2011年1月21日河南安陽中科新政務(wù)區(qū)地塊策劃報(bào)告（下）

1、本項(xiàng)目核心價(jià)值主張：新都市生活體驗(yàn)本項(xiàng)目核心價(jià)值主張：新都市生活體驗(yàn)A (Advantages)：相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)F (Features/fact): 產(chǎn)品本身的特性/屬性B (Benefit/value)：產(chǎn)品帶給用戶的利益/價(jià)值新區(qū)大規(guī)模，新區(qū)大規(guī)模，生活配套完善，生活配套完善，高性價(jià)比產(chǎn)品高性價(jià)比產(chǎn)品與高品質(zhì)園林與高品質(zhì)園林景觀景觀新都市生活體驗(yàn)新都市生活體驗(yàn)項(xiàng)目前期主打性價(jià)比項(xiàng)目前期主打性價(jià)比項(xiàng)目后期主打高品質(zhì)項(xiàng)目后期主打高品質(zhì)市場(chǎng)現(xiàn)有主打市場(chǎng)現(xiàn)有主打產(chǎn)品，區(qū)位，生態(tài)產(chǎn)品，區(qū)位，生態(tài)項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì)中心城區(qū)位置（新區(qū)位），產(chǎn)品領(lǐng)先（新產(chǎn)品），滑縣首中心城區(qū)位置（新區(qū)位）

2、，產(chǎn)品領(lǐng)先（新產(chǎn)品），滑縣首席歐式風(fēng)情社區(qū)（新風(fēng)格）席歐式風(fēng)情社區(qū)（新風(fēng)格）消費(fèi)者關(guān)注的消費(fèi)者關(guān)注的價(jià)格，產(chǎn)品，園林景觀價(jià)格，產(chǎn)品，園林景觀項(xiàng)目可以提供的（高性價(jià)比）項(xiàng)目可以提供的（高性價(jià)比）新配套、新區(qū)位、新產(chǎn)品形式、新品質(zhì)、新園林、新景觀新配套、新區(qū)位、新產(chǎn)品形式、新品質(zhì)、新園林、新景觀整體競(jìng)爭(zhēng)策略整體競(jìng)爭(zhēng)策略領(lǐng)導(dǎo)型品牌領(lǐng)導(dǎo)型品牌挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者 追隨者追隨者 非行業(yè)老大中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者 標(biāo)桿項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)在競(jìng)爭(zhēng)策略模型的四個(gè)象限中，我們推薦的是“市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者”策略。n利用中科品牌及服務(wù)優(yōu)勢(shì)，n全面演繹產(chǎn)品價(jià)值；n利用中科品質(zhì)標(biāo)簽戰(zhàn)略，n引領(lǐng)生活方

3、式。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略：n重構(gòu)高檔項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。 n不僅打造建筑地標(biāo)，還將成為地標(biāo)。I. I.領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng) ，重構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，重構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)II. II.構(gòu)筑金港標(biāo)桿項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑金港標(biāo)桿項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)整體定位整體定位新城新城新都市生活體驗(yàn)社區(qū)新都市生活體驗(yàn)社區(qū)自然與都市的交融自然與都市的交融新 區(qū)您需要城市，您的身體需要生態(tài)環(huán)境呼吸自然，體驗(yàn)清新n貼心物業(yè)服務(wù)貼心物業(yè)服務(wù) 為客戶提供全方位細(xì)致服務(wù)為客戶提供全方位細(xì)致服務(wù)n齊全的教育配套齊全的教育配套n全面周到的會(huì)所功能設(shè)計(jì)全面周到的會(huì)所功能設(shè)計(jì)服務(wù)服務(wù)享受享受核心客群：城市改善型客群核心客群：城市改善型客群重要客群：近郊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群重要客群：近郊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入

4、人群游離客群：滑縣外出務(wù)工群體游離客群：滑縣外出務(wù)工群體偶得客戶偶得客戶 近郊首次置業(yè)客戶滑縣下屬及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村泛公務(wù)員群體 鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主及富裕農(nóng)民 滑縣產(chǎn)業(yè)工人及管理層 公務(wù)員、教師、機(jī)關(guān)等泛公務(wù)員 私營業(yè)主 城區(qū)原居民 滑縣在外務(wù)工有成回鄉(xiāng)置業(yè)客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外務(wù)工有成客群目標(biāo)群體 其他地區(qū)到滑縣工作或經(jīng)商的客戶 外地投資客戶客戶定位客戶定位城市改善型客群、近郊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入客群是本項(xiàng)目的主力客群城市改善型客群、近郊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入客群是本項(xiàng)目的主力客群l多層多層 多層在滑縣非常受歡迎，也是滑縣地產(chǎn)市場(chǎng)上的主力軍；l小高層小高層 滑縣人已經(jīng)開始逐漸接受小高層項(xiàng)目，抗性逐漸在減低；l高層高層 在售

