房地產(chǎn)知識培訓

1、房地產(chǎn)知識培訓一、土地權益解釋土地所有制的形式：即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。土地所有權：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括土地占有權、土地使用權、土地收益權和土地處分權。土地占有權：是指土地所有者對土地的實際控制權。土地使用權：是指土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權利。土地收益權：是指基于對土地使用權而取得的利息的權利。土地處分權：是指依法對土地處置的權利，即

2、在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。取得建設用地的方式：主要有兩種，即有償取得方式和無償取得方式。有償取得方式：（1）以土地使用權出讓方式取得土地使用權。 （2）以土地使用權轉讓方式取得土地使用權。 （3）以土地使用權出租方式取得土地使用權。（4）以土地使用權入股方式取得土地使用權。無償取得方式：就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權。中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎設施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權。土地使用權出讓：是指

3、國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。使用權有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的土地可以是待開發(fā)的土地（生地），也可以是完成市政設施（七通一平）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物和附屬設施一并出讓的土地。土地出讓金：全稱應為“城市國有土地使用權出讓金”。指為了獲得城市國有土地一定期限的使用權，由受讓人（使用權人）所支付給土地所有者即：國家（城市政府）的代價，它實際上是一定期限一定量土地各年地租現(xiàn)值之和，表現(xiàn)為幾十年使用權的出

4、售價格。它又可稱作生地批租費。土地使用權出讓形式：主要采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式。土地使用權出讓年限：1居住用地70年；2工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；3商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；土地征購：指由代表國家或城市政府的法定土地專營部門向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織征購土地的行為。土地批租：指國家以土地所有者的身份將一定年限的國有土地使用權轉移給受讓人，受讓人為此支付土地使用權出讓金的行為。它又稱土地使用權出讓。土地使用權轉讓：是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務的前提下，將土地使權讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。土地使用權轉讓形式：包括出售、交

5、換、贈予、抵押、出租、繼承等幾種形式。二、房地產(chǎn)權益解釋房 產(chǎn)：是房屋及其權利的總稱。地 產(chǎn)：是土地及其權利的總稱。房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權利構成的財產(chǎn)總體。也稱不動產(chǎn)，是動產(chǎn)的對稱。房地產(chǎn)的主要特點：有限性、壟斷性、固定性、耐久性、級差性、整體性、異質(zhì)性（單一性）、適應性、風險性、敏感性、基礎性、綜合性、先導性、超前性、保值增值性。房地產(chǎn)轉讓：指由土地批租出讓時的原受讓者將其開發(fā)過的土地（地產(chǎn)）使用權或連其地上的建筑物（房產(chǎn)）、其它附屬物的所有權一次性出售給新的土地受讓者或房地產(chǎn)的購買者的行為。房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其所

6、擁有的房地產(chǎn)作為本人或第三債務償還或履行合同的擔保。房地產(chǎn)的基本類型：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等行業(yè)與企業(yè)的總稱。其中包括土地開發(fā)、房屋建設、房屋的維修與管理、土地使用權的有償轉讓與出讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介咨詢等行為，以及對經(jīng)濟活動進行控制和管理的行為。房地產(chǎn)相關企業(yè)的四大類型：開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)、中介組織企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)金融企業(yè)。開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)：是指通過市場調(diào)查、可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設，在一個特定的地點和預期的時間內(nèi)，把資本轉化成房地產(chǎn)商品，然

7、后通過銷售回收投資取得利潤的企業(yè)。中介組織企業(yè)：是指在房地產(chǎn)投資建設、交易、消費、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)和階段中，為當事人提供有償?shù)闹虚g服務的經(jīng)營活動的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)：是適應市場經(jīng)濟規(guī)律要求的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的房地產(chǎn)管理模式。房地產(chǎn)金融企業(yè)：是指各種金融機構中專門從事房地產(chǎn)信貸的機構。房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性連土地、房屋開發(fā)完成。工業(yè)物業(yè)開發(fā)：是指將資金投入到工業(yè)標準廠房、倉庫及其他工業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營活動商業(yè)物業(yè)開發(fā)：是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、

8、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的大體流程：（1）建設工程項目設立和企業(yè)組建；（2）房地產(chǎn)建設工程項目規(guī)劃與審批；（3）土地使用權的取得；（4）征地與拆遷；（5）工程建設與管理；（6）房地產(chǎn)的租售管理；（7）房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)經(jīng)營成本的組成：（1）土地征用費用。主要包括征地費、青苗補償費及其他地上物的補償費、菜地建設費、勞動力安置費、耕地占用稅等。 （2）拆遷安置費。主要包括各種拆遷費用、賠償費用。 （3）前期工程費用。主要包括勘察設計費用、“三通一平”或“七通一平”費用等。 （4）房屋建筑安裝費用。 （5）基礎設施建設費。 （6）公共設施建設

9、費用。 （7）管理費用。 （8）籌資成本與利息的支出。 （9）其他必要的支出。取得城市建設用地的步驟：（1）建設用地單位應當按照國家有關規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證； （2）經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍； （3）由城市規(guī)劃部門通知已取得建設用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分

10、戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。取得房屋拆遷許可證條件：（1）建設項目的批準文件； （2）規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證； （3）區(qū)、縣級以上人民政府批準的使用土地的證明文件（如國有土地使用權證）；（4）房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案；商品房銷售：包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。商品房預售的條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）

11、按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）低層建筑主體結構封頂、多層主體結構施工至2/3、小高層高層主體結構施工至1/2；（5）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。申辦商品房預售登記，應當提交的文件：（1）上面（1）（3）項規(guī)定的證明材料；（2）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；（3）工程施工合同；（4）預售商品房分層平面圖；（5）商品房預售方案。商品房現(xiàn)售的條件：（1）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6

