房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的條件及相關(guān)案例

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的條件及相關(guān)案例上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院說(shuō)明：這次屬于實(shí)務(wù)研討班,參會(huì)大約160人.由財(cái)政部會(huì)計(jì)司選中的八家事務(wù)所作主題發(fā)言,我所是其中一家.經(jīng)主題發(fā)言后是會(huì)計(jì)司王處長(zhǎng)點(diǎn)評(píng),大家討論.最終我所、浙江天建、上海上會(huì)的主題發(fā)言,又入圍作為參選案例,由與會(huì)者在討論有關(guān)內(nèi)容.財(cái)政部將制定有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的規(guī)定或指南.我作為參會(huì)者,將主流觀點(diǎn),和一些較為典型案例整理發(fā)給大家,僅供參考.現(xiàn)階段,我們應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)規(guī)定執(zhí)行,并遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定.相關(guān)規(guī)定詳見(jiàn)后附明細(xì).一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)類(lèi)型1、自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售.2、受托代建業(yè)務(wù)：根據(jù)建造合同,受托

2、代建或開(kāi)發(fā)房屋資產(chǎn)并銷(xiāo)售.3、合作開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：與其他開(kāi)發(fā)商、其他無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位和土地方合作開(kāi)發(fā)工程二、現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的依據(jù)1、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么1?收入準(zhǔn)那么?股份公司施行遵守四個(gè)條件估計(jì)A.?指南?特殊銷(xiāo)售商品業(yè)務(wù)一房地產(chǎn)銷(xiāo)售在確認(rèn)收入時(shí),還應(yīng)考慮價(jià)款收回的可能性,價(jià)款不能收回的,不確認(rèn)收入；已經(jīng)收回局部?jī)r(jià)款的,只將收回的局部確認(rèn)為收入.B.?指南?分期收款銷(xiāo)售在分期收款銷(xiāo)售方式下,企業(yè)通常應(yīng)根據(jù)合同約定的收款日期分期確認(rèn)銷(xiāo)售收入.2?建造合同準(zhǔn)那么?指南-股份公司施行“建造合同的特征主要表現(xiàn)在：A.先有買(mǎi)主即客戶(hù),后有標(biāo)底即資產(chǎn)；建造資產(chǎn)的造價(jià)在簽訂合同時(shí)已經(jīng)確定；B.資產(chǎn)

3、的建設(shè)期長(zhǎng),一般都要跨越一個(gè)會(huì)計(jì)年度,有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)年；C.所建造的資產(chǎn)體積大,造價(jià)高；D.建造合同一般為不可取消的合同前提：該項(xiàng)建造合同的結(jié)果能夠可靠地估計(jì)采用完工百分比法確認(rèn)合同2、企業(yè)會(huì)計(jì)制度第85條的四個(gè)條件第97條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外銷(xiāo)售收入確實(shí)定,根據(jù)銷(xiāo)售商品收入確實(shí)認(rèn)原那么執(zhí)行；如果符合建造合同的條件,根據(jù)完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入.“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目核算規(guī)定,房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方,通常說(shuō)明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也已轉(zhuǎn)移,企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入.3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度A. 轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售土地和商品房,在已經(jīng)移交,并將發(fā)票結(jié)算帳單提交買(mǎi)主時(shí)確認(rèn);B. 代

4、建的房屋和工程,在竣工驗(yàn)收,辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù),并已將工程價(jià)款結(jié)算帳單提交委托單位時(shí)確認(rèn);C. 采取分期收款銷(xiāo)售方法的,可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn);D. 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)在出租合同或協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為收入實(shí)現(xiàn)4、?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)治理假設(shè)干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定?A. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間簽訂工程開(kāi)發(fā)合同、合資開(kāi)發(fā)工程,暫按如下規(guī)定處理：a.工程開(kāi)發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,主辦企業(yè)收到投資各方開(kāi)發(fā)資金作應(yīng)付賬款治理.工程開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后,主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)按實(shí)際本錢(qián)沖轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款.投資各方對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨治

5、理.b.工程開(kāi)發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配工程利潤(rùn)的,主辦企業(yè)收到投資各方開(kāi)發(fā)資金作預(yù)收賬款治理.工程開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后,主辦企業(yè)對(duì)外出售工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入,并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)本錢(qián).工程利潤(rùn)形成后,按合同規(guī)定分配工程利潤(rùn).B. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開(kāi)發(fā)工程合同,a. 合同中規(guī)定按各方出資比例分配工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款治理.工程開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營(yíng)業(yè)收入,并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)本錢(qián).b. 合同中規(guī)定按各方出資比例

