總部項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)管理制度

1、1.2.2.12.23.3.13.23.33.44.4.14.1.14.1.24.1.34.1.44.1.54.24.2.14.2.24.34.3.1總部項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)管理制度 V1.0版目的：規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避 項(xiàng)目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為保證 項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。范圍：適用范圍：制度執(zhí)行單位（宋體小四兩端對齊）發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位（宋體小四兩端對齊）名詞解釋：項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本 風(fēng)險(xiǎn)制度控制過 程為從取得信息到 項(xiàng)目合作簽約；競爭者主要指公司在 拓展項(xiàng)目過程中遇到其它的競爭企業(yè)；信息處理是指公司獲取 項(xiàng)目信息，對信息

2、確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過程；后評價(jià)是指在成功 拓展某個(gè)項(xiàng)目后，對本項(xiàng)目拓展過程作業(yè)操作、工作人 員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。職責(zé)：發(fā)展中心負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度；負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對 項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度做出解釋；負(fù)責(zé)對項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警與識別；負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價(jià)等工作；負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項(xiàng)目拓展部門負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成 項(xiàng)目拓展過程的相關(guān)作業(yè)；接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，和時(shí)修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作 業(yè)。管理中心接收項(xiàng)目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理；432配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行 項(xiàng)目拓展后評價(jià)；432建立完善

3、公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。4.4 法律部4.4.1 規(guī)范項(xiàng)目拓展過程中的法律文本；4.4.2 建立完善法律合約審批、核查制度。4.5 財(cái)務(wù)部4.4.1 配合項(xiàng)目拓展工作過程中融資計(jì)劃與方案制定；4.4.1 配合項(xiàng)目拓展過程中對合作方企業(yè)財(cái)務(wù)審查。5.作業(yè)內(nèi)容：5.1 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.1.1發(fā)展中心每季度完成房 地產(chǎn)宏觀政策分析報(bào)告；5.1.1.2項(xiàng)目責(zé)任人要針對項(xiàng)目涉和房地產(chǎn)國家政策和地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項(xiàng)目分析材料組成部分；5.1.1.3合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相 關(guān)法律合約；5.1.2 融

4、資風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.2.1項(xiàng)目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查 分析5.1.2.1項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定融資方案和預(yù)案，做為提交決 策委員會議文件組成部門之一；5.1.3 市場風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.3.1發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報(bào)告，作投資潛力評 估；5.1.3.2項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在 項(xiàng)目所在城市考查7天以上，并完成城市和區(qū)域市場投資潛力分析報(bào)告。5.1.4 競爭風(fēng)險(xiǎn)防范5.141項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害” 關(guān)系；5.142項(xiàng)目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重

5、要依據(jù)。5.2 內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)防范5.2.1 信息處理風(fēng)險(xiǎn)防范5.2.1.1項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)（如無，以地籍材料為準(zhǔn)）、合作條件、以取得前期手續(xù)和權(quán)證等；5.2.1.2項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，核實(shí)前期手續(xù)文件和權(quán)證發(fā)布日期、發(fā) 布機(jī)關(guān)，確定其時(shí)效性、有效性，如有過期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請 延期、更新等合法性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期；5.2.1.3項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，通過公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí) 項(xiàng)目 相關(guān)信息，確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核 實(shí)日期；5.2.1.4項(xiàng)目責(zé)任人在進(jìn)行項(xiàng)目考察

6、時(shí)，要對項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、 干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與 視頻等說明資料齊全；5.2.1.5項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交項(xiàng)目盡 職調(diào)查報(bào)告；5.2.1.5.1項(xiàng)目調(diào)查主要包括：場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等；5.2.1.5.2 合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財(cái)務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。5.2.2 作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范5.2.2.1嚴(yán)格按照土地儲備工作制度完成初選、立項(xiàng)、決策程序，依照 項(xiàng)目評 價(jià)體系，進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化；5.2.2.2設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項(xiàng)目責(zé)任人，

7、內(nèi)部研討和傳遞由專人 登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全；5.2.2.3項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照 項(xiàng)目工作計(jì)劃時(shí)間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時(shí)限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過；522.4參與項(xiàng)目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行談判工作制度、中介 管理制度、 項(xiàng)目評價(jià)制度等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。5.3.2 廉正風(fēng)險(xiǎn)防范5.3.2.2公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰；5.323嚴(yán)格按照項(xiàng)目談判工作制度規(guī)定，重要談判必須由公司兩個(gè)或兩個(gè)以 上工作人員共同參與。5.3.3 決策風(fēng)險(xiǎn)防范5.3.3.1項(xiàng)目

