房地產(chǎn)銷售和客戶拉近關(guān)系秘訣

1、房地產(chǎn)銷售和客戶拉近關(guān)系秘訣1. 使客戶建立一種真正的興趣，不要光盯著客戶的口袋 2.  找到某種共同的基礎(chǔ)（共同話題）3.  真心實意的稱贊或表揚(yáng)客戶，但不要太頻繁4.  讓客戶笑起來，讓他感到很開心5.  經(jīng)常微笑6.  鼓勵客戶談自己每個人都喜歡這樣7.  保持目光接觸顯示誠意8.  經(jīng)常叫客戶的名字（同齡）顯示誠意9.  取得共識10. 只有兩種人為對方的恭維所迷惑，這就是男人和女人11. 主動模仿客戶的言行12. 告訴客戶一個秘密，讓他對你產(chǎn)生信任，使對方的關(guān)系顯得更親密13. 主動透露一些個人

2、信息，并且鼓勵客戶也這樣做14. 對客戶做一個承諾，例如：吃飯 打球等15. 給客戶講一個動聽的故事（親切感）16. 始終彬彬有禮17. 與客戶有輕微的身體接觸，不要太粗魯、太頻繁18. 直接提出自己的要求（有些時候）19. 人都愿意與自己意志相投的人打交道，應(yīng)與客戶保持一致20. 記得你有兩個耳朵、一張嘴按這個比例運用它們?nèi)绾纬浞掷镁W(wǎng)絡(luò)技術(shù)制定有效的市場營銷模式創(chuàng)新，是房地產(chǎn)微觀經(jīng)營層面關(guān)注的新焦點。微軟總裁比爾·蓋茨說，“房地產(chǎn)業(yè)將會由于技術(shù)的進(jìn)步而發(fā)生改變，這種改變已經(jīng)開始并以極快的速度進(jìn)行，只有意識到這點并接受它的人，才能在房地產(chǎn)業(yè)生存下去?！蹦敲?，互聯(lián)網(wǎng)又能為房地產(chǎn)業(yè)的市

3、場營銷模式做些什么呢？ 模式一：市場與渠道創(chuàng)新。開拓新市場與新渠道是房地產(chǎn)營銷的重要一環(huán)，美國的全球及全球商業(yè)電子簽名法早已生效，網(wǎng)上購房等大宗交易再不用多加一道“紙筆簽名”手續(xù)，直接通過電子簽名的方式就可以快速完成。我國大多數(shù)商務(wù)網(wǎng)站已具備網(wǎng)上結(jié)算的功能，但由于我國信用卡使用率還較低，人們對安全和信用存在疑慮；房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，人們的重視程度和購買心理都阻礙著網(wǎng)上購房的進(jìn)行。這也說明新的市場潛力巨大，一個統(tǒng)一的網(wǎng)上房地產(chǎn)交易中心將推動房地產(chǎn)銷售的進(jìn)一步良性發(fā)展。模式二：產(chǎn)品與品牌創(chuàng)新。地域選擇是傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營要考慮的首要問題。中國房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的營銷的效用已經(jīng)表現(xiàn)得十分明顯。在北京，提起房地

4、產(chǎn)，人們就會想起華遠(yuǎn)；在深圳，萬科首屈一指。由一個行業(yè)能聯(lián)想到一個公司，這就是產(chǎn)品品牌的巨大效應(yīng)。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代，顧客選擇產(chǎn)品的方式僅是輕輕一點鼠標(biāo)，品牌轉(zhuǎn)換成本大為降低，因而產(chǎn)品忠誠度也更難維持。實施品牌戰(zhàn)略，勿庸置疑是爭取顧客眼球的法寶。模式三：價格與競價創(chuàng)新。經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，信息不對稱是價格波動的重要原因，但在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，因而尋求接近房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的開盤價將顯得越發(fā)重要。網(wǎng)絡(luò)競價是一種新興的定價方式，它由消費者按照其所掌握的有關(guān)綜合信息和物業(yè)評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價。開發(fā)商將眾多消費者的報價比較分析，擇優(yōu)達(dá)成交易。模式四：

