房地產(chǎn)政策面分析

1、第二部分 房地產(chǎn)政策面分析 一、 國家性主要政策法規(guī)頒布時間 政策標題 分類 政策解釋 政策影響 2009年6月22日 關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知 金融稅收 堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 銀監(jiān)會對商業(yè)銀行按揭貸款加強風(fēng)險控制，將進一步提高房貸的門檻，加上之前已經(jīng)出臺的政策，將對今年房價產(chǎn)生影響 2009年9月2日 關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理 促進批而未用土地利用的通知 市場整頓 通知要求

2、，加快城市建設(shè)用地審批和土地征收實施，9月底前完成國務(wù)院批準的2007、2008年度城市建設(shè)用地實施方案的審核工作，加快征地實施工作進度； 通知指出，要采取切實措施促進建設(shè)用地的有效利用； 通知還明確了加強土地執(zhí)法監(jiān)察的操作要求。 進一步加強了政府部門對土地利用的監(jiān)管工作，保證土地的有效利用，嚴防開發(fā)商囤積土地； 2009年11月16日 限制用地項目目錄(2006年本增補本)和禁止用地項目目錄(2006年本增補本) 土地市場 根據(jù)新目錄規(guī)定，商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃(300畝)。 同時還規(guī)定開發(fā)商拿地首付不得低于50%

3、。 地塊面積限制，使得中小開發(fā)商友有更多參與競爭的機會，市場競爭激烈程度加劇，導(dǎo)致價格提高； 2009年12月14日 新“國四條” 住房保障 要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)； 要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險； 要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理； 要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1

4、540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等方面起到促進作用。  二、 地方性主要政策法規(guī)頒布時間 政策標題 分類 政策解釋 政策影響 2009年2月 關(guān)于加快金陽新區(qū)改革發(fā)展的意見 優(yōu)惠政策 今明兩年，無論任何單位或企業(yè)，無論以任何形式進行組織，凡是在金陽團購商品房100套以上的，經(jīng)認定核實，將直接給予每個購房者1萬元的購房補貼； 凡在金陽新區(qū)購買商品住房且有合法穩(wěn)定生活來源的公民，可將房主及其直系親屬或未成年旁系親屬遷入金陽新區(qū)，單套住房建筑面積在平方米以上（含平方米）、平方米以下的可遷入人；單套住房建筑面積在平方米

5、以上（含平方米）、平方米以下的可遷入人；單套住房建筑面積在平方米以上（含平方米）的可遷入人； 意見中明確將鼓勵市民在金陽新區(qū)購房，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，凡在金陽新區(qū)團購商品房的，經(jīng)認定可給予一定購房補貼。具體認定標準及實施細則由金陽新區(qū)管委會負責(zé)制定。 極大的促進了金陽新區(qū)的住房銷售，使得這一地區(qū)迅速成為貴陽市住宅銷售熱門區(qū)域；政策出臺后，2009年金陽新區(qū)總成交面積達349.13萬平米，較08年增長274.35萬平米； 2009年4月17日 陽臺建筑面積計算規(guī)則通知 市場規(guī)范 新出臺的關(guān)于明確我省陽臺建筑面積計算規(guī)則的通知中指出，目前尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建

6、設(shè)項目單位，一律開始按照最新規(guī)定執(zhí)行。 按照最新規(guī)定，房屋建造過程中，建筑面積在90平方米及以下戶型，各類陽臺水平投影面積(以陽臺底板計)總和不能大于12平方米。建筑面積90平方米140平方米戶型，各類陽臺水平投影面積總和不超過15平方米。建筑面積140平方米以上住宅戶型，各類陽臺水平投影面積總和不超過18平方米。經(jīng)濟適用房、廉租房的陽臺面積可參照建筑面積90平方米以下戶型準。 此項政策重點對后期新推樓盤產(chǎn)生重大影響，對新產(chǎn)品在內(nèi)陽臺的設(shè)計方面提出更嚴格的要求； 政策出臺后，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，首先做出反應(yīng)的為保利云山國際 2009年5月1日 貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 市場規(guī)范 房地產(chǎn)開發(fā)

7、企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)將批準預(yù)售的房屋同時公開銷售，如實公布銷售情況，不得分期分批銷售或者變相分期分批銷售； 商品房應(yīng)當(dāng)按套內(nèi)建筑面積或者按套(單位)計價結(jié)算銷售； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，或者委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代銷商品房； 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、廣告公司、媒體制作和發(fā)布商品房預(yù)售廣告，必須載明商品房預(yù)售許可證的批準文號； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更商品房的規(guī)劃、設(shè)計； 明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的最低保修期限； 明確規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中的各項活動，使得市場發(fā)展更加有序 2009年9月17日 加強房產(chǎn)市場管理 規(guī)范商品房預(yù)售行為 市

8、場規(guī)范 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，方可進行商品房預(yù)售。 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證之前，不得以發(fā)放VIP卡、進行預(yù)購登記、收取認購金、收取購房人的存款憑證、要求以購房人的名義在銀行存入資金并簽訂房源預(yù)留協(xié)議等形式變相預(yù)售商品房。 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新聞媒體登載、宣傳商品房銷售廣告時，應(yīng)提供該銷售項目的商品房預(yù)售許可證，未提供商品房預(yù)售許可證的，不得進行登載及宣傳。 加強了房地產(chǎn)市場的管理，規(guī)范了開發(fā)商的預(yù)售行為 2010年后：時間措施要點住建部：未獲預(yù)售許可項目 開發(fā)商不得收取定金今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企

