房地產開發(fā)企業(yè)溫馨提示二

1、各房地產開發(fā)企業(yè):近幾年來，隨著我市房地產市場的不斷活躍和消費者維權意識的逐步增強，商品房買賣帶來的問題開始逐步增多。07年以來，我市各級房地產開發(fā)主管部門受理的商品房投訴共500余件。今年上半年，僅市開發(fā)辦就接收投訴150余件（其中政府督辦件占有較高比例）。因房屋質量、遲延交房、延期辦證、面積誤差、虛假廣告、合同無效、一房兩賣等問題而引起的投訴占總量的90%以上。這些投訴，除個別是消費者的問題外，絕大多數都屬于房地產開發(fā)企業(yè)的責任。發(fā)生投訴后，絕大多數房地產開發(fā)企業(yè)在主管部門的督促下，能夠發(fā)揮售后服務機構作用，使問題得以解決。但也有個別房地產開發(fā)企業(yè)久拖不決，被消費者起訴到法院。法院的判決，

2、使這些房地產開發(fā)企業(yè)不僅在經濟上造成損失，在信譽上也受到很大影響。為維護房地產開發(fā)企業(yè)和消費者的合法權益,減少投訴上訪事件的發(fā)生和房地產開發(fā)企業(yè)不必要的損失,我們將近幾年我市和其他地市發(fā)生的幾起典型案例和有關法律、法規(guī)的相關條款匯編成溫馨提示,希望給各房地產開發(fā)企業(yè)帶來一定幫助。二八年十月十五日案例1 關于“商品房存在質量問題”引起的商品房糾紛案件2005年1月，蔡先生看中了正在建設的某小區(qū)一套房子，與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，并于當日將36萬元房款付清。2006年初，蔡先生花了10萬元對房子進行了裝修。2006年10月，其房屋墻壁出現多出裂縫，屋頂漏水，經開發(fā)公司多次維修后，問題依然沒有解

3、決。2007年2月，蔡先生去質監(jiān)部門要求對其房屋進行鑒定，結論為房屋主體結構有問題。蔡先生就退房和賠償問題多次找開發(fā)公司交涉未果，于2007年5月將開發(fā)公司告上法院。   法院審理后認為，蔡先生所購房屋經質監(jiān)部門鑒定后，屬于房屋主體結構有問題，并且嚴重影響正常居住使用。最終判決解除蔡先生與開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同；開發(fā)公司返還蔡先生購房款、裝修費、賠償款共計52萬元，蔡先生將所購房屋返還開發(fā)公司。案例2 關于“延期交房”引起的商品房合同糾紛案件2005年8月30日，董先生與我市某房地產開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：董先生以400萬元的價款購買該開發(fā)公司

4、商業(yè)房一套，建筑面積99.16平方米。開發(fā)公司于同年12月31日前將房屋交付董先生，開發(fā)公司如未按期交付商品房，逾期在90日內的，董先生有權要求開發(fā)公司支付應交房之日次日起至實際交房之日止的利息，按銀行同期貸款利率計算；如超過上述期限繼續(xù)履行合同，開發(fā)公司應按上述標準支付董先生利息，還應每日按商品房價款的萬分之一向董先生支付違約金。合同訂立后，董先生如約支付了400萬元房屋價款，開發(fā)公司卻未能按約交付驗收合格的商品房。為維護合法權益，董先生訴至法院，要求開發(fā)公司給付自2006年1月1日至2007年1月31日的逾期交房利息及相應違約金。開發(fā)公司對此辯稱，其已于2006年1月29日通知董先生于20

5、06年2月1日辦理入住手續(xù)，故只同意承擔延期交房1個月的賠付責任。董先生看房后遲遲不收房，從而造成損失擴大，其應自行承擔擴大部分的損失。法院審理后認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效。原、被告均應受該合同約束，原告依約履行了支付房款的義務，被告則應依合同約定及法律、行政法規(guī)規(guī)定的強制標準如期交付房屋。現被告提供的商品房竣工驗收手續(xù)存在瑕疵，因一直未通過消防驗收，未辦理竣工驗收備案手續(xù)，因此被告交付原告的商品房不符合法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，認定被告交付的房屋尚不具備交付使用的法定條件，被告依約定向原告支付逾期交房違約金。由此，法院酌情確定違約金為25萬元

