2011年棉陽市房地產(chǎn)項目市場研究分析報告

1、1核心導(dǎo)讀432項目認(rèn)知產(chǎn)品策略Factor 3核心問題市場策略5分期策略6價格策略12第二步第二步: 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析第一步第一步: 土地屬性評估土地屬性評估第四步第四步: 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位如何就競爭市場現(xiàn)狀與未來，判斷項目未來的潛在競爭OutlineKey ChallengesMethodology充分了解綿陽市整體房地產(chǎn)市場在此基礎(chǔ)上就項目競爭地塊作為主攻對象，預(yù)測、研判今后的直接競爭形勢如何從項目的土地屬性中研判區(qū)域未來的發(fā)展趨勢，從而對本項目的周邊屬性作出準(zhǔn)確判斷和認(rèn)知總平規(guī)劃設(shè)計的建議配套、商業(yè)等輔助設(shè)施項目的核心賣點提煉產(chǎn)品的建議通過現(xiàn)實性和未來性來研判土地的屬性

2、充分領(lǐng)會開發(fā)商對于地塊的認(rèn)識和我們對于項目整體形象的建議第三步第三步: 目標(biāo)客戶挖掘目標(biāo)客戶挖掘如何多元化的為項目導(dǎo)入客群以分析區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客源作為突破點，然后在更大的范圍內(nèi)尋找符合區(qū)域土地屬性的客源報告總綱3第一步第一步: 土地屬性評估土地屬性評估綿陽城市概要綿陽城市概要Main OutlineSecondary OutlineMain content目錄區(qū)域生活屬性分析區(qū)域生活屬性分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃屬性第二步第二步: 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析第四步第四步: 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位第三步第三步: 目標(biāo)客戶挖掘目標(biāo)客戶挖掘城市簡介城市人口城市交通城市規(guī)劃區(qū)域道路交通區(qū)域教育配套區(qū)

3、域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃地塊區(qū)位地塊周邊環(huán)境地塊基本特質(zhì)地塊基本特質(zhì)4綿陽城市概要/城市簡介 綿陽市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶。地理坐標(biāo)為：東經(jīng)1034510543，北緯30423303。東鄰廣元市的青川縣、劍閣縣和南充市的南部縣、西充縣；南接遂寧市的射洪縣；西接德陽市的羅江縣、中江縣、綿竹縣；西北與阿壩藏族羌族自治州和甘肅省的文縣接壤 綿陽市轄涪城區(qū)、游仙區(qū)和三臺縣、鹽亭縣、梓潼縣、安縣、北川羌族自治縣、平武縣6縣。截止2010年底全市人口為 萬，非農(nóng)業(yè)人口為170萬，城市化率32%，低于全國平均水平。1 15綿陽城市概要/綿陽城市總體特征 新一輪城市總體規(guī)劃定位為“中國科

4、技城，四川省副中心城市，中國旅游和宜居名城”，2020年用地規(guī)模116平方公里，城市發(fā)展方向主要是西部及南部地區(qū)發(fā)展，西南南部新皂工業(yè)區(qū)將作為工業(yè)拓展區(qū)，為遠(yuǎn)景城市產(chǎn)業(yè)大規(guī)模發(fā)展提供空間。 中國旅游和宜居名城將綿陽建設(shè)成為融“山-水-林-文-城”五位一體的中國宜居城市的典范。優(yōu)化市域空間結(jié)構(gòu)，形成“一核三區(qū)六帶”的產(chǎn)業(yè)格局。6綿陽城市概要/綿陽城市人口2010年2009年2008200720062005總?cè)丝?44.7540.7537.95533.3530.71農(nóng)業(yè)人口404405404.8403.7404.4非農(nóng)業(yè)人口170140.7135.7133.2129.6126.3城市化率(%)32