9、業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年 以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利 率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房價過快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)

10、部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是 下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。國土部強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制；二、促進住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實加強房 地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度 ；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定

11、的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快 調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國土部強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制；二、促進住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實加強房 地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度 ；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。央 行上調(diào)準備金率強力遏制信貸沖鋒中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分 點。

12、國辦發(fā)出通 知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展國辦發(fā)出通知，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買 超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年) 的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財政部、國土部等五部委出臺進一步加強土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期 繳納全部土地出讓價款

13、期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價過快上漲國務(wù)院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消 費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè) 稅征免時限由2年恢復(fù)到5年國務(wù)院決定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。中央經(jīng)濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給中央經(jīng)濟會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持 力度。2010年貴陽市：貴陽

14、市2009年度各區(qū)申請租賃、購買經(jīng)濟適用住房資格認定標準 一、準入對象    （一）申請租賃、購買經(jīng)濟適用住房的家庭須具有云巖、南明、小河、花溪、烏當(dāng)、白云區(qū)、高新區(qū)和市人民政府確定的行政區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)常駐戶口。    （二）除符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)符合貴陽市經(jīng)濟適用住房管理暫行規(guī)定第十五條的規(guī)定。    二、面積困難標準    申請租賃、購買經(jīng)濟適用住房的家庭人均住房建筑面積標準為15平方米以下（含15平方米）。    三、收入標準&#

15、160;   1、購買經(jīng)濟適用住房：1人戶家庭人均年收入低于27634元；2人戶家庭人均年收入低于17270元；3人戶以上（含3人戶）人均年收入低于13817元。    2、租賃經(jīng)濟適用住房：申請家庭人均年收入高于廉租住房保障年收入標準、低于購買經(jīng)濟適用住房年收入標準的80%（參加工作不滿5年的大學(xué)本科以上畢業(yè)生和機關(guān)事業(yè)單位在職職工可適當(dāng)放寬）。1人戶家庭人均年收入低于22107元；2人戶家庭人均年收入低于13817元；3人戶以上（含3人戶）人均年收入低于11054元。    四、開陽縣、修文縣、息烽縣、清鎮(zhèn)市可

16、參照此標準，制定本地經(jīng)濟適用住房的資格認定標準。貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局文件筑建通2010127號關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房201053號） 一、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管（一）加強商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格

17、按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進行虛假交易。（二）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為。各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。對已經(jīng)取得預(yù)售許可，但未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。（三）加強房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管。實行代理銷售商品住房的，應(yīng)當(dāng)委托在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標準在

18、顯著位置公示；額外提供的延伸服務(wù)項目，需事先向當(dāng)事人說明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務(wù)費等費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實的信息，不得采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。（四）加強商品住房買賣合同管理。各地要完善商品住房買賣合同示范文本，積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。商品住房買賣合同示范文本應(yīng)對商品住房質(zhì)量性能，物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬，交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定，并將住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書作為合同附件。房地

19、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將商品住房買賣合同在合同訂立前向購房人明示。（五）健全房地產(chǎn)信息公開機制。各地要加強和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，及時準確地向社會公布市場信息。市、縣房地產(chǎn)主管部門要及時將批準的預(yù)售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會公開。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售許可情況、商品住房預(yù)售方案、開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案情況等信息，在銷售現(xiàn)場清晰明示。（六）鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。各地可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。實行現(xiàn)售的商品住房，應(yīng)符合商品房銷售管理辦法規(guī)定的現(xiàn)售條件；在商品住房現(xiàn)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符

20、合現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件和房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。二、完善商品住房預(yù)售制度（七）嚴格商品住房預(yù)售許可管理。各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。住房供應(yīng)不足的地區(qū)，要建立商品住房預(yù)售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預(yù)售條件的商品住房項目盡快辦理預(yù)售許可。（八）強化商品住房預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售

21、資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報主管部門備案并公示。（九）完善預(yù)售資金監(jiān)管機制。各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。（十）嚴格預(yù)售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預(yù)訂商品

22、住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。三、加強預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理（十一）明確商品住房交付使用條件。各地要依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)建設(shè)標準，制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設(shè)計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用

23、時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度。北方地區(qū)要加強商品住房分戶熱計量裝置安裝的驗收管理。（十三）落實預(yù)售商品住房質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的商品住房質(zhì)量承擔(dān)首要責(zé)任，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、勘

24、察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人、工程項目負責(zé)人、工程技術(shù)負責(zé)人、注冊執(zhí)業(yè)人員按各自職責(zé)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。預(yù)售商品住房存在質(zhì)量問題的，購房人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并賠償相應(yīng)損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向造成質(zhì)量問題的相關(guān)單位和個人追責(zé)。（十四）強化預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機制。暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時提交的預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。各地要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容。各地要鼓勵推行預(yù)售商品住房質(zhì)量保證金制度，研究建立專業(yè)化維修制度。四、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制（十五）全面開展預(yù)售商品住房項目清理。各地近期要對所有在建的商品住房項目進行一次清理和整治。對已取得預(yù)售許可的商品住房項目逐一排查，準確掌握已預(yù)售的商品住房數(shù)量、正在預(yù)售的商品住房數(shù)量和尚未開盤的商品住房數(shù)量等情況，并將清理情況向社會公開；對尚未開盤的商品住房項目，要責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期公開銷售。直轄市、省會城市（自治區(qū)首府城市）、計劃單列