第一太平戴維斯財務管理手冊-CD

1、第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司-財務管理制度 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司 財務管理手冊（草案）2010年度 總 目 錄一、 財務管理制度 320二、 財務部崗位責任制 2130三、 總部應收帳款管理流程 3136四、 商務樓宇收繳 / 催收管理費流程圖 3737五、 第一次催款信（全管項目） 3838六、 第二次催款信（全管項目） 3939七、 裝修費用收費結(jié)算流程 4040八、 裝修費用收費結(jié)算流程圖 4143九、 裝修進場費付費清單 4444十、 裝修工程竣工證明 4545十一、 住宅樓催繳管理費流程圖 4647十二、 住宅樓付款通知單 4848十三、 住宅樓催繳欠費通

2、知單 4949十四、 住宅樓催款信 5050十五、 住宅樓逾期未繳管理費警告信 5151十六、 業(yè)主授權銀行自動轉(zhuǎn)賬管理費操作流程 5252十七、 住宅業(yè)主收樓財務收費流程 5353十八、 報廢消耗品情況表 5454十九、 固定資產(chǎn)報廢申請表 5555第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司 財務管理制度第一太平戴維斯物業(yè)顧問(成都)有限公司財務管理制度目 錄第一章：總 則 56第二章：資金管理 77第三章：資產(chǎn)管理 814第四章：費用及收支預算管理 1518第五章：外幣業(yè)務管理 1919第六章：會計報表 2020第一太平戴維斯物業(yè)顧問(成都)有限公司財務管理制度 第一章 總 則 一、 第一太平

3、戴維斯物業(yè)顧問(成都)有限公司是一家專業(yè)的房地產(chǎn)綜合服務公司。業(yè)務范圍涉及房產(chǎn)代理及綜合物業(yè)顧問等，第一太平戴維斯為租戶、發(fā)展商、業(yè)主、投資者和銀行提供全方位綜合物業(yè)顧問服務。二、本公司是物業(yè)管理服務性機構。除了以中華人民共和國財政部企業(yè)財務通則、企業(yè)會計準則、中華人民共和國會計法、為基本會計制度以外并參考中華人民共和國外商投資企業(yè)會計制度及中華人民共和國外商投資企業(yè)旅游服務會計制度，結(jié)合本公司實際情況，特制定此財務管理制度和財務部崗位責任制。具體包括資金管理、資產(chǎn)管理、費用管理、收支預算管理、外幣業(yè)務管理，執(zhí)行公司制定的開支核批標準，審批程序，建立帳務，完善內(nèi)部牽制、稽核制度。三、公司會計核

4、算應遵循的原則：1、 客觀性原則2、 相關性原則3、 可比性原則4、 一致性原則5、 及時性原則6、 明晰性原則7、 配比性原則8、 權責發(fā)生制原則9、 謹慎性原則10、 歷史成本原則11、 劃分收益性支出與資本性支出原則12、 重要性原則 四、本制度規(guī)定采用日歷年制，即自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止，會計年度內(nèi)的分月、分季與公歷相同。 五、公司采用借貸復式計帳法，以人民幣為記帳本位幣，涉及外幣的經(jīng)濟業(yè)務，由開戶銀行按當日國家外匯牌價匯率自動結(jié)匯人民幣入帳。計帳文字為中文。 六、公司的會計憑證、會計帳簿、會計報表等各項記錄，都必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行登記，做到計帳及時，資料可靠、

5、內(nèi)容真實、憑證合法、手續(xù)完備、數(shù)字準確。 七、本制度暫作現(xiàn)階段的財務管理原則，本制度會結(jié)合新的會計準則及法規(guī)的調(diào)整而調(diào)整。第二章 資金管理 公司總部的資金來源是收取管理項目的酬金，該筆資金是公司總部日常運作的保證，必須嚴格按每年公司批準后的預算執(zhí)行。 公司下屬各物業(yè)管理中心向業(yè)主 / 租戶收取的管理費及其他因物業(yè)管理而收取的相應的有償服務費等收入，在物業(yè)管理期間內(nèi)可用于購買與物業(yè)管理有關的設備器材及其它預算范圍內(nèi)的開支等，并用作日常運作的周轉(zhuǎn)金。管理中心收取的管理費、管理費押金及其他有償服務費，任何人不可以以任何方式抽走挪用。 第三章 資產(chǎn)管理 資產(chǎn)管理包括固定資產(chǎn)管理、流動資產(chǎn)管理。流動資產(chǎn)

6、管理包括現(xiàn)金、銀行存款、其它貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其它應收款、存貨、預付工程款等管理。 一、固定資產(chǎn)的管理 1、使用年限一年以上價值2000元以上 ( 包括2000元 ) 用于提供勞務的各類辦公、工程、通訊、運輸設備，不屬于專業(yè)物業(yè)管理的設備，工具的物品價值在2000元以下，使用年限超過兩年的，也可作為固定資產(chǎn)。 2、固定資產(chǎn)原值： A、購入固定資產(chǎn)以買價加包裝裝卸、安裝、保險等費用和繳納 的稅金計價。 B、自制固定資產(chǎn)按自制或自建的成本計價。 C、在原有固定資產(chǎn)基礎上改建、擴建的按原價加上改建、擴建 支出扣除變價收入余額計價。 D、捐贈固定資產(chǎn)按所附單據(jù)或參照同類設備市價計價。 E、

