建設(shè)用地制度與政策

1、1 .全部土地都為社會(huì)主義公有制。2 .土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。3 .土地的全民所有制采取的是國(guó)家所有制的形式，該種所有制的土地被簡(jiǎn)稱為國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。4 .土地的勞動(dòng)群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被簡(jiǎn)稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍有下列3種：(1)村農(nóng)民集體；(2)村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。5 .城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有。市里所說(shuō)的城市不包括城市郊區(qū)。6 .農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國(guó)家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有；除法律規(guī)定屬于國(guó)

2、家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。7 .建制鎮(zhèn)既不屬于憲法和土地管理法所說(shuō)的城市范疇，也不屬于其所說(shuō)的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。國(guó)家實(shí)行土地登記制度。國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度。除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。國(guó)家實(shí)行保護(hù)耕地的制度。1 .農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。2 .宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?？h級(jí)以上人民政府對(duì)所管轄的土地進(jìn)行登記造冊(cè)。屬于國(guó)有土地的，核發(fā)國(guó)有土地

3、使用證；屬于集體土地的，核發(fā)集體土地所有證；使用集體土地的，核發(fā)集體土地使用證。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。四1 .通過(guò)行政劃撥方式(含征用集體土地)取得。2 .通過(guò)國(guó)家出讓方式取得。3 .通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式)。4 .通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。征用和出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)的有關(guān)制度、政策與相應(yīng)規(guī)五1 .珍惜耕地，合理利用土地的原則。土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)，具有有限性和不可再生性的特點(diǎn)。中國(guó)耕地具有四個(gè)明顯的特點(diǎn)：(1) 人均占有耕地少；(2) 耕地總體質(zhì)量差；(3) 生產(chǎn)水平低；(4) 退化嚴(yán)重，后備資源

4、不足。2 .保障國(guó)家建設(shè)用地的原則。3 .妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。妥善安置主要包括五個(gè)方面：(1) 要給被征地單位妥善安排生產(chǎn)用地；(2) 要妥善安置征地范圍內(nèi)的拆遷戶；(3) 對(duì)征用的土地要適當(dāng)補(bǔ)償；(4) 對(duì)因征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助；(5) 對(duì)征地造成的剩余農(nóng)民勞動(dòng)力要適當(dāng)安排。4 .有償使用土地的原則。有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入股。5 .依法征地的原則。1 .征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。2 .征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)。3 .基本農(nóng)田，

5、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)3儂頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。4 .其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。七根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)貼費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)1 .土地補(bǔ)償費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)是征地費(fèi)的主要部分。國(guó)家建設(shè)征用土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：(1) 征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。(2) 征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由少、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。2 ,安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，

6、按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用tw平均年產(chǎn)值的4-6倍。3 .地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚(yú)、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚(yú)糖。4 .臨時(shí)用地補(bǔ)償經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過(guò)按征用該土地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。5 .合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)八征用集體土地的工作程序是：1 .申請(qǐng)用地。建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府需

7、提交的相應(yīng)材料、證明和圖件，向土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地，2 .受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件。縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審查、報(bào)批工作，對(duì)應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目，在30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明，經(jīng)同級(jí)人民政府審核財(cái)政部后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查3 .審批用地。4 .征地實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施。征地公告的內(nèi)容包括：批準(zhǔn)征地的機(jī)關(guān)、文號(hào)、土地用途、范圍、面積、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人口安置辦法和辦理補(bǔ)償?shù)钠谙薜取? .簽發(fā)用地證書。6 .征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理。

8、7 .頒發(fā)土地使用證。8 .建立征用土地檔案。九土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給上地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：1 .土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)；2 .經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期限內(nèi)只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。3 .土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。4 .集體土地不經(jīng)征用(成為國(guó)有土

9、地)不得出讓；5 .土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)力義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃；根據(jù)省市人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國(guó)有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。出讓條例規(guī)定了出讓最高年限如下：1 .居住用地70年。2 .工業(yè)用地50年。3 .教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年

10、。4 .商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。5 .綜合或其他用地50年。十二1 .土地使用權(quán)屆滿的收回。2 .國(guó)家有權(quán)提前收回土地使用權(quán)。國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時(shí)應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)程度、利用土地的實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。3 .因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)有兩種情況：一是未如期支付地價(jià)款的，在簽約時(shí)應(yīng)繳地價(jià)款的一定比例作為定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款，逾期未全部支付地價(jià)款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)并不退定金；二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)