5、25.82524.724.323.77綿陽城市概要/城市交通體系公路、鐵路、航空系統(tǒng)完備 可起降B757飛機的4C級南郊機場， 5條主要出境公路均為一級公路以上，綿陽火車貨站是國家一級站，這些都為導(dǎo)入全國性客源成為可能成綿峨城際列車將貫穿大四川南北南至樂山，北至江油，途徑綿陽，成為四川大動脈高速公路路網(wǎng)發(fā)達(dá)已通車成綿高速、綿廣高速，在建綿渝高速；規(guī)劃高速有成綿第二高速，綿陽-九寨溝高速、南環(huán)高速聯(lián)絡(luò)線（環(huán)城高速聯(lián)絡(luò)）、繞城高速、成都-鹽亭-南部高速。1小時經(jīng)濟圈將初具規(guī)模 計劃以國省道為骨架，聯(lián)接縣鄉(xiāng)，幅射周邊市、州、縣的公路交通網(wǎng)絡(luò)。在一小時以內(nèi)到達(dá)綿陽，形成一小時經(jīng)濟圈8綿陽城市概要/城市

6、規(guī)劃發(fā)展研究 三江會客廳位于綿陽城市南部，在舊城區(qū)與南部新區(qū)之間，南臨機場 園藝新城處于綿陽的西北部，空間布局聯(lián)系西面和北面，臨近成綿高速 新皂工業(yè)區(qū)是作為城市工業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域 綿陽市重點規(guī)劃的這兩個重要區(qū)域都擁有得天獨厚的生態(tài)自然環(huán)境，及城市重要的區(qū)域地理位置，都有起著優(yōu)化城市區(qū)域與整體協(xié)調(diào)發(fā)展和提升的效應(yīng)，以及進(jìn)一步優(yōu)化外來資本投資綿陽的效益規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃面積規(guī)劃人口規(guī)劃定位園藝新城8.3平方公里10萬北部城市副中心綿陽會客廳21平方公里旅游度假居住中心9綿陽城市概要/城市規(guī)劃發(fā)展研究/科創(chuàng)園藝區(qū) 科創(chuàng)園藝區(qū)10綿陽城市概要/城市規(guī)劃發(fā)展研究/園藝新城 功能定位：科創(chuàng)園藝定位為以商業(yè)金融、

7、商務(wù)辦公、文化娛樂和生態(tài)居住為主要功能的北部城市副中心 功能結(jié)構(gòu)三軸、一脈、四心、四區(qū)?！叭S”：形象風(fēng)貌軸，的生活服務(wù)軸，區(qū)域交通軸；“一脈”：利用保留的生態(tài)林地形成貫通千佛寺綠化公園和西山生態(tài)文化公園的生態(tài)綠脈；“四心”：分別為商務(wù)商業(yè)中心，商務(wù)辦公中心，西山綠心，千佛寺綠心；“四區(qū)”：分別為商業(yè)居住綜合區(qū)，居住教育綜合區(qū)，商業(yè)辦公休閑綜合區(qū)，綠色生態(tài)居住區(qū)。1111市中心 區(qū)域地塊區(qū)域區(qū)域路況非常好，交通條件便利。目前公交系統(tǒng)相對薄弱，自駕車進(jìn)出便捷缺少輻射力度較強的商業(yè)中心或商業(yè)圈，重點院校分布區(qū)域內(nèi)，吸引全省乃是西南地區(qū)的外來學(xué)生，板塊教育體系較完善，成為區(qū)域重要優(yōu)勢受地勢影響，科創(chuàng)

8、園藝板塊最大的特征就是山地多，地勢起伏不定 整體規(guī)劃200萬平米的住宅體量，政府統(tǒng)一分配，由各大開發(fā)商共同打造區(qū)域生活屬性分析/園藝新城基本特征區(qū)域發(fā)展分析/園藝新城基本特征157958.57155.25755758.69131036.72623532.6248866.581537509.81245672.172091336.59313583.480500000100000015000002000000250000020062007200820092010（11月前）綿陽全市 科創(chuàng)園區(qū)4.5%17.3%16%7.8%15%占 比：數(shù)據(jù)來源：綿陽市房管局06年以來綿陽市區(qū)和科創(chuàng)園區(qū)商品房成交對比

9、 自07年以來科創(chuàng)園進(jìn)入快速發(fā)展期，商品房成交從06年不足1萬平方米到2010年前10個月已達(dá)到30萬平方米，相對全市的占比從06年的4.5%上升到15%以上。12對本案的啟示：科創(chuàng)園區(qū)價量均也排到綿陽城區(qū)市場第二位，受到市場的廣泛認(rèn)同，本案可采用借勢策略，利用本案緊鄰科創(chuàng)園之位置，借科創(chuàng)園迅猛發(fā)展的勢頭，獲取理多的客戶認(rèn)同。13區(qū)域生活屬性分析/園藝區(qū)教育屬性規(guī)劃學(xué)校成為亮點 根據(jù)規(guī)劃，科創(chuàng)園區(qū)還將導(dǎo)入11所小學(xué)、7所中學(xué)，來完善區(qū)域的教育配套，也將導(dǎo)入?yún)^(qū)域的教育人口教育人口需要升級 目前區(qū)域的購房者中，教師和家長占有一定的比重，相信隨著區(qū)域的不斷成熟，這類客群將得到大幅度的升級南山中學(xué)、綿