7、盤盈固定資產(chǎn)按新舊程度以重置價值計價。 3、根據(jù)外商投資企業(yè)會計制度的有關財務制度規(guī)定，結(jié)合管理公司實際情況，擬定其折舊年限分類的具體方法，標準如下：（一）房屋、建筑物，為20年； （二）飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設備，為10年； （三）與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的器具、工具、家具等，為5年； （四）飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年； （五）電子設備，為3年4、折舊：暫采用平均年限法直線法按月計提。 A、公式： 原價× ( 1預計殘值率 ) 年折舊額 折舊年限 月折舊額年折舊額÷12 年折舊額×100 折 舊 率 原價 固定資產(chǎn)估計殘值率為原價的0%。

8、B、1 ) 固定資產(chǎn)提完折舊仍繼續(xù)使用不再提折舊。 2 ) 提前報廢的固定資產(chǎn),其凈損失計入企業(yè)營業(yè)外支出,不 得補提折舊。 3 ) 每半年對固定資產(chǎn)進行盤點清查，每年對固定資產(chǎn)進行全面盤點清查一次。要求帳物相符 。 對報廢轉(zhuǎn)讓的固定資產(chǎn)變價收入與帳面凈值的差額，以及 盤虧、盤盈、損毀的凈收益或凈損失查明原因?qū)懗鰰鎴?告，經(jīng)批準計入當期的營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。 C、固定資產(chǎn)大修理費計入當期管理處的維修費。維修費用額 較大的，采取預提或待攤，分期攤?cè)牍芾硖幘S修費用中。 D、實行分級歸口管理，并嚴格固定資產(chǎn)的收發(fā)領用登記工作， 建卡進帳，落實管理責任制。 1 ) 辦公室設備、運輸設備由辦公室負

9、責。 2 ) 工程設備、工程器具由工程部負責管理。 3 ) 工作需要落實到個人隨身攜帶的通訊器具等由個人負 責。 4 ) 各樓盤應對各部門管理的固定資產(chǎn)建立臺帳、登記卡、 詳細列明固定資產(chǎn)名稱、編號、規(guī)格、型號、單價、數(shù)量存放地點、保管人使用、維修情況，做到帳、物相符 。 5 ) 大型的、特殊的，機械運輸設備等、各部門應在每季度 末向財務部提供有關保養(yǎng)、維修計劃。 E、低值易耗品家具及用具管理： 指對使用年限一年以上，達不到固定資產(chǎn)標準，價值2000 元以下的各種用具、物品，其攤銷采用一次攤銷法。實行分 級歸口管理。由各部門領入，設立附置明細帳、專人負責。 個人領用時，辦理借用登記卡 。如有損

10、壞遺失，須查明原因 及追究其責任。 二、流動資產(chǎn)管理 流動資金是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)，變 現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)。它固有的特點決定了流動資產(chǎn)管理在企業(yè)財 務管理中的重要地位。加強流動資金管理的重點就是建立健全內(nèi) 部牽制制度。 ( 一 )貨幣資金管理 1、建立貨幣資金管理機構，完善貨幣資金的管理制度，設置專門財務會計機構，配備專職財務人員，負責貨幣資金的收支、保管、核算工作。按國家財經(jīng)政策、財經(jīng)紀律和財務規(guī)章制度，如實反映本公司及下屬管理處貨幣資金的收支和結(jié)存情況。監(jiān)督企業(yè)嚴格執(zhí)行國家有關財經(jīng)政策和財經(jīng)紀律，執(zhí)行年度收支計劃，促進公司及下屬管理處合理合法安排資金收支，增加收入、減

11、少開支并保護貨幣資金的安全完整。 2、根據(jù)業(yè)務需要確定最低資金安全額，避免由于資金問題而影響日常運作。 3、遵循國家資金帳戶的有關規(guī)定，在中國境內(nèi)可以經(jīng)營外匯業(yè)務的銀行開設人民幣帳戶和外匯帳戶，在境內(nèi)外不得以個人名義開設任何帳戶。 4、建立內(nèi)部控制制度，嚴格執(zhí)行各項現(xiàn)金收付程序。 A、購置領用物品及所有關于物業(yè)管理的經(jīng)濟合同、借款申請 及報銷程序： a、采購物料需有正當用途，遵循精打細算，講求實效，核 算準確管理原則。各部門需購置的物品每月2530日 前作出預算。采購時填寫“采購申請單”填寫時應列明申請部門、日期、品名、規(guī)格、用途、需要量、庫存量、價格( 單價在500元以上的需附報價單 )。如

