酒店項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告

1、在*投資興建酒店項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告、總詫？酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個組成部分，它的特點(diǎn)是一個由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個國家、一個地方、一個城市的文明、文化，它能夠?yàn)橐粋€國家、一個地方、一個城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有22個年頭，經(jīng)歷了三個階段：第一階段，80年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了21世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛

2、在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營資本為主。到2003年底的國家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀如下：星級酒店總數(shù)9,751100%國有經(jīng)濟(jì)5,622集體、股份、聯(lián)營2,816私營635外商、港、澳、臺678星級酒店總數(shù)9,7515星級酒店19857.65%28.87%6.52%6.96%100%2.03%4星級酒店7277.46%3星級酒店3,16632.46%2星級酒店4,86449.88%1星級酒店7968.17%由于酒店行業(yè)的特點(diǎn)，它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、被動的地位，國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會對酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二、市場分析酒店業(yè)與

3、政治、經(jīng)濟(jì)互動過程，需要我們對于市場的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國內(nèi)、*省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟(jì)形勢，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才能正確地估計(jì)、推斷出我們酒店未來的經(jīng)濟(jì)、市場，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。1經(jīng)濟(jì)方面1.1 世界經(jīng)濟(jì)從2003年下半年開始回升，全年增長2.5%。2004年世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢頭增強(qiáng)，增長率達(dá)到3.5%,其中美國經(jīng)濟(jì)增長4%作為世界上人口最多的國家中國和印度經(jīng)濟(jì)也持續(xù)保持高速增長，增長率分別達(dá)到8.5%和6.25%。但當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依賴各國和地區(qū)刺激經(jīng)濟(jì)增長的各項(xiàng)政策和措施，例如：一是除

4、需求回升之外，國際貿(mào)易增長缺乏其他動力；二是國際資本流動還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有恢復(fù)先前三是很多國家和地區(qū)在信息通訊技術(shù)的投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國際恐怖事件的發(fā)生，都影響了一些投資項(xiàng)目的開發(fā)，但中國基本保持持續(xù)穩(wěn)定。1.2 2004年中國的GDP增長率在8.8%左右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢。今年我國經(jīng)濟(jì)總量的盤子不斷增大，把經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，增加人們的收入，進(jìn)一步鼓勵消費(fèi)增長，增強(qiáng)消費(fèi)需求對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。并針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的盲目擴(kuò)大投資等，增強(qiáng)調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)見性和有效性，將使我國的經(jīng)濟(jì)保持在良好的發(fā)展軌道上。預(yù)計(jì)2005年中國的經(jīng)濟(jì)將成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價(jià)格上升，2005年

5、中國GDP增長率會比預(yù)測值低0.8個百分點(diǎn)。中國國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)司司長許憲春認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)總量將在2005年超過法國，目前，隨著祖國大陸大開發(fā)的進(jìn)程，臺商投資方向也逐漸向大陸中西部進(jìn)發(fā)，2005年會進(jìn)入快速發(fā)展期。一些跨國公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資，還有日本的NEC公司將與上廣電共同開發(fā)中國最大的投資中心。由此可見，中國的經(jīng)濟(jì)在明年會繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢而上，穩(wěn)健前行。1.3 *省作為中部地區(qū)省份，2004年今年1-6月份全省進(jìn)出口總值達(dá)41.74億美元，比去年提高了八個百分點(diǎn)，同比增長69.07%,占全省上半年GDP26.59%而*又為省會城市，在全省11

6、個地級市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口32.53億美元，同比增長78.75%,在全國各省市中排名第15位。*省2003年，審批外商投資項(xiàng)目總計(jì)89個，今年1-6月份審批外商投資項(xiàng)目44個，同比增長2.33%;項(xiàng)目總投資6.62億美元，同比增長89.9%;合同外資1.6億美元，同比增長22.74%；實(shí)際利用外資6,119萬美元，比去年同期1,100萬美元增長465.36%。到目前為止，在去年合同外資增長50.87%達(dá)到4.48億美元的基礎(chǔ)上，今年上半年我省實(shí)際利用外資增長加快，同比增加5019萬美元。*市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園的鴻富晉精密工業(yè)IT項(xiàng)目，總投資在3,000