10、中和東辰中學(xué)成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿學(xué)校，目前這些學(xué)校周邊的租賃行情看漲西南科技大學(xué)南山中學(xué)西南財經(jīng)電子商務(wù)學(xué)院綿陽外國語學(xué)校東辰中學(xué)14區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃屬性/產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展科創(chuàng)區(qū)市區(qū) 科創(chuàng)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃簡介 規(guī)劃面積12.89平方公里。成立于2001年8月，國務(wù)院批準(zhǔn)成立的科技開發(fā)區(qū)園區(qū)目標(biāo)定位：成為西部地區(qū)具有吸引力的科技創(chuàng)新示范基地、科教創(chuàng)業(yè)示范基地和促進(jìn)高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的示范基地。 園區(qū)的發(fā)展定位： 城市功能完備、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、科技教育產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，文化特色鮮明的園林城市新區(qū)和文化新區(qū) 現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃： 園區(qū)現(xiàn)有工業(yè)項目110余個，還有一批孵化和三產(chǎn)項目。初步形成了教育、軟件、新材料、機電一體

11、化四大產(chǎn)業(yè)。園區(qū)已逐步成為科技人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱土15區(qū)域生活屬性分析/園藝區(qū)旅游資源 西山風(fēng)景區(qū)簡介 占地余畝。風(fēng)景迷人，離城六里許，相傳為爾朱仙修煉之所，傳為楊雄讀書臺，清代建有一亭曰“子云亭”，亭下有楊雄像和楊雄傳碑1616市中心 區(qū)域地塊分析/區(qū)位認(rèn)知地塊位于通往市區(qū)的城市主軸迎賓大道北側(cè)，地理位置較佳區(qū)域路況非常好，交通條件便利，自駕車進(jìn)出便捷，但目前公交系統(tǒng)相對薄弱，地塊可達(dá)性有待發(fā)展。缺少輻射力度較強的商業(yè)中心或商業(yè)圈，重點院校分布區(qū)域內(nèi)，吸引全省乃是西南地區(qū)的外來學(xué)生，板塊教育體系較完善，成為區(qū)域重要優(yōu)勢受地勢影響，科創(chuàng)園藝板塊最大的特征就是地勢起伏不定17第一步第一步: 土地屬

12、性評估土地屬性評估房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析Main OutlineSecondary OutlineMain content目錄宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境區(qū)域板塊競爭分析區(qū)域板塊競爭分析競爭個案分析研究競爭個案分析研究第二步第二步: 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析第四步第四步: 項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位第三步第三步: 目標(biāo)客戶挖掘目標(biāo)客戶挖掘國內(nèi)生產(chǎn)總值分析人民生活水平產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展土地市場分析商品房市場分析住宅市場分析商業(yè)市場分析競爭區(qū)域選取競爭區(qū)域研究區(qū)域競爭地塊研究產(chǎn)品分析銷售分析潛在個案分析18宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析19內(nèi)容摘要2004-2009年GDP走勢情況分析2004-2009年各產(chǎn)業(yè)增長分

13、析2004-2009年固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資金額對比圖2004-2009年人均可支配收入消費情況市場環(huán)境分析/ 宏觀經(jīng)濟分析/ 提要結(jié)論提要 04以來，綿陽市的國民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展形式良好 在綿陽市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)仍為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較緩慢 以科技產(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟支柱的綿陽，房地產(chǎn)投資所占比重較少，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于良性狀態(tài) 隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居民收入也不斷得到提高，城鎮(zhèn)職工的年均工資也呈現(xiàn)增長強勢，這些都提高了城鎮(zhèn)居民的購房積極性本案啟示作為一個三線城市，綿陽的宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，人民的生活水平也獲得了長足的提高和進(jìn)步，且其城市的特殊性決定了大

