2011年鄭州建業(yè)集團(tuán)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展評(píng)估與建議（34頁(yè)）

1、 Copyright - Central China Real Estate Group 2011 建業(yè)集團(tuán)縣級(jí)城市房地產(chǎn)建業(yè)集團(tuán)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展評(píng)估與建議市場(chǎng)拓展評(píng)估與建議投資管理中心投資管理中心 20112011年年1212月月- - 2 2 - -背景與目的背景與目的 自實(shí)施省域化戰(zhàn)略以來(lái)，集團(tuán)已完成河南省18個(gè)地級(jí)城市布局，并在行業(yè)調(diào)整中以優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)和業(yè)績(jī)?cè)俅乌A得各方認(rèn)可。隨著行業(yè)調(diào)整的延續(xù)和集團(tuán)既定戰(zhàn)略的推進(jìn)，布局縣級(jí)城市，提前占據(jù)未來(lái)河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的增長(zhǎng)引擎，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)盈利和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力已成為集團(tuán)下一階段的工作重點(diǎn)之一。 基于行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)、集團(tuán)既

2、定戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的踐行以及集團(tuán)關(guān)于拓展縣級(jí)城市的要求，投資管理管理中心對(duì)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估并提出相應(yīng)意見(jiàn)和建議。通過(guò)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估，以期達(dá)到如下目的： 通過(guò)分析縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，以從宏觀上進(jìn)一步了解縣級(jí)市場(chǎng)的投資環(huán)境； 評(píng)估縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、行業(yè)所處的發(fā)展階段和未來(lái)發(fā)展空間，為集團(tuán)布局縣級(jí)城市提供支撐； 提出優(yōu)先進(jìn)入的縣級(jí)城市名單，以明確項(xiàng)目投資方向，降低市場(chǎng)拓展風(fēng)險(xiǎn)； 提出評(píng)估意見(jiàn)和建議，以保障順利、高效地布局縣級(jí)城市。- - 3 3 - -相關(guān)說(shuō)明相關(guān)說(shuō)明 本報(bào)告中，108個(gè)縣級(jí)城市和鶴壁市、濮陽(yáng)市、濟(jì)源市的經(jīng)濟(jì)、人口和居民收入數(shù)據(jù)均來(lái)自河南省歷年統(tǒng)計(jì)年

3、鑒； 河南省統(tǒng)計(jì)年鑒未提供2010年縣級(jí)城市總?cè)丝诘臄?shù)據(jù)，故采用2009年的數(shù)據(jù)； 本報(bào)告中，各城市公司至少上報(bào)3個(gè)擬進(jìn)入的縣級(jí)城市，不足3個(gè)，則全數(shù)上報(bào)，共計(jì)50個(gè)縣級(jí)城市； 因缺少各縣級(jí)城市的城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及樓盤(pán)調(diào)研數(shù)據(jù)，為節(jié)約成本，提高數(shù)據(jù)搜集效率，由城市公司提供擬進(jìn)入縣級(jí)城市的相關(guān)數(shù)據(jù)； 部分縣級(jí)城市的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)存在少量缺失。- - 4 4 - -目錄目錄二縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三縣級(jí)城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級(jí)城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議一縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析- - 5 5 - -縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析 縣級(jí)城市分布情況 縣級(jí)

4、城市經(jīng)濟(jì)情況 縣級(jí)城市人口情況 縣級(jí)城市收入情況- - 6 6 - -縣級(jí)城市縣級(jí)城市分布情況分布情況 縣級(jí)城市分布情況：河南現(xiàn)有縣級(jí)城市分布情況：河南現(xiàn)有108108個(gè)縣級(jí)城市，縣個(gè)縣級(jí)城市，縣級(jí)城市分布均衡，南陽(yáng)市下轄級(jí)城市分布均衡，南陽(yáng)市下轄1111個(gè)縣級(jí)城市，為下轄縣個(gè)縣級(jí)城市，為下轄縣級(jí)城市最多的地級(jí)市，濟(jì)源市無(wú)下轄縣級(jí)城市。級(jí)城市最多的地級(jí)市，濟(jì)源市無(wú)下轄縣級(jí)城市。項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)值數(shù)值備注備注縣級(jí)城市數(shù)量縣級(jí)城市數(shù)量108108個(gè)個(gè)含縣級(jí)市含縣級(jí)市其中其中省直管縣省直管縣1010個(gè)個(gè)鞏義市、蘭考縣、汝州市、滑縣、長(zhǎng)垣縣、鄧州市、永城市、固始縣、鞏義市、蘭考縣、汝州市、滑縣、長(zhǎng)垣縣、鄧州

