個人理財管理與財務(wù)管理知識分析資料全

1、什么是理財？理管理，財財產(chǎn)；1、個人理財，為實現(xiàn)個人人生目標而制定、安排、實施和管理的一個各方面總體協(xié)調(diào)的財務(wù)計劃的過程。2、理財是一種生活方式的選擇怎樣理財？樹立正確的理財觀、財商測試、理財容常見的理財目標短期目標現(xiàn)有資產(chǎn)、負債結(jié)構(gòu)調(diào)整（金融資產(chǎn)、實物k比重、籌集緊急備用金、債務(wù)負擔(dān)最小化）初步建立保障體系控制開支預(yù)算、稅務(wù)負擔(dān)最小化旅游、休假、自身進修計劃等中期目標為購房、購車籌集專項資金提高保險保障啟動個人創(chuàng)業(yè)計劃長期目標建立退休基金為孩子準備教育基金資產(chǎn)的保值增值有效為繼承人分配財產(chǎn)第二節(jié)一、貨幣時間價值指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，表現(xiàn)為同一數(shù)量的貨幣在不同時點上具有

2、不同的價值。二、風(fēng)險與收益的關(guān)系一一風(fēng)險越大，收益越高客戶的風(fēng)險特征由風(fēng)險偏好、風(fēng)險認知度、實際風(fēng)險承受能力等構(gòu)成。三、生命周期理財人的一生經(jīng)歷：嬰兒、童年、少年、青年、中年一直到老年的多個不同時期。嬰兒期、童年期、少年期沒有財務(wù)來源，青年期、中年期是收入的主要來源期，老年期的財務(wù)來源也十分有限，因此青年期、中年期和老年期是個人理財?shù)暮诵沫h(huán)節(jié)。第二章第二節(jié)一、儲蓄儲蓄是最傳統(tǒng)的銀行大眾理財業(yè)務(wù)之一，主要可以分為活期和定期兩種?；钇趦π钪覆灰?guī)定存期、儲戶隨時可以憑折或卡支取、存取金額不限的一種存款方式。定期儲蓄是指存儲期限較長，利率相對較高的一種存款方式。儲蓄理財?shù)淖⒁恻c：存款期限的安排預(yù)留應(yīng)急

3、資金選擇合適的便利的銀行三、銀行卡借記卡：指由商業(yè)銀行向社會發(fā)行的具有消費信用、轉(zhuǎn)賬結(jié)算、存取現(xiàn)金等全部或部分功能的支付工具，不能透支。貸記卡（信用卡）：由銀行或信用卡公司向資信良好的個人和機構(gòu)簽發(fā)的一種信用憑證，持卡人可在指定的特約商戶購物或獲得服務(wù)，既是發(fā)卡機構(gòu)發(fā)放循環(huán)信貸和提供相關(guān)服務(wù)的憑證，也是持卡人信譽的標志，可以透支。第三章第一節(jié)一、保險在個人理財中的作用人生三大風(fēng)險：意外、疾病、養(yǎng)老1、是在社會經(jīng)濟互助原則下建立起來的經(jīng)濟補償制度。（防災(zāi)防損）2、是一種低風(fēng)險的投資工具。（在我國收益相對較低）三、保險理財過程1、評估風(fēng)險2、認識保險需求3、確定保險額度4、確定保險期限四、保險理財

4、原則（一）先大人后小孩（二）先給家庭經(jīng)濟支柱購買保險（三）先購買意外、健康險買保險一般按照以下順序：意外險"健康險"人壽保險（教育險"養(yǎng)老險"分紅險、投連險、萬能險）（四）確定保險期限第二節(jié)目前中國的社會保險包括基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險5個項目。國家依法建立社會保險制度，設(shè)立社會保險基金，使勞動者在年老、失業(yè)、疾病、工傷、生育時獲得幫助和經(jīng)濟補償，保障他們的基本生活和基本醫(yī)療。（“五險一金”講的是五種保險，包括養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險；“一金”指的是住房公積金。其中養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和失業(yè)保險，這三