5、高層項(xiàng)目（18F）僅一個(gè)，銷售狀況不佳，其他數(shù)個(gè)項(xiàng)目雖規(guī)劃有高層，但仍處于觀望階段，伺機(jī)而動(dòng)；l花園洋房花園洋房 市場(chǎng)沒有真正的花園洋房；l別墅別墅 無在售別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位滑縣目前市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)接受度較高為多層和小高層，高層接受度不高，花園洋滑縣目前市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)接受度較高為多層和小高層，高層接受度不高，花園洋房和別墅供應(yīng)稀缺；鑒于滑縣產(chǎn)品價(jià)格彈性系數(shù)較少（中端產(chǎn)品約為房和別墅供應(yīng)稀缺；鑒于滑縣產(chǎn)品價(jià)格彈性系數(shù)較少（中端產(chǎn)品約為2100-23002100-2300元元/ /平米，高端產(chǎn)品約為平米，高端產(chǎn)品約為2400-26002400-2600元元/ /平米），建議本項(xiàng)目以多層為主，小

6、高層（高平米），建議本項(xiàng)目以多層為主，小高層（高層）配合增加容積率。層）配合增加容積率。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位根據(jù)產(chǎn)品選型，上海睿庫提出三種產(chǎn)品方案：品質(zhì)型、平衡型、高容積率型。根據(jù)產(chǎn)品選型，上海睿庫提出三種產(chǎn)品方案：品質(zhì)型、平衡型、高容積率型。方案類型總建筑面積（萬方）容積率多層小高層高層比例面積（萬方）比例面積（萬方）比例面積（萬方）方案一品質(zhì)型151.8580%1220%3方案二平衡型182.2160%10.840%7.2方案三高容積率型202.46-70%1430%6新 飛 路孫王西路小高層多層多層售樓處滑興路滑 周 路方案一：品質(zhì)型，總建筑面積約方案一：品質(zhì)型，總建筑面積約1515萬，其中

7、多層約占萬，其中多層約占80%80%，小高層約，小高層約20%20%。評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)：高品質(zhì)社區(qū)，以多層為主，搭配少量多層提升容積率，但建筑體量損失較大。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位新 飛 路孫王西路小高層多層多層售樓處滑興路滑 周 路方案二：平衡型，總建筑面積約方案二：平衡型，總建筑面積約1818萬，其中多層約占萬，其中多層約占60%60%，小高層約，小高層約40%40%。評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)：在建筑體量與品質(zhì)之間取得平衡，通過加大小高層的比例減低容積率提升對(duì)品質(zhì)的負(fù)面作用。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位方案三：高容積率型，總建筑面積約方案三：高容積率型，總建筑面積約2020萬，其中多層約占萬，其中多層約占80%80%，高層約，高層約

8、20%20%。新 飛 路孫王西路高層小高層小高層售樓處滑興路滑 周 路評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)：高層作為拉升容積率的產(chǎn)品，可最后開發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)情況，伺機(jī)調(diào)整產(chǎn)品類型，靈活布局。戶型定位戶型定位房型面積區(qū)間比例三房一廳一衛(wèi)95-11020%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115-13555%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)140-16025%結(jié)合市場(chǎng)主流熱銷戶型、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析，得出戶型配比建議：戶型以市場(chǎng)主流結(jié)合市場(chǎng)主流熱銷戶型、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析，得出戶型配比建議：戶型以市場(chǎng)主流三居和四居為主，設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用、功能齊全，控制總價(jià)，適當(dāng)提升附加值。三居和四居為主，設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用、功能齊全，控制總價(jià)，適當(dāng)提升附加值。公寓價(jià)格估算：公寓價(jià)格估算：p

9、新區(qū)板塊內(nèi)個(gè)案單價(jià)段在19-2600元/平米之間，其中中高端價(jià)格約在2300-2600元/平米之間，價(jià)格彈性系數(shù)較小，價(jià)格的差距，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品和區(qū)位條件的差異；p本項(xiàng)目區(qū)位位于新區(qū)邊緣地塊，從目前來看，區(qū)位條件一般；p本項(xiàng)目小高層、高層公寓現(xiàn)價(jià)值本項(xiàng)目小高層、高層公寓現(xiàn)價(jià)值2300-24002300-2400元元/ /平方米。平方米。價(jià)格定位價(jià)格定位依據(jù)先時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，本項(xiàng)目公寓銷售均價(jià)約依據(jù)先時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，本項(xiàng)目公寓銷售均價(jià)約2300-24002300-2400元元/ /平米之間。平米之間。肆 產(chǎn)品建議p建筑外觀建筑外觀p住宅檔次住宅檔次p地段地段p會(huì)所會(huì)所p環(huán)境資源環(huán)境資源p房型特點(diǎn)房型特點(diǎn)

