房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：北京市東城區(qū)南池子保護(hù)區(qū)房屋拆遷項(xiàng)目委托方：雍宜范估價(jià)方：北京中資房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：張宏新 溫小杰 估價(jià)作業(yè)日期：2002年5月29日至2002二年5月31日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：中資房評(píng)報(bào)字（2002）第 號(hào)14目錄致委托方函估價(jià)師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告1一委托方1二估價(jià)方1三估價(jià)對(duì)象1四估價(jià)目的2五估價(jià)時(shí)點(diǎn)2六價(jià)值定義2七估價(jià)依據(jù)2八估價(jià)原則2九估價(jià)方法3十估價(jià)結(jié)果3十一估價(jià)人員3十二估價(jià)作業(yè)日期3十三估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期3十四特別說(shuō)明3致委托方函雍宜范先生：我公司接受貴方委托，秉承客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)貴方擁有的本

2、字第33688號(hào)房產(chǎn)證上列示的第6號(hào)、第16號(hào)、第17號(hào)房屋的因房屋拆遷貨幣補(bǔ)償而涉及的房屋價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2002年5月30日，估價(jià)目的為房屋拆遷貨幣補(bǔ)償提供客觀、公正的價(jià)格參考依據(jù)。本公司估價(jià)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察、評(píng)估測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的可能實(shí)現(xiàn)的拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)值為人民幣 陸拾壹萬(wàn)肆仟伍佰柒拾肆元。北京中資房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：張宏新2002年5月30日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和

3、結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，現(xiàn)成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6在本次評(píng)估中，*對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：二二年五月三十日估價(jià)的假設(shè)和限制條件1本次估價(jià)的假設(shè)條件(1)委托方合法取得土地、房屋權(quán)證，并以所確認(rèn)的房屋用途和土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值；(2)本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方

4、所提供的使用功能為假設(shè)前提。2估價(jià)對(duì)象限制條件(1)本次評(píng)估中，未對(duì)估價(jià)對(duì)象的隱蔽工程進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)；(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論；(3)本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響；(4)本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方姓名：雍宜范住所：北京市東城區(qū)南池子大街36號(hào)二、估價(jià)方名稱(chēng)：北京中資房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：張宏新住所：北京市西城區(qū)阜成門(mén)外大街甲28號(hào)京潤(rùn)大廈15層郵政編碼：100037估價(jià)資格等級(jí)：

5、三、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為座落在北京市東城區(qū)南池子大街36號(hào)的、房產(chǎn)證為本字第33688號(hào)證書(shū)上列示的第6、16、17號(hào)房屋。土地狀況：1地號(hào)：1-1-2-78(1)-212座落：北京市東城區(qū)南池子大街36號(hào)3面積：184平方米4形狀：方形5四至：西距南池子大街約20米，東、南、北方向均為居民住宅6規(guī)劃限制條件：容積率<1房屋狀況1名稱(chēng)：居民住宅2座落：北京市東城區(qū)南池子大街36號(hào)3面積：61.5建筑平方米4層數(shù)：一層5建筑結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)6權(quán)屬狀況：私產(chǎn)四、估價(jià)目的本次估價(jià)目的是在第6號(hào)、第16號(hào)、第17號(hào)房屋拆遷時(shí)，為委托方提供房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)目陀^、公正的價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二

6、二年五月三十日六、價(jià)值定義根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)程及本項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格包括區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋重置成新價(jià)的差額；重置成新價(jià)是指采用估價(jià)期日的建筑材料和建筑技術(shù)，按照估價(jià)期日的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的建筑物，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的使用情況，在現(xiàn)狀條件下的房屋價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；3國(guó)務(wù)院第305號(hào)令，城市房屋拆

7、遷管理?xiàng)l例；4北京市人民政府令第87號(hào)，北京市城市房屋拆遷管理辦法；5京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)，北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則(暫行)；6京房地評(píng)字1996573號(hào)，北京市房屋估價(jià)辦法；7京房地評(píng)字1999655號(hào)，北京市住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范；8房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、房屋共有權(quán)證書(shū)等產(chǎn)權(quán)證明材料；9其他評(píng)估依據(jù)。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。九、估價(jià)方法根據(jù)北京市現(xiàn)行拆遷、危舊房改造政策及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，應(yīng)用北京市規(guī)定的估價(jià)方法，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房地