14、量的外來高素質(zhì)人口的導(dǎo)入。因此，無論是固定資產(chǎn)的投資還是個人購房，都具備了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，綿陽的經(jīng)濟大環(huán)境是積極向上的。宏觀經(jīng)濟環(huán)境/ 國內(nèi)生產(chǎn)總值及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況2004-2009年綿陽GDP走勢情況分析綿陽市歷年GDP增長迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2008年由于全球金融危機和地震的影響,GDP增速稍有回落。在災(zāi)后重建和全球經(jīng)濟逐步向好的態(tài)勢下，2009年呈現(xiàn)出止滑回升、加快發(fā)展的良好局面。202004-2009年綿陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2004-2009年固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資金額對比宏觀經(jīng)濟環(huán)境/ 固定資產(chǎn)投資災(zāi)后重建設(shè)綿陽固定資產(chǎn)投資呈爆發(fā)式增長，預(yù)計未來幾年是綿陽經(jīng)濟快速增長期。綿陽固定投資額

15、2009年，全社會固定資產(chǎn)投資完成802.1億元，增長125.8%。按全省統(tǒng)計口徑對比，高于全省平均水平87.1個百分點，比成都高111個百分點，比德陽低96個百分點，總量在21個市州排名第2，速度排名第4。房地產(chǎn)投資額在固定投資中占的比重不大。房地產(chǎn)市場發(fā)展較為良性。21宏觀經(jīng)濟環(huán)境/人民生活2004-2009年綿陽城鎮(zhèn)居民可支配收入消費情況歷年變化圖表 2009年綿陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13701元，人均消費10664元。人均可支配收入較04年增加5993元，增幅56.26%。 2009年綿陽市全部單位職工平均工資為22537元，比上年增加3034元，增長15.6%。 2223房地產(chǎn)市場

16、分析 / 土地市場分析24房地產(chǎn)市場分析/ 綿陽市土地市場研究/住宅土地成交2006-2010年綿陽市區(qū)土地（住宅）成交面積走勢2006-2010（上半年）年間，綿陽市市區(qū)住宅（含商業(yè)）公告土地296宗，總面積達(dá)3818438萬，單宗地塊平均面積為12900。土地成交單價為1423.7元/由于512地震影響，08，09兩年土地交易量較小，10年開始急劇上升，僅上半年成交706289.11 預(yù)計在隨后兩年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)集中放量的態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局，以上數(shù)據(jù)已除去不足1畝的私人成交土地。房地產(chǎn)市場分析/ 綿陽市土地市場研究/09-10年住宅土地分析2009-2010上半年年綿陽市區(qū)

17、住宅成交土地容積率及樓面地價統(tǒng)計年份 容積率小于2.02.0-小于3.03.0-小于4.04.0及以上平均容積率 樓面地價2009年6宗4宗1宗1宗2.349472010年（上半年）4宗2宗6宗3宗2.821035小于10畝10-50畝50-100畝100畝以上平均土地規(guī)模（畝）2009年1宗3宗4宗4宗68.62010年（上半年）1宗6宗5宗4宗65土地規(guī)模年份2009-2010上半年年綿陽市區(qū)住宅成交土地容規(guī)模統(tǒng)計2009年市區(qū)成交住宅土地12宗，平均容積率2.34，成交樓面均價947元，2010年上半年市區(qū)成交土地15宗平均容積率2.82，成交樓面均價1035元。2009年容積率大于3.

18、0的地塊僅成交2宗，而10年上半年成交9宗，可見地震影響正逐漸消除，高容積率土地成為主流。受災(zāi)后重建的影響，綿陽市土地以規(guī)模土地為主，09年至10年上半年成交的住宅土地中100畝以上規(guī)模的地塊有8塊，50-100畝的有9塊，而10畝以下規(guī)模的僅兩塊，綿陽未來樓市將呈規(guī)模大盤唱主角的態(tài)勢。25數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局，以上數(shù)據(jù)已除去不足1畝的人我成交土地。數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局，以上數(shù)據(jù)已除去不足1畝的人我成交土地。26編號土地面積（畝）容積率體量（萬）受讓方D-11195.583.545.6堅實發(fā)展有限公司（華潤）D-13133.37 2.522.2D-1427.35 2.54.5D-1