10、重點(diǎn)訴求內(nèi)容重點(diǎn)訴求內(nèi)容n地段地段：縣城新區(qū)，教育配套較全；縣城新區(qū)，教育配套較全；n住宅檔次：住宅檔次：當(dāng)?shù)氐母叨水a(chǎn)品；當(dāng)?shù)氐母叨水a(chǎn)品；n建筑外觀：建筑外觀：歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格；歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格；n景觀資源：景觀資源：引入自然水系的水景、豐富的綠化資源；引入自然水系的水景、豐富的綠化資源；n戶型特點(diǎn)：戶型特點(diǎn)：多層、小高層板式戶型；多層、小高層板式戶型；n會(huì)所會(huì)所：高標(biāo)準(zhǔn)、多功能泛會(huì)所。高標(biāo)準(zhǔn)、多功能泛會(huì)所。n 低密度產(chǎn)品成為購買的重要因素低密度產(chǎn)品成為購買的重要因素產(chǎn)品思路產(chǎn)品思路瞄準(zhǔn)高端客群，打造突破滑縣現(xiàn)有水平的新都市主義住宅。瞄準(zhǔn)高端客群，打造突破滑縣現(xiàn)有水平的新都市主義住宅。僅有這些似乎也夠

11、了矛盾的抉擇：希望我們可以進(jìn)一步討論產(chǎn)品的附加值，前提是在總價(jià)控制的原則下項(xiàng)目研究思路及核心競(jìng)爭(zhēng)力的提煉：要讓目標(biāo)客戶在適當(dāng)追加少量購房成本的前項(xiàng)目研究思路及核心競(jìng)爭(zhēng)力的提煉：要讓目標(biāo)客戶在適當(dāng)追加少量購房成本的前提下，享受生活品質(zhì)的顯著提升和和生活方式的顛覆性轉(zhuǎn)變。提下，享受生活品質(zhì)的顯著提升和和生活方式的顛覆性轉(zhuǎn)變。開發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)安全要求利潤要求品牌要求競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域地位從客戶角度進(jìn)行市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析開發(fā)模式構(gòu)思整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位新生活體驗(yàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉打造都市創(chuàng)意生活體驗(yàn)社區(qū)提供低總價(jià)產(chǎn)品形象滑縣類似樓盤案例分析片區(qū)需求佐證成功案例啟示客戶物業(yè)檔次物業(yè)功能價(jià)格對(duì)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的詮釋對(duì)項(xiàng)

12、目核心競(jìng)爭(zhēng)力的詮釋產(chǎn)品總價(jià)產(chǎn)品總價(jià)對(duì)“低總價(jià)滑縣新都市生活體驗(yàn)社區(qū)”核心競(jìng)爭(zhēng)力詮釋：獨(dú)具一格的生活意境和方式獨(dú)具時(shí)尚、前衛(wèi)特色的產(chǎn)品體驗(yàn)核心展示區(qū)（建成部分）的直觀展示與感性引導(dǎo)超越港區(qū)現(xiàn)狀的戶型格調(diào)與相對(duì)創(chuàng)新基于市場(chǎng)現(xiàn)狀和客戶購買力的啟動(dòng)價(jià)格營銷引導(dǎo)，通過形象包裝，引起客戶購買欲望通過產(chǎn)品的科技含量，找到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的附加支撐重要啟示：項(xiàng)目的開發(fā)過程就是打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的過程；核心競(jìng)爭(zhēng)力在不同的開發(fā)階段，有不同的關(guān)鍵點(diǎn)表現(xiàn)；打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終目的是為了盈利，但開發(fā)過程中的盈利表現(xiàn)會(huì)有所變化；通過品牌展示帶動(dòng)附加盈利，也即通過前期的體驗(yàn)展示，實(shí)現(xiàn)后期的價(jià)格突破與盈利目標(biāo)。打造并提升核心競(jìng)爭(zhēng)力打造并

13、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力一切基于CVA Competition Value AddedCompetition Value Added即“競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值增加”打造并提升核心競(jìng)爭(zhēng)力 -本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議的根本目的本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議的根本目的需要說明的是：我們給出的并不是具體的設(shè)計(jì)方案我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素；本次報(bào)告所解決的問題是從市場(chǎng)到產(chǎn)品對(duì)接；物業(yè)發(fā)展建議出發(fā)點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議出發(fā)點(diǎn)外觀形象設(shè)計(jì)園林景觀營造精致戶型精品生活科技智能系統(tǒng)的運(yùn)用新都市生活新都市生活體驗(yàn)社區(qū)體驗(yàn)社區(qū)成本控制成本控制迎合市場(chǎng)需求迎合市場(chǎng)需求關(guān)鍵性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定物業(yè)類型的確定戶型的面積區(qū)間及配比項(xiàng)目成本的控制新都市生活體驗(yàn)社區(qū)