8、產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。建筑物重置成新價(jià)采用成本法評(píng)估，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)采用住宅房屋基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)系數(shù)修正法。房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算公式為：房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)´K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))´房屋建筑面積+房屋重置成新價(jià)十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年5月30日的測(cè)算結(jié)果為：房地產(chǎn)拆遷貨幣補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格=614,574元大寫(xiě)金額：人民幣陸拾壹萬(wàn)肆仟伍佰柒拾肆元整其中：區(qū)位補(bǔ)償價(jià)：563801元 重置成新價(jià)：50

9、,773元十一、估價(jià)人員 姓 名 房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)號(hào) 簽 名 張宏新 溫小杰 十二、估價(jià)作業(yè)日期估價(jià)日期：二二年五月二十九日至二二年五月三十日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過(guò)半年。十四、特別說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告由北京中資房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具，報(bào)告內(nèi)容由本公司負(fù)責(zé)解釋?zhuān)疬w當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果如有異議，應(yīng)當(dāng)在被拆遷人收到本估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)向本估價(jià)機(jī)構(gòu)提出復(fù)核咨詢(xún)。中資資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二二年五月三十一日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、一般因素分析1、地理位置北京市是中華人民共和國(guó)的首都。北京市

10、位于北緯39度56分，東經(jīng)116度20分，地處華北大平原的北部，東面與天津市毗連，其余均與河北省相鄰。全市土地面積16,807.8平方公里，其中山地10,417.5平方公里，占總面積的62%；平原面積6,390.3平方公里，占總面積的38%。地勢(shì)西北高，東南低。西部、北部和東北部三面環(huán)山。 東南部是一片緩緩向渤海傾斜的平原。流經(jīng)境內(nèi)的主要河流有：永定河、潮白河、北運(yùn)河、拒馬河等。多由西北部山地發(fā)源，穿過(guò)崇山峻嶺，向東南蜿蜒流經(jīng)平原地區(qū)，最后分別匯入渤海。 2、氣候北京屬暖溫帶半濕潤(rùn)氣侯區(qū)，四季分明，春秋短促，冬夏較長(zhǎng)。2000年平均氣溫12.8,一月份最冷，平均氣溫-6.4，七月最熱，平均氣溫

11、29.6，年平均降雨量371.1毫米。無(wú)霜196天。 3、城市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在北京的城市建設(shè)中得到高度重視，始終處于優(yōu)先發(fā)展的地位。 2000年，全市完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資351.9億元，再創(chuàng)北京歷史上基礎(chǔ)項(xiàng)目投資新高。 (1)城市道路北京城市道路總長(zhǎng)4,125.8公里，道路面積4,921.4萬(wàn)平方米。城市公路總長(zhǎng)13,597公里，公路密度每百平方公里80.9公里。地鐵線路有2條，總長(zhǎng)54公里斫運(yùn)送乘客4.3億人次。首都機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通200多條國(guó)際國(guó)內(nèi)航線，通往世界主要國(guó)家及地區(qū)和國(guó)內(nèi)大部分城市。首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)新航站樓啟用后，年吞吐旅客2169萬(wàn)人次，進(jìn)入亞洲最繁忙機(jī)場(chǎng)的行列。 (2)通訊北

12、京已與世界上所有國(guó)家和地區(qū)通郵， 國(guó)內(nèi)直播電話可達(dá)2300個(gè)城市，國(guó)際直播電話可達(dá)260個(gè)國(guó)家和地區(qū)。2000年底，全市公眾網(wǎng)固定電話普及率50.8部/百人， 其中市內(nèi)普及率為66.4部/百人；移動(dòng)電話用戶(hù)達(dá)到266萬(wàn)戶(hù)；電子計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)達(dá)到56.3萬(wàn)戶(hù)。 4、城市綠化北京市重視城市綠化建設(shè)。實(shí)施降塵綠化措施，防治顆粒物污染，空氣質(zhì)量明顯好于三級(jí)的天氣天數(shù)占全年天數(shù)的93.7%，二級(jí)和好于二級(jí)的天數(shù)達(dá)到48.4%。二氧化碳、二氧化氮、總懸浮顆粒物、 一氧化碳濃度分別比上年下降11%、8%、3%和7%。工業(yè)污染源全部達(dá)標(biāo)排放，5000多家污染工業(yè)企業(yè)完成達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。城市水系環(huán)境治理進(jìn)展順利，初