12、需借款或攜帶支票的需填妥有關欄目由倉庫保管員、部門主管簽名后交財務部審批，然后由授權限額規(guī)定人簽名， 方能到出納處領取款項或支票，借支要求在3-7天內(nèi)清算一般情況下舊數(shù)未清不能新借，特殊情況例外。 b、購置的材料、物品、設備一律入倉驗收入帳。倉庫保管 員填寫入庫單 ( 一式三聯(lián) ) 一份倉庫 、一份 財務、 一份采購員 ，采購員簽名認可。采購人憑入庫單會同采 購申請單及發(fā)票，填寫報銷單，由部門主管以及現(xiàn)場財務審核后，按授權限額規(guī)定人簽字，方可到財務部門辦理借款銷帳手續(xù)。 c、結(jié)算已確認的經(jīng)濟、工程等合同，付款時需列明幣種、限額、現(xiàn)金或支票、如借款需填借款理由、經(jīng)辦人簽名， 經(jīng)財務部審核，授權限

13、額人簽字核準。 d、驗收后的物料領用時，領物人需填寫“領物申請單”，并由主管簽名認可，倉保員方可發(fā)料。 e、每月末 25日為倉庫結(jié)帳日，倉保員填寫匯總表28日前交財務部核算，并將“入倉單”裝訂入檔。填寫倉庫物品收付月報表。年終，進行全面盤點清查，要求帳物相符、帳表相符。 f、費用審批權限： 先得部門主管同意，經(jīng)辦人簽名，經(jīng)財務部審核后，由公司制定的“授權索引表”規(guī)定的授權限額人簽字方能報銷。 B、相互聯(lián)系、相互制約規(guī)定 a、報銷單據(jù)程序規(guī)定：企業(yè)發(fā)出的每項經(jīng)濟業(yè)務都要經(jīng)過 經(jīng)辦人簽名及部門主管簽名，再經(jīng)財務主管審核、授權限額人簽字后方能辦理報銷手續(xù)。員工醫(yī)藥費報銷，經(jīng)人事 部主管審批、并核定報

14、銷比例，財務審核后方能報銷。 b、貨幣資金在管理核算中，實行三分開。 1會計與出納分開。 2帳與錢分開。 3現(xiàn)金收入業(yè)務與支出業(yè)務分開。經(jīng)營貨幣資金收支和 保管的出納人員不登記會計記錄，登記會計事項的人員 不經(jīng)管現(xiàn)金。 c、現(xiàn)金和銀行存款的支付，應按審批規(guī)定及權限，先由經(jīng) 辦人員編制憑證交部門主管簽名、財務部審核、授權限額人批準后，再交出納付款，收款人簽名領款項。 d、所有收入的現(xiàn)金及支票應于當日送存銀行做到日清月 結(jié)，帳款相符。 e、 支付的現(xiàn)金只能從現(xiàn)金庫存中支取，不得從本部的現(xiàn)金 收入中直接支付（即坐支）。 f、出納人員應做好現(xiàn)金和銀行存款記帳工作，但不得兼管 收入費用、債權債務帳及總帳

15、的登記工作，使出納人員 與收入費用債權債務帳簿的登記人員彼此約束至監(jiān)督。 出納人員不得兼管稽核和會計檔案的保管工作。 C、現(xiàn)金管理和結(jié)算制度 1、根據(jù)國務院頒發(fā)現(xiàn)金管理暫行條例的規(guī)定，規(guī)定現(xiàn)金支付的范圍如下： a、發(fā)放職工及臨時員工的工資、補貼、福利補貼、支付外 出人員必須攜帶的差旅費暫借款。 b、支付購買額零星物品現(xiàn)金。 2、結(jié)算制度根據(jù)國務院銀行結(jié)算法規(guī)定，管理處采用以 下幾種結(jié)算方式：銀行支票、匯兌委托收付款。 （二）應收款管理 1、收取管理費及催收程序。 a、物管中心需按規(guī)定時間提前向各住戶/租戶發(fā)出“付款通知書”，逾期按規(guī)定比例加收滯納金。 b、現(xiàn)場財務應及時向駐場經(jīng)理提供欠交管理費

16、的業(yè)主/租戶名單，按催款流程規(guī)定啟動該程序。 c、啟動程序后，現(xiàn)場財務及時將收繳情況反饋駐場經(jīng)理，以便駐場經(jīng)理根據(jù)實際情況作出相應的措施，繼續(xù)有關流程的進程。 d、對于拒不依時足額清繳欠款者，管理處將發(fā)出適當警告 后，再提出法律訴訟。 2、存貨管理：存貨是指管理處在管理過程中所耗用的各類儲備物資。 a、在存貨取得日，做好存貨資產(chǎn)的計價。購入的存貨按買價加運雜費、包裝費、運輸費、裝卸費及途中保險費計價。 b、存貨領用或支出的價格：采用先進先出法，計算存貨領用發(fā)出的價格。 c、存貨領用人需填寫“領料單”，“領料單”上寫明用途并有部門主管簽字認可。 d、存貨領用原則上以舊換新，報廢物品倉庫集中處理，

