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文檔簡介

1、 一:樓宇的維護質量目標共分十項,以表格的形式在下列項中概述以與保障各項質量目標完成的實施措施。序號指標名稱國家標準管理標準測算依據(jù)管理主要措施1房屋與配套設施完好率98%98%以上完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度;定期進行全面分項檢修;嚴格日常管理,無人為損壞事件。2房屋零修、急修與時率100%100%與時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)建立嚴格的修繕制度,維修人員接到維修通知單后需帶工具10分鐘到現(xiàn)場,小修8小時完成,并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質量合格率99%99%以上維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質量監(jiān)督機制和回訪制度、考核制度和獎罰

2、制度?;卦L率25%25%以上維修工程回訪次數(shù)/維修工程項次照明燈與疏散燈完好率95%98%以上完好照明燈、疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量4主要機電設備完好率99%99%以上完好的大型與重要機電設備/大型與重要機電設備總計完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度,配備專業(yè)工程技術人員,所有機電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗;實施24小時專人值班;出現(xiàn)故障與時排除。5消防設備完好率100%100%完好消防設備/大學城消防設備總數(shù)實行巡查制度,建檔記錄。6火災發(fā)生率1以下(年)1以下(年)發(fā)生火災面積/大學城物業(yè)使用大學城管理部經理為責任消防員下屬全體員工均為義務消防員;落實防火安全三級檢查制度;消防中心2

3、4小時值班,統(tǒng)一調動人員。7有效投訴率2以下(年)2以下(年)有效投訴次數(shù)使用人總數(shù)做好做細日常工作,采取措施,加強與使用人的溝通,定期走訪使用人,征求管理意見,強化服務意識,提高員工素質;投訴處理有結果、有記錄、有回訪。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總計8管理人員專業(yè)培訓合格率100%100%培訓合格人員/培訓人員總計人員培訓自學與培訓相結合;抓好上崗培訓、在職培訓、特殊崗位人員培訓;培訓考核制度與獎罰相結合;強化培訓結果。9服務回訪率25%25%以上回訪次數(shù)/服務次數(shù)建立健全回訪制度,做好服務回訪記錄,加強服務隊伍服務意識。10使用人滿意率95%以上96%以上對管

4、理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學管理手段,努力完善服務體系,在日常工作中廣泛收集使用人意見,加強雙方交流與溝通。二:設施的維護一、設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準。(一)、每日巡視保養(yǎng)項目。1、電力變壓器(干式)序號部位容要求1外殼1、查低壓連接母線;2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無變色,外殼清潔、無雜物、無放電痕跡2溫度計1、檢查是否完好;2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度不超過1403聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲,無異常雜音4變壓器室1、檢查門窗、地面、四壁;2、檢查通風道、通風設施;3、檢查室照明設施;4、檢查室消防設施無雜物、不漏水、能防止小動物進入、

5、干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常2、低壓開關柜序號部位容要求1柜正面1、清掃(擦拭)柜正面;2、檢查儀表指示與運行參數(shù);3、檢查空氣開關4、檢查閘刀開關、操作機構;5、檢查分閘、合閘指示燈。無灰塵、污跡,儀表工作正常,電流、電壓在正常圍,工作狀況符合運行要求,指示燈指示正常2柜背面1、觀察母線、連接點、引出線;2、檢查電度表連接良好、接點無發(fā)熱變色,電度表鋁盤轉動正常3、電容器柜序號部位容要求1柜正面1、清掃(擦拭)柜正面;2、檢查儀表指示與運行參數(shù);3、檢查自動補償器;4、檢查各組電容指示燈;無灰塵、污跡,儀表工作正常,電流電壓在正常圍,補償器功能正常

6、,指示燈完好2柜1、觀察電容器殼體、套管;2、檢查導線與其連接點;3、檢查柜溫度。電容器無膨脹、無滲漏油,連接導線無過熱變色,無焦熔現(xiàn)象,柜溫度不超過454、柴油發(fā)電機序號部位容要求1機身清掃機身與周圍地面無灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號指示;2、檢查各控制形式、狀態(tài)。機組處于正常備用狀態(tài),符合運行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值;2、檢查蓄電池液比重與液位。浮充電壓26±1V,浮充電流12A(觀察充電電流表),電池液比重1.261.30(采用吸式比重計),液位不低于極板4冷卻水箱檢查水位水位在正??潭葒?儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機組運行24小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑

7、油位高度應在油尺有效刻度圍7通風檢查機房通風設施風機運行正常、室通風良好。5、強電井序號部位容要求1插接箱1、清掃外表面;2、檢查空氣開關;3、檢查部接線; 無灰塵、污跡,狀況符合運行要求,無過熱變色現(xiàn)象,連接無松動。2強電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門;2、檢查室照明設施;3、檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水,能防止小動物進入,干凈整潔,開關、燈具功能正常,無損傷、無放電痕跡、無過熱。(二)、每周保養(yǎng)項目1、電力變壓器序號部位容要求1 完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線2、檢查連接點無斷股,無銹蝕,接觸良好。2、低壓開關柜序號部位容要求1完成每