6、分配工程利潤(rùn)的,主辦企業(yè)收到投資各方開(kāi)發(fā)資金作預(yù)收賬款治理.工程開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后,主辦企業(yè)對(duì)外出售工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入,并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)本錢(qián).工程利潤(rùn)形成后,按合同規(guī)定分配工程利潤(rùn).C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開(kāi)發(fā)工程,根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定,應(yīng)辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù).需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的,根據(jù)調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢(qián)；不需支付土地使用權(quán)出讓金的,根據(jù)合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢(qián).工程開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分配合作方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,根據(jù)合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入,并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)本錢(qián).D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋

7、及其他工程,不需辦理土地使用權(quán)過(guò)房戶(hù)登記手續(xù).在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后,應(yīng)根據(jù)委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款,計(jì)入營(yíng)業(yè)收入,并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)本錢(qián).E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前,計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢(qián).開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用.5、財(cái)會(huì)便函200253號(hào)中注協(xié)技援公告第4號(hào),援引了準(zhǔn)那么的四個(gè)條件三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件一相關(guān)的收入能夠可靠計(jì)量1、取得商品房預(yù)售許可證2、開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū),收取訂金認(rèn)購(gòu)日雖然交付訂金的客戶(hù)很可能最終成為業(yè)主,但由于還沒(méi)有簽訂正式合同,對(duì)雙方約束都很有限.根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理方法

8、的第三十七條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用的,未能簽訂預(yù)售合同的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人返還所收費(fèi)用.因此在認(rèn)購(gòu)日這個(gè)時(shí)點(diǎn)是否能夠簽訂合同還存在風(fēng)險(xiǎn).3、雙方簽訂?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?、合同補(bǔ)充協(xié)議,支付首付款合同簽訂日預(yù)售商品房,按當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)規(guī)定備案,取得“商品房預(yù)售登記備案表合同文本遵循了建設(shè)部的合同范式,載明了商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求以及雙方的違約責(zé)任；規(guī)定了實(shí)測(cè)面積和預(yù)售面積誤差的處理方式.雙方如有特殊需要條款可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議.取得商品房預(yù)售許可證是售房的合法依據(jù).合同應(yīng)根據(jù)規(guī)定的范式,并履行規(guī)定的法律程序以保證合同為有效合同.簽

9、訂合同往往伴隨著首付款的支付,分期付款確定了付款的時(shí)間,商品房總價(jià)款在合同中已經(jīng)明確.故“相關(guān)的收入能夠可靠計(jì)量確認(rèn)時(shí)間為合同簽訂日.這個(gè)階段貸款買(mǎi)房的個(gè)人同時(shí)向銀行申請(qǐng)銀行按揭貸款,或向住房公積金中央申請(qǐng)個(gè)人公積金貸款.銀行按揭貸款、個(gè)人公積金貸款在申請(qǐng)辦理階段,還有貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的可能.故對(duì)“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)的判斷還存在風(fēng)險(xiǎn).二與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè).實(shí)務(wù)中具體標(biāo)志：價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得等.判斷依據(jù)：1開(kāi)發(fā)商實(shí)際已收訖全部?jī)r(jià)款.按揭貸款、個(gè)人公積金貸款方式下,確認(rèn)日為貸款已劃轉(zhuǎn)到賬日；一次付清現(xiàn)金方式下,確認(rèn)日為已收取了購(gòu)房人應(yīng)支付的尾款日.2取得了索

10、取房款的憑據(jù)和權(quán)利.分期付款方式按銷(xiāo)售合同約定收款日；采取委托方式的,以收到代銷(xiāo)單位的代銷(xiāo)清單日.報(bào)告期內(nèi)應(yīng)不同銷(xiāo)售方式下“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)一貫執(zhí)行,不應(yīng)該因期后事項(xiàng)而有所改變.不同意福建華興所關(guān)于期后事項(xiàng)確認(rèn)收入的做法,詳見(jiàn)案例六.三相關(guān)的本錢(qián)能夠可靠計(jì)量.實(shí)務(wù)中具體標(biāo)志：開(kāi)發(fā)工程竣工驗(yàn)收后本錢(qián)可合理預(yù)計(jì)判斷依據(jù)：1 、工程已經(jīng)完工并經(jīng)驗(yàn)收合格.對(duì)涉及公共平安的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收.開(kāi)發(fā)商已辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù).根據(jù)?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例?第十七條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不