19、530.98 2.55.2D-1625.25 2.54.2D-1726.38 2.54.4D-12102.79 1.610.9山西辰興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司D-18111.18 1.611.8D-19159.05 3.537.11D-182.59 1.89.9晉中田森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司D-934.62 1.43.2D-1024.63 1.42.3D-2126.18 1.815.1D-341.16 1.84.9綿陽市匯川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司D-634.26 1.83.4綿陽倍特建設(shè)開發(fā)有限公司D-740.29 1.84.8D-446.37 1.85.5綿陽市卓信實業(yè)有限公司D-839.03 2.5

20、6.5四川凱泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司D-539.08 2.56.5四川省江油市建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總計1320.14208.01區(qū)域07年共成交宗地19塊，面積總和1320畝，容積率在1.6-3.5，全部集中在園藝板塊，由8家公司拿下。其中堅實發(fā)展有限公司、山西新興房產(chǎn)、晉中田森三家公司土地儲備量均在百畝以上，界定為大體量項目，具有區(qū)域代表性房地產(chǎn)市場分析/綿陽市土地市場研究/07年科創(chuàng)園區(qū)土地放量情況27房地產(chǎn)市場分析/住宅市場分析28房地產(chǎn)市場分析/綿陽市商品房研究/新開工面積和銷售面積分析2006-2009年新開工面積和商品房銷售面積走勢圖單位：萬平方米08年地震對綿陽房地產(chǎn)市場影響明顯，

21、目前市場正處于震后井噴期10年上半年綿陽首次出現(xiàn)了銷售面積大于新開工面積的情況，市場異?；钴S。10年上半年新開工面積同比增長135.6%，市場未來供應(yīng)放量較大，競爭加劇截止11月10日截止11月10日14.1%23.9%12.6%8.4%數(shù)據(jù)來源：綿陽市房管局商品房銷售備案數(shù)據(jù)（06年數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)）2006-2010年綿陽城區(qū)商品房銷售均價走勢統(tǒng)計圖表2006-2010年綿陽城區(qū)商品房銷售面積統(tǒng)計圖表29除受地震影響的2008年外，綿陽城區(qū)商品房銷售均處于上升趨勢，2010年銷售更是出現(xiàn)大幅增長，截止2010年11月10日銷售量已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的209萬方。綿陽城區(qū)商品房成交價格一直處于上

22、升態(tài)勢，2007年增輻較大達(dá)到23.9%，其后開始回落到2009年漲幅為8.4%，2010年漲幅再次攀升到兩位數(shù)達(dá)到14.1%為06年以來的第二大漲幅。房地產(chǎn)市場分析/綿陽城區(qū)商品房研究/城區(qū)銷售面積和均價分析房地產(chǎn)市場分析/綿陽城區(qū)商品房研究/各房型銷售統(tǒng)計分析2007-2010年綿陽城區(qū)商品房各房型銷售統(tǒng)計圖表2010年2009年2008年2007年 隨差房價的上升，小房型成交比例越大，套四或以上的大房型成交量下降明顯。 除了傳統(tǒng)戶型得到市場認(rèn)可和暢銷以外，小面積戶型逐漸被市場所接受并獲得暢銷。數(shù)據(jù)來源：綿陽市房管局商品房銷售備案數(shù)據(jù)30房地產(chǎn)市場分析/綿陽城區(qū)商品房研究/各區(qū)域銷售分析2

23、006-2010年綿陽各區(qū)域商品房銷售面積統(tǒng)計圖表在綿陽各區(qū)域中涪城區(qū)作為主城區(qū)，成交量一直穩(wěn)居第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先發(fā)其它區(qū)域?？苿?chuàng)園區(qū)銷售量一真穩(wěn)步增長，并天今年超躍游仙區(qū)，成為第二名，綿陽城市副中心地位顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：綿陽市房管局商品房銷售備案數(shù)據(jù)（06年數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)）31截止11月10日涪城區(qū) 2223.42968.83 3290.233738.084526.77高新區(qū)2543.33 3202.683431.133790.2經(jīng)開區(qū) 1691.142048.62 2751.482657.493384.37科創(chuàng)園 2303.8826633232.413154.113914.71游仙區(qū) 20