8、責(zé)任人要保證決策 項(xiàng)目材料準(zhǔn)確、完整；5.3.3.2發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關(guān)決策項(xiàng)目分析報(bào)告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，責(zé)其改正；5.3.3.2項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報(bào)告，并對決策委 員進(jìn)行問題答疑；5.3.3.3所有參與決策人員在 項(xiàng)目決策前，應(yīng)對呈報(bào) 項(xiàng)目資料深入了解；5.3.3.4決策委員代表應(yīng)在 項(xiàng)目決策前，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查，并完成與合作方的初 期談判。5.3.4 合約風(fēng)險(xiǎn)防范5.3.4.1法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如 有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可；5.3.4.2內(nèi)

9、部審查與外部咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公 司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢，書面咨詢意見 與合約共同備案。5.3 控制后評價(jià)5.3.1 拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約 項(xiàng)目拓展過程工作進(jìn)行評價(jià), 對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價(jià)，并編寫 項(xiàng)目拓展工作評價(jià)報(bào)告；5.3.2 評價(jià)結(jié)果報(bào)送管理中心，作為修正工作方法和流程的依據(jù)，作為獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì) 的依據(jù)。6.獎(jiǎng)懲條例:6.1 獎(jiǎng)懲依據(jù)根據(jù)項(xiàng)目拓展工作評價(jià)報(bào)告對 項(xiàng)目拓展過程中作業(yè)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、 數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價(jià)，對參與 項(xiàng)目拓展過程工作人員給 出綜合得分。6.2 獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)621 根據(jù)土地儲備

10、獎(jiǎng)勵(lì)制度結(jié)合參與 項(xiàng)目拓展工作人員綜合評價(jià)得分進(jìn)行 獎(jiǎng)勵(lì)；6.2.2 項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公 司規(guī)定處罰；6.2.3 項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提 出獎(jiǎng)懲報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。6.3 獎(jiǎng)懲執(zhí)行參照土地儲備獎(jiǎng)勵(lì)制度和公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7. 注意事項(xiàng)無8. 附件無6 / 45鵬房總部 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度V1.0版1. 目的：為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系、審計(jì) 指標(biāo)體系和規(guī)范 項(xiàng)目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司2.2

11、發(fā)布范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司3. 名詞解釋：3.1 前期開發(fā)手續(xù)流程:指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉和的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。3.2 流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間:指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、 環(huán)節(jié)涉和的各項(xiàng)手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時(shí)間。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員：4.1.1 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程；4.1.2 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)；4.1.3 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間指標(biāo)；4.1.4 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督 項(xiàng)目前

12、期開發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況；4.2 總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：4.2.1 配合發(fā)展中心制訂 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間；422 配合發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)；423 項(xiàng)目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和 辦理情況；4.3 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.3.1 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理；4.3.2 按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃；4.3.3 和時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.3.3 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，和時(shí)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)控制措施；4.3.4 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，和時(shí)上報(bào)發(fā)

13、展中心或總部其他相關(guān)中心部門；4.4 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.4.1 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理；4.3.2 按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃；4.4.3 和時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.4.3 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，和時(shí)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)控制措施；4.4.4 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，和時(shí)上報(bào) 項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心和總部其他相關(guān)中心部門；5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 一級開發(fā)前期手續(xù)流程（祥見附件-級開發(fā)前期手續(xù)流程圖）5.1.1 一級開發(fā)授權(quán)5.1.1.1 簽訂意向書a）土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估；b）初步征地補(bǔ)償方案；c）與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意

14、向書；5.1.1.2 規(guī)劃可研編制a）向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃；b）編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；5.1.1.3 一級開發(fā)授權(quán)a）提交一級開發(fā)申請和實(shí)施方案b）市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等；c）預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同；5.1.2立項(xiàng)批復(fù)5.121到計(jì)委提交立項(xiàng)報(bào)告；計(jì)委函之規(guī)劃局審核；5.122規(guī)劃局會簽返計(jì)委；計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)；5.1.3規(guī)劃意見書做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書；5.1.4征地批復(fù)5.1.4.1編制一級開發(fā)的一書四方案，報(bào)國土局審議；a）建設(shè)項(xiàng)目承包說明書b）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案C