5、種險是由企業(yè)和個人共同繳納的保費，工傷保險和生育保險完全是由企業(yè)承擔(dān)的。個人不需要繳納。這里要注意的是“五險”是法定的，而“一金”不是法定的。）（二）基本養(yǎng)老保險一一亦稱國家基本養(yǎng)老保險，它是按國家統(tǒng)一政策規(guī)定強制實施的，為保障廣大離退休人員基本生活需要的一種養(yǎng)老保險制度。1、特點2、繳費比例：3、享受待遇：（三）基本醫(yī)療保險一一基本醫(yī)療保險是國家和社會根據(jù)一定的法律法規(guī)，為向保障圍的勞動者提供患病時基本醫(yī)療需求保障而建立的社會保險制度。我國的社會醫(yī)療保險由基本醫(yī)療保險、企業(yè)補充醫(yī)療保險和個人補充醫(yī)療保險三個層次構(gòu)成。1. 特點：我國基本醫(yī)療保險實行社會統(tǒng)籌和個人相結(jié)合，基本醫(yī)療保險基金由統(tǒng)籌

6、基金和個人構(gòu)成。職工個人繳納的基本醫(yī)療保險費全部計入個人；用人單位繳納的基本醫(yī)療保險費分為兩部分，一部分劃入個人，一部分用于建立統(tǒng)籌基金。主要的規(guī)定有三條：一是統(tǒng)籌基金和個人要分開管理，分別核算，這就要求統(tǒng)籌基金要自求收支平衡，不得擠占個人；二是要明確統(tǒng)籌基金和個人的各自支付圍，這就要求制定統(tǒng)籌基金的起付標準和最高支付限額，一般個人主要用于門診（小病）醫(yī)療費用支出，統(tǒng)籌基金主要用于住院（大病）醫(yī)療費用支出；三是要嚴格限定基本醫(yī)療保險醫(yī)藥服務(wù)的圍和給付標準，主要容包括限定基本醫(yī)療保險的用藥圍、診療項目圍和醫(yī)療生活服務(wù)設(shè)施圍，即超出這個基本醫(yī)療保險醫(yī)藥服務(wù)圍的醫(yī)療費用不在基本醫(yī)療保險基金中支付或只

7、能部分支付。2、繳費比例：4、說明：參保人達到退休年齡，享受退休人員基本醫(yī)療保險待遇的累計最低繳費年限為：男滿30年、女滿25年。所有參保人員都應(yīng)繳納每月4元的大額醫(yī)療保險費。按8%+2%J費率繳費的，從個人中代扣代繳；按5.5%的費率繳費的，由個人申報繳納；社會退休人員從養(yǎng)老金中代扣代繳。5、社會基本醫(yī)療保險與商業(yè)醫(yī)療保險的區(qū)別：社會基本醫(yī)療保險與商業(yè)醫(yī)療保險之間存在著本質(zhì)的區(qū)別：第一，性質(zhì)不同。社會保險由國家立法強制實施，屬于政府行為；商業(yè)保險則是一種商業(yè)行為，保險人與被保險人之間完全是一種自愿的契約關(guān)系。第二，目的不同。社會保險不以盈利為目的，其出發(fā)點是為了確保勞動者的基本生活，維護社會

8、穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展；商業(yè)保險的根本目的則是獲取利潤，只是在此前提下給投保者以經(jīng)濟補償。第三，資金來源不同。社會保險由國家、用人單位和個人三者分擔(dān)；商業(yè)保險完全由投保人負擔(dān)。第四，政府承擔(dān)的責(zé)任不同。社會保險是公民享有的一項基本權(quán)利，政府對社會保險承擔(dān)重要責(zé)任；商業(yè)保險則受市場競爭機制制約，政府主要依法對商業(yè)保險進行監(jiān)督，保護投保人的利益。商業(yè)醫(yī)療保險是對社會基本醫(yī)療保險的有效補充。（四）失業(yè)保險一失業(yè)保險是指國家通過立法強制實行的，由社會集中建立基金，對因失業(yè)而暫時中斷生活來源的勞動者提供物質(zhì)幫助和促進其再就業(yè)的制度。它是社會保險體系的重要組成部分，是社會保險的主要項目之一。特點：普遍性。參保

