房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳納哪些稅(費)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳納哪些稅（費）稅金基本是我們所指的稅金是消費者承擔(dān)的那部分稅，如：契稅，印花稅等。此部分是消費者在消費大型金融標(biāo)的物時必須交納的。而另一方面，房價已包含稅費，如：營業(yè)稅，企業(yè)所得稅等，還有相關(guān)規(guī)費如：墻改費，白蟻防治費，人防費，規(guī)劃設(shè)計審批費，電子信息費等等。取費中的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加。企業(yè)管理費中的稅金包括：企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅。房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？答：我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是

2、房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)-七、房地產(chǎn)交易應(yīng)納的稅費 長期以來，稅收都時國家組織收入的一個主要手段，是國家組織財政收的主要開式與工具。我國目前的稅種有：增值稅、消費稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等等。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及的稅有契稅、印花稅、城市土地使用稅、城市土地增值稅、房產(chǎn)稅等幾種，房地產(chǎn)租賃中涉及的稅有房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，以下逐一介紹： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的各種稅 1、契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的種專門稅種。 征收范圍及納稅人 契稅的納稅義務(wù)人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房

3、屋權(quán)屬，承受的單位和個人。所說的境內(nèi)，是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內(nèi)。所說的土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。所說的單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織。所說的個人，是指個體經(jīng)營者及其他個人，包括中國公民和外籍公民。 契稅的征稅對象具體包括： 國有土地使用權(quán)出讓。是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 房屋買賣。是指房屋所有權(quán)人將

4、其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。 房屋贈與。是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。 房屋交換。是指房屋所有者之間互相交換房屋的行為。應(yīng)該指出，有些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，也將視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與。具體有：a、以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；b、以土地、房屋權(quán)屬抵債；c、以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；d、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 計稅依據(jù) 由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據(jù)視不同情況而決定。具體為： 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)，成交

5、價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。 土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。即，如交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅。 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。 上述成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)

6、可參照市場價格核定計稅依據(jù)。 稅率 契稅實行35的幅度稅率。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京為4。財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999 年8 月1 日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。同時，為了加快住房資金周轉(zhuǎn)，對積壓空置的商品住房銷售時應(yīng)交綱的契稅在2000 年底前予以免稅優(yōu)惠。 相關(guān)政策法規(guī) 1）中華人民共和國契稅暫行條例 2）中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則 2、印花稅 納稅人及征稅對象 印花是一種具有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。印花稅的納稅義務(wù)人，是指在中國

7、境內(nèi)書立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證，并應(yīng)依法履行納稅義務(wù)的單位和個人。 所稱單位和個人，是指國內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)單位、機關(guān)、團(tuán)體、部隊以及中外合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資、外國公司企業(yè)和其他經(jīng)濟組織及其在華機構(gòu)等稅金基本是我們所指的稅金是消費者承擔(dān)的那部分稅，如：契稅，印花稅等。此部分是消費者在消費大型金融標(biāo)的物時必須交納的。而另一方面，房價已包含稅費，如：營業(yè)稅，企業(yè)所得稅等，還有相關(guān)規(guī)費如：墻改費，白蟻防治費，人防費，規(guī)劃設(shè)計審批費，電子信息費等等。取費中的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加。企業(yè)管理費中的稅金包括：企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅。房地產(chǎn)包含什

8、么內(nèi)容？答：我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)-七、房地產(chǎn)交易應(yīng)納的稅費 長期以來，稅收都時國家組織收入的一個主要手段，是國家組織財政收的主要開式與工具。我國目前的稅種有：增值稅、消費稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等等。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及的稅有契稅、印花稅、城市土地使用稅、城市土地增值稅、房產(chǎn)稅等幾種，房地產(chǎn)租賃中涉及的稅有房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，以下逐一介紹： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的各種稅 1、契稅 契稅是指房屋所有

9、權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的種專門稅種。 征收范圍及納稅人 契稅的納稅義務(wù)人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。所說的境內(nèi)，是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內(nèi)。所說的土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。所說的單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織。所說的個人，是指個體經(jīng)營者及其他個人，包括中國公民和外籍公民。 契稅的征稅對象具體包括： 國有土地使用權(quán)出讓。是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。 土地使

10、用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 房屋買賣。是指房屋所有權(quán)人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。 房屋贈與。是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。 房屋交換。是指房屋所有者之間互相交換房屋的行為。應(yīng)該指出，有些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，也將視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與。具體有：a、以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；b、以土地、房屋權(quán)屬抵債；c、以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；d、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)

11、屬。 計稅依據(jù) 由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據(jù)視不同情況而決定。具體為： 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)，成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。 土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。即，如交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅。 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補