5、市、永城市、固始縣、鹿邑縣、新蔡縣鹿邑縣、新蔡縣地級(jí)城市地級(jí)城市縣級(jí)城市個(gè)數(shù)縣級(jí)城市個(gè)數(shù)縣級(jí)城市名稱縣級(jí)城市名稱地級(jí)城市地級(jí)城市縣級(jí)城市個(gè)數(shù)縣級(jí)城市個(gè)數(shù)縣級(jí)城市名稱縣級(jí)城市名稱鄭州市鄭州市6 6中牟縣、鞏義市、滎陽(yáng)市等中牟縣、鞏義市、滎陽(yáng)市等許昌市許昌市5 5許昌縣、鄢陵縣、襄城縣等許昌縣、鄢陵縣、襄城縣等開(kāi)封市開(kāi)封市5 5杞縣、通許縣、尉遲縣等杞縣、通許縣、尉遲縣等漯河市漯河市2 2舞陽(yáng)縣、臨潁縣舞陽(yáng)縣、臨潁縣洛陽(yáng)市洛陽(yáng)市9 9孟津縣、新安縣、欒川縣等孟津縣、新安縣、欒川縣等三門(mén)峽市三門(mén)峽市5 5澠池縣、陜縣、盧氏縣等澠池縣、陜縣、盧氏縣等平頂山市平頂山市6 6寶豐縣、葉縣、魯山縣等寶豐縣、

6、葉縣、魯山縣等南陽(yáng)市南陽(yáng)市1111南召縣、方城縣、西峽縣等南召縣、方城縣、西峽縣等安陽(yáng)市安陽(yáng)市5 5安陽(yáng)縣、湯陰縣、滑縣等安陽(yáng)縣、湯陰縣、滑縣等商丘市商丘市7 7民權(quán)縣、睢縣、寧陵縣等民權(quán)縣、睢縣、寧陵縣等鶴壁市鶴壁市2 2?？h、淇縣?？h、淇縣信陽(yáng)市信陽(yáng)市8 8羅山縣、光山縣、新縣等羅山縣、光山縣、新縣等新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市8 8新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽(yáng)縣等新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽(yáng)縣等周口市周口市9 9扶溝縣、西華縣、商水縣等扶溝縣、西華縣、商水縣等焦作市焦作市6 6修武縣、博愛(ài)縣、武陟縣等修武縣、博愛(ài)縣、武陟縣等駐馬店市駐馬店市9 9西平縣、上蔡縣、平輿縣等西平縣、上蔡縣、平輿縣等濮陽(yáng)市濮陽(yáng)市5 5清豐縣、

7、南樂(lè)縣、范縣等清豐縣、南樂(lè)縣、范縣等濟(jì)源市濟(jì)源市- - - - 7 7 - - 縣域經(jīng)濟(jì)與全省經(jīng)濟(jì)狀況比較：縣級(jí)城市是河南省縣域經(jīng)濟(jì)與全省經(jīng)濟(jì)狀況比較：縣級(jí)城市是河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，20102010年河南省縣域年河南省縣域GDPGDP為為16112.516112.5億元，經(jīng)濟(jì)總量占到全省七成左右。億元，經(jīng)濟(jì)總量占到全省七成左右?？h級(jí)城市縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況- - 8 8 - - 縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)在縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)總量中的比重逐縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)在縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)總量中的比重逐年提高，從業(yè)人員數(shù)量不斷增加，表明縣級(jí)城市工業(yè)化正在持年提高，從業(yè)人員數(shù)量不斷增加，表明

8、縣級(jí)城市工業(yè)化正在持續(xù)進(jìn)行中，為縣級(jí)城市城鎮(zhèn)化提供了重要的產(chǎn)業(yè)支撐，也為房續(xù)進(jìn)行中，為縣級(jí)城市城鎮(zhèn)化提供了重要的產(chǎn)業(yè)支撐，也為房地產(chǎn)業(yè)提供了有效需求。地產(chǎn)業(yè)提供了有效需求?？h級(jí)城市縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然伴隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然伴隨著產(chǎn)業(yè)和從業(yè)人口的結(jié)構(gòu)調(diào)整。和從業(yè)人口的結(jié)構(gòu)調(diào)整。20102010年縣級(jí)城市第二產(chǎn)業(yè)增加值為年縣級(jí)城市第二產(chǎn)業(yè)增加值為9482.839482.83億元，占縣級(jí)城市億元，占縣級(jí)城市GDPGDP總量的總量的58.9%58.9%，較，較20032003年上升年上升9.9%9.9%；從業(yè)人員數(shù)量為；從業(yè)人員數(shù)量為1398.711398.71萬(wàn)人，占總從業(yè)人口萬(wàn)人