17、可以廢物利用的盡量利用。 e、存貨清查盤盈虧損報廢：嚴格各項存貨物資的采購、驗 收、調(diào)撥、領發(fā)手續(xù)，實行層層管理，年終進行盤點。 對盤虧、盤盈查明原因，分別處理。盤盈存貨沖減費用； 盤虧損毀報廢存貨，扣除過失人或保險公司賠款和殘料 價值后計入管理費用，意外造成的損失凈額入營業(yè)外支出。第四章 費用及收支預算管理 一、目的： 加強對項目費用審批的流程控制，達到精簡程序，控制成本的目的。二、適用范圍： 適用于Savills管理項目所涉及到的各項成本及費用支出，但稅金、工資、社保、公積金不適用本流程。三、預算管理（一）、全管項目費用支出的審批流程可分為開辦期及正常營運期。（二）、開辦期間的開辦物品的采

18、購與支付流程：1. 前期開辦期間物品的采購流程：首先根據(jù)該項目的實際情況制定所需的物品，設備，工具及材料的明細與預算，并報請開發(fā)商核準。待開發(fā)商相關領導確認簽字后，可轉(zhuǎn)入采購程序。2. 大宗物品采購需進入招投標程序3. 開辦費分由公司代為采購及直接與開發(fā)商結(jié)算兩種情況。與開發(fā)商直接結(jié)算時，只要是在開辦費預算范圍內(nèi)的，符合公司要求的，報物業(yè)負責人審核后即可采購（開發(fā)商另有要求的，也需同時符合開發(fā)商的審批流程）。4. 公司代為采購的，根據(jù)審批后的內(nèi)部執(zhí)行版開辦費預算，提交“用款申請”表。財務部審核是否在預算范圍內(nèi)，由物業(yè)負責人審核后，報公司董事長審批支付。（三）、經(jīng)營期的費用審批流程：1、預算內(nèi)容

19、包括：收入預算、經(jīng)營性支出預算、資本性支出預算及日常費用預算。預算分為年度預算與月度預算。2、年度預算： 項目財務部每年11月編制年度預算駐場總經(jīng)理審核公司物業(yè)負責人審核公司董事長審批發(fā)展商代表審批按預算執(zhí)行。3、年度預算均以發(fā)展商代表的最終批復執(zhí)行。每年四季度開始籌劃下一年度預算計劃，由項目各部門（包括：駐場總經(jīng)理辦公室、物業(yè)管理部、工程部、財務部及人事行政部等）于10月30日前列出將于下一年度實行的計劃支出明細內(nèi)容，交項目財務部進行匯總，項目財務部于每年11月30日前編制好下年度預算交駐場經(jīng)理，經(jīng)駐場總經(jīng)理審批后交公司、及發(fā)展商代表審核。4、月度預算：每月28日前財務部編制月度預算駐場總經(jīng)

20、理審核公司物業(yè)負責人審核公司董事長審批按預算執(zhí)行。5、月度預算以公司董事長最終批復執(zhí)行。A.月度預算審批流程： 各部門須于每月25日以前制定出下月費用支出預算明細并送於財務部，財務會計于3天后將 “月度資金預算表” 上交駐場總經(jīng)理、公司審批。B.月度預算除需列明所預見發(fā)生金額外，需詳細注明支出內(nèi)容及用途，并根據(jù)前期籌備預算或全年預算范圍執(zhí)行（每月支出內(nèi)容、金額，必須以每月可預見性作為編制依據(jù)）。6、月度預算內(nèi)費用支出，在駐場總經(jīng)理審批權限內(nèi)的，審批權在駐場總經(jīng)理，超出駐場總經(jīng)理審批權限的，審批權限在物業(yè)負責人，駐場總經(jīng)理本人的費用報銷，一律需經(jīng)項目負責人審批。月度預算外費用支出（指包含在年度預

21、算范圍內(nèi)，做當月月度預算時未加以考慮，但又不能延至下月支付的），審批權在公司董事長。年度預算外支出，無論金額多少，須事前由項目各部門提出申請項目財務部審核駐場經(jīng)理審核公司物業(yè)負責人審核公司董事長審批發(fā)展商代表審批。四、成本費用支出審批流程1、成本及費用支出原則上采用銀行支付，對1000元以下的零星、非固定支出可采用現(xiàn)金支付。 緊急采購支付程序依照<采購流程>執(zhí)行。 零星支出范圍如下：支付職工個人工資、獎金、工資性津貼、補貼、勞保、福利、醫(yī)療費等；支付個人勞動報酬、咨詢費、講課費等其他工作報酬；出差人員攜帶的差旅費；2、預算內(nèi)支出A.涉及到項目所用的業(yè)務招待費、個人差旅費，以及駐場經(jīng)

22、理的個人報銷費用，無論金額大小，均需項目財務部審核駐場經(jīng)理審核公司財務部審核公司物業(yè)負責人審批支付。B. 在駐場經(jīng)理授權金額以內(nèi)的其余支出，項目財務部審核駐場經(jīng)理審批支付。在駐場經(jīng)理授權限額以上的，財務部審核駐場經(jīng)理審核公司財務部審核公司物業(yè)負責人審批支付。 C.各項目駐場經(jīng)理費用審批限額為：寫字樓項目 2000.00元/筆，住宅項目 1500.00元/筆。 D.嚴禁將同一筆費用支出拆分付款，嚴禁將同一個供應商的付款拆分支付。E.每月項目出納匯總月度費用支出明細表，交至公司出納。3、預算外費用支出A.預算外支出無論金額大小，均須事前提出申請。B.經(jīng)審批后，按費用類別及金額大小，按預算內(nèi)費用支付