15、）補(bǔ)充耕地方案d）征地方案e）供地方案5.1.4.2向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報(bào) 市政府；5.1.4.3是政府下文批地5.1.5拆遷許可證5.1.5.1凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作；5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報(bào)地方政府相關(guān)部門審查；5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證；5.1.6土地上市5.1.6.1核算一級開發(fā)成本；5.1.6.2驗(yàn)收土地；5.1.6.3在土地中心入市交易；5.2二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程（祥見附件-二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖）5.2.1立項(xiàng)手續(xù)立項(xiàng)批復(fù)521.1 首先要選定項(xiàng)目，洽談合同或協(xié)議；也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的

16、 項(xiàng)目；5.2.1.2 申請規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見書，（已掛牌項(xiàng)目不需要）向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)521.3 計(jì)委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計(jì)委；521.4 計(jì)委下立項(xiàng)批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究；521.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的 項(xiàng)目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)；5.2.2 規(guī)劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證；5.2.2.1 用地規(guī)劃許可證a）項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)和時(shí)申報(bào) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會 簽；b）進(jìn)行畫樁，并獲取用地釘樁成果通知單；c）進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是總平面設(shè)計(jì)，層面、立面設(shè)計(jì)和重要剖面設(shè)計(jì)；d ）準(zhǔn)備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報(bào)告、勘測設(shè)計(jì)招投標(biāo)備

17、案；e）如果是公開市場招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，需要準(zhǔn)備土地出讓轉(zhuǎn)讓合 同；f）手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證；5.2.2.1 工程規(guī)劃許可證a）準(zhǔn)備人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口和停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見、工程檔案登記證明、七通”服務(wù)協(xié)議等；b）向市發(fā)改委和市建委申報(bào)年度開工計(jì)劃；此時(shí)要交納一定比例（一 般20%以上）的綜合地價(jià)款；c）進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計(jì)，包括總平面設(shè)計(jì)，各層平面、各向立面 設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖；d）上報(bào)市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。e）以上手續(xù)和其它手續(xù)（如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲 取工程規(guī)劃許可證；523 土地手續(xù)國有土地使用

18、證a）繳納土地出讓金，支付土地補(bǔ)償費(fèi)；b）準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證；524 工程手續(xù)一一工程施工許可證a）準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通 知書；b）進(jìn)行招投標(biāo)工作，標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同；c）交納四源費(fèi)、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實(shí)證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)；d）到市建委辦理工程施工許可證；5.2.5 其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手 續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、 地震安全性評估報(bào)告、勘測設(shè)計(jì)

19、招投標(biāo)備案、人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通 出入口和停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見、工程檔案登記證 明、七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)；5.3 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)（針對二級開發(fā)）5.3.1 立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)5.3.1.1 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)只 需要1-2個(gè)工作日；5.3.1.2 非公開市場獲取的項(xiàng)目辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，獲取立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為4 5個(gè)工作日；5.3.2 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)5.3.2.1 項(xiàng)目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為 45個(gè)工作日，但是不包含辦 理手續(xù)所需的總體設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定；5.322項(xiàng)目辦

20、理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為 30個(gè)工作日，但是不包含辦 理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定；5.3.3 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為20個(gè)工作日；5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，故具體辦理時(shí)間也要根據(jù)項(xiàng)目資金安排和運(yùn)營需要進(jìn)行調(diào)整；5.3.4 工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)5.3.4.1項(xiàng)目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為35個(gè)工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可 同時(shí)進(jìn)行；5.3.4.2項(xiàng)目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可 同時(shí)進(jìn)行5.3.4.2辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為10個(gè)

21、工作日；5.3.5 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間應(yīng)為180個(gè)工作日，折合240個(gè)自然日，大約8個(gè)月的時(shí)間；5.4.項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門5.4.1 項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān) 督控制；5.4.2 項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制；5.5 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法5.5.1 項(xiàng)目公司針對項(xiàng)目具體情況，制定 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，包括辦理流程、時(shí)間、責(zé)任部門和責(zé)任人，上報(bào)發(fā)展中心審批；5.5.2 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，總部發(fā)展中心 風(fēng)險(xiǎn)控制部和總工辦安排專門人員