7、萬美元以上，外方分別注資198萬美元和950萬美元，大同威奇達(dá)等醫(yī)藥項(xiàng)目增資613萬美元，均已及時到位。此外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等公司項(xiàng)目進(jìn)度加快，這些外資投產(chǎn)項(xiàng)目均保持良好的發(fā)展勢頭。1.42004年*省人民政府與德國北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在*省城*市舉行。目前，德國企業(yè)在*投資項(xiàng)目四十八個，投資達(dá)4,000萬美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、化工的相似性促成了*與北威州長期以來的友好合作，這將推進(jìn)了我省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2. 旅游方面2.1 2004年*省上半年累計(jì)接待海外旅游者95,007人次，比2002年同期增長11.94%,完成年計(jì)劃的54.53

8、%;旅游創(chuàng)匯2,659.85萬美元，比2002年同期增長14.98%,完成年計(jì)劃的50.86%累計(jì)接待國內(nèi)旅游者2,879.25萬人次，比2002年同期增長43.53%,完成年計(jì)劃的53.96%。旅游總收入82.11億元人民幣，比2002年同期增長42.53%,完成年計(jì)劃的53.79%。主要客源國日本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國、菲律賓。*省2004年1-6月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計(jì)表主要指標(biāo)2004年1-6月份2002年1-6月份同比增長（%完成年計(jì)劃（%海外旅游者（人次）95,00784,87511.9454.53海外

9、旅游創(chuàng)匯（萬美兀）2,659.852,313.2914.9850.00國內(nèi)旅游者（萬人）2,879.252,037.2841.3353.17國內(nèi)旅游收入（億兀人民幣）79.9355.6943.5353.96旅游總收入（億元人民幣）82.1157.6142.5353.79*省2004年1-6月外國人主要客源國對比統(tǒng)計(jì)表國別2004年1-6月份2002年1-6月份增長比（%名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412193.85韓國219,12744,831295.92法國313,36634,870174.45美國49,08625,21574.22德國58,52153,833122.3

10、0豕白67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66馬來西業(yè)84,166121,029304.86英國93,42162,48037.94澳大利亞102,88814890224.49俄羅斯112,75682,07233.00加拿大122,435111,22299.26132,384101,55653.21泰國141,71891,5709.42菲律賓151,2291390835.35*市2004年1-6月客源接待海外旅游者24,017人次，比2002年同期增長12.55%,完成年計(jì)劃的50.65%;國內(nèi)旅游者768.23萬人次，比2002年同期增長52.00%,完成年

11、計(jì)劃的76.14%；接待總量仍居全省第一名。2.2 *省地處黃河中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華民素有族的發(fā)祥地之一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯萃，“中國煤倉”和“中國古代博物館”之譽(yù)。人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達(dá)31,401處，是全國（除陜西省外）惟一3萬處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位2個，被國家命名的歷史文化名城5座，國家級風(fēng)景名勝區(qū)5個，列入全國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目2個。*未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在很大程度上將依托其豐富的旅游資源，這將是宣傳祖國文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機(jī)會的利好方向。三.*、*酒店行業(yè)現(xiàn)狀*省共有星級酒店270家，房間總數(shù)22,372間，床位

12、數(shù)46,493張，客房出租率53.94%o*市高星級酒店中，準(zhǔn)五星級有2家，四星級有9家，房間總數(shù)2,106間，床位數(shù)3,426張，出租率50.66%。到目前為止，還沒有國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入，主要以國內(nèi)管理和當(dāng)?shù)毓芾頌橹?，市場競爭還處于相對簡單的層面。*市四、五星級客房供給統(tǒng)計(jì)表飯店今年客房數(shù)今年床位數(shù)明年客房數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534（單16;雙240;套38）294534（單16;雙240;套38）*大酒店166236（單60;雙70;套36）166236（單60;雙70;套36）愉園大酒店255452（單18;雙197;套40）200300（單60;雙100;套40）三晉國際飯店2