11、合格的,不得交付使用.第十八條規(guī)定“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工,應(yīng)當(dāng)對(duì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的根底設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況和物業(yè)治理的落實(shí)情況進(jìn)行綜合驗(yàn)收.住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的,可以分期驗(yàn)收.合同規(guī)定出售的商品應(yīng)為合格品.合格品是正常交易的前提.故商品房只有在工程完工并經(jīng)驗(yàn)收合格,才能保證商品房質(zhì)量、面積合格.商品房的收入、本錢(qián)才能有可計(jì)量的依據(jù).2、本錢(qián)能夠可靠地計(jì)量.1所發(fā)生或還需發(fā)生的開(kāi)發(fā)總本錢(qián)能可靠地確定.開(kāi)發(fā)總本錢(qián)是指歸屬于可售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的全部支出,包括：土地征用及拆遷

12、補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等.對(duì)售后將繼續(xù)發(fā)生的本錢(qián),如綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi),此時(shí)根據(jù)相關(guān)合同、預(yù)算能合理的估計(jì)和預(yù)提.在預(yù)算中的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指工程施工過(guò)程中因自然災(zāi)害、設(shè)計(jì)變更、人工、材料、設(shè)備和工程量等發(fā)生變化而增加的費(fèi)用,一旦完成竣工驗(yàn)收,應(yīng)為明確的本錢(qián)工程.調(diào)整規(guī)劃的工程,應(yīng)同時(shí)調(diào)整相關(guān)預(yù)算.2總可售面積能可靠地確定.已明示共用建筑面積分?jǐn)偳闆r；總可售面積由國(guó)家有關(guān)房屋測(cè)繪部門(mén)出具的可售面積證書(shū)確定.本錢(qián)的計(jì)量是收入確認(rèn)中的難點(diǎn).本錢(qián)的準(zhǔn)確數(shù)只有竣工決算時(shí)才能確定.如果開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)變更、人工、材料、設(shè)備和工程

13、量等發(fā)生變化時(shí),及時(shí)調(diào)整了預(yù)算,那么在竣工驗(yàn)收合格時(shí),根據(jù)重要性原那么,本錢(qián)應(yīng)該能夠可靠計(jì)量.四商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方.實(shí)務(wù)中具體標(biāo)志：商品房已交付判斷依據(jù)：（ 1） 出賣(mài)人已書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù),如已發(fā)放入住通知書(shū)；2出賣(mài)人提供了?商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)?3出賣(mài)人提供了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)4經(jīng)買(mǎi)受人驗(yàn)收合格后,雙方簽署了房屋交接單,交鑰匙.商品房交付是“主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方的重要標(biāo)志,也是實(shí)質(zhì)重于形式原那么判斷的實(shí)質(zhì)內(nèi)容.根據(jù)?關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?的第十一條規(guī)定“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),在交付使用前由出賣(mài)人承當(dāng),交

14、付使用后由買(mǎi)受人承當(dāng)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知,無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承當(dāng),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外.實(shí)務(wù)中“發(fā)放入住通知書(shū)在法律上是重要的形式,但如果“交鑰匙在取得入住通知之前,應(yīng)以“交鑰匙為“主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方確實(shí)認(rèn)日.五企業(yè)既沒(méi)有保存通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)治理權(quán),也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施限制.實(shí)務(wù)中具體標(biāo)志：商品房賣(mài)方履行了合同規(guī)定的義務(wù)；合同不存在重大不確定因素；商品房賣(mài)方無(wú)須繼續(xù)涉入.判斷依據(jù)：1、商品房賣(mài)方履行了合同規(guī)定的義務(wù)合同規(guī)定期限、面積、質(zhì)量交付使用1出賣(mài)人提供了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?