24、49.332735.47 3094.273307.293753.08房地產(chǎn)市場分析/綿陽城區(qū)商品房研究/各區(qū)域銷售分析2006-2010年綿陽各區(qū)域商品房銷售面積統(tǒng)計圖表涪城區(qū)房價一直高于其它區(qū)域（06年科創(chuàng)園成交量小且以洋房和別墅為主）并在2010年突破4500元/，拉大了與其它區(qū)域的價格差距。2010年科創(chuàng)園區(qū)銷售銷售均價達(dá)到3914.71元/ ，價格長幅為19.4，長幅超過全市平均水平。均價在各區(qū)域中排第二名。 單位：元/ 3233區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/涪城區(qū)區(qū)域?qū)傩裕簜鹘y(tǒng)的市中心區(qū)域，新舊混雜的商業(yè)居住混合區(qū)域；該片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展主要依靠綿陽本地經(jīng)濟、人口增長而逐漸成型，人口稠密

25、、交通發(fā)達(dá)、配套完善；商業(yè)環(huán)境自然形成，具有良好的自我生存能力區(qū)域優(yōu)勢：生活配套完善，市內(nèi)交通便捷；商業(yè)發(fā)達(dá)、市政配套完善；擁有較多臨水資源區(qū)域劣勢：新舊建筑混雜，區(qū)域可塑性不高；土地供給不規(guī)整，體量小，現(xiàn)代的品質(zhì)樓盤開發(fā)受阻；土地價格造成開發(fā)成本提升涪城區(qū)主要在售樓盤：九洲國際、御景名城、亞川.水岸楓景、利奧.景都、中央廣場、金和大廈目前市場均價：4526.77元/ 34游仙區(qū)區(qū)域?qū)傩裕?較新的、山水資源與城市生活屬性相結(jié)合的適合深度居家的片區(qū)；具有富樂山和臨江的景觀優(yōu)勢和成熟的城市生活雙重屬性成型區(qū)域優(yōu)勢：臨靠市區(qū)，生活配套完善，交通便捷；芙蓉金城、小島花園城等高端樓盤的啟動，提升片區(qū)形象

26、；較好的山水資源；土地供給量大，具有開發(fā)潛力區(qū)域劣勢： 歷史遺留部分低端產(chǎn)品，對片區(qū)屬性有負(fù)面影響香榭里大道、廊橋水岸、龍山逸 品、潤森.加州陽光、富紳世紀(jì)山江元/ 區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/游城區(qū)35區(qū)域?qū)傩裕盒屡d的、現(xiàn)代的高品質(zhì)居住區(qū)；該區(qū)域的開發(fā)得益于交通的貫通和三江資源的開發(fā)；城市擴張壓力也使城市未來發(fā)展方向容易向該區(qū)域傾斜；特別是綿陽新的會客廳專項規(guī)劃，將會給該區(qū)域注入強勁的發(fā)展動力區(qū)域優(yōu)勢：接市區(qū)的交通瓶頸即將打破，實現(xiàn)景觀資源和城市生活的雙重結(jié)合； 土地供給充沛，成片開發(fā)，未來將有眾多大盤出現(xiàn)，形成開發(fā)熱點；由于啟動相對較晚，沒有城市發(fā)展布局遺留問題，利于規(guī)劃區(qū)域劣勢：人氣

27、不足，與綿陽的消費偏好相背離，啟動難度大； 商業(yè)、生活配套滯后嘉來.板橋小區(qū)、紫潭.同力悅城、三江.國際麗城元/ 經(jīng)開區(qū)區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/經(jīng)開區(qū)36園藝區(qū)區(qū)域?qū)傩裕盒屡d的、有一定山林特征的高尚居住板塊；科創(chuàng)園高起點規(guī)劃和建設(shè)對板塊居住氛圍形成受益極大區(qū)域優(yōu)勢：屬于政府重點打造區(qū)域，規(guī)劃起點高；部分山地、森林景觀資源；土地供應(yīng)單宗面積較大且區(qū)域集中，利于板塊形象的整體打造，產(chǎn)品品質(zhì)普遍較高；交通便利，道路狀況優(yōu)越區(qū)域劣勢：距城區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不完善；人氣不足，商氣不濃；尚處于開發(fā)初級階段，樓盤入住率普遍偏低東辰.陽光清華、卓信.龍嶺、長興.太陽城、辰興.優(yōu)山美郡、特領(lǐng)尚、樹高.卡地

