商場的定位差異化不夠舉例平和堂和新世界百貨   五一商圈內(nèi)業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不強(qiáng)，差異化不夠，缺乏個性，存在惡性競爭現(xiàn)象。借鑒紐約商業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗，下面以紐約第五大道和第七大道為例介紹紐約商圈的業(yè)態(tài)互補(bǔ)： 圖11 紐約第五大道百貨  圖12 紐約第七大道梅西百貨圖13 紐約GOODM

14、AN百貨第五大道百貨和GOODMAN百貨都是高級商場，周邊分布眾多頂級品牌專賣店；第七大道分布梅西百貨等中檔百貨，大家錯位經(jīng)營擁有不同消費群體，整個紐約商業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)。建議黃行路步行街等重點考慮中國自主品牌的經(jīng)營，突出特色。五一商圈管理部門為民族品牌服飾、珠寶、鞋類旗艦店經(jīng)營提供便利，為中國品牌宣傳提供輿論支持，五一商圈要成為中國各類服飾、鞋類自主品牌的展示中心。五、 長沙城南紅星商圈及其演變紅星商圈 圖4 城南片區(qū)的區(qū)位新南城新中心長沙區(qū)域發(fā)展調(diào)查研究報告建議，整個新城可按行政文化中心區(qū)、商務(wù)及總部區(qū)、會展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大

15、區(qū)進(jìn)行布局。 圖5：長沙市新南城規(guī)劃布局紅星商圈周邊5公里半徑住宅區(qū)建設(shè)速度快，建設(shè)面積大道萬平方米以上，具有商圈發(fā)展所需要的人口支撐。知名品牌樓盤有奧林匹克花園、橘郡等，還有鑫天芙蓉、香墅美地、申奧美域、橙子498街區(qū)等，正在建設(shè)中的樓盤50余處。紅星商圈集商務(wù)、購物中心、會展、休閑、餐飲娛樂于一體，基本形成了以市場為平臺、聯(lián)結(jié)產(chǎn)地和銷地、結(jié)構(gòu)完整的產(chǎn)業(yè)鏈和市場鏈，同時借助農(nóng)博中心，紅星商圈正產(chǎn)生出強(qiáng)大的“溢出效應(yīng)”，其商貿(mào)流通中心的地位日益顯現(xiàn)。 圖6 拉斯維加斯城市主題景觀面對五一商圈的霸主地位，新興的商圈內(nèi)大型商業(yè)如何能夠取得相對競爭優(yōu)勢，吸引有效穩(wěn)定的人流？紅星商

16、圈要突出自己的業(yè)態(tài)特點，開發(fā)好奧林匹克購物中心及商業(yè)綜合體、花卉市場原址購物中心, 華盛世紀(jì)新城購物中心及綜合體,引進(jìn)大型折扣百貨與奧特萊斯在內(nèi)的新型業(yè)態(tài)，對市場進(jìn)行細(xì)分，充分發(fā)揮城南富裕人口穩(wěn)步增加，停車便利的有利條件，通過良好規(guī)劃和主題酒店和商業(yè)的綜合開發(fā)，向中高檔商圈發(fā)展，減輕五一商圈的交通壓力 。建議由湖南湘天地產(chǎn)、金信地產(chǎn)、華盛集團(tuán)等企業(yè)支持,雨花區(qū)政府牽頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)以湘府路為軸心的片區(qū)商業(yè)規(guī)劃,按照市場機(jī)制規(guī)劃各具特色的商業(yè)形態(tài),形成區(qū)別于五一商圈的新型零售業(yè)態(tài)。以融程國際大酒店為例，開發(fā)商就要求步步高對項目立面進(jìn)行完善，提升形象，否則五星級酒店與低檔超市形象不夠匹配。建議以紅星村牽頭，紅星實業(yè)公司具體實施，對批發(fā)市場群體進(jìn)行良好規(guī)劃，對批發(fā)市場進(jìn)行改造和升級，改變單一的批發(fā)業(yè)態(tài)發(fā)展思路，根據(jù)周邊高檔住宅區(qū)不斷出現(xiàn)的客觀情況，在省政府機(jī)關(guān)周邊公共設(shè)施增加的有利因素影響下，抓住時機(jī)出臺紅星商圈升級戰(zhàn)略，加快商圈