5、低成本直銷創(chuàng)新。網(wǎng)上直銷是指開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。通行做法有兩種：一是企業(yè)在因特網(wǎng)上申請域名，建立自己的站點；另一種做法是委托信息服務(wù)商發(fā)布網(wǎng)上信息，以此與客戶聯(lián)系并直接銷售產(chǎn)品。網(wǎng)絡(luò)直銷的低成本可為開發(fā)公司節(jié)省一筆數(shù)量可觀的代理傭金，而且還可同時利用網(wǎng)絡(luò)工具收集消費者對產(chǎn)品的反饋意見，既提高工作效率又能樹立良好形象。模式五：高效益房產(chǎn)中介創(chuàng)新。隨著商品房交易的日趨活躍，網(wǎng)絡(luò)中介的機(jī)會也越來越多，如根據(jù)網(wǎng)民的需要，提供房產(chǎn)方面相關(guān)的法律知識、專業(yè)知識，聘請專家為網(wǎng)民的置業(yè)量身定做等。所以房產(chǎn)中介應(yīng)定位于信息提供個性化服務(wù)。模式六：房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新。用電子商務(wù)的優(yōu)勢來改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)運作的

6、各個環(huán)節(jié)，實施企業(yè)內(nèi)部管理的信息化。在開發(fā)階段最重要的是土地的選擇與購買，最繁雜的是道道審批手續(xù)，如果這些都能在網(wǎng)上完成，將大大提高效率、節(jié)約成本。模式七：開發(fā)商促銷創(chuàng)新。目前，企業(yè)通常采用以下途徑推銷商務(wù)站點，即借助一些著名網(wǎng)站推銷自己，在設(shè)計要求上，廣告一般應(yīng)圖案簡潔，文字精練，引人注目。此外，還要從廣告的發(fā)布方式、發(fā)布時間、發(fā)布的頻率等方面綜合考慮，全盤制定網(wǎng)址發(fā)布策略。模式八：宣傳廣告創(chuàng)新。網(wǎng)絡(luò)廣告雖然不會取代傳統(tǒng)房展會上的廣告牌、展板、海報、樓書等，但其集圖、文、聲、像的形式，傳送更多感官的信息，在成本、時效性上則大大優(yōu)于傳統(tǒng)廣告媒體?？v觀眾多傳統(tǒng)廣告，多是圖、文、信息，建議多采用現(xiàn)

7、代的計算機(jī)技術(shù)，如三維虛擬技術(shù)，可以讓顧客身臨其境般感受商品或服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)廣告還可以說是一對一的交流，點擊者是對房屋感興趣的群體，他們可以有選擇地點擊，開發(fā)商可以設(shè)計獲得點擊者的信息反饋。這充分體現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)媒體的最大優(yōu)勢互動服務(wù)。模式九：建材采購創(chuàng)新。關(guān)于房地產(chǎn)建材，可以建立公共交易平臺，實現(xiàn)B2B電子商務(wù)方案。今年2月末，深圳萬科董事長王石表示意欲拓展B2B電子商務(wù)，主要是“網(wǎng)上建材采購計劃”。而且萬科準(zhǔn)備聯(lián)合南北同行，展開集體行動。該公司的研究報告顯示，通過網(wǎng)上集體采購，最高可節(jié)省成本25。模式十：房產(chǎn)拍賣創(chuàng)新。網(wǎng)上房產(chǎn)拍賣并非一帆風(fēng)順，由于身份認(rèn)證、時效性、合法性等問題，網(wǎng)上房產(chǎn)拍賣還未