15、住宅使用說(shuō)明書(shū)?；（2） 買(mǎi)受人可查詢(xún)?北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表?；有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的?商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)?2、合同不存在重大不確定因素如交付時(shí)關(guān)于質(zhì)量、面積與合同不符,雙方未簽署了房屋交接單.3、商品房賣(mài)方無(wú)須繼續(xù)涉入不存在如回購(gòu)協(xié)議,投資報(bào)酬保證如售后包租、返本銷(xiāo)售等.由于房地產(chǎn)收入應(yīng)在上述五個(gè)方面條件同時(shí)滿(mǎn)足的情況下,才能確認(rèn).因此收入確實(shí)認(rèn)日應(yīng)以五個(gè)條件滿(mǎn)足時(shí)點(diǎn)孰晚為最終收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn).四、自行開(kāi)發(fā)的商品房不能確認(rèn)收入的情形1 、在房屋交付買(mǎi)受人之前,不能確認(rèn)收入,所有收款計(jì)入“預(yù)收帳款.2 、賣(mài)方根據(jù)合同規(guī)定,仍有責(zé)任進(jìn)行重大施工行動(dòng).3 、合同存在重大不確定因素,如退

16、貨選擇權(quán)、法定產(chǎn)權(quán)的取得和移交.4 、賣(mài)方繼續(xù)涉入,如回購(gòu)協(xié)議,投資報(bào)酬保證如售后包租、返本銷(xiāo)售.五、受托代建的商品房收入確認(rèn)在房屋竣工交付之前,如果合同的結(jié)果能夠可靠計(jì)量,企業(yè)可根據(jù)完工百分比在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)收入.但條件是：1、有建造合同,且合同不可取消.2、其余應(yīng)收款項(xiàng)能夠收回；3、開(kāi)發(fā)工程的完成程度能夠可靠地確定.六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)難點(diǎn)一不同交易目的房地產(chǎn)交易包括多種形式,如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、對(duì)外投資、清償債務(wù)等1、銷(xiāo)售目的確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)形式下的交易所獲取收益為收入2、非銷(xiāo)售目的回遷、歸還債務(wù)本錢(qián)價(jià)、售價(jià)本錢(qián)價(jià)適用?債務(wù)重組?準(zhǔn)那么售價(jià)局部應(yīng)確認(rèn)為收入二遵循所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的原那

17、么,但房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)需要較長(zhǎng)的時(shí)間房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間長(zhǎng)的原因,主要原因有規(guī)劃變更、土地出讓金未交足、土地用途的變更、未完成竣工驗(yàn)收等.這些因素對(duì)本錢(qián)的計(jì)量都可能會(huì)產(chǎn)生影響.但開(kāi)發(fā)商應(yīng)在完成綜合驗(yàn)收后,針對(duì)這些因素進(jìn)行合理估計(jì).房產(chǎn)證的辦理完畢應(yīng)判斷為全部風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)移,而收入確實(shí)認(rèn)遵循所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的原那么.即不同意浙江天建的相關(guān)判斷,詳見(jiàn)案例四三遵循經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)的原那么,但存在合同約定分期收款情形.在企業(yè)取得預(yù)售證,并與買(mǎi)方簽訂了合同后,經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè).但由于存在分期收款情形,每期是否能夠取得價(jià)款仍存在不確定性.因此以合同收款日確認(rèn)收入,也應(yīng)考慮價(jià)款是否能夠取得.四商品房成

18、片滾動(dòng)開(kāi)發(fā),配套根底設(shè)施和公共設(shè)施本錢(qián)的分?jǐn)倖?wèn)題成片滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的工程有關(guān)公共建筑如學(xué)校、變電室、人防工程等、配套根底設(shè)施如大市政工程的分?jǐn)?在前一期工程竣工驗(yàn)收時(shí),如果拿到后面各期工程的?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?和?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?,并編制了相關(guān)總概算的條件下,應(yīng)將有關(guān)共用公共建筑、配套根底設(shè)施的本錢(qián)在兩個(gè)工程之間合理分?jǐn)?如不能確定是否取得第二個(gè)工程的開(kāi)發(fā)權(quán),以及對(duì)于第二個(gè)工程是否受益,那么不能分?jǐn)?五證不齊全或程序倒置時(shí),如何判斷風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)時(shí),可能會(huì)出現(xiàn)改變土地用途、規(guī)劃變更等情況,有時(shí)可能買(mǎi)方已經(jīng)入住,但尚未取得合法的權(quán)證.如原土地用途為基建工程用地,實(shí)際已開(kāi)發(fā)為商品房,住