13、25360（單60;雙135;套30）225360（單60;雙135;套30）太平洋酒店119221（單12;雙102;套5）119221（單12;雙102;套5）陽光大酒店5591（單8;雙36;套11）5591（單8;雙36;套11）御花園假日酒店82136（單24;雙54;套4）82136（單24;雙54;套4）晉協(xié)賓館151266（單8;雙115;套28）151266（單8;雙115;套28）金港大酒店215356（單77;雙98;三21:套19:）215356（單77;雙98;三21:套19:）萬獅京華大酒店201242（單90;雙40;套71）201242（單90;雙40;套71）

14、*國貿(mào)大飯店398533（單190:雙135:套：73）398533（單190:雙人135:套：73）總計(jì)2,1063,4252,1063,273根據(jù)我們的了解，在目前*的星級酒店中，能夠代表*文化的酒店是一個空白。四.興建酒店的利好因素1政府重視今年11月，省長張寶順主持召開省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會議，聽取省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室關(guān)于全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的匯報(bào)，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，安排部署當(dāng)前和今后一段時期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長宋北杉、省政府秘書長李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成員單位的負(fù)責(zé)同志出席了會議。會議指出，在*旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場出現(xiàn)全面升溫的同時，全省各級有關(guān)部門對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展

15、中出現(xiàn)的一些困難和問題也不容忽視，主要是投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增長的需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場發(fā)展不均衡，旅游門票經(jīng)濟(jì)傾向嚴(yán)重，旅游市場秩序整頓的任務(wù)仍然較重，旅游服務(wù)水平需進(jìn)一步提高。部分景點(diǎn)追求短期效益，忽視長遠(yuǎn)發(fā)展的弊端進(jìn)一步顯露，對于這些問題有關(guān)部門要切實(shí)重視，努力解決。會議強(qiáng)調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)鼓勵發(fā)展的七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會議提出五點(diǎn)要求：1)當(dāng)前和今后一段時期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全

16、局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動；2)舉全省之力辦旅游，切實(shí)加大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的工作力度，各級政府和各有關(guān)部門都要樹立全省一盤棋的思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，各級旅游主管部門要切實(shí)履行職責(zé)，充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用，主動加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，有關(guān)部門要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思考問題，著眼于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，主動搞好銜接溝通，努力做好自身工作，為加快發(fā)展旅游業(yè)多辦實(shí)事，多做貢獻(xiàn)；3)按照政府引導(dǎo)、社會主辦、市場運(yùn)作的思路，大力促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就政府來說，重點(diǎn)是抓好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃，積極推進(jìn)規(guī)劃的制定、完善和實(shí)施，抓好旅游資源的整合，開發(fā)旅游商品，推出旅游精品，搞好

17、宣傳促銷，使旅游產(chǎn)品進(jìn)入國際、國內(nèi)旅游市場，加強(qiáng)旅游市場監(jiān)管，維護(hù)旅游市場秩序，搞好重點(diǎn)部位、重點(diǎn)景區(qū)、重要旅游資源的開發(fā)和保護(hù)，千方百計(jì)加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)環(huán)境整治和綜合開發(fā)，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境；4)按照市場經(jīng)濟(jì)要求，努力培育旅游市場主體，要采取多種方式，努力扶持一批有競爭力的旅游企業(yè)做大做強(qiáng)，可以以資金、市場、管理等入股，組建大型國際旅游集團(tuán)，吸引國外、省外企業(yè)投資*旅游市場，切實(shí)把*旅游做成開放型產(chǎn)業(yè)；5)加強(qiáng)與周邊省市的合作，以鄰為伴，與鄰為善，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。會議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹立大產(chǎn)品、大市場、大企業(yè)、大旅游的觀念，努力實(shí)現(xiàn)