13、步完現(xiàn)了"水清、岸綠、流暢、通航"。玉淵潭、護(hù)城河、 通惠河、高碑店湖的水系綜合整治任務(wù)完成并實(shí)現(xiàn)通航。全市污水處理率達(dá)到40%，年末城市垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到81.5%。積極開(kāi)展大規(guī)模和高標(biāo)準(zhǔn)綠化工作。 市區(qū)綠化隔離帶增加2666公頃。年末，全市 城市人均占有公共綠地9.7平方米；全市林木覆蓋率43%，城市綠化覆蓋率36.5%。加強(qiáng)城市環(huán)境綜合整治，市容市貌明顯改觀。大范圍改善首都圈生態(tài)環(huán)境的工作開(kāi)始起步。5、科研北京是全國(guó)最大的科學(xué)技術(shù)研究基地。市級(jí)以上兒立科研機(jī)構(gòu)503個(gè)，居全國(guó)第一。每年獲國(guó)家獎(jiǎng)勵(lì)的成果占全國(guó)的三分之一。2000年全市從事科研活動(dòng)人員24萬(wàn)人， 科技活

14、動(dòng)經(jīng)費(fèi)230億元，研究與發(fā)展經(jīng)費(fèi)支出106億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為4.3%。北京市積極促進(jìn)科技成果產(chǎn)業(yè)化，全年北京地區(qū)技術(shù)市場(chǎng)技術(shù)合同成交總金額達(dá)到140.3億元，比上年增長(zhǎng)52%。 6、文化教育北京是全國(guó)教育最發(fā)達(dá)的地區(qū)。2000年調(diào)整后高等院校59所，其中北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京師范大學(xué)等全國(guó)最著名的學(xué)府。在校研究生6.4萬(wàn)人， 北京作為當(dāng)代中國(guó)的文化中心，既有深厚的傳統(tǒng)文化，又有富于激情與活力的文化扭轉(zhuǎn)。北京擁有亞洲最大的圖書(shū)館在內(nèi)的24家圖書(shū)館，門(mén)類(lèi)眾多的博物館已超過(guò)百家。 廣播和電視節(jié)目實(shí)現(xiàn)24小時(shí)，多種語(yǔ)種播出。年末，全市共有文化產(chǎn)業(yè)單位3800多個(gè)，擁有文藝團(tuán)體近

15、40個(gè)，演出8564場(chǎng)次。 7、醫(yī)療北京市醫(yī)療水平明顯提高。年末全市共有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)6176個(gè)，醫(yī)院床位6.9萬(wàn)張，衛(wèi)生技術(shù)人員10.3萬(wàn)人。城鄉(xiāng)居民整體健康指標(biāo)水平位于發(fā)展中國(guó)家前列，有的已接 近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。衛(wèi)生防病和醫(yī)療急救體系已初步形成，醫(yī)療急救網(wǎng)絡(luò)在歷次重要國(guó)際會(huì)議、大型活動(dòng)以及重大疫情，突發(fā)事件的衛(wèi)生防疫和醫(yī)療急救中發(fā)揮了重要作用。 8、體育北京的體育事業(yè)進(jìn)入了發(fā)展騰飛的新階段。群眾體育莛發(fā)展，經(jīng)常參加體育鍛練的市達(dá)480萬(wàn)人。大、中、小學(xué)生體育鍛煉達(dá)標(biāo)率達(dá)95%以上。在27屆奧運(yùn)會(huì)上，北京籍 運(yùn)動(dòng)員在比賽中奪得5枚獎(jiǎng)牌。年末全市共有各類(lèi)體育場(chǎng)館4670個(gè)9、經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革開(kāi)放以后特

16、別是"九五"時(shí)期， 北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的加速轉(zhuǎn)變，圓滿完成了第九個(gè)五年計(jì)劃。整體經(jīng)濟(jì)再次進(jìn)入快速發(fā)展軌道。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)在保持快速發(fā)展的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)明顯減弱。2000年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2460.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2.2萬(wàn)元， 比上年增長(zhǎng)10.3%。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列，是全國(guó)重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值90億元，比上年增長(zhǎng)4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值935.8億元，比上年增長(zhǎng)11.4%； 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1434.7億元，比上年增長(zhǎng)11.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.7：38：58.3