6、。案例3 關于“延期辦證”引起的商品房糾紛案件2004年2月16日,邊先生與我市某房地產開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發(fā)的某小區(qū)3號商鋪一套,總計購房款為602781.06元。2005年6月14日,邊先生付清全部房款后,該開發(fā)公司將房屋交付給邊先生。至2007年3月，邊先生仍未取得房屋權屬證書。為此，邊先生訴致法院，要求開發(fā)公司立即辦理所購房屋所有權證及土地使用權證，并承擔延期辦證的違約金83165.69元。另查明，該公司對期房發(fā)布的廣告中明確載明“自交房三個月內辦理房產證”。依據中華人民共和國合同法、商品房銷售管理辦法、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解

7、釋有關規(guī)定，法院判決該開發(fā)公司自本判決生效之日(2007年9月26日)起十日內按購房款602781.06元,以一至兩年銀行同期貸款利率上浮30%計算所得賠付邊先生延期辦證違約金(自2005年9月14日起至2007年7月11日止)83165.69元，并承擔訴訟費用。案例4 關于“未竣工驗收備案” 引起的商品房糾紛案件2004年4月5日，趙先生與某開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買該開發(fā)公司商業(yè)房一套，合同約定開發(fā)公司應當在2004年9月30日前，將竣工驗收合格的商品房交付給趙先生，并提供建筑工程竣工驗收備案證明，如開發(fā)公司逾期不能交房，逾期超過30日后，趙先生有權解除合同，如趙先生要求繼續(xù)履行合同

8、，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金。 2004年4月7日，趙先生向開發(fā)公司交付2104747元全額房款，2004年9月30日，開發(fā)公司要求趙先生來收房，趙先生以開發(fā)公司未竣工驗收備案為由拒絕收房。2006年9月30日趙先生起訴至法院，要求判令開發(fā)公司支付2004年10月1日至2006年9月30日的違約金30.72萬元.法院經審理后認為：原、被告于2004年4月5日簽訂商品房買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同應當認定合法有效，雙方當事人均應按合同約定行使權利、履行義務。合同明確約定被告

9、應當在2004年9月30日前將符合合同約定并取得建筑工程竣工驗收備案證明的商品房交付原告，現被告至今未向原告交付房屋，已經明顯構成違約，應當按照合同約定向原告支付違約金，法院對原告要求被告支付違約金的訴訟請求予以支持，法院最后判決被告給付原告違約金30.72萬元。案例5 關于“面積誤差”、“延期辦證”引起的商品房糾紛案件2003年12月15日，翟先生與我市某房地產開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發(fā)的某小區(qū)7號樓住房一套，面積160.36平方米。當日翟先生交納該房的首付40%房款191170元，其余60%房款，公司要求交房時一起交清。翟先生于2004年12月28日準備交納余款并領取房屋鑰

10、匙時，發(fā)現房屋實際面積為175.12平方米，與合同約定不符，雙方爭執(zhí)不休，翟先生為防止自身違約，無奈交納了房款357970元，并對爭議情況進行了公證。公司于2004年12月29日交房，并約定自交房三個月內辦理房產證。但至交房三個月，公司并未按約定為翟先生辦理房產證。為此，翟先生訴致法院，要求公司立即辦理房產證并承擔違約責任和賠償損失。依據中華人民共和國合同法、商品房銷售管理辦法、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋有關規(guī)定，法院判決該開發(fā)公司自2006年5月18日判決生效后十日內辦理房產證，賠償翟先生違約金42429.38元，并返還超過合同面積3%的購房款32334

11、.90元。該開發(fā)公司共計賠付74764.28元，并承擔訴訟費用。案例6 關于“虛假廣告宣傳”引起的商品房糾紛案件某開發(fā)公司開發(fā)的商業(yè)地產項目數碼廣場，1997年就已完工，但當時并沒有對外出售，而是選擇了自主經營百貨業(yè)。 2002年，開發(fā)公司決定把原來的樓盤轉型為電子商城，按照產權式商鋪模式經營，將樓盤按商鋪出售產權，再回租商鋪統(tǒng)一經營。 開發(fā)公司還推出了優(yōu)惠辦法，一次性付清合同約定的購房款，帶5年租約，每年回報率為購房款的8%計算。2002年7月，數碼廣場項目正式對外發(fā)售。 為了盡快完成銷售，開發(fā)公司在廣告中打出了“你買鋪，我經營，你收租金，我做旺市場”、“三代人的高息提款機”、“買鋪就是買信