9、，占總從業(yè)人口的的27%27%，較，較20032003年提高年提高11%11%。- - 9 9 - - 縣級(jí)城市縣級(jí)城市GDPGDP與地級(jí)城市比較：縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。從與地級(jí)城市比較：縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。從GDPGDP總總量上看，與濟(jì)源市相等的縣級(jí)城市有量上看，與濟(jì)源市相等的縣級(jí)城市有9 9個(gè)，個(gè)，GDPGDP總量超過(guò)總量超過(guò)160160億的縣億的縣級(jí)城市共有級(jí)城市共有3030個(gè)。大量具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的縣級(jí)城市為集團(tuán)布局個(gè)。大量具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的縣級(jí)城市為集團(tuán)布局縣級(jí)城市提供了有利條件?？h級(jí)城市提供了有利條件。GDPGDP城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例比例城市城市300300億以上億以上9 98.33

10、 8.33 鞏義市、新密市、新鄭市、偃師市等鞏義市、新密市、新鄭市、偃師市等200-300200-300億億10109.26 9.26 永城市、安陽(yáng)縣、中牟縣、長(zhǎng)葛市等永城市、安陽(yáng)縣、中牟縣、長(zhǎng)葛市等160-200160-200億億111110.19 10.19 襄城縣、臨潁縣、濮陽(yáng)縣、武陟縣等襄城縣、臨潁縣、濮陽(yáng)縣、武陟縣等100-160100-160億億464642.59 42.59 博愛(ài)縣、新鄉(xiāng)縣、杞縣、寶豐縣等博愛(ài)縣、新鄉(xiāng)縣、杞縣、寶豐縣等80-10080-100億億222220.37 20.37 平輿縣、郟縣、新蔡縣、?？h等平輿縣、郟縣、新蔡縣、浚縣等8080億以下億以下10109.

11、26 9.26 原陽(yáng)縣、魯山縣、延津縣、汝陽(yáng)縣等原陽(yáng)縣、魯山縣、延津縣、汝陽(yáng)縣等鞏義市鞏義市GDPGDP最高，為最高，為419.31419.31億元；盧氏縣億元；盧氏縣GDPGDP最低，為最低，為43.7843.78億元億元縣級(jí)城市縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)情況經(jīng)濟(jì)情況- - 1010 - - 縣級(jí)城市人口情況：縣級(jí)城市人口情況：20102010年河南省縣級(jí)城市人口為年河南省縣級(jí)城市人口為8153.078153.07萬(wàn)人，占全省人口的八成。龐大的人口規(guī)模預(yù)示萬(wàn)人，占全省人口的八成。龐大的人口規(guī)模預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。著未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。* *20102010年河南統(tǒng)計(jì)年鑒人口規(guī)模為常住人口，采用年

12、河南統(tǒng)計(jì)年鑒人口規(guī)模為常住人口，采用20092009年統(tǒng)計(jì)年鑒中總?cè)丝跀?shù)據(jù)。年統(tǒng)計(jì)年鑒中總?cè)丝跀?shù)據(jù)。人口規(guī)模人口規(guī)模城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例（比例（% %）城市城市150150萬(wàn)人以上萬(wàn)人以上2 21.85 1.85 固始縣、鄧州市固始縣、鄧州市100-150100-150萬(wàn)人萬(wàn)人191917.59 17.59 上蔡縣、太康縣、永城市、睢陽(yáng)縣等上蔡縣、太康縣、永城市、睢陽(yáng)縣等80-9980-99萬(wàn)人萬(wàn)人232321.30 21.30 泌陽(yáng)縣、鎮(zhèn)平縣、平輿縣、拓城縣等泌陽(yáng)縣、鎮(zhèn)平縣、平輿縣、拓城縣等50-7950-79萬(wàn)人萬(wàn)人393936.11 36.11 正陽(yáng)縣、新密市、蘭考縣、新野縣等正陽(yáng)縣、新