18、新跨越、大發(fā)展。省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實(shí)履行職能，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資源整合，打造精品路線，加強(qiáng)市場監(jiān)管，各級政府及有關(guān)部門要從各方面予以大力支持，使旅游產(chǎn)業(yè)盡快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。2. 其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套*市主要展覽館有*省展覽館、中國煤炭博物館。每年大約共有20個國內(nèi)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽公司。北京、上海展覽公司暫沒有在*辦國際、國內(nèi)展覽的計(jì)劃。今年有五臺山國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等主要節(jié)慶活動。這些展覽和活動在*固定以后，需要有足夠的酒店能夠在住宿接待上加以配套。3. 交通配套的改觀2004年*航空的航線已擴(kuò)大到50多

19、條，使我省武宿機(jī)場外出港航班數(shù)量急劇攀升，2003年*航空共完成旅客運(yùn)輸量82.40萬人次，同比增長146.26 %。今年1-6月份，*機(jī)場出港旅客市場占有率中，*航空占到了146.27 ;進(jìn)港旅客市場中，*航空占到了39.12%。先后又增加了*-哈爾濱、*-烏魯木齊等航線，目前*航空口岸所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運(yùn)航線，并成為全國最大的對獨(dú)聯(lián)體貨包機(jī)口岸。*交通便利，2003年9月28日，連接*南北全線666公里的大運(yùn)高速公路全線通車。從長晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，目前長晉高速公路已進(jìn)入最后的收尾階段，2004年九月底已全線完工，長晉高速公路作為國家經(jīng)濟(jì)干線*至澳門高速公

20、路的重要組成部分。鐵路方面將會在2005年，新建一條“*-北京”的高速鐵路客運(yùn)專線，北京到*只需要2小時，比現(xiàn)在縮短8個小時。*公路建設(shè)的突飛猛進(jìn)帶動了*經(jīng)濟(jì)快速增長。五.興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)1. 目前的供求現(xiàn)狀雖然*省和*市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)*省和*市的旅游局統(tǒng)計(jì)資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達(dá)到80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53.94%,*市高星級酒店的平均出租率只有50.66%，這兩個數(shù)據(jù)告訴我們，1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達(dá)到保本的水平，2）目前酒店的數(shù)量還是供大于求。2. 投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動產(chǎn)的范

21、疇，但不同于投資房地產(chǎn)。2.1 投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：1）資金周轉(zhuǎn)時間短，一般3到4年2）投入產(chǎn)出差價(jià)大3）開發(fā)商對于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束項(xiàng)目，同時失去所有權(quán)。2.2 投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，至少5年以上2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造3）酒店經(jīng)營本身的回報(bào)率并不高，一般在10%左右4）酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐5）投資方長期擁有酒店的所有權(quán)。3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對于酒店業(yè)的投資，要保證其回報(bào)率，對于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金

22、的比例最好超過60%如果負(fù)債比例過高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會造成應(yīng)有回報(bào)率的取得。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠(yuǎn)的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。5. 投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報(bào)帶來負(fù)面作用。6?酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場，有超過10種的類型，如果沒有充分的市場調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未來回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。六.投資方的條件和愿望*X投資有限公司的上級集團(tuán)，是*省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項(xiàng)目而有

23、助于長期持續(xù)發(fā)展。*x投資有限公司的上級集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理的*旅游點(diǎn)-綿山，已經(jīng)在*乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個性跨身于我國名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來的魅力。“萬壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。目前，*x投資有限公司，計(jì)劃在*省會-*，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投

24、資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七.項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評價(jià)1. 地塊編號：項(xiàng)目預(yù)選的位于*市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編為1號地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于*市長風(fēng)街長治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝的地塊編為2號地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于*市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)23畝的地塊編為3號地塊。2. 地塊分析與評價(jià)：2.1 1號地塊分析與評價(jià)：（面積：38畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個*城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：由

25、于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪）。地域空曠，視野開闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機(jī)場30分鐘車程。分析與評價(jià)：1 號地塊在汾河邊上兩橋之間，作為*市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時緊鄰作為*市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持

26、一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為比較適合做會議型酒店。要素：（ 1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。（ 2）周邊環(huán)境相對安靜，對會議型酒店干擾較少（ 3）由于地塊面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場地，會議場所與酒店的整體規(guī)劃等。當(dāng)然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)施。我們建議：會議型酒店在