17、。第三產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中居于主體地位，同時(shí)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)崛起，北京經(jīng)濟(jì)形成了二、三產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)之勢(shì)。 10、旅游北京具有豐富的旅游資源，對(duì)外開(kāi)放旅游景點(diǎn)達(dá)200多外， 有世界上最大皇宮紫禁城、祭天神廟天壇、皇家花園北海、皇家園林頤和園、八達(dá)嶺、慕田峪、司馬臺(tái)長(zhǎng)城以及世界上最大的四合院恭王府等名勝古跡。 全市共有文物古跡7309項(xiàng)，其中國(guó)家文物單位42個(gè)，市級(jí)文物保護(hù)單位262個(gè)。北京現(xiàn)有旅游定點(diǎn)飯店456座，其中星級(jí)飯店407座，客房8.4萬(wàn)間，旅行社456家，有21個(gè)主要語(yǔ)種的導(dǎo)游人員5000多人，業(yè)務(wù)遍及全球市場(chǎng)。2000年接待海外游客282.1萬(wàn)人次， 旅游創(chuàng)匯27.7億美元。北京市被國(guó)家

18、旅游局評(píng)為"中國(guó)優(yōu)秀旅游城市"。二、區(qū)域因素分析1、位置估價(jià)對(duì)象位于東城區(qū)。東城區(qū)位于北京市城區(qū)東部,中軸線以東,其中心為北緯39°54，東 經(jīng)115°23。北、東與朝陽(yáng)區(qū)相接，南與崇文區(qū)相連，西與西城區(qū)相鄰。東西最寬5.2公里，南北最長(zhǎng)8.3公里，總面積25.38平方公里。戶(hù)籍人口62.5萬(wàn)，人口密度每平方公里2.4萬(wàn)人。居民中漢族占94%，少數(shù)民族有回、滿、蒙、朝鮮等28個(gè)民族。管轄10個(gè)街道辦事處，以及北京站地區(qū)管理處和王府井建設(shè)管理辦公室。 2、歷史東城區(qū)歷史悠久，遼金時(shí)期已出現(xiàn)村落，金代為中都東北部，元代位于大都東半部。明代永樂(lè)十九年（1421

19、年）定都北京，東城為15個(gè)坊。清代屬大興縣，東城駐有鑲黃、正白、鑲白、正藍(lán)四個(gè)旗。元、明、清三代皇宮均建于今東城區(qū)域內(nèi)。民國(guó)時(shí)，今東城區(qū)為當(dāng)時(shí)的內(nèi)一、內(nèi)三等區(qū)。新中國(guó)建立后，1952年設(shè)東單區(qū)、東四區(qū)。1958年?yáng)|單、東四區(qū)合并改稱(chēng)東城區(qū)。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從93年到98年的6年間，東城區(qū)財(cái)政對(duì)市政建設(shè)投入大量資金。全市第一條由區(qū)政府承擔(dān)的朝內(nèi)大街市政已于1996年底建成通車(chē)；王府井市政建設(shè)已經(jīng)完成；橫貫東西的平安大街已完成；東單、新東安兩座變電站已經(jīng)建成。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得歷史性突破，為老城區(qū)的改造和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況東城區(qū)目前進(jìn)行了大規(guī)模的舊城改造工作，按照北京市城市