22、組成項(xiàng)目監(jiān)督小組；5.5.3 監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個(gè)發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員，1個(gè)總工辦工程人員，1個(gè)總工辦設(shè)計(jì)人員；5.5.4 監(jiān)督小組根據(jù)項(xiàng)目具體情況和運(yùn)營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制；6. 獎(jiǎng)懲條例：6.1 超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法6.1.1 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下，以最短的時(shí)間獲取了各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)，為項(xiàng)目操作節(jié)約大量時(shí)間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營獲得更 好的現(xiàn)金流和收益；6.1.2 獎(jiǎng)勵(lì)金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成情況和給 項(xiàng)目帶來的間接收益情況， 由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào)；6.1.3 獎(jiǎng)勵(lì)申請和審核：6.1.3.1項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和

23、責(zé)任人，工作達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)， 可以提交書面的獎(jiǎng)勵(lì)申請書；6.1.3.2 獎(jiǎng)勵(lì)申請書經(jīng)項(xiàng)目公司部門經(jīng)理和 項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報(bào)總部發(fā) 展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報(bào)總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)6.1.4.1 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金， 接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號；6.1.4.2 團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng)，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或 資金使用安排上報(bào)管理中心；6.2 未完成指標(biāo)懲罰辦法6.1.1 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時(shí)按質(zhì)完成 項(xiàng)目前期開發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，加大了項(xiàng)目操作周期時(shí)間，從而使 項(xiàng)目運(yùn)營遭受損失；6.1.2 懲罰金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成

24、情況和給 項(xiàng)目帶來的間接損失情況，由 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào)；6.1.3 懲罰審核：6.1.3.1項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報(bào)總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 懲罰的兌現(xiàn)6.141懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行；7. 注意事項(xiàng)：7.1 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程和時(shí)間指標(biāo)，各開發(fā)項(xiàng)目要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。7.2 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。8. 附件： 一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖二級開發(fā)前期手續(xù)流程

25、圖鵬房總部 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) 管理制度V1.0版1. 目的：為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系和審計(jì)指 標(biāo)體系，特制定本辦法。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司2.2 發(fā)布范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司3. 名詞解釋：3.1 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo):指項(xiàng)目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。3.2 項(xiàng)目:本制度所指的項(xiàng)目是公司總部和各 項(xiàng)目公司2007年后新獲取并簽訂了項(xiàng)目合作或開發(fā)協(xié)議，可進(jìn)行操作的 項(xiàng)目。3.3 項(xiàng)目公司:指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該 項(xiàng)目的公司。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員：

26、4.1.1 負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù)，項(xiàng)目投資測算和可行性研究報(bào)告；4.1.2 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；4.1.3 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝 通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；4.1.4 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì) 項(xiàng)目土地和大配套費(fèi)用指標(biāo)；4.1.5 積極配合總部總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心 人員對項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì)4.2 總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：4.2.1 配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；422 配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；423 項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì) 項(xiàng)目直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)

27、用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo)；4.2.4 項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)；4.2.5 項(xiàng)目運(yùn)行期間財(cái)務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見 費(fèi)用指標(biāo)；4.2.6 項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì) 項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ) 實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)；4.2.7 項(xiàng)目運(yùn)行期間營銷中心主要跟蹤和審計(jì) 項(xiàng)目銷售費(fèi)用指標(biāo)；4.3 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.3.1 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；4.3.2 按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表；4.3.3 和時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.3.4 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，和時(shí)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)控制措施；4.

28、3.5 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，和時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其 他相關(guān)中心部門；4.4 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.4.1 負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；4.4.2 按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表；4.4.3 和時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.4.4 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，和時(shí)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)控制措施；4.4.5 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，和時(shí)上報(bào)個(gè)項(xiàng)目公司或發(fā)展 中心和總部其他相關(guān)中心部門；5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下：（祥見附件投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表）項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門

29、責(zé)任人備注土地和大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)直接成本合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用總成本合計(jì)5.1.1 土地和大配套費(fèi)指標(biāo)：土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用；大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水；代征綠化、代征道路 和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。5.1.1.1 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等；5.1.1.2 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù)；5.1.1.3 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和

30、談判條件來制定的；5.1.1.4 契稅，按合同金額繳納；5.1.1.5 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，按 北京市政府規(guī)定繳納；5.1.1.6 征地費(fèi)用，主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級開發(fā) 項(xiàng)目涉和集體用 地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用，主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償 費(fèi)用等；5.1.1.7 土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納；5.1.1.8 土地其他費(fèi)用，包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出，如中介費(fèi)用等；5.1.1.9 紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按 項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納；5.1.1.10 代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù) 項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行 評估測算；5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)