13、密市、蘭考縣、新野縣等4949萬(wàn)人以下萬(wàn)人以下252523.15 23.15 南樂(lè)縣、衛(wèi)輝縣、沁陽(yáng)市、湯陰縣等南樂(lè)縣、衛(wèi)輝縣、沁陽(yáng)市、湯陰縣等固始縣人口最多，為固始縣人口最多，為160.41160.41萬(wàn)人；義馬市人口最少，為萬(wàn)人；義馬市人口最少，為14.2514.25萬(wàn)人萬(wàn)人縣級(jí)城市縣級(jí)城市人口情況人口情況- - 1111 - - 收入情況：七成以上的縣級(jí)城市在崗職工工資在收入情況：七成以上的縣級(jí)城市在崗職工工資在2000020000元以上，雙職工家庭年收入在元以上，雙職工家庭年收入在4-54-5萬(wàn)元以上。萬(wàn)元以上。平均工資平均工資城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例比例城市城市3000030000元以上元

14、以上5 54.634.63義馬市、永城市、欒川縣、舞鋼市等義馬市、永城市、欒川縣、舞鋼市等25000-3000025000-30000元元262624.0724.07鹿邑縣、新鄭市、靈寶市、中牟縣等鹿邑縣、新鄭市、靈寶市、中牟縣等20000-2500020000-25000元元545450.0050.00陜縣、新鄉(xiāng)縣、扶溝縣、夏邑縣等陜縣、新鄉(xiāng)縣、扶溝縣、夏邑縣等2000020000元以下元以下232321.3021.30睢縣、延津縣、社旗縣、桐柏縣等睢縣、延津縣、社旗縣、桐柏縣等義馬市職工工資最高，為義馬市職工工資最高，為3648036480元元/ /人；范縣職工工資最低，為人；范縣職工工資

15、最低，為1640416404元元/ /人人縣級(jí)城市縣級(jí)城市居民收入居民收入 按按30003000元元/ /，9090一套住一套住宅計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比在宅計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比在6-86-8之間，之間，表明縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本健表明縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本健康。康。- - 1212 - -目錄目錄二縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三縣級(jí)城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級(jí)城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議一縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析- - 1313 - -縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段判斷 人均GDP 城鎮(zhèn)化率 縣級(jí)城市商品住宅銷售面積分析 縣級(jí)城市商品住宅銷售價(jià)格分析 縣級(jí)城

16、市商品住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀 縣級(jí)城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析- - 1414 - - 人均人均GDPGDP與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段：與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段：108108個(gè)縣級(jí)城市的個(gè)縣級(jí)城市的人均人均GDPGDP全部超過(guò)全部超過(guò)13001300，住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。，住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。3003003000300080008000 高高 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段 低低6161個(gè)城市個(gè)城市4141個(gè)城市個(gè)城市6 6個(gè)城市個(gè)城市美金美金確山縣、確山縣、潢川縣、潢川縣、南樂(lè)縣、南樂(lè)縣、淅川縣等淅川縣等新密市、新鄉(xiāng)縣、孟新密市、新鄉(xiāng)縣、孟州市、登封市等州市、登封市等義馬市、義馬市、滎陽(yáng)市、滎陽(yáng)市、新鄭市、新鄭市

17、、新安市新安市等等13001300 世界銀行關(guān)于人均世界銀行關(guān)于人均GDPGDP與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的研究表明，一國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)人均與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的研究表明，一國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)人均GDPGDP在在300300美元時(shí)開(kāi)始起步；至美元時(shí)開(kāi)始起步；至13001300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期；到美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期；到80008000美元時(shí)，住宅產(chǎn)美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)才進(jìn)入平穩(wěn)期。業(yè)才進(jìn)入平穩(wěn)期。 此外，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均此外，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDPGDP達(dá)到達(dá)到30003000美元，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總體上進(jìn)入較快美元，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總體上進(jìn)入較快增長(zhǎng)的階段，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的進(jìn)程將加速發(fā)展，住房、

18、汽車等大宗商品消費(fèi)將呈現(xiàn)快增長(zhǎng)的階段，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的進(jìn)程將加速發(fā)展，住房、汽車等大宗商品消費(fèi)將呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)。速上升趨勢(shì)。 市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展階段判斷階段判斷- - 1515 - - 縣級(jí)城市人均縣級(jí)城市人均GDPGDP狀況：狀況：4747個(gè)縣級(jí)城市人均個(gè)縣級(jí)城市人均GDPGDP突破突破30003000美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化將加速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化將加速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入加速發(fā)展階段。進(jìn)入加速發(fā)展階段。人均人均GDPGDP城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例比例城市城市80008000美元以上美元以上6 65.56 5.56 義馬市、滎陽(yáng)市、新鄭市、新安縣等義馬市、滎陽(yáng)市、新鄭市、新安