9、單位應(yīng)不分部門和行業(yè)，不分所有制性質(zhì)，其職工應(yīng)不分用工形式，不分家居城鎮(zhèn)、農(nóng)村，解除或終止勞動關(guān)系后，只要本人符合條件，都有享受失業(yè)保險待遇的權(quán)利。強制性。它是通過國家制定法律、法規(guī)來強制實施的?；?。失業(yè)保險基金主要來源于社會籌集。由單位、個人和國家三方共同負擔(dān)，并且在統(tǒng)籌地區(qū)統(tǒng)一調(diào)度使用以發(fā)揮互濟功能。2、繳費比例:3、享受待遇:（四）工傷保險一一工傷保險是指勞動者因工作原因遭受意外傷害、患職業(yè)病、致殘或死亡，暫時或永久喪失勞動能力，勞動者或供養(yǎng)親屬從國家、社會得到的法定的醫(yī)療生活保障及必要的經(jīng)濟補償?shù)囊环N社會保險制度。這種補償既包括受到傷害的職工醫(yī)療、康復(fù)的費用，也包括生活保障所需的物

10、質(zhì)幫助1、繳費比例：工傷保險費由用人單位按照上月全部職工工資總額的一定比例按月申報繳納，按照國家規(guī)定的渠道列支。職工個人不繳費。（五）生育保險一一生育保險是通過國家立法規(guī)定，在勞動者因生育子女而導(dǎo)致勞動力暫時中斷時，由國家和社會及時給予物質(zhì)幫助的一項社會保險制度。1、繳費比例：生育保險費實行社會統(tǒng)籌，由用人單位按照上月職工工資總額的0.8%繳納，職工個人不繳費。2、享受待遇：第四章一、股票基礎(chǔ)知識：股票是股份公司發(fā)行的有價證券，其實質(zhì)是公司的產(chǎn)權(quán)證明書面值一一上市公司發(fā)行的股票每股票面價格即為面值。投資基金的定義利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資方式。通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，從事金融工具

11、的投資如股票、債券等，并將投資收益進行分配的一種間接投資方式。實質(zhì)：代客理財關(guān)鍵詞：基金持有人基金管理人基金托管人二、投資基金的基本特征間接投資專家理財組合投資流動性強三、投資基金的類型1、按法律地位不同分類：公司型基金契約型基金封閉式基金,基金單位總份數(shù)隨時增減（投資者,投資人可以在基金契約規(guī)定的開放2、按基金交易方式的不同分類：開放式基金開放式基金（目前我國的主流）開放式基金是指基金發(fā)行總額不固定（來多少要多少）可以隨時申購或贖回，市場上基金總份額會隨時變動）日到指定的代銷網(wǎng)點自由買入或賣出的一種證券投資基金。封閉式基金封閉式基金是指基金的發(fā)起人在設(shè)立基金時，事先確定發(fā)行總額（5億元以上，

12、每份面值1元，即5億份以上，一般1015億），籌集到這個總額的80姆上時，基金即宣告成立，并進行封閉，在封閉期不再接受新的投資（也不可以贖回，只能通過交易所轉(zhuǎn)讓，市場上總份額不變）。3、按投資對象不同分類：4、按投資風(fēng)險與收益不同分類：第二節(jié)4、基金時期：一般分為認購期、運作期（封閉期）、申購期三個階段。剛開始的時候是認購期，一般是半個月左右，在這半個月里你只能購買不能贖回（賣出），買入價一般是1元。然后進入運作期（封閉期），在這段時間里基金公司拿你的錢去建倉，也可以說是一個準備期，一般不超過三個月，打開之后大部分基金會有所漲幅，也有部分會回落變成0.9元或者更低，這個時候不要以為你賠了，因為