14、形成核心問題適合市場(chǎng)需求關(guān)鍵所在核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力物業(yè)發(fā)展建議推導(dǎo)思路物業(yè)發(fā)展建議推導(dǎo)思路物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議KPIKPI體系體系成本控制原則：只有客戶感受到的價(jià)值，才是需要展示出來的價(jià)值。成本控制原則：只有客戶感受到的價(jià)值，才是需要展示出來的價(jià)值。震撼的園林景觀大氣的展示區(qū)社區(qū)入口昭示性強(qiáng)活力飛揚(yáng)的公共活動(dòng)區(qū)營造異域風(fēng)情社區(qū)把錢花在看得見的地方把錢花在看得見的地方成本控制不影響品質(zhì)成本控制不影響品質(zhì)社區(qū)內(nèi)部建筑外墻以涂料為主水景設(shè)計(jì)適用北方氣候，以小水面和水系為主，減少維護(hù)成本立面簡(jiǎn)潔但重視細(xì)節(jié)做少量點(diǎn)睛用水成本成本傾斜傾斜適度適度成本成本物業(yè)發(fā)展建議原則物業(yè)發(fā)展建議原則整體規(guī)劃：強(qiáng)調(diào)

15、整體均好性與組團(tuán)特色的統(tǒng)一，以及空間層次的過渡和鄰里之間整體規(guī)劃：強(qiáng)調(diào)整體均好性與組團(tuán)特色的統(tǒng)一，以及空間層次的過渡和鄰里之間的交流。的交流。金地金地. .格林小鎮(zhèn)：格林小鎮(zhèn)：7 7個(gè)組團(tuán)呈半圍合院落形態(tài)個(gè)組團(tuán)呈半圍合院落形態(tài)l住宅與住宅之間形成更有味道的內(nèi)庭環(huán)境，作為“母題”，以圍合承載城市人文、院落精神；l赤橙黃綠青藍(lán)紫構(gòu)筑七種人生色彩的鄰里花園；l院落之間形成富有情趣的公園和小街，創(chuàng)造出適宜人際交往的空間尺度。北京西山庭院：庭院式圍合布局北京西山庭院：庭院式圍合布局l弘揚(yáng)京西院落友居文化的物質(zhì)載體，期望達(dá)成建筑藝術(shù)與人文精神的交融東莞金地格林小鎮(zhèn)東莞金地格林小鎮(zhèn)上海上海.虹橋虹橋1號(hào)號(hào)北

16、京。西山庭院北京。西山庭院外觀形象設(shè)計(jì)外觀形象設(shè)計(jì)/整體規(guī)劃整體規(guī)劃滑縣大部分項(xiàng)目尚未形成明顯的建筑風(fēng)格特征及風(fēng)格偏好，建議本項(xiàng)目以風(fēng)格特征滑縣大部分項(xiàng)目尚未形成明顯的建筑風(fēng)格特征及風(fēng)格偏好，建議本項(xiàng)目以風(fēng)格特征明顯的歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格面世，時(shí)尚大氣，富有都市時(shí)尚感。明顯的歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格面世，時(shí)尚大氣，富有都市時(shí)尚感。多層示意圖外觀形象設(shè)計(jì)外觀形象設(shè)計(jì)/建筑風(fēng)格一建筑風(fēng)格一考慮到滑縣屬于溫帶氣候，冬季較為寒冷，建議建筑立面采用深色調(diào)（即暖色），考慮到滑縣屬于溫帶氣候，冬季較為寒冷，建議建筑立面采用深色調(diào)（即暖色），給人以溫暖的感覺，同時(shí)較為耐臟。給人以溫暖的感覺，同時(shí)較為耐臟。多層示意圖外觀形象設(shè)計(jì)外

17、觀形象設(shè)計(jì)/建筑風(fēng)格一建筑風(fēng)格一采用中端仿石漆涂料，在保持項(xiàng)目高端形象的同時(shí)有效控制建筑成本。采用中端仿石漆涂料，在保持項(xiàng)目高端形象的同時(shí)有效控制建筑成本。小高層示意圖外觀形象設(shè)計(jì)外觀形象設(shè)計(jì)/建筑風(fēng)格一建筑風(fēng)格一lLOW-E玻璃具有良好的隔熱保溫作用；l為業(yè)主節(jié)省制冷費(fèi)用另外LOW-E玻璃的可見光反射率一般在30%以下，可避免造成反射光污染；l考慮到本項(xiàng)目周邊臨路及商業(yè)區(qū)，LOW-E玻璃的出色隔音性能將會(huì)有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個(gè)安靜的環(huán)境中。 室內(nèi)室內(nèi)室外室外LOW-ELOW-E玻玻璃璃立面外窗采用立面外窗采用LOW-ELOW-E玻璃達(dá)到降低能耗，增加保溫效果。玻璃達(dá)到降低能耗，增加

18、保溫效果。外觀形象設(shè)計(jì)外觀形象設(shè)計(jì)/建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格l斷橋鋁合金采用隔熱鋁合金型材，具有節(jié)能、隔音、防噪、防塵、防水功能。斷橋鋁合金窗比普通窗熱量散失減少一半，隔聲量達(dá)29分貝以上，水密性、氣密性良好。l與LOW-E組合使用將為業(yè)主節(jié)省更多的制冷費(fèi)用并保證良好的隔音效果。立面外窗應(yīng)用斷橋鋁合金達(dá)到降低能耗，增加保溫效果。立面外窗應(yīng)用斷橋鋁合金達(dá)到降低能耗，增加保溫效果。外觀形象設(shè)計(jì)外觀形象設(shè)計(jì)/建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格l高聳、寬敞的社區(qū)大高聳、品質(zhì)感的社區(qū)大門門，體現(xiàn)項(xiàng)目的氣勢(shì)；l風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)，從細(xì)節(jié)處對(duì)業(yè)主生活的關(guān)心，即使雨天您也可以到達(dá)社區(qū)任何角落；氣派社區(qū)大門、風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)出發(fā)體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的