8、能得到大家的認(rèn)可，但這也必將成為房地產(chǎn)電子商務(wù)一個不可缺少的方面。此外，傳統(tǒng)的價格折扣策略、人員推銷策略、多方式的銷售形式策略在網(wǎng)絡(luò)營銷中仍然起著不可替代的作用，其形式和內(nèi)涵也將隨著時代的進(jìn)步得到變革與完善。簡單的總結(jié)房地產(chǎn)銷售十大招數(shù)，和大家共享，不甚專業(yè)，也不能以偏概全。不知道你中招沒有？ 第一、饑餓療法。這是在樓市火爆的時候?qū)以嚥凰慕^招之一，讓你看到包子卻搶不到，不斷的向上拉吊著蘋果的繩子，讓買房者不斷的跟著向上攀登，還要努力的想甩掉身旁的跟隨者。如此，樓價不斷高升，老百姓被一步步牽引到懸崖邊。第二、最后通牒。今天永遠(yuǎn)是截至的最后一天，過了這村就沒這店了，你直接乖乖的交錢了事。在房價向

9、上的時候，明天的價格就是今天價格的N倍，下手的人竊喜，遲疑的悔的腸子都青了。在房價一路向下的時候，驀然回首，更低的價格就在燈火闌珊后。第三、休克療法。不管是漲的快還是降的快，如果難以應(yīng)付，那就休克過去，暫時躺在地上，裝死，這樣減少體力消耗可以更好的賺取更多的超額利潤或者可以熬過更為漫長的冬天。第四、排隊造勢。進(jìn)行充分的房地產(chǎn)營銷設(shè)計，采取各種手段讓更多人，哪怕是不相關(guān)的或者是自己花錢雇來的，在一個時點上一定要人滿為患，讓你相信火爆，甚至搞點熱鬧的音樂，催人奮進(jìn)，讓你掏錢。第五、欲擒故縱。先在媒體上放風(fēng)，透露樓盤將以某某價格開盤，品質(zhì)如何如何好，吊起你的胃口，但讓你對價格有些不滿意，等要開盤的時

10、候突然拋出撒手锏，降價相當(dāng)?shù)谋壤?，因為之前已?jīng)提高了你的期望值，所以這時候的價格已經(jīng)讓你滿意，只能爽快的心甘情愿的買下其實并不便宜的房子。第六、改頭換面。如果項目不小，不妨就人為的劃分為一二三期，一期趟路，二期望風(fēng)，三期收割。當(dāng)然了，這是樓市瘋狂的時候最好的計謀。樓市不好了，那就鳥槍換炮了。比如，設(shè)計一個好聽的名字，讓人望文生義，覺得和此前的不一樣，這樣就失去了和以前價格的可比性，老客戶被蒙在鼓里不會鬧事，新客戶好像撿了天上掉下的餡餅。其實，你只要到房產(chǎn)交易主管部門查一下，剝掉那層光鮮的外衣，會發(fā)現(xiàn)其本來的面目。第七、死纏爛打。一旦你的信息被有目的的透露給售樓小姐，那你可能就不定時的接收到“騷

11、擾”短信，還會有各種各樣的促銷信息，直到你繳械投降。當(dāng)然，要是在樓市牛的時候，你也許會有準(zhǔn)備要看售樓先生小姐的臉色。那時候你才是要死纏爛打才能把脖子洗干凈送上去被宰。第八、媒體狂轟。納粹的名言，假話說一千遍就成了真理，開發(fā)商們都學(xué)到了真經(jīng)。鋪天蓋地的各種廣告宣傳、專家訪談、記者報道，讓你隨時隨地都跑不出他們布下的埋伏圈。等你聽的多了，以前不信的也信了，只能愿者上鉤。第九、“托”字了得。吃飯有飯托，就醫(yī)有醫(yī)托，開發(fā)商更是會有各種“托”來營造氣氛、拉你下水。有政府官員的托，告訴老百姓房價降不了，你得趕快買，政府要托市；有專家和黑嘴鼓動你，趕快買早點買，買大的，否則會后悔，推著你買；有銷售人員在現(xiàn)場