31、 項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行 評估測算；5.1.1.12 代征市政用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù) 項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行 評估測算；5.1.2 前期費(fèi)用指標(biāo)：主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測費(fèi)、審圖費(fèi) 用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用5.1.2.1 三通一平費(fèi)用主要指 項(xiàng)目場地平整，通水，通電。通路的費(fèi)用；5.1.2.2 各種設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)費(fèi)、 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)計(jì)費(fèi)等；5.1.2.3 招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作，如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用；5.1.2.4 勘測費(fèi)是對項(xiàng)目地塊的測繪等費(fèi)用，主要用于拿地、設(shè)計(jì)前的勘測；5.1

32、.2.5審圖費(fèi)用主要是施工圖審查費(fèi)用；5.1.3 建安工程費(fèi)用指標(biāo)該費(fèi)用是項(xiàng)目建設(shè)成本的核心，主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān) 理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等；5.1.3.1. 土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時(shí)，主要以北京市定額為依據(jù)，制 定估算的指標(biāo)；5.1.3.1. 監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo)，最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn)；5.1.3.1. 工程預(yù)算編制費(fèi)用等，是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用。5.1.4 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、 排水、中水、供電、供暖、智能化、 燃?xì)?、綠化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用；5.1.5 公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指 項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用，如小區(qū)配套的學(xué)

33、 校、會所等等；5.1.6 不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過程中不可估計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)存在，可能產(chǎn)生一 些費(fèi)用；該費(fèi)用高低直接和 項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián)，一般為 項(xiàng)目扣除此項(xiàng) 后直接成本的1.5%5.1.7 直接成本合計(jì)指標(biāo)直接成本是項(xiàng)目操作過程中必須和直接發(fā)生在 項(xiàng)目上的費(fèi)用；直接成本 合計(jì)指標(biāo)指的就是土地和大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)之和；5.1.8 財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就 項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出；5.1.9 管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括 項(xiàng)目操作過程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%古算；5.1.10 銷售費(fèi)用

34、指標(biāo)是為了項(xiàng)目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項(xiàng)費(fèi)用； 一般住宅為計(jì)劃銷售額的2%而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項(xiàng)目具 體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體 項(xiàng)目具體制定該指標(biāo)；5.1.11 總成本合計(jì)指標(biāo)是 項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和，反映了整個(gè)項(xiàng)目措作的全部成本 費(fèi)用支出，也體現(xiàn)的 項(xiàng)目操作和投資成本 風(fēng)險(xiǎn)控制的整體能力。5.2 指標(biāo)的制定和下達(dá)5.2.1 由發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告，在項(xiàng)目操 作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。5.2.2. 土地和大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同 項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取 項(xiàng)目的人員核 實(shí)后下達(dá)；5.2.3. 前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦和項(xiàng)目公司負(fù)

35、責(zé)前期的人員核 實(shí)后下達(dá)；5.2.4. 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展 中心同總部總工辦和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá)；5.2.5. 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財(cái)務(wù)中心和項(xiàng)目公 司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá)；5.2.6. 直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由發(fā)展中心同總部 管理中心和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá)；5.2.7. 銷售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心和 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的 人員核實(shí)后下達(dá)；5.3 指標(biāo)的執(zhí)行5.3.1 項(xiàng)目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心和總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具

36、體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控 制措施。5.3.2 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門和人員應(yīng)將土地獲取 成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi)；533項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)和報(bào)批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在前期費(fèi)用成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.4 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的部門和人員應(yīng)將上述各項(xiàng)工程費(fèi)用 成本嚴(yán)格控制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套 費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.5 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的部門和人員應(yīng)將財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù) 見成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.6 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的部門和人員應(yīng)將直接

37、成本、管理 費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.7 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的部門和人員應(yīng)將銷售費(fèi)用嚴(yán)格 控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.4 指標(biāo)的審計(jì)5.4.1 負(fù)責(zé)審計(jì)部門：該指標(biāo)主要下達(dá)項(xiàng)目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度 5.1條的指標(biāo) 表中負(fù)責(zé)部門和負(fù)責(zé)人，并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計(jì)。541.2 土地和大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。5.4.1.3前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。541.4 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總 部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)；5.4.1

38、.5 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財(cái)務(wù)中 心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)；5.4.1.6 直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由總部發(fā)展中心 配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。5.4.1.7 銷售費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審 計(jì)。5.4.2 審計(jì)方式5.4.2.1 總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃；5.4.2.2 各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作，填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等；543審計(jì)周期一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃，由審計(jì)負(fù)責(zé)部 門制定。6. 獎(jiǎng)懲條例：6.1 超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法6.1.1 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)6.1.1.1 總指標(biāo)超額完成出色的將各