19、貼心呵護(hù)。氣派社區(qū)大門、風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)出發(fā)體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的貼心呵護(hù)。社區(qū)大門風(fēng)雨連廊外觀形象設(shè)計(jì)外觀形象設(shè)計(jì)/社區(qū)入口社區(qū)入口入口節(jié)點(diǎn)：噴泉、雕塑設(shè)計(jì)，讓業(yè)主進(jìn)入社區(qū)即感受都市時(shí)尚。入口節(jié)點(diǎn)：噴泉、雕塑設(shè)計(jì)，讓業(yè)主進(jìn)入社區(qū)即感受都市時(shí)尚。外觀形象設(shè)計(jì)外觀形象設(shè)計(jì)/社區(qū)入口社區(qū)入口入口節(jié)點(diǎn)：艷麗方磚拼花鋪設(shè)地面，特色石砌噴泉水景，帶有項(xiàng)目入口節(jié)點(diǎn)：艷麗方磚拼花鋪設(shè)地面，特色石砌噴泉水景，帶有項(xiàng)目LOGOLOGO的強(qiáng)化項(xiàng)目的強(qiáng)化項(xiàng)目高端形象。高端形象。外觀形象設(shè)計(jì)外觀形象設(shè)計(jì)/社區(qū)入口社區(qū)入口在符合項(xiàng)目定位，保證景觀效果的前提下，園林成本有效控制。在符合項(xiàng)目定位，保證景觀效果的前提下，園林成本有效

20、控制。成本有效控制成本有效控制硬質(zhì)鋪裝為主，結(jié)合軟景觀硬質(zhì)鋪裝為主，結(jié)合軟景觀p社區(qū)以有項(xiàng)目特色的硬質(zhì)鋪裝為主，輔以軟質(zhì)園林景觀p植物的選取以適宜當(dāng)?shù)貧夂蛏娴闹行棠?、灌木和草坪為主，減少前期投入和后期維護(hù)費(fèi)用技術(shù)可實(shí)現(xiàn)性技術(shù)可實(shí)現(xiàn)性p借鑒同氣候地區(qū)成熟市場(chǎng)園林成功方式，指導(dǎo)項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)水景采用小型水面水景采用小型水面+水系的形式水系的形式p在滿足水對(duì)提升社區(qū)價(jià)值和客戶認(rèn)知的前提下，盡量控制水面面積，以小型水面+水系的水景方式，減少成本投入園林景觀營造園林景觀營造局部組團(tuán)景觀，以小廣場(chǎng)、淺水、小品、綠化等一系列重要的景觀設(shè)施形成特征分局部組團(tuán)景觀，以小廣場(chǎng)、淺水、小品、綠化等一系列重要的景觀

21、設(shè)施形成特征分明的樓間小組團(tuán)，使園區(qū)整體景觀感覺親切而靜謐，典雅而活潑，精致而不失大氣，明的樓間小組團(tuán)，使園區(qū)整體景觀感覺親切而靜謐，典雅而活潑，精致而不失大氣，張弛有度、層次豐富。張弛有度、層次豐富。 園林景觀營造園林景觀營造/樓間組團(tuán)景觀樓間組團(tuán)景觀局部抬高，形成微坡地景觀，營造高低錯(cuò)落的景觀視覺效果。局部抬高，形成微坡地景觀，營造高低錯(cuò)落的景觀視覺效果。 園林景觀營造園林景觀營造/堆破造景堆破造景沖分利用項(xiàng)目?jī)擅媾R河、水源豐富的優(yōu)勢(shì)，局部引入淺水景觀，輔之以雕塑、小沖分利用項(xiàng)目?jī)擅媾R河、水源豐富的優(yōu)勢(shì)，局部引入淺水景觀，輔之以雕塑、小品、綠化、導(dǎo)視系統(tǒng)，步移景異，形成靈動(dòng)的景觀韻律同時(shí)，

22、也大大便于居者參品、綠化、導(dǎo)視系統(tǒng)，步移景異，形成靈動(dòng)的景觀韻律同時(shí)，也大大便于居者參與其中與其中 。園林景觀營造/雕塑、小品、小水景、導(dǎo)視系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合雕塑、小品、小水景、導(dǎo)視系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合沖分利用項(xiàng)目?jī)擅媾R河、水源豐富的優(yōu)勢(shì)，局部引入淺水景觀，輔之以雕塑、小品、綠化、沖分利用項(xiàng)目?jī)擅媾R河、水源豐富的優(yōu)勢(shì)，局部引入淺水景觀，輔之以雕塑、小品、綠化、導(dǎo)視系統(tǒng)，步移景異，形成靈動(dòng)的景觀韻律同時(shí)，也大大便于居者參與其中導(dǎo)視系統(tǒng)，步移景異，形成靈動(dòng)的景觀韻律同時(shí)，也大大便于居者參與其中 。噴泉小水景，讓景觀活起來，彰顯項(xiàng)目不一般的情調(diào)。噴泉小水景，讓景觀活起來，彰顯項(xiàng)目不一般的情調(diào)。園林景觀營造/噴泉小