12、營造熱銷氣氛，點鈔機(jī)拼命的響，簽單的筆用不過來，其實，很可能只有你一個人是真實的買單。當(dāng)然，各種中介和媒體，也是自愿來當(dāng)這個托，畢竟托住了開發(fā)商，也等于是托住了自己的未來和財富。第十、團(tuán)購。這個以前只在某些消費品上有點人氣的采購方式，如今被開發(fā)商利用起來了，以媒體的名義糾集網(wǎng)友以“團(tuán)購”為名變相打折降價促銷，這樣也可以堵住高房價時被套牢的老業(yè)主的嘴，同時也營造了熱銷的氛圍，兩全其美。不過，一個后臺是開發(fā)商、前臺是開發(fā)商的發(fā)聲筒“房地產(chǎn)協(xié)會”和幾家以房地產(chǎn)為生的網(wǎng)站，如此的“團(tuán)購”能代表老百姓的利益，能讓老百姓得到實惠，值得深思。屋出租合同樣本出租方：承租方：根據(jù)中華人民共和國合同法及有關(guān)規(guī)定，

13、為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。第一條房屋座落、間數(shù)、面積、房屋質(zhì)量第二條 租賃期限租賃期共_年零_月，出租方從_年_月_日起將出租房屋交付承租方使用，至_年_月_日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：1.承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;2.承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的;3.承租人拖欠租金累計達(dá)_個月的。租房合同如因期滿而終止時，如承租人到期確實無法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)酌情延長租賃期限。如承租方逾期不搬遷，出租方有權(quán)向人民法院起訴和申請執(zhí)行，出租方因此所受損失由承租方負(fù)責(zé)賠償。合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，承

14、租方享有優(yōu)先權(quán)。第三條租金和租金的交納期限租金的標(biāo)準(zhǔn)和交納期限，按國家_的規(guī)定執(zhí)行(如國家沒有統(tǒng)一規(guī)定的，此條由出租方和承租方協(xié)商確定，但不得任意抬高)。第四條 租賃期間房屋修繕修繕房屋是出租人的義務(wù)。出租人對房屋及其設(shè)備應(yīng)每隔_月(或年)認(rèn)真檢查、修繕一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人維修房屋時，承租人應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工。出租人如確實無力修繕，可同承租人協(xié)商合修，屆時承租人付出修繕費用即用以充抵租金或由出租人分期償還。第五條 出租方與承租方的變更1.如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。2.出租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人。在同等條件下，承

15、租人有優(yōu)先購買權(quán)。3.承租人需要與第三人互換住房時，應(yīng)事先征得出租人同意;出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。第六條 違約責(zé)任1.出租方未按前述合同條款的規(guī)定向承租人交付合乎要求的房屋的，負(fù)責(zé)賠償_元。2.出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的，負(fù)責(zé)償付違約金_元。3.出租方未按時(或未按要求)修繕出租房屋的，負(fù)責(zé)償付違約金_元;如因此造成承租方人員人身受到傷害或財物受毀的，負(fù)責(zé)賠償損失。4.承租方逾期交付租金的，除仍應(yīng)及時如數(shù)補(bǔ)交外，應(yīng)支付違約金_元。5.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金_元;如因此造成承租房屋毀壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。第七條 免責(zé)條件房屋如因不可抗力的原因

16、導(dǎo)致毀損和造成承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。第八條 爭議的解決方式本合同范本在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向工商局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會申請調(diào)解或仲裁，也可以向人民法院起訴第九條 合同范本其他約定事項第十合同范本未盡事宜，一律按中華人民共和國合同法的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。房屋租賃合同 出租方（甲方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份證號碼XXXXXXXX承租方（乙方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份證號碼XXXXXXXX甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達(dá)成如下協(xié)議： 一、甲方將位于XX市XX街道XX小區(qū)X號樓XXXX號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，計X個月。二、本房屋月租金為人民幣XX元，按月/季度/年結(jié)算。每月月初/每季季初/每年年初X日內(nèi)，乙方向甲方支付全月/季/年租金。三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃?xì)赓M、電話費、物業(yè)費以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費用由乙方負(fù)擔(dān)。租賃結(jié)束時，乙方須交清欠費。四、乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需裝修或改造，需先征