19、縣等5000-80005000-8000美元美元181816.67 16.67 新密市、新鄉(xiāng)縣、孟州市、登封市等新密市、新鄉(xiāng)縣、孟州市、登封市等3000-50003000-5000美元美元232321.30 21.30 修武縣、伊川縣、陜縣、禹州市等修武縣、伊川縣、陜縣、禹州市等2000-30002000-3000美元美元444440.74 40.74 確山縣、潢川縣、南樂(lè)縣、淅川縣等確山縣、潢川縣、南樂(lè)縣、淅川縣等20002000美元以下美元以下171715.74 15.74 平輿縣、鄲城縣、盧氏縣、夏邑縣等平輿縣、鄲城縣、盧氏縣、夏邑縣等義馬市人均義馬市人均GDPGDP最高，為最高，為13

20、78113781美元美元/ /人；魯山縣人均人；魯山縣人均GDPGDP最低，為最低，為14501450美元美元/ /人人市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展階段判斷階段判斷- - 1616 - - 城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之一：從城市公司上報(bào)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之一：從城市公司上報(bào)4343個(gè)縣級(jí)城市的數(shù)個(gè)縣級(jí)城市的數(shù)據(jù)看，據(jù)看，1515個(gè)縣級(jí)城市處于城鎮(zhèn)化初始階段，個(gè)縣級(jí)城市處于城鎮(zhèn)化初始階段，2727個(gè)縣級(jí)縣級(jí)城市處于城個(gè)縣級(jí)縣級(jí)城市處于城鎮(zhèn)化的加速階段。快速提升的城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)提供充足的需求動(dòng)力。鎮(zhèn)化的加速階段。快速提升的城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)提供充足的需求動(dòng)力。時(shí)間時(shí)間30%30%70%70%城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率加速階

21、段：加速階段：2727個(gè)（偃師個(gè)（偃師市、滎陽(yáng)縣市、滎陽(yáng)縣中牟縣、林中牟縣、林州市等）州市等）穩(wěn)定階段：穩(wěn)定階段：1 1個(gè)（義馬個(gè)（義馬市）市）初始階段：初始階段：1515個(gè)城個(gè)城市（魯山縣、鎮(zhèn)平市（魯山縣、鎮(zhèn)平縣、濮陽(yáng)縣等）縣、濮陽(yáng)縣等）* *本次共調(diào)研本次共調(diào)研5050個(gè)城市，其中城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)個(gè)城市，其中城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)4343個(gè)，個(gè)，城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律（諾瑟姆城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律（諾瑟姆“S S”曲線）：曲線）：初始階段：初始階段：城鎮(zhèn)化水平達(dá)到10%，表明城鎮(zhèn)化進(jìn)程開(kāi)始啟動(dòng)。在本階段，城市發(fā)展緩慢，經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)，區(qū)域處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)狀態(tài)；加速

22、階段：加速階段：在加速階段，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘?0%以上，農(nóng)村人口開(kāi)始大量進(jìn)入城市，人口快速增加，城市規(guī)模擴(kuò)大，數(shù)量增多，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到60%-70%，工業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中占主導(dǎo)地位；穩(wěn)定階段：穩(wěn)定階段：城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘?0%以上后，人口增長(zhǎng)速度下降，城鎮(zhèn)化處于穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展階段判斷階段判斷- - 1717 - - 城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之二：縣級(jí)城市為大量城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之二：縣級(jí)城市為大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的重要載體。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的重要載體。* *城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)4343個(gè)，個(gè)

23、，市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展階段判斷階段判斷城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率人口流動(dòng)主導(dǎo)方向人口流動(dòng)主導(dǎo)方向小于小于50%50%以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主大于大于50%50%以小城市進(jìn)入大城市為主以小城市進(jìn)入大城市為主小于小于70%70%以大城市城區(qū)遷入大城市郊區(qū)為主以大城市城區(qū)遷入大城市郊區(qū)為主大于大于70%70%大都市圈形成大都市圈形成 我省我省20102010年城鎮(zhèn)化率為年城鎮(zhèn)化率為38.8%38.8%，按照人口流動(dòng)的規(guī)律，我省正處于按照人口流動(dòng)的規(guī)律，我省正處于以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主的階段，以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主的階段，其中，縣級(jí)城市將承載大量農(nóng)村轉(zhuǎn)其中，縣級(jí)城市將承載大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口。移人口