39、項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約 超過20鳩上；6.1.1.2單項(xiàng)指標(biāo)超額完成出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過20鳩上；6.1.1.3 總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，成本總額和一些 單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過20鳩上。6.1.2 獎(jiǎng)勵(lì)金額6.121對于符合本制度6.1.1.2，6.1.1.2條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì)，獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約成本 0.3%;6.1.2.2 對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激 勵(lì)，獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的 0.5%;單項(xiàng)節(jié)約部分

40、不再重復(fù)獎(jiǎng) 勵(lì)。6.1.3 獎(jiǎng)勵(lì)申請6.1.3.1 達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員，應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書面的獎(jiǎng)勵(lì)申請書，經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后，上報(bào)集團(tuán)管理中心；6.1.3.1 管理中心咨詢各項(xiàng)指標(biāo)的主要審計(jì)部門或中心該獎(jiǎng)勵(lì)是否達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，審核通過的，由管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 獎(jiǎng)勵(lì)審核6.1.4.1 獎(jiǎng)勵(lì)審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度 5.4 條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部 門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷 中心；6.1.4.2 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎(jiǎng)勵(lì)申請書內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào) 查，確實(shí)達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會審議；6

41、.1.4.3 獎(jiǎng)勵(lì)申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的獎(jiǎng)勵(lì)金額和方式， 由管理中心向被獎(jiǎng)勵(lì)部門下達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行的通知書。6.1.5 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)6.1.5.1 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的， 由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金 , 接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號；6.1.5.2 團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng)，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或 資金使用安排上報(bào)管理中心；6.1.5.3 個(gè)人獲得獎(jiǎng)金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。6.2 未完成指標(biāo)懲罰辦法6.2.1 懲罰標(biāo)準(zhǔn)6.2.1.1 總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)， 并成本總額超出總成 本合計(jì)指標(biāo) 20%以上；6.2.1.2

42、 單項(xiàng)指標(biāo)未完成未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)， 單項(xiàng)成本超出指標(biāo) 20%以上；6.2.2 懲罰金額6.2.2.1 對于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的， 公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人進(jìn)行資金 懲罰，金額的相當(dāng)于超出成本 0.3%；6.2.3 懲罰審核6.2.3.1 懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度 5.4 條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部 門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心；623.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查， 確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會審 議；6.2.3.3 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通

43、過，并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式，由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。6.2.4 懲罰的兌現(xiàn)6.2.4.1 懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的 工資；6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%B罰金額，其他部門員工平均承擔(dān)50%B罰金額；6.2.4.3 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個(gè)月，直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。7. 注意事項(xiàng)：7.2 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo)， 各開發(fā)項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù) 實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整審核指標(biāo)。7.3 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。8. 附件：投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)

44、分解構(gòu)成表鵬潤地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度V1.0版1. 目的：規(guī)范總部項(xiàng)目投資管理工作，為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲備支撐， 實(shí)現(xiàn) 投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競爭激烈 的市場經(jīng)濟(jì)條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤 地產(chǎn)總部和各項(xiàng)目公司。2.2 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。3. 名詞解釋：3.1 投資發(fā)展工作是指進(jìn)入房 地產(chǎn)二級開發(fā)之前的所有工作，包括一級開發(fā)項(xiàng)目和二級開發(fā)項(xiàng)目。3.1 一級開發(fā)項(xiàng)目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛” 取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級開發(fā)的 項(xiàng)目。3.2 二級開發(fā)項(xiàng)目：是指取得土地

45、后，不需要進(jìn)行一級開發(fā)，直接進(jìn)行二級 開發(fā)的項(xiàng)目。4. 職責(zé)：4.1 發(fā)展中心職責(zé)：4.1.1 項(xiàng)目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度 項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，獨(dú)立開展項(xiàng)目拓展工作。 對收集的信息進(jìn)行進(jìn)行投資分析，并完成備案、立項(xiàng)等工作。4.1.2 投資管理：總部發(fā)展中心對各 項(xiàng)目公司的項(xiàng)目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各 項(xiàng)目公司 上報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資 項(xiàng)目審核工作，發(fā)表獨(dú)立意見。4.2 各項(xiàng)目公司職責(zé)各項(xiàng)目公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域獨(dú)自開展 項(xiàng)目拓展工作，并接受總部發(fā)展 中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 初選收集項(xiàng)目信息并審核掌握的有關(guān)資料，進(jìn)行初步分析和調(diào)查研究后，