19、戶(hù)已經(jīng)入住多年,土地本錢(qián)仍不能可靠計(jì)量,主要風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移,那么需要進(jìn)一步制度標(biāo)準(zhǔn).六合作開(kāi)發(fā)工程中主辦方分給合作方利潤(rùn),如何操作？合作開(kāi)發(fā)工程中主辦方收到合作方的工程款計(jì)入預(yù)收賬款,而合作方付出時(shí)計(jì)入預(yù)付賬款.合作方收到主辦方分給利潤(rùn),應(yīng)首先沖抵原賬面預(yù)付賬款余額,多余局部如何處理？是否可計(jì)入投資收益？這樣可能與預(yù)付賬款不適應(yīng).故對(duì)于合作方付出時(shí)是否應(yīng)該改為計(jì)入長(zhǎng)期投資.七對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)的分配,目前我們?cè)趯?shí)務(wù)中有兩種不同的觀點(diǎn)：一是以目標(biāo)售價(jià)為基數(shù)分配確定各類(lèi)房產(chǎn)指住宅、寫(xiě)字樓和底商的本錢(qián).由于各類(lèi)房產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益不同,因此建安本錢(qián)應(yīng)該不同.二是以預(yù)算本錢(qián)為基數(shù)分配確定各類(lèi)房產(chǎn)

20、指住宅、寫(xiě)字樓和底商的本錢(qián).由于預(yù)算是根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃測(cè)算出來(lái)的,考慮了不同類(lèi)房產(chǎn)本身的造價(jià)不同,因此建安本錢(qián)應(yīng)該不同.而同一類(lèi)型的房產(chǎn)不同樓層的單位本錢(qián)是相同的.同浙江天建的第二種意見(jiàn).六、案例分析一銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)與帳務(wù)處理案例：北京ABC©地產(chǎn)公司取得商品房預(yù)售許可證.于2003年6月1日起,對(duì)位于海淀區(qū)萬(wàn)泉小區(qū)的一幢商品住宅樓開(kāi)盤(pán)預(yù)售,以下為相關(guān)交易事項(xiàng)及相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理不考慮相關(guān)稅費(fèi)：1、截至6月30日與10戶(hù)簽訂?房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)?、收取訂金10萬(wàn)元1分析：雖然交付定金的客戶(hù)很可能大于50%最終成為業(yè)主,但由于還沒(méi)有簽訂正式合同,對(duì)雙方約束都很有限.因此這時(shí)還不

21、能很確定房屋是否能賣(mài)出.（2） 判斷：房屋未移交,風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng),報(bào)酬屬于開(kāi)發(fā)商；房屋由開(kāi)發(fā)商治理和限制；房屋價(jià)款如為期房不定,現(xiàn)房根本確定；本錢(qián)方面如果是現(xiàn)房,可以確定,如果是期房,那么須待竣工決算后才能確定；本錢(qián)方面如果是現(xiàn)房,可以確定,如果是期房,那么須待竣工決算后才能確定.不能確認(rèn)收入.2、 7月30日與10戶(hù)購(gòu)房者簽訂?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?,每套房總價(jià)均為80萬(wàn)元,收取首付款20%,總價(jià)款160萬(wàn)元.同時(shí)向銀行申請(qǐng)按揭貸款.合同約定11月15日前交付使用.1分析：根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議條款,雙方任何一方違約,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金,同時(shí)對(duì)方可以在合同約定的情形下解除合同.簽訂購(gòu)房合同后,絕大局

22、部客戶(hù)都會(huì)履約,即使有退房情況也屬個(gè)別現(xiàn)象,因此這時(shí)可以確定能夠收到房款.2判斷：房屋未移交,風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng),報(bào)酬屬于開(kāi)發(fā)商；房屋仍由開(kāi)發(fā)商治理和限制；房屋價(jià)款可以確定；本錢(qián)方面如果是現(xiàn)房,可以確定,如果是期房,那么須待竣工決算后才能確定不能確認(rèn)收入.3、 9月15日銀行批準(zhǔn)9個(gè)購(gòu)房人的貸款申請(qǐng),開(kāi)發(fā)商收取銀行支付的剩余房款576萬(wàn)元,退還剩余的未批準(zhǔn)貸款購(gòu)房人的首付款16萬(wàn)元1分析：貸款申請(qǐng)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人.2判斷：從收到按揭款到辦理完入住手續(xù)可能還要經(jīng)過(guò)一