13、你的投資才剛剛開始。接下來進入申購期，此時你已經(jīng)可以自由買賣了。二、基金的分紅及收益計算三、基金的投資策略1、制定投資目標2、了解自己的理財性格3、如何選擇基金基金公司、基金經(jīng)理的經(jīng)驗、投資風(fēng)格歷年業(yè)績費用閱讀基金招募說明書買基金的三種渠道：銀行、券商、網(wǎng)上直銷第六章、什么是稅收稅收是國家憑借政治權(quán)力，按照法定的標準，向居民和經(jīng)濟組織強制地、無償?shù)卣魇沼靡韵蛏鐣峁┕伯a(chǎn)品的財政收入。二、稅收的特征稅收與其他形式的財政收入相比，具有強制性、無償性和固定性三項基本特征。稅收的強制性，是指稅收參與社會產(chǎn)品的分配是依據(jù)國家的政治權(quán)力，具體表現(xiàn)在稅收是以國家法律的形式規(guī)定的，稅法作為國家法律的組成部分

14、，任何單位和個人都必須遵守。稅收的無償性，是指在具體征稅過程中，國家征稅后稅款即為國家所有，不再直接歸還給納稅人。稅收的無償性是相對的，從財政活動的整體來看，稅收最終通過政府提供公共產(chǎn)品等方式用之于納稅人，體現(xiàn)了稅收取之于民、用之于民的本質(zhì)。就某一具體的納稅人來說，其所繳納的稅款與其消費的公共產(chǎn)品中的價格并不一定是相等的。稅收的固定性，是指稅收是國家按照法律規(guī)定的標準向納稅人征收的，具有事前規(guī)定的特征，任何單位和個人都不能隨意改變。三、稅收的用途國家運用稅收籌集財政收入，按照國家預(yù)算的安排，有計劃地用于國家的財政支出，為社會提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，發(fā)展科學(xué)、技術(shù)、教育、文化、衛(wèi)生、環(huán)境保護和社

15、會保障等事業(yè)，改善人民生活，加強國防和公共安全，為國家的經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定和人民生活提供強大的物質(zhì)保障。我國稅收的用途，體現(xiàn)了我國稅收的本質(zhì)是“取之于民、用之于民”。1. 三、稅收的職能與作用籌集財政收入。稅收收入是我國財政收入最主要的來源。近幾年，我國的稅收收入呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，1999年我國稅收收入突破1萬億元大關(guān)，2003年突破2萬億元，2005年突破3萬億元，2006年達到3.76萬億元。近年來，我國稅收收入占財政收入的比重一直保持在95知右。2. 調(diào)控經(jīng)濟。稅收是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟的重要杠桿。國家可以利用稅收政策，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，鼓勵或限制某些產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)品的生產(chǎn)和發(fā)展。我國現(xiàn)在

16、正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化時期，國家對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，安置就業(yè)和再就業(yè)的企業(yè)，節(jié)約能源、利用“三廢”的項目，直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活服務(wù)的產(chǎn)業(yè)等，給予低稅率或減稅、免稅的優(yōu)惠政策，對那些不符合國家產(chǎn)業(yè)政策，或污染嚴重、能耗高的產(chǎn)業(yè)，不予減稅、免稅，并可以通過提高稅率等政策措施予以調(diào)節(jié)或限制。3. 調(diào)節(jié)收入分配。經(jīng)濟體制改革以來，隨著收入分配政策的調(diào)整，居民的收入差距逐漸拉大。解決收入分配上存在的問題，需要多管齊下，綜合治理。其中稅收作為重要的調(diào)節(jié)手段，通過政策的調(diào)整和征管力度的加大，可以起到有效調(diào)節(jié)收入分配的作用。比如，通過提高個人所得稅工資、薪金等費用扣除標準（由每人每月800元到1600元），