20、規(guī)劃，東城區(qū)要恢復(fù)北京的古城風(fēng)貌。第一批五片危改項(xiàng)目已基本完成，其中察慈小區(qū)實(shí)現(xiàn)100%回遷，東二環(huán)沿線建內(nèi)和朝內(nèi)兩片危改項(xiàng)目取得一定進(jìn)展；拐棒胡同、官書(shū)院、地興居、園丁小區(qū)和分司廳小區(qū)危改項(xiàng)目已進(jìn)行。危舊房改造與新區(qū)建設(shè)相結(jié)合是市政府的一項(xiàng)重要政策，東城區(qū)在加緊危舊房改造的同時(shí)，積極進(jìn)行新區(qū)建設(shè)，為舊城發(fā)展尋找出路。目前，位于朝陽(yáng)區(qū)境內(nèi)，臨近北四環(huán)路的芍藥居居民小區(qū)已竣工住宅近50萬(wàn)平方米；另一個(gè)面積約1平方公里、由東城區(qū)管理體制延伸的拆遷居民安置新區(qū)北苑新區(qū)已完成規(guī)劃定點(diǎn)。5、經(jīng)濟(jì)建設(shè)狀況東城區(qū)以王府井、北京站、隆福寺等商業(yè)街區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，商業(yè)設(shè)施建設(shè)步伐明顯加快。現(xiàn)代化商業(yè)中心區(qū)建設(shè)初具

21、規(guī)模，萬(wàn)米以上的大型商業(yè)設(shè)施由4座上升到15座，便民服務(wù)初步形成網(wǎng)絡(luò)，全區(qū)商業(yè)設(shè)施面積已經(jīng)達(dá)到200萬(wàn)平方米，為鞏固和發(fā)展東城傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位奠定了基礎(chǔ)。 (1)王府井國(guó)際商業(yè)中心區(qū)王府井大街歷經(jīng)了將近8年的大規(guī)模改造，特別是通過(guò)近2年的整治，在硬件建設(shè)上取得了相當(dāng)大的成績(jī)，實(shí)現(xiàn)了市、區(qū)政府提出的階段性目標(biāo)。并與世界著名的法國(guó)香榭麗舍大街正式結(jié)為友好街，一個(gè)嶄新的王府井已經(jīng)推向全國(guó)乃至推向全世界。 (2)北京站首都窗口新形象北京站地區(qū)是全國(guó)人民了解北京的重要窗口，長(zhǎng)期以來(lái)由于客流量的增加，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，人員疏散不暢，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)不足等原因，使得北京站地區(qū)的面貌與其窗口形象極不相稱(chēng)。在北京

22、市委、市政府的關(guān)心支持下，東城區(qū)委、區(qū)政府決心下大力量，重塑首都窗口的新形象。經(jīng)過(guò)短短7個(gè)月的努力，北京站廣場(chǎng)和北京站前街的鋪裝、綠化美化工程已勝利完工。氣勢(shì)恢弘的廣場(chǎng)、不斷變換造型的音樂(lè)噴泉、寬敞明亮站前街、獨(dú)具特色的綠化造型令人耳目一新；恒基中心、中糧廣場(chǎng)、天元大廈等大型商業(yè)設(shè)施正陸續(xù)投入使用，北京站地區(qū)以全心的形象呈現(xiàn)在人民的面前。(3)隆福寺傳統(tǒng)文化商業(yè)街隆福寺街自明朝景泰三年（公元1452年）命名以來(lái)，距今已有546年的歷史。該街東西長(zhǎng)632米，南北寬79米，是東城區(qū)最具老北京特色的一條商業(yè)街，也是我區(qū)目前唯一的步行商業(yè)街。街內(nèi)的小門(mén)店，各具特色，與隆福大廈形成眾星捧月的格局。是北京

23、人購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的好地方。三、個(gè)別因素分析1區(qū)位待估對(duì)象位于東城區(qū)南池子大街36號(hào)第三跨院。毗鄰紫禁城的東華門(mén)，屬于北京市重點(diǎn)旅游地區(qū)。2實(shí)體估價(jià)對(duì)象包括本字第33688號(hào)房產(chǎn)證上列示的第6號(hào)、第16號(hào)、第17號(hào)房屋。第6號(hào)房屋為合瓦屋面，五檁柁屋架，木條抹灰頂棚，半整磚墻，缸磚地面，滿玻無(wú)紗門(mén)窗。第16號(hào)房屋為青灰頂屋面，平臺(tái)柁屋架，木條抹灰頂棚，半整磚墻，缸磚地面，滿玻無(wú)紗門(mén)窗。第17號(hào)房屋為青灰頂屋面，平臺(tái)柁屋架，木條抹灰頂棚，紅整磚墻，缸磚地面，一玻一紗門(mén)窗。3權(quán)益估價(jià)對(duì)象屬于私產(chǎn)。四、市場(chǎng)背景分析隨著北京市申辦奧運(yùn)會(huì)成功，北京市城市規(guī)劃的實(shí)施，北京市政府計(jì)劃繼續(xù)改善市區(qū)空氣質(zhì)量，完

