房地產(chǎn)項目地位原理

1、房地產(chǎn)項目地位原理項目定位，是前期的一項重要工作，是可行性研究成果的生動體現(xiàn)，使是項目前期策劃最形象的展示，使市場調(diào)研的重要成果，同時，它又為項目的具體規(guī)劃提供了現(xiàn)實的依據(jù)，為項目營銷運作階段的營銷方案、廣告宣傳、物業(yè)管理等具體工作提供了基本的工作框架?？梢?，項目定位是決定項目成敗得失的關鍵步驟之一。但長期以來，項目定位并未受到應有的關注與重視，而是被政策性的指導和主觀情感臆斷所代替，這與項目定位自身特點是密切相關的。隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)也越來越重視科學的分析方法、研究手段、決策指標在實踐中的應用。正文一、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位概述房地產(chǎn)開發(fā)項目定位，是指在項目開發(fā)之前對項目的

2、目標市場、開發(fā)能力、投資規(guī)模、管理水平的關系到項目生命的重要指標做出預期的設計與規(guī)劃，使項目運作過程中的每一個環(huán)節(jié)都可以得到有效的控制，從而達到最終價值目標。房地產(chǎn)項目定位,因房地產(chǎn)開發(fā)活動的流程可分為五個階段，他們分別是:需求定位、市場定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位。其各自研究立場不同，分析重點有異，互為補充、爹苦。O1需求定位，主要存在于項目建議和可行性研究過程中，以市場供需關系為研究重心，為項目初期投資方向提供建議。02市場定位，以市場環(huán)境為研究重心，在市場調(diào)查工作中為項目的經(jīng)濟、社會效益作出預測和判斷。03客戶定位，通過對主要客戶群的特征研究分析，為規(guī)劃提供有價值的依據(jù)，也為功能設

3、計的完善提供和好的素材。04產(chǎn)品定位，是指在項目預售階段或竣工后，對建筑產(chǎn)品特征進行分析，為廣告方案尋求靈感，有助于產(chǎn)品賣點的發(fā)掘，利于產(chǎn)品價值的提升。05價格定位，一般主要存在于項目營銷階段，是指適應項目自身特點，企業(yè)戰(zhàn)略部署而做出的價格調(diào)整的手段，是靈活運用價格武器獲取最大收益的過程。二、需求定位需求定位，是指在項目建議初期或在項目建議之前，投資方向的確定，其中主要包括：商住功能的需求定位、檔次規(guī)模的需求定位、經(jīng)濟社會效益的需求定位，等。例如，對于一塊功能規(guī)劃不明確的土地，可以建設寫字樓、商（業(yè)）服（務業(yè)）用房、住宅用房，等。至于寫字樓，是何種檔次水平，甲級或是乙級；商服用房，是何種物業(yè)管

4、理水平，是商鋪式批發(fā)零售，還是大型連鎖商超；住宅是何種價格水平，是政策性福利性住房，還是高檔商品住宅，或是公寓別墅。房地產(chǎn)開發(fā)項目所面對的市場需求,往往是在項目剛剛啟動之時就已經(jīng)確定的。這是因為，市場需求的特殊表現(xiàn)形式所決定的。市場需求往往有多種表現(xiàn)形式。例如，某細分市場的繁榮程度、價格漲幅趨勢、城市的總體規(guī)劃、土地的交易情況、開發(fā)上的開發(fā)經(jīng)驗、租賃市場的活躍程度，等。這些都是市場需求的外在表現(xiàn)形式。市場需求并不一定會生成開發(fā)項目。同一地區(qū)、同一市場中往往是多種需求共存的，而且，各需求內(nèi)部存在各種差異。例如，同一高檔商貿(mào)區(qū)中，既可以有高檔住宅小區(qū)的需求，也存在開發(fā)高檔寫字樓或商商服用房需求。在

5、諸多市場需求中只有很少的需求能夠得到滿足，即使兼顧各類需求，其各需求的兼容性有值得商榷。因此，如何在理智的市場競爭中選擇盈利能力較高的目標需求，則成了需求定位的主要研究內(nèi)容。（一）市場需求分析1、市場需求分析的概念市場需求分析，是指對市場上同時存在的各種需求進行綜合比較分析（包括盈利能力、社會效益、戰(zhàn)略意義等）。例如，建設一棟超高層地標性建筑和一片普通高檔住宅的無形價因而對于不同值是有區(qū)別的，超高層地標性建筑的巨大無形價值背后的是高額的投資成本。的開發(fā)商來或同一開發(fā)商的不同戰(zhàn)略意圖而言，應當結(jié)合自身情況進行目標需求選擇。這也正是市場需求分析的意義之所在。2、市場需求分析的內(nèi)容O1確定需求變量能