17、可以惠及廣大中低收入群體。2006年全國減少個人所得稅納稅人2000多萬。同時，通過對年收入超過12萬元以上個人實行自行申報等，加強對高收入群體的稅收監(jiān)管，都能在一定程度上加大對高收入者的稅收調(diào)節(jié)力度，縮小各階層收入分配差距。國家將征收來的稅款，或用之于公眾，或用之于老弱病殘及失業(yè)等人群的社會保障，從而達到促進社會公平的目的。四、稅收制度設(shè)計的原則第二節(jié)五、稅收的種類1、個人所得稅個人所得稅一一是對個人（即為自然人）取得的各項所得超過一定圍后征收的一種所得稅，其征收起點和稅率由國家法律根據(jù)具體經(jīng)濟發(fā)展決定。3、個人稅收策劃個人稅收策劃一一也稱“稅收籌劃”，指的是在法律規(guī)定許可的圍，通過對經(jīng)營、

18、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益。4、稅收策劃的特性：合法性、籌劃性和目的性3、稅收策劃與偷稅、避稅和節(jié)稅的區(qū)別最后，我們要表明一個很明確觀點：愚蠢的人去偷稅；聰明的人去避稅；智慧的人是去節(jié)稅。二、個人稅收策劃的基本方法個人稅收策劃的基本方法可以歸納為七種：1、利用免稅的方法2、利用減征的方法3、利用稅率差異4、利用扣除技術(shù)的方法5、利用抵免的方法6、利用緩稅的方法7、利用稅收優(yōu)惠政策三、個人稅收策劃的容1、工資、薪金所得的稅務(wù)策劃：工資、薪金所得指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。由于稅法

19、中國家根據(jù)不同的工資、薪金支付方式確定了不同的費用扣除方法，所以工資、薪金所得的稅務(wù)策劃主要是通過縮小計稅依據(jù)的方法進行。征繳個人所得稅的計算方法，個稅起征點原來是1600,現(xiàn)在是2000,使用超額累進稅率的計算方法如下：繳稅=全月應(yīng)納稅所得額*稅率-速算扣除數(shù)全月應(yīng)納稅所得額=（應(yīng)發(fā)工資一五險一金）2000實發(fā)工資=應(yīng)發(fā)工資一五險一金一繳稅扣除標準：2008年3月份起，個稅按2000元/月的起征標準算。工資、薪金所得適用個人所得稅九級超額累進稅率表級數(shù)全月應(yīng)納稅所得額（含稅所得額）稅率%速算扣除數(shù)（元）一不超過500元50二超過500元至2000元1025三超過2000元至5000元1512

20、5四超過5000元至20000元20375五超過20000元至40000元251375六超過40000元至60000元303375七超過60000元至80000元356375八超過80000元至100000元4010375九超過100000元4515375工資、薪金所得的稅務(wù)策劃：第一，獎金、工資分攤發(fā)放；第二，白色收入灰色化；第三，收入福利化；第四，收入保險化；第五，收入實物化；第六，收入資本化。第七章二、房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三

21、種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。三、房地產(chǎn)的類別由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成，對于土地和房屋可以按以下方法分類：（一）根據(jù)土地的用途分類：（二）根據(jù)房屋的性質(zhì)分類（二）根據(jù)房屋的用途分類四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點現(xiàn)金流和稅收在美國，投資于房地產(chǎn)的投資者，其取得的現(xiàn)金流或稅后收入不僅依賴于某項資產(chǎn)的價值，還依賴于折舊和稅收。那種有著較大額度折舊額的資產(chǎn)可以抵消掉投資者的部分應(yīng)稅收入。這是因為，房地產(chǎn)一般來說是會隨著時間的推移而毀損，折舊則為資產(chǎn)所有者提供了一個補償這部

22、分毀損價值的津貼。折舊費用可以作為一項現(xiàn)金流出，在納稅之前從收入中扣除，從而減少了資產(chǎn)所有者的稅收支付，因此，折舊費用被視為一項稅盾（taxshelter）。但是折舊費用是有一定限額的，而且只有收入達到一定水平的投資者才可以使用這項優(yōu)惠。價值升值使用財務(wù)杠桿房地產(chǎn)投資的魅力還來源于高財務(wù)杠桿率的使用。財務(wù)杠桿意味著通過借入資金來使收入最大化。由于房地產(chǎn)是一種實物資產(chǎn)，因此投資者被準許以所購買的房地產(chǎn)為抵押，借入其購買成本的75%90%的款項。所以，如果投資的總收入高于借款的成本，則這種杠桿投資的資產(chǎn)凈收益將會高于沒有使用杠桿的同類投資。下面我們來看一個例子：投資者A計劃進行一項房地產(chǎn)投資，其成