23、段時(shí)間,但房屋移交前報(bào)酬、風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；房屋仍由開(kāi)發(fā)商治理和限制已收取全部房款；到達(dá)可入住條件的現(xiàn)房,其本錢(qián)能夠可靠計(jì)量.但如果房屋還沒(méi)有完工,那么本錢(qián)無(wú)法確定.不能確認(rèn)收入.4、 11月8日書(shū)面通知8個(gè)業(yè)主辦理入住手續(xù),一套房因質(zhì)量原因暫未通知.（1） 分析：現(xiàn)房銷(xiāo)售的,一般在收到全部房款后為業(yè)主辦理入住手續(xù)；期房銷(xiāo)售的,一般在房屋達(dá)到可入住條件后辦理入住手續(xù).業(yè)主辦理完入住手續(xù)、拿到房屋鑰匙后,自行決定何時(shí)入住.“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),在交付使用前由出賣(mài)人承當(dāng),交付使用后由買(mǎi)受人承當(dāng)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知,無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用

24、之日起由買(mǎi)受人承當(dāng),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外.主要看合同的補(bǔ)充協(xié)議條款（2） 判斷：8套房業(yè)主驗(yàn)收房屋并辦理入住手續(xù),取得房屋的收益權(quán).因此這時(shí)可認(rèn)為房屋的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬都已轉(zhuǎn)移給業(yè)主；未發(fā)出書(shū)面入住通知的一套房的的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未轉(zhuǎn)移；雖然這時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)可能還屬于開(kāi)發(fā)商,但限制權(quán)已屬于業(yè)主,而且開(kāi)發(fā)商也不再保存與所有權(quán)相聯(lián)系的治理權(quán)；已收取全部8套房款；房屋已經(jīng)全部完工并到達(dá)可辦理入住手續(xù),本錢(qián)都能夠可靠計(jì)量.可以確認(rèn)8套房的收入.5、 11月18日與未通知辦理入住房相鄰的一套房發(fā)生火災(zāi),相鄰兩用戶(hù)要求退房.分析：由于未接到開(kāi)發(fā)商的書(shū)面交房通知,使用權(quán)未轉(zhuǎn)移,風(fēng)險(xiǎn)仍由開(kāi)發(fā)商承當(dāng),

25、故未通知辦理入住房的購(gòu)房人可退房.而已辦入住手續(xù)的那戶(hù),如無(wú)補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)條款規(guī)定,那么開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退房.6、 12月28日業(yè)主取得房屋所有權(quán)證(1) 分析：以目前北京市的情況,房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的辦理速度較慢,業(yè)主通常在入住后一年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間后才能拿到房產(chǎn)證.(2) 判斷：房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者.(二)關(guān)于提前確認(rèn)房屋銷(xiāo)售收入案例A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)了甲樓盤(pán),在取得預(yù)售證后,于2001年5月開(kāi)始銷(xiāo)售.A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與客戶(hù)(買(mǎi)房者)簽訂了商品房銷(xiāo)售合同,在合同中約定于2002年12月31日前正式辦理交付手續(xù).至2002年3月,甲樓盤(pán)主體建筑物已根本完工,并開(kāi)始對(duì)周邊小區(qū)環(huán)境的配套設(shè)施進(jìn)行施工,但

26、很快進(jìn)入4月梅雨季節(jié),連日下雨影響了配套設(shè)施的施工進(jìn)度,2002年12月,樓房已竣工,而小區(qū)配套設(shè)施未完全竣工,因此甲樓盤(pán)亦未能于約定日期即年底前辦妥綜合驗(yàn)收手續(xù).A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擔(dān)憂(yōu)逾期交房客戶(hù)會(huì)提出索賠,故于12月20日提前將鑰匙交付給客戶(hù),聲稱(chēng)房屋未通過(guò)綜合驗(yàn)收皆因不可抗力,并保證將于2003年3月31日前辦妥一切手續(xù).客戶(hù)領(lǐng)取鑰匙后便開(kāi)始裝修.A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司確認(rèn)收入的具體做法：公司于2002年底,將已辦妥房屋交接手續(xù)即交付鑰匙的商品房,按預(yù)收的房款全額結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)銷(xiāo)售收入.(1)分析：即使A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)法通過(guò)綜合驗(yàn)收的可能性很小,仍然不適宜根據(jù)交鑰匙的情況確認(rèn)收入.由于根據(jù)房地產(chǎn)治理