6、夠影響市場需求的因素有很多，其中，導致開發(fā)項目價值波動的因素就是需求變量。其影響項目價值的原理是,通過影響供需關系而改善市場供需情況，從而影響項目價值。需求變量的表現(xiàn)形式有很多，大多以項目賣點和項目缺陷的形式表現(xiàn)。對于正面、積極影響、提升項目價值的因素、變量應予以大力的宣傳、介紹；而對于負面、消極影響、有損項目價值的變量應通過其他手段予以掩飾。常見的如：降低價格維持供需平衡、贈送面積或配套設施刺激消費，等。根據(jù)需求變量產(chǎn)生原因的不同可以分成如下幾類：a地理因素：地理位置、交通情況、便利程度、繁華程度，等；b人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、年齡分布、職業(yè)分布，等；c心理因素：購房心理、價格敏感度、

7、品牌忠誠度，等；d社會因素：經(jīng)濟發(fā)展、貨幣政策、政治環(huán)境、奧運會，等。02市場需求調(diào)查市場調(diào)查的主要內(nèi)容。調(diào)查內(nèi)容包括：各種需求的市場滿足情況、市場激烈程度、市場需求分布情況、市場主要需求，等。03市場需求分析結(jié)合地區(qū)、企業(yè)、以及經(jīng)濟、政策、貨幣、金融、等需求變量，尋求最適宜的市場情況的需求類型，分析各種需求受變量的影響情況，a以各變量對市場需求的影響為劃分標準，可將變量分為：積極變量和消極變量。積極變量，是指對市場需求有促進其價值提升作用的因素。消極變量，則是指對市場需求的價值提升有不利影響的因素。例如，在高檔寫字樓（市場需求）周圍原有重要交通樞紐、公交車站、地鐵、知名企業(yè)等（需求變量1）,

8、此時這些變量就是有利于該需求價值提升的積極變量。再如，本例中周圍若有一塑膠廠（需求變量2）,此時則成為有損項目價值的消極變量。b以需求變量與市場需求的相互依賴程度，可將需求分為：必要變量和選擇變量。必要變量，是指各市場需求因其自身用途、特征或其他原因所必須具備的需求變量。例如，對于大型商業(yè)廣場必須具備一定的人口密度、與之相適應得消費水平、充足的停車泊位，等要求。04市場細分根據(jù)置業(yè)者不同的職業(yè)態(tài)度、職業(yè)行為特征、人口特征、家庭特征、心理特征和一般需求習慣，可也將市場劃分為各個細分市場。細分市場是細分變量在置業(yè)市場中的外在的表現(xiàn)形式。市場細分實際是市場需求分析的成果之一。市場需求分析的成果不僅體

9、現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃階段，而且貫穿于整個項目的生命周期。例如，在規(guī)劃設計階段，可參考市場細分情況優(yōu)化設計方案；在項目建設階段，可依據(jù)市場細分壓縮建設成本；在市場營銷階段，可根據(jù)市場細分設計營銷方案。市場細分是市場需求的直觀表現(xiàn)，市場細分體現(xiàn)了項目策劃階段的特點。因此，市場需求分析往往又被視為市場細分，二者存在很多的聯(lián)系，同時又存在本質(zhì)的區(qū)別。a市場細分著眼于置業(yè)市場內(nèi)各種需求的分布情況；市場需求分析則更側(cè)重于各種需求對開發(fā)項目的影響。b市場細分是對項目所在環(huán)境的評價；市場需求分析則是對項目與周圍環(huán)境的相互影響的評估與預測。c市場細分客觀地反映了置業(yè)市場的需求情況；市場需求分析更多地反映了市

10、場的供給情況。3、市場需求分析的步驟O1需求分析基本流程圖02需求分析的具體步驟a確定市場范圍綜合經(jīng)濟發(fā)展程度、人口密度、交通情況，確定項目價值對市場影響的波及范圍，包括地區(qū)范圍、年齡階段、人口素質(zhì)、階層的細分市場。市場范圍的追卻確定有利于項目自身優(yōu)勢、競爭能力的提升。例如，一塊是城市中心土地所影響的范圍比市郊土地的影響范圍大；商用樓的市場范圍大于住宅項目；高人口密度區(qū)域內(nèi)的項目市場范圍大于密度低的區(qū)域；具有高檔物業(yè)管理水平的項目的市場范圍小于低水平物業(yè)項目，等。僅以物業(yè)管理水平為例，高檔物業(yè)管理水平受到價格水平、個人品味、檔次等因素的限制，因而較低水平物業(yè)而言，其市場需求、供應都有所減少。b