23、本為100萬元。他有兩種選擇，使用財務(wù)杠桿（以年利率10%借入90萬元），或者是不使用財務(wù)杠桿。若投資的息稅前收入（EBIT）假定為13萬元，適用稅率為28%（按美國稅法），在上述兩種選擇下，他的財務(wù)狀況如下表。第二節(jié)（一）房地產(chǎn)價格是其價值的貨幣表現(xiàn)形式，即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素如下：1.土地價格或使用費2.前期開發(fā)工程費3.建筑安裝工程費4.開發(fā)管理費5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金購房與租房的選擇可用年成本法與現(xiàn)值法進行比較二、影響房地產(chǎn)價格的主要因素1、自然因素：地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地

24、面積和形狀、日照、風(fēng)向、空氣質(zhì)量、降水量、天然周期性災(zāi)害、建筑物本身等。例如，地質(zhì)和地形條件決定了房地產(chǎn)基礎(chǔ)施工的難度，投入的成本越大，開發(fā)的房地產(chǎn)價格就越高；氣候溫和適宜，空氣質(zhì)量優(yōu)良的地域，其房地產(chǎn)價格也會比氣候相對惡劣的地域高。2、環(huán)境因素：大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。3、區(qū)域因素：包括交通狀況、公共設(shè)施、配套設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點等。4、經(jīng)濟因素：包括宏觀經(jīng)濟狀況、物價狀況、利率變動、居民收入狀況等。例如，當(dāng)經(jīng)濟處于增長期時，社會對房地產(chǎn)的需求強烈，其價格也水漲船高。反之，價格自然會下降。5、社會因素：包括政治治安狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化等，人

25、口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等影響著房地產(chǎn)價格。6、行政因素：房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。7、國際因素：世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況等。8、心理因素：購買或出售心態(tài)、個人欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水或吉祥等。購房與租房的選擇可用年成本法與現(xiàn)值法進行比較。四、如何選購房產(chǎn)父通環(huán)境配套設(shè)施驗證開發(fā)商資質(zhì)要購買一個好的房子，審查開發(fā)商的資質(zhì)與實力很重要，這決定著你是否能居住在一個好的社區(qū)里，開發(fā)商的承諾能不能兌現(xiàn)。開發(fā)商的“五證”是最重要的證明材料，它們分別是國有土地使用

26、證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。其中最重要的是國有土地使用證與商品房銷售（預(yù)售）許可證。國有土地使用證是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。商品房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。我們在查驗以上證明文件時，盡可能要求開發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設(shè)單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。簽訂認購書第三節(jié)個人住房消費貸款種類1、個人公積金住房貸款2、個人商業(yè)性住房貸款3、個人住房組合貸款

27、二、個人住房貸款的還款方式1、等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱等額法。2、等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減，因此又稱遞減法。3、組合還款法，即根據(jù)貸款人未來的收支情況，將整個貸款本金按比例分成若干個償還階段，并確定每個階段的還款年限，在每個階段里又按等額本息還款方式來歸還貸款的一種還款方式。4、彈性還款總額法，活期存款與房屋貸款為同一，每月有較本利攤還額更低的最低還款額來確保借款者信用無虞。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析及防策略（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較

28、大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的主要風(fēng)險是經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險防對策為了確保房地產(chǎn)投資效益的最大化，投資者除了應(yīng)具備抗風(fēng)些識和防投資風(fēng)險的能力，還應(yīng)制定出以下幾種相應(yīng)的防對策。1.高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性2.加強投資環(huán)境預(yù)測，選擇最佳投資區(qū)位，加強市場調(diào)查研究，尋找投資良機3.關(guān)注政策變動，認準投資方向4.開展財務(wù)分析5.運用投資組合理論【論述題】1、小王，28歲，目前工資收入為每月4000元，每月需支付房租500元及各項基本生活開銷800元。每個月會有一次外出就餐，開銷200元左右，現(xiàn)有10萬元的一年期定期存