12、心”，并在廣告的最下方，開發(fā)公司為購房者算出一個總數為161160元的預期未來收益。按照這個數字，如果每年享受8%的回報率，業(yè)主可以連續(xù)享受38年。然而，到了2006年10月，開發(fā)公司告知業(yè)主，租賃合同到期后，將不再按年8%的租金返款，而是按市場價格續(xù)簽合同。最后，開發(fā)公司沒有和業(yè)主達成協(xié)議，業(yè)主訴至法院。2008年5月，法院經審理后認為，被告進行了虛假的廣告宣傳，使原告誤認為購買被告的商鋪，就會只賺不賠，長期按8%收益，沒有任何經營風險。依據中華人民共和國合同法判決被告行為已構成民事欺詐，判定被告敗訴。業(yè)主獲得了撤銷房屋買賣合同和租賃合同的支持。案例7 關于“未取得商品房預售證銷售房屋”引起

13、的商品房糾紛案件2007年1月8日，徐先生與某開發(fā)公司簽訂了認購書。雙方約定，徐先生購買該公司開發(fā)建設的某小區(qū)房屋一套，房價款55萬余元。同時，雙方在認購條件中作出約定：“認購方應在簽訂認購書時向賣方交納認購定金5萬元，認購方在簽訂認購書后，于2007年1月21日至1月30日期間，攜認購書及其它相關文件到銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內，與賣方就認購房屋一事簽訂商品房預售合同及其它相關文件，則賣方有權解除本認購書的履行，并將認購方已認購的房屋另行處置，且認購方已交定金賣方將不予退還?！?月29日徐先生前往銷售中心與開發(fā)公司簽約，要求開發(fā)公司出示預售許可證，當其得知開發(fā)商沒有預售許可證

14、后，提出待開發(fā)公司取得預售許可證后再簽訂預售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐先生將開發(fā)公司訴至法院，要求雙倍返還定金10萬元。法院經審理認為：雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特征，應視為有效。徐先生已按認購書的規(guī)定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認購書的過程中，徐先生并無違約行為，導致雙方未能簽訂主合同系因開發(fā)公司未取得商品房預售許可證，無權預售商品房。該責任應全部由開發(fā)公司承擔。據此，法院支持徐先生的訴訟請求，責令開發(fā)公司雙倍返還定金。 案例8 關于“合同無效”引起的商品房糾紛案件2006年

15、4月17日，譚先生與某開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，購買該公司一套住房，交房日期為2007年12月30日，譚先生隨后一次性付給開發(fā)公司全額房款35萬元。譚先生在2006年8月了解到開發(fā)公司在售房時尚未取得國有土地使用權和預售許可證后，將開發(fā)公司告上法庭，稱被告售房有欺詐行為，要求依據中華人民共和國消費者權益保護法第四十九條的規(guī)定給予除返還購房款外并承擔一倍的賠償。法院審理后認為，開發(fā)公司在簽訂了商品房買賣合同時，未告知譚先生該公司未取得國有土地使用權和預售許可證的行為，不符合法律規(guī)定，已構成民事欺詐，致譚先生與開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無效，原告有權要求除返還購房款外并承擔一倍的賠償。據此，

16、法院支持原告要求被告返還購房款并承擔一倍賠償的要求。案例9 關于“一房二賣”引起的商品房糾紛案件2006年5月24日，肖先生與我市某房地產開發(fā)公司簽訂商品房合同，購某小區(qū)3號樓房屋一套，肖先生首付房款的37%即54958元,并與公司約定于同年12月31日交房。但該公司并沒有按約履行交房義務。另查明，該開發(fā)公司于同年9月份又與第三方劉女士簽訂商品房買賣合同，鑰匙已交付，現第三方劉女士正進行裝修。由于開發(fā)公司原因，導致肖先生的購房目的無法實現。對此肖先生訴致法院，要求解除合同，賠償一倍的購房款和違約金。法院依據中華人民共和國合同法和最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，