46、認(rèn)為 可進(jìn)一步跟蹤的，進(jìn)入可研階段。5.2 :立項(xiàng)521各項(xiàng)目公司上報(bào)發(fā)展中心申請立項(xiàng)的資料包括：1）、項(xiàng)目立項(xiàng)申請單2）、項(xiàng)目建議書（可研報(bào)告）3）、項(xiàng)目原始資料復(fù)印件5.2.1立項(xiàng)項(xiàng)目必須有結(jié)案報(bào)告。在經(jīng)過深入談判后，各 項(xiàng)目公司判斷是否繼續(xù) 深入，若有必要，可以進(jìn)入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報(bào)立項(xiàng) 項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告和相關(guān)資料。5.3可研5.3.1.在經(jīng)過深入談判后，認(rèn)為可以進(jìn)行可研階段的 項(xiàng)目，由下屬各項(xiàng)目公司編 制詳細(xì)可行性報(bào)告和實(shí)施方案，報(bào)送總經(jīng)理辦公會并抄報(bào)總部發(fā)展中 心。由總部發(fā)展中心在可行性報(bào)告和實(shí)施方案的基礎(chǔ)上提出審核意見。5.3.2各項(xiàng)目公司并提前3周將可研報(bào)告和相關(guān)資

47、料報(bào)送總部發(fā)展中心，總部發(fā) 展中心對各單位報(bào)送的報(bào)告經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為可行的，應(yīng)盡快并報(bào)總經(jīng)理辦公 會進(jìn)入決策程序。5.3.3各投資項(xiàng)目均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料和分析，以確 保資料內(nèi)容的可靠性、真實(shí)性和有效性。5.3.4總部公司發(fā)展中心對 項(xiàng)目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性， 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的 準(zhǔn)確性，投資分析的可行性和 項(xiàng)目規(guī)模、時(shí)機(jī)等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核， 并獨(dú)立完成審核報(bào)告。必要時(shí)，可指派專人對項(xiàng)目再次進(jìn)行實(shí)地考察，或 聘請專家論證小組對 項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強(qiáng)對項(xiàng)目的深入認(rèn) 識和了解，確保 項(xiàng)目投資的可靠和可行。5.4決策5.4.1各立項(xiàng)項(xiàng)目在充分論證的基礎(chǔ)上，經(jīng)總部主

48、管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后，上報(bào)總經(jīng) 理辦公會，由總經(jīng)理辦公會決定上報(bào)決策委員會進(jìn)行項(xiàng)目決策。542各立項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目決策程序后，應(yīng)向決策委員會上報(bào)詳細(xì)可研報(bào)告和 項(xiàng) 目操作方案，并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨(dú)立完成的審核報(bào)告發(fā)表意 見與建議，決策委員會決定 項(xiàng)目投資與否。543通過決策委員會的項(xiàng)目，按照決策建議與意見進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署。6. 獎(jiǎng)懲條例：見項(xiàng)目拓展獎(jiǎng)勵(lì)制度7. 注意事項(xiàng)：8. 附件項(xiàng)目審核流程圖總部項(xiàng)目談判管理制度V1.0版1. 目的：項(xiàng)目談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個(gè)開 發(fā)過程。為了規(guī)范集團(tuán)談判工作，特制定此制度。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中

49、心2.2 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心3. 名詞解釋：3.1 談判工作小組3.1.1 項(xiàng)目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名和以上成員組成，其中 至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級別和以上人員。3.1.2 每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少 2名工作人員共同前往。3.1.3 談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須 經(jīng)過項(xiàng)目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行?息。3.1.4 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進(jìn)展和時(shí)反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定和修改5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 談判禮儀5.1.1 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談

50、判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著 要整潔正式、莊重。具體按員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.2 談判要求5.2.1 談判前要確定談判人員，與對方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。5.2.2 談判前應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評標(biāo)準(zhǔn) 和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。談判大綱包括但不限于：5.2.2.1合作方式5.2.2.2合作條件522.3項(xiàng)目操作方案522.4雙方?jīng)Q策程序和時(shí)間5.2.3 談判后一定要做談判紀(jì)要，并報(bào)相關(guān)人員備案。5.2.4 談判結(jié)果應(yīng)和時(shí)反饋給上一級領(lǐng)導(dǎo)，得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作。5.2.5 經(jīng)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批的 項(xiàng)目，方可進(jìn)行深入談判。5.3 談判工作程序5.3.1 初選階段