23、流程操作。4、各種費用的支付，只需填寫支付申請表或預算外費用申請表進行審核，不用再填寫費用報銷單及支票請領單。 五、員工借款 1、借款金額不得超過1000元。 2、預算已獲準的采購申請及已確認的經(jīng)濟合同，借款需填“借款單”，列明幣種、限額、金額、現(xiàn)金或支票，借款理由，經(jīng)辦人簽名，同時提交上述采購申請或合同 ，部門主管審核財務部審核駐場總經(jīng)理審核公司物業(yè)負責人審核支付。 3、借款單據(jù)要求及時清算，舊欠未清不能新借。六、備用金制度 1、各項目每次取現(xiàn)金額度為：寫字樓項目 5000.00元/次，住宅項目 3000.00元/次。2、每日各項目庫存現(xiàn)金金額不得超過取現(xiàn)額度。第五章 外幣業(yè)務管理 一、外幣

24、業(yè)務和外幣折算 1、外幣業(yè)務是指以管理處記帳本位幣以外的貨幣，進行款項的 收付，來結(jié)算及計價等業(yè)務。 2、外幣指標是收入外幣時，將不同的外幣金額換算為同一記帳本位幣等值金額的程度。 3、記帳匯率，按國家外匯牌價匯率作記帳匯率。二、匯兌損益的計量和處理原則 1、匯兌損益處理原則 a、與購置固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)有關的匯兌損益，均計入資產(chǎn) 的價值。 b、籌建期間的匯兌損失，按規(guī)定計入開辦費。 c、管理處在物業(yè)管理期間發(fā)生的匯兌損益，按規(guī)定計入當期 損益。d、物業(yè)管理清算期間發(fā)生的匯兌損益，計入清算損益。第六章 會計報表 一、公司及管理處會計報表（每月10日前）報送“發(fā)展商”（根據(jù)發(fā)展商要求）、和公司總

25、部。發(fā)展商及總部審核無異議，按規(guī)定轉(zhuǎn)發(fā)給業(yè)主。 二、資產(chǎn)負債表為靜態(tài)時點報表。 三、損益表均為動態(tài)時期會計報表。 56-56第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司財務部崗位責任制第一太平戴維斯物業(yè)顧問(成都)有限公司財務管理制度目 錄一、財務部門職責范圍 2324二、會計人員崗位責任制 25301、 財務經(jīng)理崗位責任 25262、 會計主任（總部）崗位責任 27273、 會計主管（現(xiàn)場）崗位責任 28294、 出納員崗位責任 2930財務部門職責范圍 公司財務部在總經(jīng)理的領導下，負責總部及各樓盤的財務管理及帳務處理工作。具體職責范圍如下 1、根據(jù)企業(yè)會計準則和我國的外商企業(yè)會計制度，建立健全財

26、務管理制度和會計制度。 2、嚴格執(zhí)行公司制定的“合同和付款申請的授權限額制”，按照規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用。 3、嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好各種空白憑證的保管及使用。4、遵守財務制度和紀律，組織財務部的會計核算。正確編制記帳憑證，及時、清晰的記帳，及時編制各種報表，妥善保管會計帳冊及檔案。 5、根據(jù)各部門提供的預算擬定年度財務收支預算計劃，盡可能使資金運作控制在經(jīng)批準后的預算開支范圍內(nèi)，每星期按時向總部提交現(xiàn)金流量表，并提供每月的財務分析。 6、定期做好對各樓盤及部門“低值易耗品”、“家具用品”以及“固定資產(chǎn)”的盤點清理工作。 7、監(jiān)督稽查應收款催收工作，加速資金回籠。

27、8、協(xié)調(diào)財務部與住戶及發(fā)展商的財務關系及管理關系。9、與稅務局、銀行等有關機構保持良好的溝通關系，力爭使公司在這些方面運作順暢。10、經(jīng)常巡視各樓盤現(xiàn)場財務管理工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，定時召集現(xiàn)場財務人員開會，互相交流工作經(jīng)驗，不斷提高大家的業(yè)務水平。11、組織公司內(nèi)部審核機制，定期組織各樓盤互相檢查財務制度落實執(zhí)行情況，并有書面說明存檔，作為公司樓盤優(yōu)質(zhì)管理競賽評比的依據(jù)之一，亦是員工考評的依據(jù)之一。12、配合駐場經(jīng)理搞好項目的經(jīng)濟管理工作，經(jīng)常溝通匯報財務管理工作中的問題，及時解決提高工作效率。會計人員崗位責任制一、職位：財務經(jīng)理隸屬：物業(yè)管理部董事工作大綱：具體領導、組織公司及各樓盤的財

