房地產(chǎn)估價前三章習(xí)題

1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格一、單項選擇題1、（ ）不屬于他物權(quán)。A、抵押權(quán) B、所有權(quán) C、地役權(quán) D、使用權(quán)2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)（ ）的價格。A、開發(fā)成本 B、權(quán)益 C、物質(zhì)實體 D、B和C3、臨時搭建的舞臺（ ）。A、屬于土地的組成部分 B、屬于建筑物的組成部分C、屬于定著物的組成部分 D、不屬于房地產(chǎn)的組成部分4、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ D ）方面的制約。A、建筑技術(shù) B、土地權(quán)利設(shè)置 C、相鄰關(guān)系 D、土地使用管制5、生地價是指（ ）。A、城市中待拆遷土地之地價 B、未開發(fā)農(nóng)地、荒地之地價C、可供直接用于建設(shè)的土地之地價 D、沒有建筑物的土

2、地之地價6、毛地的概念是（ ）。A、已做三通一平的土地 B、已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋谻、城市空地 D、未拆遷的城市土地7、尚不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，被稱為（ ）。A、農(nóng)地 B、毛地 C、生地 D、熟地8、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當，該兩宗房地產(chǎn)的價值相比有（ ）。A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比9、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)構(gòu)顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。A、該建筑物的價值低于拆除費用 B、該估價結(jié)果肯定有誤C、甲土地的

3、價值高于乙土地的價值 D、不可能出現(xiàn)這種情況10、有一幢8層的住宅樓，每層建筑面積相同，該建筑物建筑容積率為6，試問該建筑的建筑覆蓋率為（ ）。A、0.50 B、1.00 C、0.64 D、0.7511、某項目土地總面積5萬平方米，建筑總面積8萬平方米，其地上建筑物的基底總面積2萬平方米，則建筑密度為（ ）。A、1.6 B、2.5 C、40% D、25%12、房地產(chǎn)的（ ），是經(jīng)濟學(xué)上所講的外部性。A、相互影響性 B、保值增值性 C、數(shù)量有限性 D、壽命長久性13、土地價格主要受（ ）的影響。A、供給量變化 B、需求量變化 C、供求雙方等同 D、需求不變14、樓面地價=土地單價÷（

4、）。A、建筑層數(shù) B、建筑覆蓋率 C、綠地率 D、建筑容積率15、房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（ ）。A、使用價值 B、交換價值 C、投資價值 D、帳面價值16、甲土地的樓面地價2000元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價1500元/平方米，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價相比有（ ）。A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、難以判斷17、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價100元/平方米，則其土地單價為（ ）元/平方米。A、500 B、200 C、250 D、10018、甲土地的單價2100元/，建筑容積率為7，乙土地的

5、單價1500元/，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價相比有（ ）。A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的等于乙的 D、難以判斷20、某套建筑面積100，每平方米建筑面積4500元的住房，總價45萬元，如果實際單價為4363元/，年折現(xiàn)率為5.85%，則實際交易中的付款方式為（ ）。A、在成交日期一次付清，給予3%的優(yōu)惠B、從成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清C、一年后付清D、以抵押方式支付首付30%，余款在10年內(nèi)等額支付21、某人購買某套住宅，簽定合同時首付房價的30%為18萬元，余款向銀行抵押貸款，10年期貸款的月還款額為4122元。該套住宅的實際價格為（

6、）。A、67萬元 B、60萬元 C、65萬元 D、無法確定22、現(xiàn)房價格與期房價格的不同點是（ ）。A、估價時點不同 B、交易日期不同 C、估價目的不同 D、估價對象的狀況不同23、其他條件相同，期房價格一般（ ）現(xiàn)房價格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比24、一宗2000平方米的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/，理論上應(yīng)補的土地單價為（ ）元/。A、552 B、3519 C、4293 D、484526、有一宗物業(yè)占地1000，原規(guī)劃建筑面積為5000，當時的地價為500元/，現(xiàn)建筑面積改成7000，需補地價（

7、 ）萬元。A、15 B、100 C、20 D、14028、某一房地產(chǎn)價格水平的高低，主要取決于（ ）供求狀況。A、本地區(qū)房地產(chǎn)的 B、全國房地產(chǎn)的 C、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的 D、本類房地產(chǎn)的29、預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計其價格會（ ）。A、上升 B、下降 C、不變 D、升降難定30、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會（ ）。A、上升 B、下降 C、不變 D、升降難定31、影響房地產(chǎn)價格水平的最終因素是（ ）。A、行政因素 B、自身條件 C、供求狀況 D、環(huán)境因素32、甲土地的地質(zhì)條件優(yōu)于乙土地，在其上建造同樣的建筑物，則（ ）。A、甲土地的價格高于乙土