8、日巡視保養(yǎng)項目柜背面檢查閘刀開關檢查自動開關檢查保險絲具檢查電纜與電纜頭檢查母線支撐固定裝置不過熱變色,三相閘夾到位,滅弧罩牢固不松動,接線樁頭無發(fā)熱變色,無焦糊異味無發(fā)熱,容量符合規(guī)定,固定可靠,不過熱,固定可靠,無破損,無松動3地線檢查接地線,接線頭接地線無銹蝕斷股,接線樁頭緊固4地下電纜室檢查室環(huán)境檢查電纜托盤檢查電纜無雜物、垃圾,無積水,電纜排列有序,整潔無雜物,固定可靠,無損壞,無放電痕跡3、電容器柜序號部位容要求1完成每日巡視項目 2柜正面手動(用轉換開關)逐組投切電容器控制正常功能良好,指示儀表與信號正確3接地檢查接地線無松動,無斷股4柜檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器與其

9、接線接觸良好,無過熱,無損壞4、柴油發(fā)電機序號部位容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2冷卻水系統(tǒng)檢查冷卻水箱水位檢查各管路與連接部位水位距注水口約50mm連接良好,無滲漏3燃油系統(tǒng)檢查油箱油位檢查各管路與連接部位油位正常(保證24小時運行)聯(lián)接良好,無滲漏4潤滑系統(tǒng)檢查油尺、油位檢查機油油質檢查潤滑系統(tǒng)各接頭油位高度應在油尺有效刻度圍油質應清潔、無雜質,連接良好無滲漏 5空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器色標應為綠色 6控制系統(tǒng)手動空載試運行1、按操作規(guī)程要求手動啟動機組2、檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表與信號指示燈。啟動迅速,開關正常,運轉無異常聲響電壓、頻率正常,信號燈指示正常油壓

10、、水壓正常,油溫、水溫正常(三)、年度保養(yǎng)項目1、電力變壓器序號部位容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連接部分3、測量繞組直流電阻4、測量線圈絕緣電阻5、相間絕緣電阻清掃,無油垢牢固無松動三相電阻應平衡(相間差別不大于三相平均值之4%,線間差別不大于三相平均值之2%)采用2.5KV兆歐表,阻值符合有關規(guī)定3電氣聯(lián)接1、調壓聯(lián)接片2、一次電纜接頭3、二次母線槽接口調壓聯(lián)接片聯(lián)接良好,電纜接頭與母線槽接口緊固、良好4變壓器室全面清掃清掃、檢查高壓負荷開關檢查修理室照明、通風、消防設施清潔,無蛛網(wǎng)、積塵清潔,動作正常,安裝牢固,無損壞缺失功能正常,無故障2、低壓開

11、關柜序號部位容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3柜全面清掃灰塵整理二次線補齊、更換二次線接線號檢修閘刀開關檢修自動開關全面檢查緊固螺栓連接點補刷相位漆無灰塵、油質、雜物、整齊、美觀、清晰三一樣期到位、接觸面(線)大于2/3以上,刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損,動作可靠靈活無缺損件牢固,無松動,顏色符合規(guī)定4地下電纜室全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊3、電容器柜序號部位容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2柜全面清掃灰塵整理二次線,更換字跡不清晰的接線號檢修控制元器件無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰完好無缺損、動作可靠3電容器檢查電容器殼體與瓷瓶測量電容器二極對外殼與二級

12、間絕緣電阻,測量電容器容量,更換失效的電容器殼體無凹凸,無破損,絕緣電阻值不作規(guī)定,使用1000V搖表用微法表測量或用電壓流表法測量,容量不超過額定值±10% 4、柴油發(fā)電機序號容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目 2檢查緊固各連接部螺栓檢查連接導線更換冷卻水更換機油濾清器,檢查機油油質,老泥濁變黑,應更換機油,清洗或更換油水分離器,更換或清洗柴油濾清器無松動連接完好手動試機,觀察各種參數(shù)是否符合運行規(guī)程5、供配電接地系統(tǒng)序號部位容要求1接地線檢查接地線螺栓與連接情況緊固良好2接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕3接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻系統(tǒng)的接地電阻小于4

13、 6、防雷接地系統(tǒng)序號部位容要求1接地體各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接無松動、焊點無銹蝕2接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻接地系統(tǒng)的接地電阻小于10二、供電系統(tǒng)應急搶修、處理方案(一)、供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定:為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后,能與時搶修,特制定本搶修限時規(guī)定:1、變壓器發(fā)生故障后,運行值班人員5分鐘到達現(xiàn)場,按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并與時通知維修人員前來排除故障,在零配件齊全情況下故障排除時間不得超過3小時。2、變壓器在3小時不能排除故障的,向供電局申請更換備用變壓器,并在最短時間更換備用變壓器。3、配電室的配電柜發(fā)生故障后,運行人員5分鐘趕到現(xiàn)場,排除故障。4、配電柜單一