24、成城區(qū)內(nèi)危舊房改造，建設(shè)北京東皇城根公園。目前東皇城根公園于2001年9月竣工，建成綠地74公頃；長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線綠化整治工作全面完成，新增綠化144公頃（2160畝）。同時(shí)，北京市加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)文物的整治和修繕，完成歷代帝王廟一期修繕、先農(nóng)壇整治修繕、圓明園搬遷整治、明北京城墻整治后維修、袁崇煥祠居民搬遷并維修等工作。在2002年，北京市政府計(jì)劃對(duì)南池子歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行修繕和改建工作，保留部分院落，同時(shí)改建部分院落。本次保護(hù)區(qū)內(nèi)房屋修繕和改善以保護(hù)古都風(fēng)貌為主，適當(dāng)改善居民居住環(huán)境，提高居住水平。本次估價(jià)對(duì)象屬于改建部分院落的范圍。五、估價(jià)方法選用根據(jù)北京市現(xiàn)行拆遷、危舊房改造政策及評(píng)估標(biāo)

25、準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，應(yīng)用北京市規(guī)定的估價(jià)方法，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。建筑物重置成新價(jià)采用成本法評(píng)估，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)采用住宅房屋基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)系數(shù)修正法。房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算公式為：房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)´K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))´房屋建筑面積+房屋重置成新價(jià)=區(qū)位價(jià)格+房屋重置成新價(jià)房屋重置成新價(jià)=規(guī)定分值´房屋總分=規(guī)定分值´(房屋結(jié)構(gòu)分?jǐn)?shù)´成新折余率+房屋裝修分?jǐn)?shù)´成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)´成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)´成新折余率)=房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)+房屋裝修重置成新價(jià)+設(shè)備重置成新價(jià)+附屬物重置成新價(jià)房屋

26、總分=屋面分?jǐn)?shù)+房架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門(mén)窗分?jǐn)?shù)) ´柱高差率´標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)´成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)´成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)´成新折余率+附屬物´成新折余率=房屋分?jǐn)?shù)+裝修分?jǐn)?shù)+附屬物分?jǐn)?shù)六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一) 房屋重置成新價(jià)的確定1、房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)的確定(1)第6號(hào)房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)的確定房屋結(jié)構(gòu)分?jǐn)?shù)的確定根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)第6號(hào)房屋打分，得到房屋的分值。做法分?jǐn)?shù)屋面合瓦下滿鋪席箔18.79房架五檁柁高級(jí)做法22.93頂棚普通板條抹灰4.29地面瓷磚地面8.09墻身四框磚墻，坡頂23.88墻身修正系數(shù)臺(tái)基高出地面30余公

27、分10%墻身調(diào)劑數(shù)127%門(mén)窗滿玻門(mén)窗5.42柱高差率地面到頂棚3.35米高120.30%面積(平方米)43.2標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)2.16房屋分?jǐn)?shù)217.63房屋結(jié)構(gòu)成新折余率的確定項(xiàng)目現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)估分基礎(chǔ)基礎(chǔ)主體堅(jiān)固，局部有不均勻沉降2014屋面脊正、瓦平，無(wú)漏雨現(xiàn)象2015頂棚面層總體完整，局部有裂紋106墻身墻身完好，無(wú)傾斜現(xiàn)象，有部分裂紋2013門(mén)窗部分翹裂，松動(dòng)，油漆老化104墻面面層部分裂紋107地面地面總體完好，有部分磨損106分?jǐn)?shù)65查表得到成新折余率為67.1%。房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)的確定房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)=屋面分?jǐn)?shù)+房架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門(mén)窗分?jǐn)?shù)) ´柱高

28、差率´標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)´成新折余率´規(guī)定分值=(18.79+22.93+4.29+8.02+(23.8´(1+10%)´127%)+5.42) ´120.3%´2.16´67.1%´227=33,148元房屋結(jié)構(gòu)均價(jià)=33,148/43.2=767.32元/建筑平方米(2)第16號(hào)房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)的確定房屋的結(jié)構(gòu)分?jǐn)?shù)的確定根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)第16號(hào)房屋打分，得到房屋的分值。做法分?jǐn)?shù)屋面青灰頂屋面4.68房架平臺(tái)柁普通做法13.23頂棚普通板條抹灰4.29地面瓷磚地面8.09墻身四框磚墻，坡頂23.88墻身修正系數(shù)