12、）供水、供電、供熱、燃氣、通迅等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎。房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)交換的場所，也是房地產(chǎn)交換關系或流通過程的總和。房地產(chǎn)市場的類型：. 按市場層次和交易權益的劃分：市場層次 子市場土地征購市場一級市場 土地批租市場房地產(chǎn)轉讓市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)市場 二級市場 房地產(chǎn)抵押市場房地產(chǎn)信托市場房產(chǎn)租賃市場 房產(chǎn)買賣市場三級市場 房產(chǎn)調(diào)換市 房產(chǎn)典當市場房產(chǎn)按揭市場房產(chǎn)拆遷市場房產(chǎn)租、售后服務市場.按市場組成要素劃分： 土地使用市場房屋商品市場房地產(chǎn)勞務市場房地產(chǎn)信息服務市場三、房地產(chǎn)銷售名詞解釋：土 地：一般泛指地球表面上的一切陸地。城市土地：指城市建成區(qū)內(nèi)的地球表

13、面陸地與水域。郊區(qū)土地：指城市土地以外的土地。地 皮：指供建筑使用的土地。空 地：指沒有被利用或沒有建筑物之地。建 筑 物：指人工建筑而成的物體，包括房屋和構筑物兩大類。房 屋：指能夠遮風避雨并供人類生活、居住，從事生產(chǎn)、經(jīng)營、文化、科研、軍事等活動的有一定空間的建筑物。構 筑 物：指一般不能在其內(nèi)進行生活與生產(chǎn)的建筑物。物 業(yè)：是港澳粵地區(qū)方言對房地產(chǎn)的稱呼。開 發(fā) 商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織。建 筑 商：是指從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)。按 揭：由香港傳入之信貸專業(yè)用語。指由購房人以即將購得的房產(chǎn)或樓花作抵押，開發(fā)商提供擔保而取得購房貸款的法律行為。樓 花：指預售的房地產(chǎn)。售

14、房五證：指國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷（預）售許可證。三通一平：指路通、電通、水通與場地平整。它是土地開發(fā)所必須進行的最起碼的基礎設施開發(fā)內(nèi)容。七通一平：指道路通、電力通、自來水（上水道）、電訊通、排水（下水道）通、煤氣通、熱力（供暖）通和場地平整。它是土地開發(fā)中較為完整的基礎設施開發(fā)內(nèi)容。城市基礎設施內(nèi)容：一般包括能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、道路交通系統(tǒng)、郵電通訊系統(tǒng)、環(huán)保系統(tǒng)、安全系統(tǒng)、土地平整工程。城市公共配套設施內(nèi)容：一般包括：行政用房、文教用房、商業(yè)網(wǎng)點用房、車庫（車棚）、其它。層高：指房屋的下一層結構頂面至上一層結構頂面標高之間的距

15、離凈高：指樓板底與地面之間的凈距離。進深：建筑外墻縱向軸線之間的距離。開間：建筑橫向軸線之間的距離。建筑間距：建筑平面外輪廓線之間的距離。平均每平方米造價=建筑物總造價/建筑面積?？?地 價：指一塊土地的全部價格，又稱土地總價格。單位地價：指一塊土地的全部價格，它可反映地價水平高低。單位地價總地價÷土地面積樓面地價：指平均該土地上每單位房屋建筑面積的地價，又稱單位建筑面積地價。樓面地價總地價÷該塊土地上總建筑面積單位地價÷容積率四、房地產(chǎn)面積計算相關解釋：人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人

16、數(shù)。總建筑面積（平方米）：指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和使用面積系數(shù)=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。結構面積系數(shù)=總結構面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和（平方米）/小區(qū)總占地面積（平方米）×100%。建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）×100%居住建筑面積毛密度=小區(qū)總居住建筑面積（平方米）/小區(qū)總用地面積（平方

17、米）。居住建筑面積凈密度=小區(qū)居住總面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）。居住小區(qū)總用地：是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用的總和。住宅總用地：指低層、多層、中高層住宅用地面積的總和。公建總用地：指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。道路、廣場用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池、以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。商品

18、房建筑面積：建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積: 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積+外飄窗建筑面積套內(nèi)使用面積：指分戶門內(nèi)除墻體厚度外全部使用空間凈面積之和。套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為其用墻，其用墻墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；分戶

19、內(nèi)非共用墻水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。陽臺建筑面積：封閉陽臺按全面積折算；沒有封閉的陽臺按面積的一半折算。外飄窗建筑面積：高度不超過2.2米的不計入套內(nèi)面積；高度超過2.2米的計入套內(nèi)面積。公用建筑面積：各產(chǎn)權主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。公攤系數(shù)：該幢房屋的使用面積之和÷該幢房屋的總建筑面積公用分攤面積：包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物

20、內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。公用分攤建筑面積=為整棟建筑服務的公共部位和公共用房的建筑面積+公用墻面積的一半。為整棟建筑服務的公共部位：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、公共門廳、過道、大堂、電梯前廳。為整棟建筑服務的公共用房：變電室、設備室、公共地下室、值班警衛(wèi)室、其它管理用房、公廁、水泵房。不計入的公用分攤面積：不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。 公用墻面積：各單元與樓宇公共建筑

21、空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。計算全部建筑面積的部分：（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20以上的,按其水平投影面積計算。（4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、

22、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。（7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。（11）有柱或有圍護結構的門廊、門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。同一樓層外墻既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。（