17、認定該公司的行為屬“一房兩賣”。判決解除肖先生與該公司簽訂的商品房買賣合同，開發(fā)公司返還肖先生購房款54958元，利息3289元，賠償金54958元，共計113205元，并承擔訴訟費用。 一、關于商品房質量的責任問題（一）中華人民共和國建設工程質量管理條例1、正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。(5)建設工程的保修期，自竣工驗

18、收合格之日起計算。（二）山東省商品房銷售條例2、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品房質量保證書的規(guī)定對所售商品房承擔質量保修責任。商品房質量保證書應當根據國家有關規(guī)定，載明保修企業(yè)、保修范圍、保修期限、保修責任及損害賠償等內容。商品房的質量保修期限，不得低于國家規(guī)定的建設工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付之日起計算。3、交付使用的商品房存在質量問題，在保修期內，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔維修責任；房地產開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理期限內拖延維修的，買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產開發(fā)企業(yè)承擔。 4、商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以

19、委托具有相應資質的工程質量檢測機構進行核驗，房地產開發(fā)企業(yè)應當予以配合。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；由此造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。（三）商品房銷售管理辦法5、銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書。6、房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。 在保修期限發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成

20、的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。 （四）最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋7、因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。8、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。二、關于延期交付房屋的責任問題（一）中華人民共和國合同法1、房地產開發(fā)企業(yè)遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。2、法律沒有規(guī)定或者雙方當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權

21、行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。3、出賣人在交房時未能出示合同約定的有關證明文件，買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關于房屋交付條件及程序的約定。因此，如果房屋達到交付條件的實際時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。（二）山東省商品房銷售條例4、房地產開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應當向買受人提供提供下列材料：(1)房地產開發(fā)項目綜合驗收報告及備案證明；(2)商品房質量保證書和使用說明書。(3)具備相應資質的測繪單位出具

22、的商品房面積測量證明文件；(4)房地產開發(fā)合同約定的商品住宅性能認定文件；(5)物業(yè)管理企業(yè)查驗承接物業(yè)共用部位、共用設施設備等證明材料；(6)買受人共有的非經營性配套公共建筑和公共設施清單；(7)商品房買賣合同約定的應當提供的其他材料。5、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應當承擔違約責任。經催告三個月內仍未交付的，買受人有權解除合同，房地產開發(fā)企業(yè)應當賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應當按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。6、買受人應當按照合同約定對商品房進行交付驗收;經驗收符合要求的,應當與房地產開發(fā)企業(yè)

23、簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的，從其約定。（三）商品房銷售管理辦法7、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。（四）最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋8、對房屋轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀

24、損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定的除外。9、商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付房屋的，參照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布的有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。三、 關于延期辦理“三證”的責任問題（一）山東省商品房銷售條例1、買受人應自商品房交付使用之日起九十日內，持身份證明、商品房銷售合同和物業(yè)專項維修資金交納收據等有關材料到房地產權屬登記機關辦理房屋所有權初始登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供房地產項目開發(fā)經營權證明、土地使用權證書、建設工程

25、規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明等文件。2、房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起三十日內對有關材料進行審查；材料符合要求的，予以核準登記，并頒發(fā)房屋所有權證書。房屋所有權證書應當載明房地產開發(fā)項目的土地證號、土地權屬取得方式和土地使用年限。3、由于開發(fā)企業(yè)的原因，致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。 （二）最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋4、由于開發(fā)企業(yè)原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應

26、承擔違約責任：(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；(3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 5、合同沒有約定違約金或損失數額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。四、 關于未竣工驗收或交付竣工驗收不合格商品房的責任問題（一）中華人民共和國建筑法1、交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者

27、驗收不合格的，不得交付使用。（二）中華人民共和國建設工程質量管理條例2、組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收合格后方可交付使用。同時，開發(fā)企業(yè)還應按照合同中對基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾進行交付。（三）山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例3、開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)必須進行項目綜合驗收。綜合驗收應當包括以下內容：(1)規(guī)劃要求是否落實；(2)基礎設施和配套公用設施是否建設完畢；(3)單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質量驗收標準，質量驗收手續(xù)是否完備；(4)拆遷補償安置方案是否落實; (5)住宅產業(yè)化技術要求是否落實; (6)前期物業(yè)管理是否落實; (7)法律、法規(guī)規(guī)定需要驗收的其他