23、品噴泉小品采用無障礙通道設(shè)計(jì)，高低錯(cuò)落的植被、圍合組團(tuán)景觀、充滿生活味的小品，形采用無障礙通道設(shè)計(jì)，高低錯(cuò)落的植被、圍合組團(tuán)景觀、充滿生活味的小品，形成橫向組團(tuán)與縱向線形景觀有機(jī)的結(jié)合融會(huì)，營造一種居家的親切氣氛。成橫向組團(tuán)與縱向線形景觀有機(jī)的結(jié)合融會(huì)，營造一種居家的親切氣氛。園林景觀營造/無障礙通道局部采用天然材質(zhì)，如花崗石、文化石、卵石、雨花石、木材等。天然材質(zhì)局部采用天然材質(zhì)，如花崗石、文化石、卵石、雨花石、木材等。天然材質(zhì)的自如運(yùn)用，與中心景觀區(qū)互為呼應(yīng)，營造出親切的居住氛圍。的自如運(yùn)用，與中心景觀區(qū)互為呼應(yīng)，營造出親切的居住氛圍。園林景觀營造/硬質(zhì)鋪裝各種燈具、導(dǎo)視系統(tǒng)與景觀完美結(jié)合

24、，既是導(dǎo)視工具，更是一道風(fēng)景線。各種燈具、導(dǎo)視系統(tǒng)與景觀完美結(jié)合，既是導(dǎo)視工具，更是一道風(fēng)景線。園林景觀營造/導(dǎo)視系統(tǒng)升級(jí)版多層升級(jí)版多層局部創(chuàng)新。局部創(chuàng)新。精致戶型精致戶型/多層多層l利用凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。l窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值。飄窗飄窗贈(zèng)送實(shí)用面積，給小實(shí)惠贈(zèng)送實(shí)用面積，給小實(shí)惠外飄窗外飄窗/ /步入式陽臺(tái)。步入式陽臺(tái)。精致戶型精致戶型/多層多層實(shí)用戶型：實(shí)用戶型：95-11095-1

25、10平米緊湊型三房?jī)蓮d平米緊湊型三房?jī)蓮d1 1衛(wèi)，采光面寬，功能多樣性。衛(wèi)，采光面寬，功能多樣性。A:三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 133，B：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，129 上海.虹橋1號(hào)廚衛(wèi)全明，干濕分開，雙臥朝南設(shè)計(jì)，寬敞主臥，南陽臺(tái)寬闊舒適，采光良好。廚衛(wèi)全明，干濕分開，雙臥朝南設(shè)計(jì)，寬敞主臥，南陽臺(tái)寬闊舒適，采光良好。精致戶型精致戶型/多層多層A:三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 133，B：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，132上海.虹橋1號(hào)廚衛(wèi)全明，干濕分開，雙臥朝南設(shè)計(jì)，寬敞主臥，南陽臺(tái)寬闊舒適，采光良好。廚衛(wèi)全明，干濕分開，雙臥朝南設(shè)計(jì)，寬敞主臥，南陽臺(tái)寬闊舒適，采光良好。精致戶型精致戶型/多層多層A:三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 117，B：三房?jī)蓮d兩

26、衛(wèi)，136上海.虹橋1號(hào)廚衛(wèi)全明，干濕分開，雙臥朝南設(shè)計(jì)，寬敞主臥，南陽臺(tái)寬闊舒適，采光良好。廚衛(wèi)全明，干濕分開，雙臥朝南設(shè)計(jì)，寬敞主臥，南陽臺(tái)寬闊舒適，采光良好。精致戶型精致戶型/多層多層p錯(cuò)層戶型在于在一個(gè)有限的空間里，使居室內(nèi)的空間更富有層次更富于變化；p功能分區(qū)更加明顯：由于在室內(nèi)出現(xiàn)多個(gè)平面，因此可以根據(jù)各居室的不同功能布局在不同的平面上，將居住空間、會(huì)客空間、用餐空間布局在三個(gè)不同的平面上，相互獨(dú)立，互不干擾；p提升附加值：在當(dāng)?shù)匾?guī)劃條件允許的情況下，上部2.2米夾層作為贈(zèng)送空間通過設(shè)置部分錯(cuò)層等創(chuàng)新戶型，提升房型附加值和性價(jià)比通過設(shè)置部分錯(cuò)層等創(chuàng)新戶型，提升房型附加值和性價(jià)比,