11、列舉市場需求根據(jù)市場特征，列舉市場中可能存在的市場需求。例如，在城市中心區(qū)域可能同時存在商用樓和住宅小區(qū)的需求，但很少會出現(xiàn)別墅花園的需求；相反，在環(huán)境優(yōu)雅、公共交通缺乏優(yōu)勢的地區(qū)，別墅類高檔住宅的需求幾乎占據(jù)了主要市場。同樣，市場需求是同時存在于市場范圍之中的，但因各市場環(huán)境不同，各種需求比例、規(guī)模有所差異，所以應選擇在某一方面有明顯優(yōu)勢、市場規(guī)模較大的需求，作為項目的目標需求。常見的能夠影響市場需求分布差異較大的因素有：收入水平、自然環(huán)境、交通情況、地理位置，等。c需求差別研究依據(jù)不同標準，將影響市場需求的因素進行細分，然后再比較分析、導致需求差異產(chǎn)生的原因。常用的區(qū)分標準有：人口分布特點

12、、經(jīng)濟投資環(huán)境、法律政策導向、社會習慣特點、置業(yè)心理特征，等。根據(jù)人口分布特點：職業(yè)、收入、年齡分布、家庭生命周期，等；根據(jù)經(jīng)濟投資環(huán)境：投資規(guī)模、項目盈利能力、貨幣銀行政策，等；根據(jù)法律政策導向：相關法律法規(guī)、土地住房政策，等；根據(jù)社會習慣特點：住房戶型、面積、采光、采暖、通風，等；根據(jù)置業(yè)心理特征：品牌忠誠度、營銷價格策略認可度，等。d舍去非特別需求根據(jù)企業(yè)情況、地理位置、投資環(huán)境的特點，確立開發(fā)項目的競爭優(yōu)勢，為項目尋求個性創(chuàng)意，努力打造核心競爭力，配合后期營銷策略。e項目概念、創(chuàng)意的提出為項目提供初步創(chuàng)意，為項目設計關鍵詞。例如，時尚類、環(huán)境類、品牌類、規(guī)模類，等。f加深項目創(chuàng)意的理解

13、使項目創(chuàng)意深入廣告宣傳、促銷方案、公關活動等各個項目運作環(huán)節(jié)之中。g測量需求規(guī)模，評估價值水平主要評估依據(jù)有：年齡分布、生活水平、消費水平、職業(yè)特征、地域文化，等。h最終營銷策略的形成4、需求分析的原則a差異性原則差異性原則，是指在對各市場需求進行比較分析時，應首先保證各種需求之間存在相互聯(lián)系,同時要保證分析目標的可比性，概念之間應區(qū)分清晰，競爭優(yōu)勢明顯。b可衡量性原則分析目標應便于識別，且有指標易于衡量，能夠進行定量分析，進行科學的判斷和預測。采用科學的分析指標，有利于科學的管理和控制，避免主觀經(jīng)驗判斷。c可行性原則對于進行分析的目標需求應保證:開發(fā)企業(yè)有進入該細分市場的可能，包括投資能力、

14、資質(zhì)水平、管理能力；現(xiàn)實存在明顯的細分市場，盡量縮短項目的投資回報周期；銷售渠道暢通，不應有政策方面的限制。d盈利性原則盈利性原則，是指經(jīng)濟效益、社會效益和企業(yè)的戰(zhàn)略意義等方面應保證項目價值的實現(xiàn)，對此應作好對投資規(guī)模、市場容量、盈利能力、支付能力，等指標的分析研究。e穩(wěn)定性原則市場應處于相對穩(wěn)定、風險較小，控制指標不宜有較大幅度的變化，經(jīng)濟政治環(huán)境相對穩(wěn)定。5、市場需求分析的作用O1有利于發(fā)現(xiàn)新市場，把握市場機會，為新業(yè)務的拓展、新概念的引入提供機會，有利于企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。02對于中小型企業(yè)，準確的市場需求分析更有利于適應新市場、新環(huán)境、避免正面的實力競爭。03對于項目自身而言，市場需求分析