8、地 B、乙項目的造價高于甲項目C、乙項目的賣價高與甲項目 D、甲項目的造價高于乙項目33、開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)與開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)相比較，供給彈性前者（ ）后者。A、大于 B、小于 C、等于 D、不等于34、（ ）因素對房地產(chǎn)價格的影響關(guān)系通常是一向性的。A、綠化 B、交通條件 C、沿街情況 D、人流二、多項選擇題1、權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的部分，包括（ ）。A、權(quán)利 B、權(quán)力 C、利益 D、收益2、容積率是指（ ）。A、底層建筑面積與占地面積的比率 B、建筑總面積與用地面積的比率C、建筑面積密度 D、單位面積土地允許建筑面積數(shù)3、容積率是指（ ）。A、覆蓋率×建筑層數(shù) B、建筑總面積

9、÷用地總面積C、建筑密度 D、單位土地面積允許的建筑面積數(shù)4、若各層建筑面積相同，覆蓋率=（ ）。A、容積率/層數(shù) B、建筑物基底占地面積/土地總面積C、建筑物基底占地面積×容積率 D、容積率×層數(shù)5、房地產(chǎn)估價是（ ）的結(jié)合。A、藝術(shù) B、經(jīng)驗 C、方法 D、科學(xué)6、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)是（ ）。A、土地 B、房地 C、權(quán)益 D、建筑物7、建筑容積率與建筑覆蓋率之間存在下列關(guān)系（ ）。A、建筑容積率=總建筑面積×建筑覆蓋率÷建筑基底面積B、建筑容積率=建筑覆蓋率×建筑層數(shù)C、建筑覆蓋率=建筑容積率×建筑層數(shù)D、建筑覆蓋率=

10、建筑基底面積×建筑容積率÷總建筑面積8、估價上真實、客觀、合理的價格是指：（ ）A、交易雙方均接受的價格 B、對交易雙方來說經(jīng)濟上合理的價格C、正常交易情況下形成的價格 D、政府規(guī)定或希望的價格9、某宗房地產(chǎn)欲出售，其評估價格為100萬元，最后實際成交價格為150萬元，這可能是（ ）。A、評估價格公平合理，成交價格不公平合理B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理C、評估價格和成交價格都公平合理D、評估價格和成交價格都不公平合理10、房地產(chǎn)價格的形成基礎(chǔ)有（ ）。A、房地產(chǎn)的需要 B、房地產(chǎn)的有用性 C、房地產(chǎn)的有效需求 D、房地產(chǎn)的相對稀缺性11、從一段較長時間來看，房地

11、產(chǎn)價格上漲率要高于（ ）。A、一般物價上漲率 B、餐飲利潤率 C、國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率 D、特殊物業(yè)投資收益率12、從某種意義上講，房地產(chǎn)價格是（ ）。A、個別人的價值判斷 B、估價人員的主觀定價 C、由市場力量決定 D、市場參與者集體競價的結(jié)果 13、在商品交易中，常見的最低價格有（ ）。A、商品房銷售中的起價 B、拍賣活動中的保留價C、招標活動中的中標價 D、采用收益法確定的參考價14、下列各種價格種肯定是事實的有（ ）。A、不能作為可比實例的交易價格 B、可比實例的交易價格C、理論價格 D、評估價格15、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（ ）。A、交換價值 B、市場價值 C、使用價值 D、理論

12、價值16、房地產(chǎn)價格的形成條件是（ ）。A、房地產(chǎn)的有用性 B、房地產(chǎn)的稀缺性 C、房地產(chǎn)的有效需求 D、人們對房地產(chǎn)的需要17、增加原出讓土地使用權(quán)規(guī)定的容積率，其補地價總額等于（ ）。A、（增加后的容積率原容積率）×樓面地價B、（增加后的容積率原容積率）×土地總面積×樓面地價C、（增加后的容積率原容積率）÷原容積率×原容積率下的土地總價D、增加的建筑面積×樓面地價18、甲土地單價9000元/平方米，建筑容積率為6.0；乙土地單價9000元/平方米，建筑容積率為4.5。若兩者的建筑面積相同，則：（ ）。A、甲土地總價等于乙土地總價