12、交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。 上述成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)可參照市場價格核定計稅依據(jù)。 稅率 契稅實行35的幅度稅率。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京為4。財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999 年8 月1 日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。同時，為了加快住房資金周轉(zhuǎn)，對積壓空置的商品住房銷售時應(yīng)交綱的契稅在2000 年底前予以免稅優(yōu)惠。 相關(guān)政策法規(guī) 1）中華人民共和國契稅暫行條例 2）中華人民共和國契稅

13、暫行條例細(xì)則 2、印花稅 納稅人及征稅對象 印花是一種具有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。印花稅的納稅義務(wù)人，是指在中國境內(nèi)書立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證，并應(yīng)依法履行納稅義務(wù)的單位和個人。 所稱單位和個人，是指國內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)單位、機關(guān)、團(tuán)體、部隊以及中外合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資、外國公司企業(yè)和其他經(jīng)濟組織及其在華機構(gòu)等 印花稅征稅對象可大致分為立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人和使用人五種。另外，對應(yīng)稅憑證，凡由兩方或兩方以上當(dāng)事人共同書立的，其當(dāng)事人各方都是印花稅的納稅人，應(yīng)各就其所持憑證的計稅金額履行納稅義務(wù)。 稅率 印

14、花稅的稅率有兩種形式，即比例稅率和定額稅率。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中所涉印花稅適用于比例稅率，即房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。 減、免稅規(guī)定 在房地產(chǎn)交易中，房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅；房地產(chǎn)管理部門與個人簽訂的用于生活居住的租賃合同。 相關(guān)政策法規(guī)中華人民共和國印花稅暫行條例 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 征稅范圍及納稅人 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是指承擔(dān)繳納土地使用稅義務(wù)的所有單位和個人。具體解釋    一、 營業(yè)稅    （一）、應(yīng)稅范圍：  

15、;  根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面：    1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。    2、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。    不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土

16、地附著物。      （1）銷售建筑物或構(gòu)筑物    銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。     （2）銷售其他土地附著物     銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。     其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。    

17、; 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。     在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。     以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。      不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。     （二） 涉及稅種    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)

18、稅、印花稅以及契稅等。    1、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)    根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則的規(guī)定：     （1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。     （2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。     （3）營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)

19、定：    納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：     按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；     按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；     按下列公式核定計稅價格：    計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1營業(yè)稅稅率） 

20、0;  上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。    2、其他具體規(guī)定如下：     （1） 根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知（京地稅營1996592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再

21、次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。     （2）對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅    根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（京地稅營1995319號）規(guī)定：    合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：    第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：&

22、#160;    土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出

23、去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。     以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的

24、規(guī)定核定。    第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：     房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。     房屋建成后，甲方如果采取

25、按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；     如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙

26、方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。    對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：    納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。     （3）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（京地稅營1995319號）規(guī)定：    以“還本”方式銷售建筑物

27、，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。     （4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題    根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)的通知（京地稅營1994205號）規(guī)定：     關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題    中方將獲得

28、的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。    同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取

29、對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。     關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題    外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。     對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。    轉(zhuǎn)讓土

30、地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。    計算公式=營業(yè)額×5%    二、城市維護(hù)建設(shè)稅    根據(jù)中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國發(fā)1985第19號）規(guī)定：     （一）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。     （二）稅率：分別為7%、5%、1%。    

31、計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。      1、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；     2、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；     3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%；     三、教育費附加  

32、60; 根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知的通知（京稅三1994217號）的規(guī)定：     （一）計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額      （二）稅率為3%。    計算公式:應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。    四、土地增值稅    根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國發(fā) 1993 138 號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓

33、國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：     （一）對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。     （二）轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑

34、物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。     （三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。     （四）取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。     （五）土地增值稅的計稅依據(jù)    計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細(xì)則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房

35、地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：    1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；    2、開發(fā)土地的成本、費用；    3、新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；    4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；    財政部規(guī)定的其他扣除項目。    根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實

36、施細(xì)則規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：     （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。     （2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。     （3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地

37、產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知中明確，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。      （4）舊房及

38、建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。     （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。     （6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20的扣除。     （六）稅率：   

39、60;土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率30。增值額超過扣除項目金額50，未超過扣除項目金額100的部分，稅率40。增值額超過扣除項目金額100，未超過扣除項目金額200的部分，稅率50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。    根據(jù)關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知（京地稅二 1996 240 號）規(guī)定，對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退

40、少補。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。    五、房產(chǎn)稅：    如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的,需繳納房產(chǎn)稅。     根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)198690號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房

41、產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù),稅率為1.2%。計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。    六、城鎮(zhèn)土地使用稅    如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅    根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=(各級土地面積×相應(yīng)稅額)。

42、 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。    七、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費    如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。     （一）根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例（中央人民政府政務(wù)院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是

43、對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。     （二）根據(jù)北京市人民政府發(fā)布北京市征收中外合營企業(yè)土地使用費暫行規(guī)定的通知（京政發(fā)198581號）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位

44、標(biāo)準(zhǔn)確定，計算公式為：應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。    八、印花稅    根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。    應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。    土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