27、*這類市場目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會議和部分國內(nèi)會議，如要實(shí)施就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。222號地塊分析與評價(jià)：（面積：10畝）地理位置：該地塊位于長風(fēng)街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風(fēng)街是*市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風(fēng)街已成為*市新一輪開發(fā)建

28、設(shè)的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個區(qū)域內(nèi)，同時長風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是*市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于具有雙向10車道的長風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機(jī)場20分鐘車程。分析與評價(jià):2 號地塊處于*市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來的幾年中將形成一個政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長風(fēng)街為軸心主干道，提高，商業(yè)氛圍更濃，并會逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后*市的軸心大道、核心區(qū)域。從2號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心

29、地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結(jié)合點(diǎn)：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點(diǎn)對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價(jià)值非常重要。2.33號地塊分析與評價(jià)：（面積：23畝）地理位置：地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬*市老城區(qū)域范圍。周邊環(huán)境：從3號地塊所處的位置而言，以目前*市區(qū)的地段價(jià)值應(yīng)當(dāng)是不錯的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對面是武

30、警總隊(duì)，地塊后面緊靠一排4層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域，應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。交通條件：地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為*市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，離機(jī)場20分鐘車程。分析與評價(jià)：雖然3號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)、比較普通的區(qū)域，但仔細(xì)分析與研究，還是有其獨(dú)到之處及適合運(yùn)作的產(chǎn)品（酒店）。首先從*市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長

31、風(fēng)街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個主要區(qū)域的橋梁作用。另外，3號地塊又正好處于這個橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認(rèn)為該地塊較適合運(yùn)作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。要素：（ 1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的中間，容易被市場接受。（ 2）地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點(diǎn)：火車站、長途汽車站、機(jī)場等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對旅游團(tuán)體的接待、車

32、輛的安排停放更為便利。3.綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的3塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來，但這其中有個主次關(guān)系，首先酒店的主要目標(biāo)市場是以酒店的目標(biāo)定位（類型）為主，在做好目標(biāo)市場的同時再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)還需要將*的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價(jià)值，營造一個定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。八.酒店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對于投資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。同樣規(guī)模的酒店，不同類

33、型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，以300間客房的規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)有盈利平均房價(jià)：140元/間投資回報(bào)時間：5年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：420元/間投資回報(bào)時間：6年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）會議型酒店（主要為國內(nèi)會議市場）特點(diǎn)：會議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會議室配套，雙人房比例高客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億

34、元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：660元/間投資回報(bào)時間：8年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）豪華五星級酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大客房總面積：13,425平方米投資金額：3.7億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：1,233元/間投資回報(bào)時間:8年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）表如下:以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例功能面積平方米客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量家庭房數(shù)量房型比例占總數(shù)總面積比例客房7350總面積300間/75間210間15間79%單人標(biāo)房22m275間/25%雙人標(biāo)25m210間70%家庭房（3人）30m215間

35、5%大堂200m22.2%餐飲550m25.9%行政區(qū)域100m21.1%服務(wù)區(qū)域1100m211.8%注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分?，F(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例力匕匕積平方米客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級套房數(shù)量房型比例占總數(shù)總面積比例客房10530總面積300間/套180間60間50套10套57%單人標(biāo)房32m2180間60%雙人標(biāo)房32m260間20%商務(wù)套房45m250套17%高級套房60m210套3%大堂450m22.5%餐飲1200m6.6%會議宴會1000m25.5%行政區(qū)域600m23.3%服務(wù)區(qū)域3500m19.1%娛樂休閑1100m26%注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。豪華五星級酒店平均空間分配及比例力匕匕積平方米客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級套房數(shù)量豪華套房數(shù)量房型比例占總數(shù)總面積比例客房13425總面積300間/套230間40套25套5套57.8%單人標(biāo)房40m2230間77%商務(wù)套房50m240套13%高級套房65m25套8.3%豪華套房120m25套1.7%大堂6