28、務會計工作，對各 項財務工作定期研究布置、檢查和總結(jié)，實行對總經(jīng)理負責制。 職責：1、 根據(jù)企業(yè)會計準則和我國的外商企業(yè)會計制度，制定適合公司專業(yè)物業(yè)管理的會計制度和財務制度；2、 參與公司各類經(jīng)濟管理制度流程的制定，不斷完善內(nèi)部管理的監(jiān)督機制；3、 制定財務工作崗位責任制、組織財務部會計核算；并經(jīng)常檢查監(jiān)督指導各崗位工作，審核計帳憑證、各類會計報表，根據(jù)本行業(yè)特點和發(fā)展商的要求制定各種財務管理報表；4、 遵守國家外匯管理條列，接受國家銀行監(jiān)督。合理安排資金的運用，使資金運用發(fā)揮到最好；5、 監(jiān)督稽查應收款催收工作，加快資金回籠； 6、嚴格遵守財務制度和財經(jīng)紀律，檢查監(jiān)督財務制度和財經(jīng)紀律的執(zhí)

29、行情況，嚴格執(zhí)行公司制定的“合同和付款申請的授權限額制”，監(jiān)督、檢查、稽核各類費用的支出情況，盡量把支出控制在預算之內(nèi)； 7、協(xié)調(diào)財務部與發(fā)展商及業(yè)委會的財務關系及管理關系，及時提供意見給管理層作決策 8、每月10日前審核和編制月度會計報表、管理報表、按時報給物業(yè)管理部董事、發(fā)展商、公司財務部、各樓盤物業(yè)經(jīng)理；9、保存財務工作方面的文件，督促本部員工完整保管內(nèi)部的一切帳冊、報表、憑證和原始單據(jù)；10、審核每筆經(jīng)濟業(yè)務的記帳憑證，特別是審核管理酬金，應交稅金、預提費用、待攤費用、固定資產(chǎn)折舊是否合理合法；11、每月稽核“銀行”、“現(xiàn)金”帳戶發(fā)生額及余額，要求日清月結(jié)，帳帳相符，帳實相符，每周按時

30、向總部提交現(xiàn)金流量表；12、監(jiān)督安排樓盤各部門“低值易耗品”、“家具用品”、“固定資產(chǎn)”、“備用金”盤點清理檢察工作；二、職位會計主管（總部）隸屬財務經(jīng)理 工作大綱：具體負責審核樓盤會計核算及財務管理工作 職責1、 負責復核公司全管樓盤的財務憑證，審核會計報表；2、 負責審核公司全管樓盤的年度、月度預算；監(jiān)督公司全管樓盤的年度、月度預算執(zhí)行情況；3、 負責審核公司全管樓盤的日常費用支出；4、 對公司全管樓盤進行定期或不定期的財務分析；5、 對公司全管樓盤進行定期或不定期的內(nèi)部審計； 6、 負責公司新接全管樓盤前期開辦費的支付審核；7、 協(xié)助項目財務人員對公司全管樓盤進行月度/年度收繳率考核；8

31、、 監(jiān)督樓盤應收帳款催繳流程的執(zhí)行情況，讓物業(yè)經(jīng)理對該工作予以高度重視；9、 不定時到現(xiàn)場抽查備用金的庫存余額及帳目是否一致，嚴把現(xiàn)金管理關；10、 配合行政部定時落實“低值易耗品”、“家具用品”以及“固定資產(chǎn)”盤點清理工作；檢查帳外資產(chǎn)明細帳是否完整；11、 與現(xiàn)場會計主管保持密切聯(lián)系，在業(yè)務上經(jīng)常予以指導，積極參與自己負責項目的管理工作，對項目的收支情況做到了如指掌，配合物業(yè)經(jīng)理當好家；三、職位會計主管（樓盤） 隸屬樓盤物業(yè)經(jīng)理、財務經(jīng)理工作大綱：具體負責現(xiàn)場財務管理工作 職責 1、認真審核各種原始憑據(jù)，在確認其合理合法的情況下正確編制記帳憑證， 按規(guī)定正確計提有關費用，根據(jù)審核后的憑證及

32、時計帳； 2、每月8日準時、正確地完成各種報表的編制，并提供簡要說明； 3、每月按時申報稅金。妥善保管發(fā)票、收據(jù)，及時補充庫存發(fā)票量，保證公司運作的正常進行；4、每月嚴格審核資料的真實性、可靠性、正確性，保證會計核算符合會計法的要求；5、月末編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，調(diào)節(jié)后使得企業(yè)銀行存款余額與銀行對帳單余額一致。遇到銀行退票，要逐筆做好登記，以復印件及原托單保管備查，及時通知現(xiàn)場同事作好跟進催收工作； 6、與發(fā)展商財務有關人員保持良好的溝通渠道，及時核對彼此往來帳目，做到帳目內(nèi)容清楚，月初盡量做到互相歸還，結(jié)清往來帳目。 7、保持與客戶的良好關系，經(jīng)常通過各種工作聯(lián)系，保持溝通，核對往來帳