24、。 根據(jù)縣級(jí)城市根據(jù)縣級(jí)城市* *調(diào)研結(jié)果如下：調(diào)研結(jié)果如下：城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)比例比例(%)(%)城市城市70%70%以上以上1 12.33 2.33 義馬市義馬市40-70%40-70%7 716.28 16.28 偃師市、滎陽(yáng)縣等偃師市、滎陽(yáng)縣等30-40%30-40%202046.51 46.51 博愛(ài)縣、禹州市等博愛(ài)縣、禹州市等30%30%以下以下151534.88 34.88 魯山縣、鎮(zhèn)平縣等魯山縣、鎮(zhèn)平縣等- - 1818 - - 縣級(jí)市場(chǎng)容量：有縣級(jí)市場(chǎng)容量：有1212個(gè)縣級(jí)城市的住宅銷售面積超過(guò)或接個(gè)縣級(jí)城市的住宅銷售面積超過(guò)或接近濟(jì)源市，近濟(jì)源市，2121個(gè)縣

25、級(jí)城市的銷售面積在個(gè)縣級(jí)城市的銷售面積在2020萬(wàn)萬(wàn)以上，為集團(tuán)進(jìn)以上，為集團(tuán)進(jìn)入縣級(jí)城市提供市場(chǎng)空間。入縣級(jí)城市提供市場(chǎng)空間。* *由城市公司提供，其中住宅銷售面積的有效數(shù)據(jù)共由城市公司提供，其中住宅銷售面積的有效數(shù)據(jù)共4444個(gè)。個(gè)。住宅年銷售面積（住宅年銷售面積（20102010年）年）城市個(gè)數(shù)城市個(gè)數(shù)* *比例（比例（% %）城市城市50-8050-80萬(wàn)萬(wàn)7 715.91 15.91 林州市、中牟縣、臨潁縣、新鄭市等林州市、中牟縣、臨潁縣、新鄭市等30-5030-50萬(wàn)萬(wàn)5 511.36 11.36 輝縣、潢川縣、項(xiàng)城市、滑縣等輝縣、潢川縣、項(xiàng)城市、滑縣等20-3020-30萬(wàn)萬(wàn)9

26、920.45 20.45 鄢陵縣、義馬市、息縣、長(zhǎng)垣縣等鄢陵縣、義馬市、息縣、長(zhǎng)垣縣等10-2010-20萬(wàn)萬(wàn)121227.2727.27永城市、濮陽(yáng)縣、虞城縣、清豐縣等永城市、濮陽(yáng)縣、虞城縣、清豐縣等1010萬(wàn)萬(wàn)以下以下111125.00 25.00 淮陽(yáng)縣、尉遲縣、杞縣、通許縣等淮陽(yáng)縣、尉遲縣、杞縣、通許縣等林州市住宅銷售面積最高，為林州市住宅銷售面積最高，為87.487.4萬(wàn)萬(wàn)；鎮(zhèn)平縣住宅銷售面積最低，為；鎮(zhèn)平縣住宅銷售面積最低，為1.141.14萬(wàn)萬(wàn)住宅銷售住宅銷售面積分析面積分析- - 1919 - - 縣級(jí)城市中高端樓盤(pán)售價(jià)情況：從城市公司上報(bào)的在縣級(jí)城市中高端樓盤(pán)售價(jià)情況：從城市

27、公司上報(bào)的在售樓盤(pán)價(jià)格情況看，有售樓盤(pán)價(jià)格情況看，有2626個(gè)縣級(jí)城市的樓盤(pán)超過(guò)個(gè)縣級(jí)城市的樓盤(pán)超過(guò)30003000元元/ /平平方米，為集團(tuán)進(jìn)入縣級(jí)城市提供價(jià)格支持。方米，為集團(tuán)進(jìn)入縣級(jí)城市提供價(jià)格支持。* *本頁(yè)住宅銷售價(jià)格由城市公司調(diào)研提供，從調(diào)研樓盤(pán)中，結(jié)合集團(tuán)的產(chǎn)品定位，共抽取本頁(yè)住宅銷售價(jià)格由城市公司調(diào)研提供，從調(diào)研樓盤(pán)中，結(jié)合集團(tuán)的產(chǎn)品定位，共抽取4949個(gè)典型樓盤(pán)。個(gè)典型樓盤(pán)。* *住宅銷售價(jià)格不含別墅。住宅銷售價(jià)格不含別墅。住宅銷售價(jià)格住宅銷售價(jià)格* （多層、小高層、高層）（多層、小高層、高層）樓盤(pán)個(gè)數(shù)樓盤(pán)個(gè)數(shù)比例（比例（% %）縣級(jí)城市縣級(jí)城市2200-27502200-2