29、款。小王打算買一輛12萬左右的?？怂罐I車，同時需準備2萬左右的稅費及保險費。你覺得他應(yīng)該怎樣利用銀行理財產(chǎn)品管理他的日常資金及完成他的買車計劃。2、1998年4月，某等四人應(yīng)聘到某公司，公司在待遇方面提出如果職工堅持要求辦理社會保險的話，從職工工資中每月扣除300元。某等覺得還是多拿點工資好，至于辦不辦社會保險，也沒什么關(guān)系。于是雙方簽訂了三年的勞動合同，在合同中規(guī)定每月工資2000元，對社會保險事宜公司不予負責(zé)。請問這樣做合法嗎？為什么？答案參考：這樣做不合法。該案中雙方雖然在自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂了勞動合同，但是由于合同中有關(guān)社會保險約定的容違反了國家現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，從而導(dǎo)

30、致雙方合同中約定的部分條款無效，應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。勞動法明確規(guī)定，“用人單位國家制定了一系列法律法規(guī)保障職工依法參加社會保險。和勞動者必須依法參加社會保險，繳納社會保險費?！鄙鐣ｋU費征繳暫行條例第四條規(guī)定，“繳費單位、繳費個人應(yīng)當(dāng)按時足額繳納社會保險費。”并且明確規(guī)定了繳費單位的義務(wù)：向當(dāng)?shù)厣鐣ｋU經(jīng)辦機構(gòu)辦理社會保險登記，參加社會保險；按月向社會保險經(jīng)辦機構(gòu)申報應(yīng)繳納的社會保險費數(shù)額并在規(guī)定的期限繳納，履行代扣代繳義務(wù)等。根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定，社會保險是國家強制保險，為職工辦理社會保險是用人單位法定義務(wù)，因此，某所在單位有義務(wù)為其辦理社會保險。而本案中，雙方約定公司不負責(zé)為某等辦理社會保

31、險，雖然是雙方在自愿基礎(chǔ)上的約定，但是約定容與法律、法規(guī)的規(guī)定相抵觸，自愿簽訂并不能改變其性質(zhì)，因此該條款是無效條款，對合同雙方?jīng)]有法律約束力，并且應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。3、2004年10月9日，某餐館招聘了一名男傳菜生杜某，但未按規(guī)定對杜某進行體檢并辦理健康證。2004年10月15日晚上8點左右，杜某在工作中突發(fā)大咳血，當(dāng)即被餐館工作人員送往醫(yī)院搶救，晚上10時多，經(jīng)醫(yī)院搶救無效病亡。杜某病亡后，餐館向公安部門報案，公安部門接案后經(jīng)法醫(yī)鑒定杜某為猝死。2005年2月，杜某的母親某向勞動行政部門申請杜某為工亡，但餐館負責(zé)人認為與杜某未簽訂勞動合同，雙方不存在勞動關(guān)系。某遂向石景山區(qū)勞動仲裁委員會提交仲裁申請，要求確認杜某與該餐館存在勞動關(guān)系，并向仲裁委員會提交了由餐館法人簽字的醫(yī)療單據(jù)和公安部門的調(diào)查筆錄。您認為仲裁委員會如何處理這件事呢？答案參考：仲裁委員會在庭審過程中，某提供了公安部門的調(diào)查筆錄，餐館的負責(zé)人和大堂經(jīng)理均明確表示杜某為該餐館傳菜生，仲裁委員會認為雙方的勞動關(guān)系明確，應(yīng)當(dāng)確認雙方的勞動關(guān)系。按照工傷保險條例的規(guī)定，職工“在工作時間和工作崗位，突發(fā)疾病死亡或者在48