15、有利于提高經(jīng)濟效益，可以集中資源，提高自身競爭力，優(yōu)化營銷策略。04有利于市場策略的調(diào)整，配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，把握投資機遇。（二）市場需求分析方法1、一般分析方法a絕對細分分析法絕對細分分析法，是指最大限度地將目標市場進行細分，對其進行個別需求研。這種分析方法面對的是以客戶為單位的個別需求，但由于對市場需求的分解過于細致，使市場需求呈現(xiàn)個性化趨勢，實際分析中分析工作量較大，完成困難，實際意義不大。但偶見于定制式的室但對于在房地產(chǎn)市場中的內(nèi)裝修。這種個性化的需求分析已經(jīng)很普遍地運用到汽車銷售中,應用還有待于探索。b單一變量分析方法僅使用單一標準，對市場需求進行區(qū)別研究。此類研究分析方法需要進行多次

16、重復分析，每次分析采用不同的分析變量。這種分析方法的優(yōu)點是，對于市場需求反映清晰，可比較性強，適用于比較研究。但缺點是，各分析變量缺乏聯(lián)系性，只是簡單的特征相加，缺乏市場意義。常見于各類市場宏觀分析。c復合變量分析方法采用多標準、多角度對市場需求進行分析，可以通過變量數(shù)量、變量選擇等控制而達到對需求分析結(jié)果精度和內(nèi)容的控制。這種方法的優(yōu)點在于，可以對分析結(jié)果進行局部放大再分析，而且較為重視各標準、變量之間的靜態(tài)聯(lián)系，但對于變量的動態(tài)變化過程難以進行兩虛型觀測。d系列變量分析方法靜態(tài)變量與動態(tài)變量的相互配合，可以達到對市場變化的觀測效果。實質(zhì)上是復合變量分析方法的一種，實在變量選擇中加入了動態(tài)變

17、量，因而便于側(cè)重于分析系統(tǒng)的動態(tài)變化。2、分析變量分析變量，是指對市場需求細分的依據(jù)，反映了市場需求的局部特征，是對市場進行細致劃分的基本依據(jù)。分析變量一般表現(xiàn)為，項目所在市場的客觀環(huán)境特征（包括：自然、社會、政策、經(jīng)濟，等環(huán)境）。常見的分析變量可以分為五類：地理條件、客戶情況、置業(yè)心理、置業(yè)經(jīng)歷、收益類型。a地理條件主要包括地質(zhì)、水文、氣象、城市情況等方面。地理條件，是市場范圍內(nèi)同類項目都要面臨的問題，是項目最為基本的限制條件。常見的地理條件類分析變量有：土地使用限制、城市規(guī)模、氣候、地形、地貌、生產(chǎn)力布局、交通、通信、配套設施，等。b客戶情況主要包括：人口分布情況、家庭情況、個人情況，等。

18、人口情況，是項目的目標市場的產(chǎn)生差異的主要原因。常見的客戶情況分析變量有：年齡、國籍、職業(yè)、教育程度、民族、宗教信仰、家庭規(guī)模、家庭收入、家庭生命周期，等。c置業(yè)心理置業(yè)心理，是指客戶在進行職業(yè)行為時所持的心理態(tài)度。因置業(yè)行為自身資金規(guī)模大、使用周期長、非經(jīng)常性、使用與投資雙重性，等特點，因而置業(yè)心理與購買一般商品時的心理態(tài)度有所區(qū)別，應進行特別研究。常見的消費心理變量主要包括生活方式、個性特征、購買動機、消費態(tài)度、品牌忠誠度，等。d置業(yè)經(jīng)歷置業(yè)經(jīng)歷，是指客戶置業(yè)選擇和決策的經(jīng)歷。它能夠反映市場普遍消費情況的特征。置業(yè)經(jīng)歷同置業(yè)心理一樣，都是由置業(yè)行為自身特點所決定的。不同的置業(yè)經(jīng)歷反映了不同

19、需求的特征。常見的置業(yè)經(jīng)歷類分析變量有：市場了解程度、置業(yè)行為次數(shù)、使用情況、品牌熟知度，等。e收益能力收益類型，是指實現(xiàn)客戶置業(yè)決策時所追逐的價值形式的能力。收益能力包括：自用收益能力和投資收益能力。自用收益能力，是指置業(yè)者自己使用時的收益能力，即使用價值的實現(xiàn)能力。包括：住宅的舒適度、戶型合理、面積適宜；商用房的盈利能力等。投資收益能力，是指在租賃、買賣過程中的升值能力。二者區(qū)別在于，是否有明顯的投資動機。3、常用的分析方法a區(qū)域分析方法區(qū)域分析方法，是指僅基于地理條件類分析變量對區(qū)域特征進行的單一變量分析。涉及的分析變量有：城市規(guī)模、行政區(qū)域級別、土地性質(zhì)、開發(fā)利用情況、社區(qū)概念、地形地