28、750元元/ /9 918.3718.37輝縣、舞陽(yáng)縣等輝縣、舞陽(yáng)縣等2800-30002800-3000元元/ /141428.5728.57拓城縣、修武縣等拓城縣、修武縣等3100-36003100-3600元元/ /181836.7336.73伊川縣、永城市等伊川縣、永城市等3700-39003700-3900元元/ /5 510.2010.20汝州市、淮陽(yáng)縣等汝州市、淮陽(yáng)縣等4000-61004000-6100元元/ /3 36.126.12滎陽(yáng)市、中牟縣滎陽(yáng)市、中牟縣住宅銷售住宅銷售價(jià)格分析價(jià)格分析- - 2020 - - 縣級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品類型：產(chǎn)品混搭占項(xiàng)目類型的多數(shù)，縣級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品類型

29、：產(chǎn)品混搭占項(xiàng)目類型的多數(shù)，且以多層和小高層、高層混搭為主，別墅產(chǎn)品少。未來(lái)且以多層和小高層、高層混搭為主，別墅產(chǎn)品少。未來(lái)小高層和高層將逐步成為市場(chǎng)主流。小高層和高層將逐步成為市場(chǎng)主流?？h級(jí)市場(chǎng)縣級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀產(chǎn)品現(xiàn)狀項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型樓盤(pán)個(gè)數(shù)樓盤(pán)個(gè)數(shù)比例（比例（% %）典型樓盤(pán)典型樓盤(pán)混搭項(xiàng)目混搭項(xiàng)目28285656鼎基新城、金立文博苑等（別墅、多層鼎基新城、金立文博苑等（別墅、多層/ /花園洋房、小花園洋房、小高層）高層）億隆中央公館、新城佳苑、蝴蝶灣、萬(wàn)基花園、名都花億隆中央公館、新城佳苑、蝴蝶灣、萬(wàn)基花園、名都花園小區(qū)等（多層園小區(qū)等（多層/ /花園洋房、高層花園洋房、高層/ /小高層

30、）小高層）正商紅河谷（別墅、花園洋房）正商紅河谷（別墅、花園洋房）別墅項(xiàng)目別墅項(xiàng)目1 12 2美廬灣（獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼）美廬灣（獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼）多層項(xiàng)目多層項(xiàng)目3 36 6天元新城、黎水天城、財(cái)富世家天元新城、黎水天城、財(cái)富世家小高層小高層/ /高層項(xiàng)目高層項(xiàng)目18183636開(kāi)元開(kāi)元盛世、盛世名苑、千田盛世、盛世名苑、千田新天地等新天地等- - 2121 - -競(jìng)爭(zhēng)情競(jìng)爭(zhēng)情況況縣級(jí)城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況縣級(jí)城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況1、地級(jí)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同步向縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入，如佳田實(shí)業(yè)（平頂山）、億祥置業(yè)（焦作）、金沙置業(yè)（鄭州）等；2、縣級(jí)城市本地房地產(chǎn)企業(yè)多由建筑商、其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來(lái)；

31、3、縣級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力較弱?？h級(jí)城市縣級(jí)城市競(jìng)爭(zhēng)情況競(jìng)爭(zhēng)情況- - 2222 - -目錄目錄二縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三縣級(jí)城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級(jí)城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議一縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析- - 2323 - - 針對(duì)房地針對(duì)房地產(chǎn)政策環(huán)境分析后，能夠發(fā)現(xiàn)縣域房產(chǎn)政策環(huán)境分析后，能夠發(fā)現(xiàn)縣域房地產(chǎn)政策環(huán)境遠(yuǎn)較地市寬松和有利地產(chǎn)政策環(huán)境遠(yuǎn)較地市寬松和有利 從政策環(huán)境來(lái)看，當(dāng)前縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管環(huán)境相對(duì)寬松，具體表現(xiàn)如下：1、限購(gòu)政策：限購(gòu)政策：縣級(jí)市場(chǎng)同地級(jí)市場(chǎng)一樣不受限購(gòu)政策影響；2、限貸政策：限貸政策：縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步晚、發(fā)展慢，購(gòu)房人群基本以首次置業(yè)的自