27、,將其與滑縣其他高端住將其與滑縣其他高端住宅區(qū)分開來。宅區(qū)分開來。創(chuàng)新錯(cuò)層手法，建議在小高層上采用。臥室挑高，可分割為2部分，上部2.2米夾層可作為贈(zèng)送空間。精致戶型精致戶型/小高層小高層根據(jù)各居室的不同功能布局在不同的平面上，將居住空間、會(huì)客空間、用餐空間布根據(jù)各居室的不同功能布局在不同的平面上，將居住空間、會(huì)客空間、用餐空間布局在三個(gè)不同的平面上，相互獨(dú)立，互不干擾。局在三個(gè)不同的平面上，相互獨(dú)立，互不干擾。精致戶型精致戶型/小高層小高層根據(jù)各居室的不同功能布局在不同的平面上，將居住空間、會(huì)客空間、用餐空間布根據(jù)各居室的不同功能布局在不同的平面上，將居住空間、會(huì)客空間、用餐空間布局在三個(gè)不

28、同的平面上，相互獨(dú)立，互不干擾。局在三個(gè)不同的平面上，相互獨(dú)立，互不干擾。精致戶型精致戶型/小高層小高層贈(zèng)送夾層，獲贈(zèng)面積，得到實(shí)惠；挑空客廳設(shè)計(jì)，彰顯身份。贈(zèng)送夾層，獲贈(zèng)面積，得到實(shí)惠；挑空客廳設(shè)計(jì)，彰顯身份。l獨(dú)特的設(shè)計(jì)、精巧的空間布局、贈(zèng)送面積將成為其最大賣點(diǎn)之一。l每戶贈(zèng)送相當(dāng)于平層面積一半的免費(fèi)空間。l立體空間，更時(shí)尚、更實(shí)用。而且，可買一層送半層。比如，業(yè)主買三房，可以住上四房。l3.9米層高客戶，彰顯尊貴生活。北京.中海城精致戶型精致戶型/小高層小高層l展示項(xiàng)目形象展示項(xiàng)目形象 社區(qū)配套是社區(qū)的活力中心和一大亮點(diǎn)，因此社區(qū)配套要通過打造特色的北歐風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)，點(diǎn)明社區(qū)主題， 提升項(xiàng)

29、目形象。l滿足基本生活滿足基本生活 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施較少，社區(qū)配套要考慮為業(yè)主提供基本的生活配套設(shè)施，以方便他們的居住生活，形成社區(qū)生活氛圍。l促進(jìn)項(xiàng)目銷售促進(jìn)項(xiàng)目銷售 配套設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營與業(yè)主未來的居住生活息息相關(guān)，因此盡量將配套區(qū)和配套設(shè)施在項(xiàng)目銷售時(shí)充分展示，營造未來的生活場(chǎng)景，增強(qiáng)客戶信心，促進(jìn)銷售。l充分考慮商業(yè)運(yùn)營充分考慮商業(yè)運(yùn)營 物業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)上為商業(yè)經(jīng)營和管理做好準(zhǔn)備，同時(shí)因社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營狀況都影響到社區(qū)形象，需注意控制整體的商業(yè)業(yè)態(tài)。社區(qū)配套原則社區(qū)配套原則精品生活精品生活表現(xiàn)生活氛圍的特色休閑類商業(yè)，時(shí)尚、活力與休閑表現(xiàn)生活氛圍的特色休閑類商業(yè)，時(shí)尚、活力

30、與休閑體現(xiàn)社區(qū)生活格調(diào)與品體現(xiàn)社區(qū)生活格調(diào)與品質(zhì)的業(yè)態(tài)，很好的展示了項(xiàng)目形象。質(zhì)的業(yè)態(tài)，很好的展示了項(xiàng)目形象?；ǖ昝腊l(fā)便利店超市餐廳精品生活精品生活/商業(yè)配套商業(yè)配套洗衣店藥店超市數(shù)碼沖印音像西式糕點(diǎn)房提供居住生活配套的便民服務(wù)類。提供居住生活配套的便民服務(wù)類。精品生活精品生活/商業(yè)配套商業(yè)配套本項(xiàng)目商鋪劃分方式建議：以本項(xiàng)目商鋪劃分方式建議：以5050平米為基本單元，靈活組合。平米為基本單元，靈活組合。l劃鋪原則劃鋪原則在滿足經(jīng)營的基礎(chǔ)上適當(dāng)劃小，利于控制總價(jià)，快速變現(xiàn)、提升單價(jià)；沖分利用沿街面實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值；l平面標(biāo)準(zhǔn)單元：平面標(biāo)準(zhǔn)單元：進(jìn)深：進(jìn)深：根據(jù)居住區(qū)街鋪型商業(yè)各種業(yè)態(tài)所需的基本經(jīng)營