27、的有關(guān)規(guī)定,至少應(yīng)當(dāng)具備以下證實(shí)及相關(guān)文件前方可確認(rèn)房屋已銷(xiāo)售,房地產(chǎn)公司對(duì)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)也才不再具有所有權(quán)和限制權(quán)：A. 房地產(chǎn)治理部門(mén)通過(guò)的綜合驗(yàn)收合格證書(shū)及房屋面積測(cè)定表；B. 與客戶(hù)簽訂正式銷(xiāo)售合同.一般在預(yù)售合同后,再簽訂補(bǔ)充合同確定房屋實(shí)測(cè)面積,并明確價(jià)款、質(zhì)量、違約金等相關(guān)事宜的權(quán)利、義務(wù)；C.交接單一房屋業(yè)經(jīng)客戶(hù)驗(yàn)收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷(xiāo)售面積及房款購(gòu)銷(xiāo)雙方均無(wú)異議；D.與客戶(hù)辦妥交付入住手續(xù),客戶(hù)領(lǐng)取鑰匙.(2)判斷:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)于正式通過(guò)綜合驗(yàn)收手續(xù)后再確認(rèn)收入,而不是根據(jù)交鑰匙的時(shí)間.三關(guān)于滯后開(kāi)票遞延確認(rèn)收入的案例1、案例：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)了乙樓盤(pán),在取得預(yù)售證后,于200

28、1年11月開(kāi)始銷(xiāo)售.B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與客戶(hù)簽訂了商品房銷(xiāo)售合同,合同約定于2003年5月31日正式交付商品房.B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的乙樓盤(pán)在施工過(guò)程中進(jìn)展非常順利,提前完成主體建筑物和輔助配套設(shè)施的建設(shè),并于2002年12月20日通過(guò)綜合驗(yàn)收.通過(guò)綜合驗(yàn)收后,B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司便開(kāi)始陸續(xù)與客戶(hù)簽訂關(guān)于面積補(bǔ)差等事項(xiàng)的補(bǔ)充合同,并辦理正式交付手續(xù).客戶(hù)拿到鑰匙后便開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修.截至2002年末,B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)正式交付客戶(hù)商品房20套.由于B公房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2002年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很好,已超過(guò)年初制訂的方案,為了到達(dá)調(diào)節(jié)收入的目的,對(duì)已經(jīng)正式辦理交付手續(xù)的20套商品房中的5套在2002年開(kāi)票并確認(rèn)銷(xiāo)

29、售收入,另外15套遞延至2003年開(kāi)票,并在開(kāi)票時(shí)方確認(rèn)收入.2、分析：開(kāi)票只是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)的形式要件,而不是實(shí)質(zhì)性要件.房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確實(shí)認(rèn)仍要以?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么一收入?規(guī)定的四個(gè)條件作為標(biāo)準(zhǔn).在本案例中,B公司已將已經(jīng)正式辦理交付手續(xù)的商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了客戶(hù),并不再保存與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)及限制權(quán),收益已根本流入企業(yè)已收取大局部預(yù)售款,收入和本錢(qián)都能夠可靠計(jì)量.3、判斷：在辦理正式交付手續(xù)后,公司實(shí)質(zhì)上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)收入,應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn),而不能以未開(kāi)票為由遞延確認(rèn)收入.四關(guān)于分期付款銷(xiāo)售商品房的案例1、案例：C房地產(chǎn)公司3年前在臨街地段購(gòu)入一內(nèi)地塊用作開(kāi)發(fā)商住樓,因

30、內(nèi)地塊地屬繁華商業(yè)區(qū),購(gòu)入時(shí)預(yù)計(jì)將來(lái)的銷(xiāo)售利潤(rùn)可觀.但2001年8月內(nèi)地塊商住樓正在開(kāi)發(fā),并即將預(yù)售時(shí),市政府宣布決定在該臨街規(guī)劃建造一座高架橋.由于高架橋的建造勢(shì)必影響整條街人氣,消息一經(jīng)公布,馬上造成內(nèi)地塊樓盤(pán)房?jī)r(jià)下跌,房屋滯銷(xiāo).為盡快盤(pán)活資金,2001年10月C房地產(chǎn)公司便制定了比擬優(yōu)惠的銷(xiāo)售政策：.按原售價(jià)9折優(yōu)惠；.采取分期付款銷(xiāo)售方式,即客戶(hù)直接與C房地產(chǎn)公司簽訂商品房銷(xiāo)售合同,約定客戶(hù)按合同規(guī)定的時(shí)間分期將房款直接匯入C房地產(chǎn)公司的賬戶(hù)直至付清全部款項(xiàng),客戶(hù)不再與銀行簽訂借款合同.分期付款銷(xiāo)售方式既可緩解客戶(hù)一次付款帶來(lái)的不小的經(jīng)濟(jì)壓力,同時(shí)也免除了客戶(hù)的借款利息.但在商品房銷(xiāo)售