51、5.3.1.1項(xiàng)目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查 項(xiàng)目：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配 套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版和電 子版資料。5.3.1.2該階段招待飯店原則上安排在 星級，招待費(fèi)用控制在 元/餐。5.3.2 立項(xiàng)、可研階段5.3.2.1談判小組出具項(xiàng)目建議書，報(bào)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批后，談判小組 提出立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃，并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門召開立項(xiàng) 項(xiàng)目工作會 議，匯報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃和項(xiàng)目的談判要點(diǎn)，并按會議精神與對方進(jìn) 行談判。5.3.2.2當(dāng)與合作方談判達(dá)成一致后，談判小組應(yīng)和時(shí)完成項(xiàng)目可研報(bào)告，可研報(bào)告要盡量詳盡對 項(xiàng)目前期、法律、經(jīng)濟(jì)、合作方式、合作條件、

52、項(xiàng)目運(yùn)作方案的可行性進(jìn)行判斷。5.3.2.3該階段該階段應(yīng)簽訂合作意向，由法律部配合完成。5.3.2.4招待飯店原則上安排在星級，招待費(fèi)用控制在元/餐。5.3.3 決策階段5.3.3.1項(xiàng)目可研報(bào)告報(bào)決策委員會，審核通過后，安排談判對等人員出面，落 實(shí)決策委員會決議。5.3.3.2該階段由法律部配合審計(jì)合作方財(cái)務(wù)等狀況并出具書面法律意見。5.3.3.3該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議，由法律部配合完成。5.3.3.4該階段飯店原則上安排在 星級，招待費(fèi)用控制在 元/餐。6. 獎(jiǎng)懲條例：6.1 談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法，不得接受對方人員或其他人員的 賄賂或回扣，按公司相關(guān)制度給予獎(jiǎng)懲。7. 注意事項(xiàng)：

53、7.1 談判中要注意保守機(jī)密，不得將公司機(jī)密私自泄露給對方或無關(guān)人員, 按照公司員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7.2 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門和 項(xiàng)目公司可參照?？偛宽?xiàng)目評價(jià)系統(tǒng)V1.0版1. 目的：根據(jù)總部土地儲備管理相關(guān)制度，為科學(xué)規(guī)范地評價(jià) 項(xiàng)目，特制定本評 價(jià)體系，提高項(xiàng)目評價(jià)效率，全面考慮各種因素，減少偏差增加準(zhǔn)確性。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部和所屬各 項(xiàng)目公司2.2 發(fā)布范圍：鵬房總部和所屬各 項(xiàng)目公司3. 名詞解釋：3.1 專業(yè)名詞：3.1.1 容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比；3.1.2 建筑覆蓋率：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基

54、底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比3.1.3 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比3.1.4 建筑限咼：地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪到其最咼點(diǎn)不得超過的最大咼度限值；3.1.5 土地費(fèi)用：指取得土地的所有費(fèi)用，包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅；3.1.6 前期費(fèi)用：指從取得 項(xiàng)目到取得開工許可證所發(fā)生的費(fèi)用。主要包括可研、設(shè)計(jì)勘察、交評環(huán)評等前期報(bào)建費(fèi)用；3.1.7 紅線外市政工程費(fèi)：指從市政接口到 項(xiàng)目紅線所發(fā)生的工程費(fèi)用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等；3.1.8 紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：指從 項(xiàng)目線線到樓座所發(fā)生的工程費(fèi)用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊、小區(qū)景觀、綠化等；3.1.9 工程建設(shè)費(fèi)用：指樓座本身（地下、地上）所發(fā)生的建安費(fèi)用，包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費(fèi)用；3.1.10開發(fā)期間稅費(fèi)：指 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)間所發(fā)生的費(fèi)用，包括工程招標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量 監(jiān)督費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用等；3.1.11管理費(fèi)用：指項(xiàng)目開發(fā)過程所發(fā)生的人員工資、辦公、公關(guān)等費(fèi)用；3.1.12銷售費(fèi)用：指項(xiàng)目銷售過程中所發(fā)生的市場調(diào)研、市場策劃、銷售傭金 等費(fèi)用；3.1.13銷售收入：指項(xiàng)目可銷售（出租）面積所產(chǎn)生的收入，地下車庫因銷售 的不確定性不計(jì)入銷售收入；3.1.14銷售毛利率：指稅前利潤/銷售收入；3.1.15