31、面積，商業(yè)進(jìn)深在10-12米為宜；開間：開間：建議本項(xiàng)目開間約4-5米。精品生活精品生活/商業(yè)配套商業(yè)配套社區(qū)泛會(huì)所：為業(yè)主提供良好的交流平臺(tái)，促進(jìn)社區(qū)歸屬感的形成。社區(qū)泛會(huì)所：為業(yè)主提供良好的交流平臺(tái)，促進(jìn)社區(qū)歸屬感的形成。會(huì)所風(fēng)格與公寓統(tǒng)一，采用歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格，前期可作為售樓處，后期改為會(huì)所，控制成本。會(huì)所風(fēng)格與公寓統(tǒng)一，采用歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格，前期可作為售樓處，后期改為會(huì)所，控制成本。精品生活精品生活/泛會(huì)所泛會(huì)所功能面積（ ）游泳館600桌球150乒乓球150羽毛球100健身中心100視聽室200棋牌室200總計(jì)1400l盡量降低商業(yè)性氛圍，為業(yè)主打造純粹的交流空間；l考慮到會(huì)所的非商業(yè)性，為

32、降低后期管理費(fèi)用，控制會(huì)所面積，只配置目標(biāo)客戶使用率最高的功能。室內(nèi)泳池乒乓球桌球會(huì)所功能：以目標(biāo)客戶使用率最高的功能為主，營造一種純粹的交流空間。會(huì)所功能：以目標(biāo)客戶使用率最高的功能為主，營造一種純粹的交流空間。精品生活精品生活/泛會(huì)所泛會(huì)所泛會(huì)所：社區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)適當(dāng)設(shè)置籃球、網(wǎng)球等室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及小型健身休閑器材，泛會(huì)所：社區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)適當(dāng)設(shè)置籃球、網(wǎng)球等室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及小型健身休閑器材，作為泛會(huì)所功能，既增加了社區(qū)情趣，成本上也可以較好地控制。作為泛會(huì)所功能，既增加了社區(qū)情趣，成本上也可以較好地控制。精品生活精品生活/泛會(huì)所泛會(huì)所軟性管理：專業(yè)的禮賓形象和禮賓服務(wù)容易在先期被客戶感知，在不顯著增

33、加成軟性管理：專業(yè)的禮賓形象和禮賓服務(wù)容易在先期被客戶感知，在不顯著增加成本的情況下給項(xiàng)目加分。本的情況下給項(xiàng)目加分。l貼心物業(yè)服務(wù)為產(chǎn)品帶來更多附加值，不顯著增加成本的情況下給項(xiàng)目加分。l軟性管理的優(yōu)勢(shì)在于：相對(duì)硬件設(shè)施節(jié)約成本，而又顯而易見，統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一培訓(xùn)做到位后，能與目前市場(chǎng)項(xiàng)目拉開差距；l專業(yè)性的禮賓服務(wù)能凸顯業(yè)主的尊貴身份，在項(xiàng)目銷售階段就極易被客戶感知。精品生活精品生活/物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)利用中科工廠的廢氣，引入社區(qū)，供應(yīng)暖氣，打造滑縣首家真正的暖氣社區(qū)，將利用中科工廠的廢氣，引入社區(qū)，供應(yīng)暖氣，打造滑縣首家真正的暖氣社區(qū)，將本項(xiàng)目于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開來。本項(xiàng)目于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開來。暖

34、氣片暖氣片l通過濾料、活性炭、沸石，產(chǎn)生吸附、過濾、微電化學(xué)電場(chǎng)作用，去除水中余氯、重金屬離子、細(xì)菌和雜質(zhì)。l本項(xiàng)目面向的中高端人群對(duì)與健康息息相關(guān)的方面非常挑剔，采用凈水系統(tǒng)將保證業(yè)主可以喝到最清澈的水，提高生活品質(zhì)考慮到滑縣水質(zhì)較硬，建議設(shè)置戶式直飲水考慮到滑縣水質(zhì)較硬，建議設(shè)置戶式直飲水- -凈水系統(tǒng)，增加賣點(diǎn)。凈水系統(tǒng)，增加賣點(diǎn)。精品生活精品生活/凈水系統(tǒng)凈水系統(tǒng)社區(qū)智能化：設(shè)備設(shè)施配套建議社區(qū)智能化：設(shè)備設(shè)施配套建議常規(guī)動(dòng)作常規(guī)動(dòng)作l安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)：小區(qū)出入口控制、門禁一卡通、周界報(bào)警、樓宇對(duì)講與防盜門控制、電子巡更等；l智能家居系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)：三線入地、四表出戶、門磁開關(guān)、遠(yuǎn)程抄表；備選動(dòng)作備選動(dòng)作l信息服務(wù)系統(tǒng)：建立社區(qū)“網(wǎng)絡(luò)資訊與服務(wù)管理系統(tǒng)”網(wǎng)站、易于建立現(xiàn)代社區(qū)形象、社區(qū)信息溝通及時(shí)l地下停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)：增加停、取車的安全性和方便性，防止盜車事件的發(fā)生l煤氣泄漏報(bào)警器：廚房設(shè)煤氣泄漏報(bào)警器，與日常生活密切相關(guān)、增強(qiáng)家居安全性精品生活精品生活/智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)伍