31、合同中,還規(guī)定了一個(gè)條件就是在房款全部付清前,C房地產(chǎn)公司保存房屋所有權(quán),待客戶(hù)將房款全部付清之日再開(kāi)具發(fā)票,并辦理產(chǎn)權(quán)證.至2002年10月房屋已通過(guò)綜合驗(yàn)收并交付鑰匙,客戶(hù)可進(jìn)行裝修、居住.房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的具體做法：將分期收到的商品房銷(xiāo)售款計(jì)入“預(yù)收賬款科目,平時(shí)不確認(rèn)收入,待房款付清之日,一次開(kāi)具發(fā)票并全額結(jié)轉(zhuǎn)收入.2、分析：C房地產(chǎn)公司簽訂所有權(quán)保存的商品房銷(xiāo)售合同是合法有效的,這種銷(xiāo)售政策緩解了因建造高架橋造成的房屋滯銷(xiāo),并能夠迅速回籠積壓資金；同時(shí)防止了因無(wú)銀行信用擔(dān)保帶來(lái)的收取剩余房款的風(fēng)險(xiǎn).本案例對(duì)分期收款銷(xiāo)售方法中銷(xiāo)售收入確實(shí)認(rèn)原那么與前述相關(guān)制度規(guī)定并不違背.首先,?房

32、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度?規(guī)定“對(duì)土地和商品房采用分期收款銷(xiāo)售方法的,可按宣同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入,用了“可按；?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么一一收入?指南規(guī)定“在分期收款銷(xiāo)售方式下,企業(yè)迪宓出根據(jù)合同約定的收款日期確認(rèn)銷(xiāo)售收入,用了“通常,兩個(gè)制度或準(zhǔn)那么都沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定“應(yīng)該.其次,本案例中,C房地產(chǎn)公司與客戶(hù)簽訂的商品房銷(xiāo)售合同中明確“在房款全部付清前C房地產(chǎn)公司保存房屋所有權(quán),根據(jù)?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么一一收入?,與所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)尚未轉(zhuǎn)移,確實(shí)不宜根據(jù)收款情況提前確認(rèn)收入.3、判斷：C房地產(chǎn)公司這種會(huì)計(jì)處理方式也是合理可行的.五開(kāi)發(fā)的商品房作為自有房屋銷(xiāo)售的案例1、案例：D房地產(chǎn)公司自行開(kāi)發(fā)了一丁商住樓

33、,并已取得房地產(chǎn)治理部門(mén)的綜合驗(yàn)收證書(shū)和房屋面積測(cè)定表等相關(guān)資料.該公司挑選了丁商住樓中的兩個(gè)樓層作為其辦公用房,并已辦妥產(chǎn)權(quán)證,其余樓層均已作為商品房銷(xiāo)售.1年后丁商住樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲,D房地產(chǎn)公司決定將作為其辦公用房的兩個(gè)樓層出售,以賺取差價(jià)利潤(rùn).D房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的具體做法：銷(xiāo)售丁商住樓中自己使用的兩個(gè)樓層作為處置自有房產(chǎn),將固定資產(chǎn)凈額和收取的商品房銷(xiāo)售款計(jì)入“固定資產(chǎn)清理科目,并將差額結(jié)轉(zhuǎn)至“營(yíng)業(yè)外收入.2、分析：D房地產(chǎn)公司將兩層寫(xiě)字樓作為其辦公用房,并已辦妥產(chǎn)權(quán)證,應(yīng)作為自有固定資產(chǎn)處理,并且待其出售時(shí)已具備銷(xiāo)售的要件.3、判斷：D房地產(chǎn)公司這種會(huì)計(jì)處理方式是合理可行的.六期后事項(xiàng)確認(rèn)收入案例1、案例：ABC公司與用