13、B、甲土地總價小于乙土地總價C、甲土地的價格水平等于乙土地的價格水平D、甲土地的價格水平小于乙土地的價格水平19、下面關(guān)于經(jīng)濟因素的說法正確的是（ ）。A、從較長時期來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于一般物價的上漲率B、中等收入的家庭收入增加，不會促使房地產(chǎn)價格上漲C、低收入的家庭收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響估計不大D、經(jīng)濟持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)價格也會相應(yīng)大幅度上漲20、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有（ ）。A、常常遭受洪水威脅 B、在寫字樓旁新建大型游樂場C、在住宅區(qū)道路禁止貨車通行 D、在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路21、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（ ）等引起。A、

14、交通建設(shè) B、人口素質(zhì)變化 C、城市規(guī)劃的制定與修改 D、所在地區(qū)衰落 22、房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能引起（ ）。A、房地產(chǎn)價格上漲 B、房地產(chǎn)價格下跌C、房地產(chǎn)需求增加 D、房地產(chǎn)價格平抑23、由（ ）等原因?qū)е路康禺a(chǎn)的價值增加，是房地產(chǎn)的自然增值。A、需求增加 B、裝修改造 C、交通改善 D、通貨膨脹三、簡答題1、房地產(chǎn)為什么需要估價？2、現(xiàn)實各項活動中有哪些方面需要進行房地產(chǎn)估價？3、房地產(chǎn)抵押貸款能否以交易價格作為抵押價值？為什么？4、何謂房地產(chǎn)？5、在房地產(chǎn)估價中應(yīng)對土地具有哪些方面的認識？6、在房地產(chǎn)估價中應(yīng)對建筑物具有哪些方面的認識？7、房地產(chǎn)的特性有哪些？8、引起房地產(chǎn)

15、價格上漲的原因有哪些？9、使得房地產(chǎn)具有增值保值性的主要原因是什么？10、土地價格與一般物價有什么不同？11、房地產(chǎn)價格特性有哪些？12、房地產(chǎn)市場價值與投資價值有何不同？13、名義價格與實際價格有什么不同？房地產(chǎn)估價概述一、單項選擇題1、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對于（ ）來講的。A、估價機構(gòu) B、估價人員 C、估價對象 D、估價方法2、某城市市區(qū)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按（ ）進行評估。A、工業(yè)廠房 B、工業(yè)用地 C、商品住宅 D、商住用地3、一宗土地用假設(shè)開發(fā)法評

16、估其價格：在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可以作商業(yè)用途業(yè)可以作居住用途，則該宗土地的評估價格應(yīng)為（ ）萬元。A、800 B、1000 C、900 D、18004、當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以（ ）進行估價。A、保持現(xiàn)狀前提 B、裝修改造前提 C、轉(zhuǎn)換用途前提 D、重新利用前提5、某建筑物的建筑面積10000平方米，坐落的土地面積為4000平方米，土地價格1500元/平方米，建筑物的重置價格1500元/平方米，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地產(chǎn)價格為2000元/平方米。據(jù)此

17、（ ）。A、判斷該房地產(chǎn)的使用符合最高最佳使用原則B、判斷該房地產(chǎn)的使用不符合最高最佳使用原則C、判斷該房地產(chǎn)的使用是否符合最高最佳使用原則D、判斷該房地產(chǎn)的使用是否符合最高最佳使用原則尚缺條件6、（ ）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定房地產(chǎn)是否處在最高最佳使用狀態(tài)。A、均衡原理 B、適合原理 C、收益遞增 D、收益遞減7、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽掣，是因為相互之間有一定的（ ）。A、互補性 B、權(quán)益差別 C、替代性 D、外部環(huán)境差異8、估價時點應(yīng)與（ ）的日期一致。A、簽訂估價合同 B、開始估價作業(yè) C、完成估價報告 D、估價結(jié)果所屬9、某房地產(chǎn)估價事務(wù)所在2005年6月20日至

18、7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于2005年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其價格結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否合理，則重新估價的估價時點應(yīng)為（ ）。A、2005年6月30日 B、現(xiàn)在 C、重新估價的作業(yè)日期 D、要求重新估價的委托方指定的日期10、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為（ ）時點的狀態(tài)。A、現(xiàn)在 B、未來 C、過去 D、B和C11、在建工程一般不可能出現(xiàn)（ ）情形的估價。A、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況B、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況C、估價時點為未來，估價對象為未來狀況D、估價時點為未來，估價

19、對象為現(xiàn)時狀況二、多項選擇題1、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，在房地產(chǎn)估價方面要具有（ ）。A、扎實的理論知識 B、廣泛的人際關(guān)系 C、豐富的實踐經(jīng)驗 D、良好的職業(yè)道德2、一宗房地產(chǎn)的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結(jié)果為55萬元，則該估價目的可能是（ ）。A、買賣 B、抵押貸款 C、拆遷補償 D、保險3、房地產(chǎn)的合法權(quán)益包括（ ）。A、合法產(chǎn)權(quán) B、合法使用 C、合法補償 D、合法處分4、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足（ ）。A、法律上允許 B、程序上合理 C、技術(shù)上可能 D、財務(wù)上可行6、下列房地產(chǎn)類型估價時，對象房地產(chǎn)狀況及房地產(chǎn)