14、抽屜柜發(fā)生故障時,維修人員與時修理,若60分鐘不能排除故障,盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發(fā)生故障時,維修人員在5分鐘趕到事故現(xiàn)場,30分鐘排除故障。6、公用設備、設施、電器發(fā)生線路故障時,維修人員在10分鐘到達故障現(xiàn)場,排除故障。7、對所有設備設施故障搶修情況都要進行詳細記錄,包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換,材料耗用情況、搶修人員、修復時間等。(二)、停電應急處理措施1、對于供電局提前通知,檢修高壓線路計劃停電時,技術科應與時通知管理部,由管理部告知校方停電原因與時間,并做好停電準備工作。2、對于突發(fā)事件停電時,技術科應與供電局聯(lián)系,問明停電原因與時間后,與時

15、通知管理部與校方,同時保證備用發(fā)電機在5分鐘啟動并接入應急電網(wǎng),相關人員檢查應急供電線路是否正常。3、當維修和保養(yǎng)電氣設備需要計劃停電時,技術科應提前通知管理部與校方停電圍、時間,值班員應按要求做好保證安全的組織措施和技術措施,維修負責人應向維修人員進行技術交底和安全交底后,方可開始工作。4、為供電部出現(xiàn)突發(fā)事故時,值班員應立即通知技術科,技術科接到通知后,迅速組織人力搶修,必要時通知管理部,由管理部通知校方停電時間與原因。5、當發(fā)生火災時,值班員應按校園區(qū)滅火應急規(guī)程處理,停止動力設備供電,啟用備用電源以供滅火。、消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周

16、期消防控制臺1各類指示燈(含電源、信號)直觀目測指示燈指示正常1個月2各類開關直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)1個月3各電器觸點如有燒損現(xiàn)象,拆下后用砂紙打磨觸點完好,無燒損半年4各電器元件接線端子與端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固無燒損半年5各電源、信號線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象,用絕緣膠帶包扎,嚴重時更換導線無破損、燒焦現(xiàn)象半年6控制臺部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7控制臺表面除塵用干擦布、毛刷除去表面灰塵無塵每日設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期區(qū)域報警器1指示燈直觀目測“Ac Power”(綠色)指示亮其余指示燈不亮 2電源電壓在按下部電源電壓/后備電壓切(或外部B

17、attery Test鍵)換鍵前后,目測指示燈是否正常指針指示+24V(+5V)1個月3報警功能按下“Fire Test”鍵“Zone Alarm”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后,蜂嗚器警鈴響1個月4部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固,不松動 5信號(電源)線如有輕微破損,用絕緣膠帶包扎,破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化半年6表面與部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測按鈕盒完好,無松動1個月設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期集中報警器1指示燈直觀目測“Ac Power”(綠色)指示燈亮,其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下部電

18、源切換鍵或外部鍵“Batterry Test”前后,目測指針指示是否正常指針指示+24V(+5V)1個月3報警功能按下“Fire Test”鍵“Zone Alarm”指示燈和“Switch Care”指示燈亮,幾十秒后蜂嗚器和警鈴響1個月4部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、不松動半年5信號(電源)線如有輕微破損,用絕緣膠帶包扎,破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化半年6表面與部除塵表面與部除塵無塵半年設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙,在距探測器20CM處噴向探頭紅色指示燈亮半年2溫感探頭用750W電吹風,在距探測器500MM處,向探測器吹熱風區(qū)

19、域報警器上相應位置的報警指示燈亮半年設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期防火卷簾門1控制箱部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象,拆下后用砂紙打磨觸點完好,無燒損半年2控制箱部各電器元件接線端子與端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年3機械部分(齒輪、鋒條)如有銹損用煤油清洗,然后加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測完好無損1個月設備設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期防火門1防火門門體直觀目測完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件;若無損,加機油完好,彈性適度半年3消防通道、

20、防火門直觀目測,并開關防火門消防通道通暢,防火門開閉自如1周排煙系統(tǒng)1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象,拆下后用砂紙打磨,或更換觸點完好,控制啟停正常半年3控制柜各接線端子與端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4控制柜電源指示燈如不亮,更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1個月5排煙閥(1)微動開關與部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘與各接線端子端子無松動、微動開關固定良好1個月(2)復位按鈕、導輪、鋼絲、轉軸用油壺給導輪、鋼絲、轉軸加油復位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活1年設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期加壓送風系統(tǒng)1加壓送風機除塵用擦布、

21、毛刷除塵無塵1個月2控制柜部各電器觸點如有燒損,拆下后用砂紙打磨觸點完好,控制啟停正常半年3控制柜各接線端子與端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4各送風口百葉窗直觀目測送風口百葉位置正確3個月5控制柜電源指示燈如不亮,更換指示燈燈炮電源指示燈亮1個月消防系統(tǒng)控制柜1控制柜上電源指示燈與各類開關直觀目測電源指示正常,開關處于開啟或自動狀態(tài)1個月2控制柜部各電器觸點如有燒損,拆下后用砂紙打磨觸點完好、無松動半年3各電器元件接線端子與端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、無燒損半年4電源(信號)線如有破損,用絕緣膠帶包扎導線無破損或老化半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期

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