33、目，宣傳管理公約，加強客戶按時足額交款的意識；8、每月審核由客服部開出“付款通知書”，交物業(yè)經(jīng)理復核后蓋章，交管業(yè)助理發(fā)出，并及時收回由業(yè)主/租戶簽名的回單。9、負責保管未用發(fā)票和收據(jù)，對用完的發(fā)票及收據(jù)存根聯(lián)，作廢的應加蓋作廢印章(一式三份)妥善保管，便于以后查證； 10、對收入的發(fā)票，收據(jù)作銷號登記，缺號的要及時查明原因，做好登記備查；11、客戶搬遷、裝修或其他服務要求、審批前欠款情況的認簽；12、審核每筆費用支出是否符合預算，所附原始憑證是否合法，業(yè)務是否真實、手續(xù)是否完備、準確，按授權限額規(guī)定交有關人員確認；13、建立所有資產(chǎn)明細帳，一有變動及時更新。定時做好各部門“低值易耗品”、“家

34、具用品”以及“固定資產(chǎn)”盤點清理工作；四、職位出納員 隸屬會計主管 工作大綱辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務。 職責1、 收款時要核準支票號碼、幣種、金額，辨別鈔票真假，要在收款憑證上簽字，并填寫支票登記單備查；2、 一切開支、借支項目均需按“借支，報銷規(guī)定”辦理，需經(jīng)會計審核，權限額規(guī)定人批準，方能辦理借支或報銷，辦妥借支或報銷的憑證需蓋“付訖”戳記。借支規(guī)定報銷期限（一般為一星期）；3、 每日序時登記現(xiàn)金及銀行存款收支日記表，每日清點現(xiàn)金，要帳實相符；4、 認真、及時編制備用現(xiàn)金申請表，經(jīng)主管審核后交權限額規(guī)定人批準，及時報總部申領備用金，保證日常運作的順利進行；5、 負責現(xiàn)金，支票及有關票證的

35、安全防范工作，保守保險柜密碼的秘密，鑰匙不得轉(zhuǎn)交他人。6、 發(fā)出的支票，一律要填寫日期、限額(或加¥)及用途，督促領用支票人員須在領出后五天內(nèi)交回相應發(fā)票，并及時銷帳； 7、收入支出的支票要逐筆記帳(設置支票登記簿)，作廢支票要有記錄；8、核付款憑證填寫正確與否，原始票據(jù)是否合法，金額是否正確。填寫付款記錄卡。 9、郵筒式保險箱內(nèi)存放的由其他部門代收的費用，在開啟封包時必須有兩人在場開啟，并在開啟記錄本上雙方簽名（辦公室內(nèi)任何一位員工都必須配合），已備查詢。為代收費者提供專用收據(jù)，要求其將其中計帳聯(lián)隨該筆現(xiàn)金一起放入封包內(nèi)，此計帳聯(lián)與發(fā)票聯(lián)隨日報表一起交總部。定時檢查收據(jù)是否連號；1

36、0、每月末編制“管理費及各類服務應繳費用欠費一覽表”、“管理費欠費一覽表”，上報主管和總所財務部，總結(jié)催收款工作；11、每日上報各銀行存款余額數(shù)，將資金運用發(fā)揮到最好的效果，每周按時編制現(xiàn)金流量報會計主管審核?？偛繎諑た罟芾砹鞒桃弧?PM部門正常開單流程1、財務部將在月初（每月的第一天），將本月各PM經(jīng)理所負責的到期需要收款的項目情況（項目名稱、金額、付款時間）以電子表格的形式發(fā)送給各位物業(yè)經(jīng)理。2、在電子帳單發(fā)出的第五個工作日，財務部會統(tǒng)一開出PM帳單，由各物業(yè)經(jīng)理到財務部簽收。3、已開出的帳單當月需要開發(fā)票的，請直接到帳務部開具。將發(fā)票送達客戶后，需將客戶簽單的簽收條返回財務部留檔。二、

37、 特殊情況的操作流程：1、若需開具帳單的明細信息與合同不符，由物業(yè)經(jīng)理在財務部開出帳單前出具經(jīng)該物業(yè)負責人和公司董事長簽字同意的Memo，財務部根據(jù)Memo信息開據(jù)帳單。2、若有當月不能開單需延緩至以后月份開據(jù)帳單的，由物業(yè)經(jīng)理在財務部開出帳單前出具經(jīng)該物業(yè)負責人和公司董事長簽字同意的Memo，財務部根據(jù)Memo緩開帳單。3、 已開出的帳單若當月不能開具發(fā)票需延緩至以后月份開據(jù)的，在出帳單的當月由物業(yè)經(jīng)理出具經(jīng)該物業(yè)負責人和公司董事長簽字認可的Memo，財務部據(jù)此緩開發(fā)票。三、 月度反饋及后續(xù)處理：1、每半月財務部將匯總開單及回款信息，發(fā)送至PM部門。PM部門需在次月的第一個工作周結(jié)束前填寫經(jīng)