11、和利用土地，由縣以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)，這是對(duì)不履行合同的義務(wù)人采取的無(wú)條件取消其土地使用權(quán)的處罰形式。4 .司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。十三土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。十四土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容：1 .合同的正本、副本。主要內(nèi)容有：簽約雙方當(dāng)事人；出讓地塊的位置、面積、界線等自然情況；地價(jià)款數(shù)額、定金、支付方式和期限；土地使用期限；動(dòng)工及開(kāi)發(fā)期限；取得土地使用

12、權(quán)的方式及違約責(zé)任等。2 .土地使用權(quán)出讓合同附件。主要內(nèi)容有：地塊四至平面圖、界樁定點(diǎn)、土地利用要求、城市建設(shè)管理要求、建設(shè)要求、建筑面積、限高、綠化率、建筑比例等。3 .補(bǔ)充合同。主要內(nèi)容有：雙方在土地使用權(quán)出讓格式合同中尚未包括的未盡事宜，合同文本需要變換的事項(xiàng)等。十五1 .用地單位必須按合同約定開(kāi)發(fā)使用土地，超過(guò)開(kāi)工滿一年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的20犯下征收土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)書遲延的除外。2 .用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變

13、更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。十六下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：1 .國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。2 .城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)用地。3 .國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。4 .法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。十七1 .房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。2 .用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不適辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃。3 .租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，

14、應(yīng)辦理租賃合同，合同期限不得超過(guò)出讓年限。國(guó)有企業(yè)改革中的劃撥土地。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：1 .國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的。2 .國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的。3 .國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。4 ,非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：1 .繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外。2 .國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)

15、及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的。3 .在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的。4 .國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。以上2、3、4項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。十九經(jīng)法定手續(xù)，已征用、劃撥、出讓方式取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，未按規(guī)定的土地用途利用土地，也未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地，視為閑置土地。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置一年以上按出讓金20%；下征收土地閑置費(fèi)。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定征收土地閑置費(fèi)。未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的

16、期限動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地單位，連續(xù)兩年以上未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)并予以公告，下達(dá)收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書終止土地有償使用合同，撤銷國(guó)有土地劃撥決定書、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、注銷土地登記和土地證書。下列土地屬于閑置土地：1 .未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)利用土地的。2 .核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的。3 .已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積1/3,或投資額不足總投資額25%!未經(jīng)批準(zhǔn)終止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；4 .法律、行政法規(guī)有其他規(guī)定的。1 .延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，但最

17、長(zhǎng)不得超過(guò)一年。2 .變更土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)。3 .安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目具備條件后，重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)。4 .政府為土地使用者置換其他閑置土地。5 .政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)原用地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。6 .政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書。7 .因政府及有關(guān)部門行為造成土地閑置的，由政府和用地單位協(xié)商處理。合同管理制度1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機(jī)構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托、洽談、承辦、會(huì)簽、訂閱、履行和變更、終止及爭(zhēng)議處理和合同管理的處罰、獎(jiǎng)勵(lì)；本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍騰公司項(xiàng)目建設(shè)期間的各類合同管理

18、工作，廠內(nèi)各類合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國(guó)合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號(hào)、縮略語(yǔ)無(wú)4職責(zé)4.1 總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營(yíng)管理的法定代表人。負(fù)責(zé)對(duì)廠內(nèi)各類合同管理工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。以法人代表名義或授權(quán)委托他人簽訂各類合法合同，并對(duì)電廠負(fù)責(zé)。4.2 工程部：是發(fā)電廠建設(shè)施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負(fù)責(zé)簽訂管理基建、安裝、人工技術(shù)的工程合同。4.3 經(jīng)營(yíng)部：是合同簽訂管理部門，負(fù)責(zé)管理設(shè)備、材料、物資的訂購(gòu)合同。合同管理部門履行以下職責(zé)：建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范；參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動(dòng)，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量；審查、登記合同對(duì)方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、技術(shù)裝備、信譽(yù)、越區(qū)域經(jīng)營(yíng)許可等證件及履約能力（必要時(shí)要求對(duì)方提供擔(dān)保），檢查合同的履行情況；保管法人代表授權(quán)委托書、合同專用章，并按編號(hào)歸口使用；建立合同管理臺(tái)帳，對(duì)合同文本資料進(jìn)行編號(hào)統(tǒng)計(jì)管理；組織對(duì)法規(guī)、制度的學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)