29、0墻身調(diào)劑數(shù)127%門(mén)窗滿玻門(mén)窗5.42柱高差率地面到頂棚2.6米高83.1%面積(平方米)7.5標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)0.375房屋分?jǐn)?shù)22.50房屋的結(jié)構(gòu)成新折余率項(xiàng)目現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)估分基礎(chǔ)基礎(chǔ)主體堅(jiān)固，局部有不均勻沉降2014屋面脊正、瓦平，無(wú)漏雨現(xiàn)象2015頂棚面層總體完整，局部有裂紋106墻身墻身完好，無(wú)傾斜現(xiàn)象，有部分裂紋2013門(mén)窗部分翹裂，松動(dòng)，油漆老化104墻面面層部分裂紋107地面地面總體完好，有部分磨損106分?jǐn)?shù)65查表得到成新折余率為66%。房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)的確定房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)=屋面分?jǐn)?shù)+房架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門(mén)窗分?jǐn)?shù)) ´柱高差率´標(biāo)準(zhǔn)間

30、數(shù)´成新折余率´規(guī)定分值=(4.68+13.23+4.29+8.09+(23.88´127%+5.42) ´83.1%)´0.375´66%´227=3,371元房屋結(jié)構(gòu)均價(jià)=3,371/7.5=449.43元/建筑平方米(3)第17號(hào)房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)的確定房屋結(jié)構(gòu)的分?jǐn)?shù)的確定根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)第17號(hào)房屋打分，得到房屋的分值。做法分?jǐn)?shù)屋面青灰頂屋面4.68房架平臺(tái)柁普通做法13.23頂棚普通板條抹灰4.29地面瓷磚地面8.09墻身紅磚墻25.53墻身修正系數(shù)0墻身調(diào)劑數(shù)127%門(mén)窗一玻一紗滿玻門(mén)窗8.24柱高差率地面到頂棚

31、2.0米高63%面積(平方米)10.8標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)0.54房屋分?jǐn)?shù)30.19房屋的結(jié)構(gòu)成新折余率的確定項(xiàng)目現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)估分基礎(chǔ)基礎(chǔ)主體堅(jiān)固，局部有不均勻沉降2014屋面脊正、瓦平，無(wú)漏雨現(xiàn)象2015頂棚面層總體完整，局部有裂紋106墻身墻身完好，無(wú)傾斜現(xiàn)象，有部分裂紋2013門(mén)窗部分翹裂，松動(dòng)，油漆老化104墻面面層部分裂紋107地面地面總體完好，有部分磨損106分?jǐn)?shù)65查表得到成新折余率為66%。房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)的確定房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)=屋面分?jǐn)?shù)+房架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門(mén)窗分?jǐn)?shù)) ´柱高差率´標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)´成新折余率´規(guī)定分值=(4.68

32、+13.23+4.29+8.09+(25.53´127%+8.24) ´63%)´0.54´66%´227=4,523元房屋結(jié)構(gòu)均價(jià)=4,523/10.8=418.80元/建筑平方米房屋結(jié)構(gòu)重置成新價(jià)合計(jì)=33,148+3,371+4,523=41,042元2、房屋裝修重置成新價(jià)的確定(1)裝修分?jǐn)?shù)的確定第6號(hào)房屋內(nèi)有單磚隔斷墻，墻高3.35米，寬6米，面積約20.1平方米。裝修分?jǐn)?shù)為：20.1´0.46=9.246(2)裝修成新折余率的確定第6號(hào)房屋的隔斷與房屋成新?tīng)顩r相符，以房屋的成新折余率作為裝修隔斷墻的成新折余率，即：67.1%。(3)裝修重置成新價(jià)的確定裝修重置成新價(jià)=9.246´67.1%´227=1,408元3、設(shè)備及附屬物重置成新價(jià)的確定估價(jià)對(duì)象的設(shè)備即附屬物包括上下水、暖氣、燈具、棗