38、該物業(yè)負責人和公司董事長簽字確認的反饋信息，交至財務部留檔。（反饋格式詳見AR反饋表）。2、對于已開出帳單，但超過60天未回款的項目，財務部將在次月的第一個工作周內(nèi)開出催款函，交由項目經(jīng)理遞交客戶；對于超過90天仍未回款的項目，財務部將在次月的第一個工作周內(nèi)開出第二封催款函直接郵寄給客戶；對于超過120天仍未回款的項目，財務部將在次月的第一個工作周內(nèi)開出第三封催款函直接郵寄給客戶。3、 若有需緩開催款函的項目，請物業(yè)經(jīng)理在每月的第一個工作周前提交經(jīng)該物業(yè)負責人和公司董事長簽字確認的Memo，財務部據(jù)此緩開催款函。4、為加強回款力度，將按公司政策對未回款收入計提壞帳沖銷利潤。催款函（此催款函建議

39、以雙掛/專人遞送方式郵寄） （第一封催繳信）致：_公司地址： 電話：_傳真： 日期： _ 年_月_日敬啟者：我公司，第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司根據(jù)_ 年_月_日與貴公司簽訂的 合同,為貴公司提供_服務。我公司已于_ 年_月_日按照合同約定將金額為_的發(fā)票交付貴公司，發(fā)票號為_。但截至目前，貴公司尚未按照合同約定與我公司結(jié)清上述款項，至今尚欠_，欠款時間為_天。如貴公司已經(jīng)支付以上款項，煩請盡快將相關支付憑證傳真至我公司，以便我們與開戶銀行查對；如貴公司尚未支付以上款項，請務必在收到本函之日起五個工作日內(nèi)及時支付。非常感謝貴公司一直以來與本公司的合作，以及此次對本函的關注。如貴公司對

40、上述有任何疑問，請在收到本函之日起三個工作日內(nèi)向我公司提出。我公司的聯(lián)系方式如下：電話:_傳真：_聯(lián)系人：_ 順頌商祺 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司（公司公章）催款函（此催款函建議以雙掛/專人遞送方式郵寄） （第二封催繳信）致：_公司地址： 電話：_傳真： 日期： _年_月_日敬啟者：我公司，第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司根據(jù)_ 年_月_日與貴公司簽訂的 合同，為貴公司提供_服務。我公司已于_年_月_日按照合同約定將金額為_的發(fā)票交付貴公司，發(fā)票號為_。但截至目前，貴公司尚未按照合同約定與我公司結(jié)清上述款項，至今尚欠_，欠款時間為_天限于逾。我公司已于_年_月_日向貴公司發(fā)出

41、了催款函，同時我公司的銷售/財務人員也曾與貴公司聯(lián)系有關付款事宜，但截止目前尚未收到上述欠款。如貴公司已經(jīng)支付以上款項，煩請將相關支付憑證盡快傳真至我公司，以便我們與開戶銀行查對；如貴公司尚未支付以上款項，請務必在收到本函之日起五個工作日內(nèi)及時支付。非常感謝貴公司一直以來與本公司的合作，以及對本函的重視。如貴公司對上述有任何疑問，請在收到本函之日起三個工作日內(nèi)向我公司提出。我公司的聯(lián)系方式如下：電話:_傳真：_聯(lián)系人：_ 順頌商祺 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司（公司公章）催款函（此催款函建議以雙掛/專人遞送方式郵寄） （第三封催繳信）致：_公司地址： 電話：_傳真： 日期： _年_月

42、_日敬啟者：我公司，第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司根據(jù)_ 年_月_日與貴公司簽訂的 合同，為貴公司提供_服務。我公司已于_年_月_日按照合同約定將金額為_的發(fā)票交付貴公司，發(fā)票號為_。但截至目前，貴公司尚未按照合同約定與我公司結(jié)清上述款項，至今尚欠_，欠款時間為_天。我公司已分別于_年_月_日和_年_月_日以雙掛/專人遞送方式向貴公司發(fā)出了催款函，我公司的銷售/財務人員亦多次與貴公司聯(lián)系有關付款事宜，但截止目前仍然未收到上述欠款。如貴公司已經(jīng)支付以上款項，煩請將相關支付憑證盡快傳真至我公司，以便我公司與開戶銀行查對；如貴公司尚未支付以上款項，請務必在收到本函之日起五個工作日內(nèi)及時支付。

43、基于上述事實，貴公司的行為已經(jīng)構成對合同義務的嚴重違反。但是，為了繼續(xù)雙方對合同的履行并改善貴我雙方的合作關系，我公司特提出以下解決方案，望貴公司能積極配合我們，盡快解決欠款問題：1、 貴公司在收到本函之日五個工作日內(nèi)，按合同約定與我公司結(jié)清所欠款項。2、 在今后的交易中貴公司須在取派件時即時付現(xiàn)。.3、 如貴公司未能在收到本函后五個工作日內(nèi)付清所欠款項，我公司將按現(xiàn)行人民銀行基準利率上浮3向貴公司收取該逾期款項在所超過期間內(nèi)的利息。希望本函能引起貴公司對此事的高度重視。如貴公司對上述有任何疑問，請在收到本函后三個工作日內(nèi)向我公司提出。我公司的聯(lián)系方式如下：電話:_傳真：_聯(lián)系人：_ 順頌商祺 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司（公司公章）裝修費用收費結(jié)算流程