32、住型客戶為主，限貸政策基本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較??；3、“90/7090/70”政策：政策：90/70政策在大部分縣級(jí)城市未能有效執(zhí)行；4、相關(guān)稅、費(fèi)優(yōu)惠政策：相關(guān)稅、費(fèi)優(yōu)惠政策：如設(shè)計(jì)條件及優(yōu)惠政策均存在較大的談判與溝通空間。縣級(jí)城市縣級(jí)城市政策環(huán)境政策環(huán)境- - 2424 - -目錄目錄二縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三縣級(jí)城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級(jí)城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議一縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析- - 2525 - -優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)(Strengths)(Strengths)建業(yè)根植河南19年，品牌形象深入人心，已形成明顯的品牌優(yōu)勢(shì)；在省域化發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)過(guò)程中，建業(yè)的產(chǎn)品系列化有序推進(jìn)，

33、形成了較強(qiáng)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；縣級(jí)市場(chǎng)住宅消費(fèi)人群基本以自住型需求為主，少有投資性需求，受政策影響較小，市場(chǎng)波動(dòng)小；在省域化布局過(guò)程中，在全省18個(gè)地市均組建了當(dāng)?shù)匾涣鞯拈_(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)；經(jīng)過(guò)8年的地市布局，集團(tuán)各城市公司在當(dāng)?shù)亟⒘巳娴纳鐣?huì)資源網(wǎng)絡(luò)。SWOT分分析（析（S）- - 2626 - -劣勢(shì)（劣勢(shì)（WeaknessesWeaknesses）縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房?jī)r(jià)普遍較低；市場(chǎng)容量普遍小，投資回收周期較長(zhǎng)；集團(tuán)現(xiàn)有的系列產(chǎn)品難以滿足縣級(jí)需求；目前簡(jiǎn)單復(fù)制城市公司的縣級(jí)項(xiàng)目管理架構(gòu)，不利于單位人員產(chǎn)出效益的提高；現(xiàn)有的激勵(lì)機(jī)制在調(diào)動(dòng)人員向下布局的作用有限；項(xiàng)目總數(shù)擴(kuò)張帶來(lái)人力配備的壓力；

34、向下布局對(duì)高素質(zhì)人才的吸引小。SWOT分分析（析（W）- - 2727 - -機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OpportunitiesOpportunities）縣級(jí)市場(chǎng)非行業(yè)調(diào)控重點(diǎn)，有利于進(jìn)入和布局；縣級(jí)政府對(duì)高水平的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)持歡迎態(tài)度，且支持力度大；縣級(jí)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較低，市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻低；城市化率水平低，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，提前布局有助于低價(jià)獲取土地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、小城鎮(zhèn)建設(shè)以及財(cái)政“省直管縣”政策等相關(guān)政策陸續(xù)推出，縣域經(jīng)濟(jì)將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。SWOT分分析（析（O）- - 2828 - -威脅（威脅（ThreatsThreats）依托于鄭州人力資源環(huán)境招聘的員工長(zhǎng)期

35、堅(jiān)持在縣級(jí)城市穩(wěn)定性問(wèn)題；縣級(jí)城市政府工作效率、市場(chǎng)化程度等投資環(huán)境問(wèn)題將對(duì)項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)造成一定影響；縣級(jí)市場(chǎng)圈子小，渠道窄，無(wú)法直接復(fù)制地市的推廣方式。SWOT分分析（析（T）- - 2929 - -目錄目錄二縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三縣級(jí)城市政策環(huán)境分析四進(jìn)入縣級(jí)城市的SWOT分析五進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議一縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析- - 3030 - - 縣級(jí)城市拓展的評(píng)估指標(biāo)匯總?cè)缦拢嚎h級(jí)城市拓展的評(píng)估指標(biāo)匯總?cè)缦拢嚎h級(jí)市場(chǎng)縣級(jí)市場(chǎng)評(píng)估建議評(píng)估建議指標(biāo)指標(biāo)說(shuō)明說(shuō)明GDPGDP 縣級(jí)城市縣級(jí)城市GDPGDP占全省經(jīng)濟(jì)總量的占全省經(jīng)濟(jì)總量的69.77%69.77% GDP GDP總量超過(guò)總量超過(guò)160160的城市共有的城市共有3030個(gè)個(gè)總?cè)丝诳側(cè)丝?縣級(jí)城市總?cè)丝谡既】側(cè)丝诳h級(jí)城市總?cè)丝谡既】側(cè)丝?2%82% 人口超人口超100100萬(wàn)的縣級(jí)城市共有萬(wàn)的縣級(jí)城市共有2121個(gè)個(gè)人均人均GDPGDP 108 108個(gè)縣級(jí)城市的人均個(gè)縣級(jí)城市的人均GDPGDP已全部超過(guò)已全部超過(guò)1300