20、貌、交通情況、地標特征，等。O1城市規(guī)模一般以城市常住人口可將人口聚集區(qū)分為八個等級：5萬以下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級；5-20萬，區(qū)縣級；20-50萬，小城市；50-100萬，中小城市；100-300萬，大中城市；300-500萬，較大的市；500-1000萬，大城市；1000萬以上，特大城市。城市規(guī)模房地產(chǎn)市場剛性需求的直觀表現(xiàn)，直接影響到房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展情況。02行政區(qū)域級別依我國憲法，城市行政級別有如下幾類：首都；直轄市；省、自治區(qū)首府所在的市（省會）；國務院批準的較大的市；經(jīng)濟特區(qū)（市級）；特別行政區(qū)。不同的行政級別對經(jīng)濟發(fā)展情況，包括房地產(chǎn)市場都有相當?shù)挠绊憽＠?，行政級別變更（設立、撤銷、

21、變更省、市、直轄市、經(jīng)濟特區(qū)，等）。03土地性質(zhì)土地所有權(quán)類型，依我國憲法和土地管理法規(guī)定國家土地分為國家所有和集體所有兩種。城市土地歸國家所有；農(nóng)村土地，除歸集體所有外，歸國家所有。土地的性質(zhì)即歸屬問題關系到房地產(chǎn)關鍵的開發(fā)與交易問題，是最為根本的問題。04開發(fā)利用情況土地的開發(fā)利用情況并不直接影響房地產(chǎn)市場需求，但其余基礎設施建設、配套情況密切相關。因此，土地的開發(fā)利用情況也是區(qū)域因素分析中的重要內(nèi)容。土地開發(fā)利用情況主要表現(xiàn)為：道路、電力、給排水、通信、供暖，等基礎設施的通達情況。05社區(qū)概念社區(qū)概念最直接反映了市場的主要需求。社區(qū)概念，既可以源于歷史文化傳統(tǒng)，又可以源于經(jīng)濟政策導向。例

22、如，CBDOLD金融區(qū)、別墅區(qū)、商貿(mào)區(qū)、科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大型住宅區(qū)、老居民區(qū)，等。06地形地貌地形地貌往往形成房地產(chǎn)項目的重要賣點（核心競爭力）。例如，山地、森林、水畔、海邊、濕地，等。有利的地理因素往往可以大幅提高項目價值，彌補其它缺陷。07交通情況交通環(huán)境，尤其是公共交通的分布、通勤情況對項目有極大影響。例如，公交車站的線路站點分布、城市軌道交通通達情況、交通擁堵、停車泊位設置、長期或臨時的交通管制，等。一方面，發(fā)達的城市公共交通可以有效提升項目價值，例如，項目周邊分布有公交車站、城市鐵路站點、港口、碼頭、火車站、航空港、海關口岸，等交通設施；另一方面，不良的交通環(huán)境同樣會有損于項目價

23、值，例如，存在城市道路擁堵、停車泊位稀少、長期交通限行，等問題。08地標特征地標，包括高層或超高層建筑、學校、公園、政府機關、使領館、歷史文物、商貿(mào)中心，等。地標特征對房地產(chǎn)市場的影響，一般是通過提升土地價格從而間接影響到房地產(chǎn)市場。地標對房地產(chǎn)市場同時存在積極的和消極的影響。例如，公園的優(yōu)美環(huán)境、高等學府的文化氛圍、高層建筑的視覺沖擊、高檔物業(yè)對價格水平的帶動能力，這些都是積極的影響因素；再如，高污染、高噪音的產(chǎn)業(yè)分布、地名、不利的物候條件，則會對項目價值產(chǎn)生負面影響。b房屋敏感度分析房屋敏感度分析，是綜合地區(qū)發(fā)展歷史、人民生活習慣、家庭構(gòu)成特征、年齡構(gòu)成分析，以及用地類型等項目特征，對項目