20、市場情況的時間一致的是（ ）。A、現(xiàn)房估價 B、期房估價 C、過去回顧性估價 D、未來預(yù)測性估價7、估價時點又稱（ ）。A、評估基準日 B、估價期日 C、評估時日 D、估價作業(yè)日期8、不同類型房地產(chǎn)的估價，其估價對象房地產(chǎn)狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點時的狀況，可以是（ ）。A、過去回顧性估價 B、未來預(yù)測性估價 C、期房估價 D、現(xiàn)房估價9、尋找房地產(chǎn)最高最佳使用的方法，從（ ）四個方面依序篩選。A、能否使估價對象價值最大 B、經(jīng)濟上的可行性C、技術(shù)上的可能性 D、法律上的許可性10、某被拆遷人與拆遷人于去年因拆遷補償發(fā)生糾紛，今年為解決糾紛需要估價，此項估價的（ ）。A、估價時點為現(xiàn)在

21、B、作業(yè)日期為現(xiàn)在 C、市場狀況為過去 D、對象狀況為過去11、在建工程一般可能出現(xiàn)（ ）情形的估價。A、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況B、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況C、估價時點為未來，估價對象為未來狀況D、估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況三、簡答題1、 何謂房地產(chǎn)估價？2、 何謂專業(yè)估價人員？3、 對房地產(chǎn)專業(yè)估價人員有哪些方面的要求？4、 何謂估價目的？5、 估價目的不同，估價結(jié)果是否相同，為什么？6、 房地產(chǎn)估價人員應(yīng)當遵守的職業(yè)道德包括哪些方面？ 7、 房地產(chǎn)估價的目的有哪些？8、房地產(chǎn)估價的原則有哪些？ 9、房地產(chǎn)估價的合法原則包括哪些方面？ 10、最高最佳使用的標準是

22、什么？市場比較法一、單項選擇題1、與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格的形成原理是（ ）。A、均衡原理 B、預(yù)期原理 C、競爭原理 D、替代原理 2、比準價格是一種（ ）。A、市場價格 B、理論價格 C、評估價格 D、公平價格3運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，選擇比較案例應(yīng)盡可能使其在（ ）。A、同一供需圈內(nèi) B、相鄰區(qū)域內(nèi) C、同一行政區(qū)內(nèi) D、同一城市內(nèi)4、某住宅建筑面積與使用面積比例為1：0.7，已知建筑面積價格為3000元/平方米，則使用面積價格為（ ）元/平方米。A、2100 B、2333 C、4286 D、46665、有一宗交易實例使用面積2500平方英尺，成交總價16萬美元，分二

23、期付款：首期付50%，余款一年后支付。若半年期利率為1.5%，1美元=8.28元人民幣，1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積，1平方米=10.764平方英尺，將其統(tǒng)一到每平方米建筑面積的人民幣價格為（ ）。A、7494元/ B、7250元/ C、4020元/ D、4215元/6、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后價值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人的索價對交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為（ ）。A、50萬元 B、55萬元 C、60萬元 D、60萬元以上7、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況

24、修正系數(shù)為（ ）。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0648、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%，某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ ）萬元。A、323 B、275 C、273 D、2589、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/，應(yīng)繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ ）元/。A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.2510、比較法中的交易日期修正，

25、就是對房地產(chǎn)進行（ ）修正。A、房地產(chǎn)狀況 B、貨幣時間價值 C、市場狀況 D、交易情況11、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日為100）。有一房地產(chǎn)在2006年6月1日的價格為2000元/。對其作交易日期修正到2006年10月的價格為（ ）元/。A、1376 B、2308 C、2558 D、105512、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年5月至2006年9月的價格指數(shù)分別為101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上個月為100）。某宗房地產(chǎn)2006年5月的成交價格為

26、5100元/平方米，將其修正到2006年9月的價格為（ ）元/平方米。A、5089 B、5145 C、5236 D、531513、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。A、一般物價指數(shù)或變動率 B、建筑造價指數(shù)或變動率C、建筑材料價格指數(shù)或變動率 D、房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率14、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/，成交日期為2001年11月31日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（ ）元/。A、3214 B、3347 C、3367 D、345815、某宗房地