28、亞元/ 區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/園藝區(qū) 37高新區(qū)區(qū)域?qū)傩裕盒屡d的，依賴政府搬遷發(fā)展起來的板塊，主要以工業(yè)人口與外來人口支撐消費，發(fā)展水平滯后區(qū)域優(yōu)勢：政府搬遷城市行政中心的偏移，帶給該片區(qū)的政策和人氣補充；片區(qū)規(guī)劃起點較高，生活配套基本完善；土地供應(yīng)充足，目前已有較大體量的開發(fā)，區(qū)域建設(shè)略見雛形；有一定的坡地和河水景觀資源區(qū)域劣勢：工業(yè)與居住混雜，工業(yè)布局對住宅氛圍具有排斥性，治安欠佳，現(xiàn)有居民普遍素質(zhì)不高人氣不足，商氣不濃；尚處于開發(fā)初級階段，樓盤入住率普遍偏低楓 璟 398、恒業(yè).塞納陽光、神州.時代名城、遠(yuǎn)發(fā).美美國際、布魯斯.國際新城2期區(qū)域板塊競爭分析/競爭板塊分析/高新區(qū)

29、38競爭個案分析研究/主要競爭個案分布和界定地塊受到主城區(qū)的輻射影響 根據(jù)地塊位置，界定屬于科創(chuàng)園藝板塊。該板塊位于城市核心區(qū)周邊，可受到涪城區(qū)的輻射影響，有坡地優(yōu)勢個案選取以同質(zhì)和同位兩個指標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn) 同質(zhì)性項目，本案作為統(tǒng)建房項目選取綿陽目前較為知名的香溪南山（也是本案同位競爭項目），芙蓉小區(qū)林郡項目作對比。同位性項目以科創(chuàng)園區(qū)陽光清華、長興太陽城，田森奧林春天競爭類型樓盤名稱同位競爭陽光清華、長興太陽城、田森奧林春天同質(zhì)競爭香溪南山，芙蓉小區(qū)林郡田森奧林春天東辰陽光清華長興太陽城香溪南山芙蓉小區(qū)林郡本 案39競爭個案分析研究/主要同質(zhì)競爭個案/香溪南山u項目的位置：項目是在涪城區(qū)高水牌坊

30、村u開發(fā)商：綿陽華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司u建筑風(fēng)格：中式現(xiàn)代u產(chǎn)品類型：板式多層u占地面積：130畝u建筑面積：18萬平方米u容積率1.6，綠化率40%，建筑覆蓋率28%u停車位270個u項目分2期開發(fā)，1期300多戶，2期500多戶項目名稱：香溪南山靈活付款方式賣點梳理u提供分期付款，擔(dān)保貸款等多種付款方式，分期兩年，交房前8成，擔(dān)保貸款5年5成。超高性價比u實 際 銷 售 均 價2470元/平米，與最近商品房樓盤銷售價差約1300元/平米。別墅區(qū)內(nèi)低密社區(qū)u山谷地貌周邊有人事局別墅、泉水灣榮華山莊等別墅項目，自身1.6的容積率，及內(nèi)部銷售的別墅組團。生活配套完善競爭個案分析研究/主要同質(zhì)

31、競爭個案/香溪南山40項目名稱：芙蓉小區(qū)林郡項目位置：游仙區(qū)綿陽師范學(xué)院背后占地面積：90畝總建筑面積:約84000平方米 建筑形態(tài)：多層洋房容積率：2.0綠化率：50%總戶數(shù):約903戶公攤：6.8-7樓盤均價：2400元/平方米41競爭個案分析研究/主要同質(zhì)競爭個案/芙蓉小區(qū)林郡競爭個案分析研究/主要同質(zhì)競爭個案/芙蓉小區(qū)林郡歐式園林景觀賣點梳理u運用坡地打造歐式園林景觀，以“90畝綠坡洋房”概念吸引購房者。超高性價比u起價2280元/實際銷售均價2600元/平米，與區(qū)域價差約1200元/平米。生態(tài)環(huán)境良好u地塊本身為坡地，緊臨綿陽師范學(xué)院和富樂山，周邊生態(tài)環(huán)境良好。低公攤緊湊房型428500670010000兩河清醇家園房價走勢圖中海國際社區(qū)房價走勢圖同類型項目對比研究/成都同類型項目研究/兩河清醇家園區(qū)域房價走勢圖3540426339108544921794