24、規(guī)劃、設計、物業(yè)管理、營銷方案、產(chǎn)生影響，其參考系較為復雜，參與變量較多，綜合性、概括性較高，是項目環(huán)境的重要分析手段。例如，在有幾代同居傳統(tǒng)的地區(qū)，戶型設計更講求功能分區(qū)、動靜分離；再如，新開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)、CBD金融區(qū)、商貿(mào)區(qū)，老年人較少，單身、年輕家庭較多，則應盡量滿足中低年齡家庭需求。房屋敏感度分析，是依據(jù)家庭構(gòu)成和房屋敏感度兩組變量，對市場需求進行的變量分析方法。主要以各類家庭置業(yè)需求特征為研究對象，分析對于各種家庭敏感度較大和較不明顯的需求因素。對與不同類型置業(yè)需求的主要矛盾分析。復合變量分析法：以家庭主要成員年齡、婚姻狀況等特征，可將家庭分為單身家庭、年輕家庭、成熟家庭、中年家

25、庭、老年家庭；再對各種家庭的房屋敏感程度進行分析；最后，綜合分析結(jié)果對各種家庭需求進行定位。系列變量分析法：以家庭年齡（包括，成員年齡、婚姻狀態(tài)、家庭規(guī)模等因素）為動態(tài)變量，分析隨家庭年齡增長需求的變化特征。O1復合變量分析法：單身家庭需求特點：單身家庭往往面臨擇友、就業(yè)、工作，等方面的壓力，所以對個人形象、社會評價較為重視；同時，年齡較輕、身體素質(zhì)良好、環(huán)境適應性強、對房屋舒適度的關注較少，對房屋戶型缺陷的包容性較強。因此，單身家庭需求可以概括為：形象中心型需求。對單身型家庭影響較大的因素（大）：價格、交通、工作、社會認可、社會作用。對單身型家庭影響較小的因素（小）：戶型、面積、升值潛力、購

26、物、鄰里關系、物業(yè)水平。年輕家庭需求特點：年輕家庭，是指新婚不久尚未生育子女的家庭。此類家庭往往具有收入有限、開銷較大、追求時尚，等特征。另外，參加工作時間較短，又面臨買方買車等多種選擇，因此家庭需求對房屋價格要求苛刻。所以綜合以上特征，概括此類需求為：價格中心型需求。影響較大的因素（大）：價格、工作、娛樂場所、購物。影響較小的因素（?。何恢谩⒐步煌?、社會認可、鄰里關系。成熟家庭需求特點：成熟家庭，是指已有子女，且子女年齡較小、自立能力較弱、同父母一起生活、面臨著子女入托、入學等問題的壓力，須接送入托上學的家庭。因此，成熟型家庭的對托兒所、幼兒園、學校的關注度較強。另外，對鄰里關系也較為敏

27、感。概括成熟家庭的需求為：子女中心型需求。（大）：價格、工作、購物、學校、鄰里關系。（?。何恢谩⒔煌?、社會認可。中年家庭需求特點：中年家庭與成熟家庭的區(qū)別在于，子女已經(jīng)成年或上學已不需接送、自立能力較強，因而對學校的關注程度下降。因為此時的中年人正處于事業(yè)上升期，對升值潛力、社會認可考慮較多，綜合其需求特點為：投資中心型需求。（大）：價格、面積、環(huán)境、升值潛力、購物、物業(yè)水平。（?。何恢?、公共交通、學校、社會作用。老年家庭需求特點：老年人的特點是，行動不便、長期在家，對生活環(huán)境、舒適度要求較高，對周邊購物、醫(yī)療等服務設施的需求較多，且一般老年人投資多以儲蓄、長期國債，等低風險、穩(wěn)健型的方式為主。綜合其需求特點為：舒適中心型需求。02系列變量分析法：以家庭年齡增長階段為系列變量，對家庭年齡增長過程中市場需求的變化規(guī)律進行研究可以發(fā)現(xiàn)，房屋敏感度呈以下幾種變化趨勢。 隨年齡增長，敏感度增強的有：環(huán)境、鄰里關系、物業(yè)水平。 隨年齡增長，敏感度下降的有：工作、娛樂場所、社會作用。 呈典型年齡特征的有：位置、社會認可：在單身家庭中呈現(xiàn)需求高峰；學校、教育機構(gòu)：在成熟家庭中呈現(xiàn)需求高峰；戶型、面積、功能：在中年家庭中呈現(xiàn)需求高峰；公共交通：在單身家庭中呈現(xiàn)“U型變化趨勢；購物便利：在單身家庭中處于低潮、隨年齡增長變化明顯。 無明顯