27、產(chǎn)2004年2月25日的價格為1000美元/平方米，匯率為1美元=8.26人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格月遞減0.5%，則其2004年10月25日的價格為（ ）人民幣元/平方米。2004年10月25日的匯率假定為1美元=8.29人民幣。A、7935 B、8260 C、8290 D、796416、在進行房地產(chǎn)狀況修整時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（ ）的房地產(chǎn)狀況。A、估價時點 B、搜集該可比實例時 C、進行房地產(chǎn)狀況修正時 D、成交價格所反映17、按直接比較判定某可比實例價格的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為（ ）。A、可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響

28、幅度為2%B、可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2%C、可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%D、可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%18、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為（ ）。A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.0319、在市場比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于（ ）修正。A、交易情況 B、交易日期 C、區(qū)域因素 D、權(quán)益狀況二、多項選擇

29、題1、搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的（ ）。A、成交價格 B、議價時間 C、成交日期 D、付款方式2、運用市場比較法估價時選取的比較實例應(yīng)符合下列要求：（ ）A、與估價對象具有類似性 B、交易日期與估價時點接近C、交易雙方有經(jīng)濟關(guān)系 D、成交價格是單價3、下列說法是正確的：（ ）。A、可比實例肯定是交易實例 B、交易實例肯定是可比實例C、可比實例不一定是交易實例 D、交易實例比一定是可比實例4、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括（ ）。A、交易雙方曾經(jīng)有過業(yè)務(wù)聯(lián)系 B、購買相鄰房地產(chǎn)C、交易稅費由買方承擔 D、賣方不了解市場行情5、運用市場比較法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件（ ）。A、使用性

30、質(zhì)相同 B、地點相近 C、價格相同 D、交易日期與估價時點相近6、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（ ）修正。A、繁華程度 B、周圍環(huán)境 C、容積率 D、使用年限 7、類似房地產(chǎn)是指（ ）等方面與估價對象房地產(chǎn)相同或相似。A、用途 B、建筑結(jié)構(gòu) C、地區(qū) D、權(quán)益8、市場比較法選用可比實例時，應(yīng)考慮的可比基礎(chǔ)是（ ）。A、統(tǒng)一貨幣單位 B、統(tǒng)一面積單位 C、統(tǒng)一化為單價 D、統(tǒng)一時點9、市場比較法估價時，其適用的條件為（ ）。A、房地產(chǎn)市場發(fā)達 B、估價人員經(jīng)驗豐富 C、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定 D、評估地區(qū)有交易中心10、比較法中，房地產(chǎn)狀況修正指的是對房地產(chǎn)（ ）等方面的修正。A、區(qū)位狀況 B、交易狀況

31、C、權(quán)益狀況 D、實物狀況三、簡答題1、何謂市場比較法？2、市場比較法的理論依據(jù)是什么？3、應(yīng)用市場比較法的前提條件有哪些？4、試列出市場比較法的操作步驟。5、搜集交易實例的內(nèi)容包括哪些方面？6、可通過哪些途徑搜集交易實例？7、何謂可比實例？8、如何建立價格可比基礎(chǔ)？四、計算題1、需要評估某商品住宅在2006年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似物業(yè)并作為可比實例，有關(guān)資料如下表：ABC成交價格5000人民幣元/560美元/530美元/成交日期2005年8月1日2006年1月1日2006年5月1日交易情況1%0% 2%區(qū)域因素2% 3%0%個別因素0%1%

32、2%上表交易情況中，負值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另知2005年8月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，2006年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣；2005年7月1日至2006年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準的價格平均每月比上月下降1%。試利用上述資料估計該商品住宅在2006年11月1日以人民幣表示的正常單價。2、為評估寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三

33、宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/平方米）500052004900成交日期2006年1月31日2006年3月31日2006年7月31日交易情況+2%0-3%區(qū)域因素0+3%0個別因素-1%-2%+1%上表交易情況中，正（負）值表示可比實例價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中，正（負）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2006年1月1日至2006年6月31日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1%。試利用上述資料估算該寫字樓2006年10月31日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。

34、3、為評估某寫字樓2006年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例的成交價格與成交日期可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/平方米）600058006120成交日期2006年4月1日2006年2月1日2006年5月1日（2）交易情況分析可比實例A可比實例B可比實例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為基準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。（3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上

35、漲1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷可比實例A可比實例B可比實例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中三個因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2006年10月1日的正常市場價格（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。4、評估某寫字樓于2006年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格4800人民幣元/560美元/5000人民幣元/成交日期2004年12月31日2004年12月31日2005年12月31日另調(diào)查獲知，當?shù)卦擃悓懽謽?/p>