28、事項。4、開發(fā)項目經驗收合格后，方可交付使用；經驗收不合格的，開發(fā)企業(yè)不得交付，購買者和管理者有權拒絕接受使用。開發(fā)項目未經綜合驗收或者驗收不合格的即交付使用的，由開發(fā)主管部門責令其限期改正，并可處以開發(fā)項目投資額百分之一以上百分之五以下的罰款。（四）山東省商品房銷售條例5、房地產開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應當向買受人提供下列材料：(1)房地產開發(fā)項目綜合驗收報告及備案證明；(2)商品房質量保證書和使用說明書；(3)具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；(4)房地產開發(fā)合同約定的商品住宅性能認定文件；（五(5)物業(yè)管理企業(yè)查驗承接物業(yè)共用部位、共用設施設備等證明材料；(6)買受人共有

29、的非經營性配套公共建筑和公共設施清單；(7)商品房買賣合同約定的應當提供的其他材料。五、關于商品房存在面積誤差的責任問題（一）山東省商品房銷售條例1、按照套內建筑面積或者按套計價的，商品房買賣合同中載明的套內建筑面積與產權登記面積誤差在國家規(guī)定的施工誤差和面積測量誤差以內的，商品房總價款不變。2、按照建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按照國家規(guī)定處理。3、商品房已經預售的，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設計。經依法批準的規(guī)劃、設計變更，導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向環(huán)境等發(fā)生變化，或者出現合同當事人約定的其他對商

30、品房質量、使用功能產生不良影響情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當自變更之日起十日內，書面通知買受人并承擔違約責任，買受人有權解除合同。（二）商品房銷售管理辦法4、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款； 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由

31、買受人補足，超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 （三）最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋5、合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，按建設部商品

32、房銷售管理辦法有關規(guī)定執(zhí)行。六、關于商品房虛假廣告宣傳的責任問題（一）中華人民共和國合同法1、根據要約的法律規(guī)定，如銷售廣告內容的對象已特定化和具體話，將該商業(yè)廣告內容視為要約。雙方合同一經簽訂，該廣告內容可作為合同的一部分，具有合同的法律效力。（二）山東省商品房銷售條例2、開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料，內容必須真實、合法、準確，不得欺騙、誤導公眾。發(fā)布商品房銷售廣告，應當明示房地產開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證號或者商品房現售備案證號。3、房地產開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構應當在商品房銷售場所向買受人明示“五證”?！拔遄C”是指房地產開發(fā)經營權證、土地使

33、用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。4、房地產開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。（二）商品房銷售管理辦法5、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行中華人民人和國廣告法、房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。6、房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。7、房地

34、產開發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。（三）最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋8、商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。七、關于未取得商品房預售證銷售房屋的問題（一）山東省商品房銷售條例1、已取得商品房預售許可證的房地產開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構，在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預

35、訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的，從其約定。2、未取得商品房預售許可證的房地產開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構不得以任何形式向買受人收取預訂款性質的費用。（二）商品房銷售管理辦法 3、不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。 4、房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。八、關于惡意違約或欺詐行為致合同無效的責任問題（一）

36、中華人民共和國合同法1、 合同無效的法定情形：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。2、合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；3、當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合

37、同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照中華人民共和國消費者權益保護法的規(guī)定承擔損害賠償責任。（二）山東省商品房銷售條例4、銷售商品房時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(1)當事人名稱或者姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的套內建筑面積、分攤的共有建筑面積和房屋建筑面積；(4)商品房計價結算方式；(5)商品房總價款、付款方式、付款期限；(6)交付使用條件及日期；(7)裝飾、設備標準；(8)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付條件和期限及有關責任；(9)經營性或者非經營性配套公共設施、公共建筑的產權歸屬；(10)面積差異的處理方式；(11)前期物業(yè)服務合同的承諾及物業(yè)共用部位、共用設施設