成都長城集團優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價格測算與合作建議書

1、呈：長城集團領導長城集團優(yōu)客聯(lián)邦2期銷售價格測算與合作建議書成都思源房地產經紀二零二一年四月二十三日編制一、周邊項目銷售均價確定分析 經過在08年4月19-21日三天內，我司對紅牌樓區(qū)域內小戶型項目進行深訪，根據項目現(xiàn)場銷售價格的測算后我們得出，各項目的銷售均價分布入下：紅 南 港：銷售均價6550元/平方米杰 座：銷售均價6500元/平方米泰基·南棠：銷售均價6500元/平方米（項目于6月初開盤，該價格為項目銷售人員告知價分析后結果）橙 堡：銷售均價6300元/平方米天邑華庭：銷售均價為6300元平方米 注：上述價格測定以各項目2021 年10月到現(xiàn)在的各階段銷售均價的平均值為計算

2、單位。二、區(qū)域項目價格評定比較系數確定1、 區(qū)域項目價格影響因素確定 為了科學、合理的測算項目未來銷售價格，我們采用市場比較法，對項目銷售均價進行測算，以強調項目價格定位的競爭優(yōu)勢。于是我們對項目價格確定的影響因素進行拆分與確定，其詳細權重示意如下（單項因素總分值為10分）：1.01、 項目地理位置：從項目處于成都城市區(qū)域的角度來看，本案評定值為7分，優(yōu)越項目地理位置的加0.5分，次于項目地理位置的減0.5分（由于區(qū)域內項目都處于紅牌樓，所以，其地理位置不做詳細細分）；1.02、 開發(fā)商品牌：長城品牌測評為7分，明顯優(yōu)越項目品牌的加1.5分，較優(yōu)越于項目品牌的加1分，略優(yōu)于長城品牌的加0.5分

3、，低于長城品牌的減0.5分，嚴重低于長城品牌的減1分；1.03、 項目規(guī)模：以項目2期規(guī)模為測評依據，項目分值為8.5分，比項目大的加0.5分，比項目小的減0.5分；1.04、 周邊配套：本案分值為7分，比項目優(yōu)越的加0.5分，次于項目周邊配套的減0.5分；1.05、 小區(qū)配套設施：項目測評為8.5分，比本案小區(qū)配套優(yōu)越的加0.5分，次于項目小區(qū)配套的減0.5分；1.06、 規(guī)劃合理性：項目規(guī)劃測評為9分，最優(yōu)于項目規(guī)劃的加1分，次優(yōu)于項目規(guī)劃的加0.5分，次于項目規(guī)劃的減0.5分，最次的減1分；1.07、 交通方便程度：項目測評為8分，鑒于區(qū)域劃分不明顯，優(yōu)于項目交通的加0.5分，次于項目交

4、通的減0.5分；1.08、 物業(yè)管理完善性：項目測評為8分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.09、 空氣環(huán)境狀況：項目測評為6.5分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.10、 生活方便程度：項目測評為8分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.11、 車位擁有情況：項目測評為8.5分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.12、 住宅朝向合理性：項目測評為7.5分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.13、 外景均好性：項目測評為6.5分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.14、 小區(qū)綠化比例：項目測評為8分，優(yōu)于項目

5、的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.15、 整體景觀搭配：項目測評為8分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.16、 人車分流情況：項目測評為8.5分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.17、 戶型面積合理性：項目測評為6.5分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.18、 各面積段戶型比例合理性：項目測評為6.5分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.19、 間隔設計：項目測評為6.5分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.20、 各結構戶型比例合理性：項目測評為6分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.21、 項目

6、及目標客戶定位準確性：項目測評為6分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.22、 高科技建材產品應用：項目測評為6分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分；1.23、 項目置業(yè)者評價：項目測評為6分，優(yōu)于項目的加0.5分，次于項目的減0.5分； 項目名稱綜合評價我公司項目紅南港杰座泰基南棠橙堡天邑華庭1、地理位置7（鄰市中心，但綜合樓對噪音有一定的隔離作用）7（臨市中，但有立交橋影響）6.5（未有本案成熟）7（與本案成熟度相當）6.5（未有本案區(qū)域成熟）6.5（同前）2、開發(fā)商品牌7（有知名度，美譽度不高）8.5（知名度與美譽度都高）6.5（知名度與美譽度不高）7（與本案相同

7、6.5（知名度與美譽度不高）6.5（同上）3、項目規(guī)模8.5（項目有多塊土地可開發(fā)）8（比項目規(guī)模小）8（同前所敘述）8（同前所敘述）8（同前所敘述）8（同前所敘述）4、周邊配套設施7（周遍生活配套完善）7（同前所敘述）7（同前）7（同前所敘述）7（同前）7（同前所敘述）5、小區(qū)內配套設施8.5（打造街區(qū)，但未全面）8（自身配套僅為商業(yè)）8（同前）8（同前）8同前）8（同前）6、規(guī)劃合理性9（街區(qū)打造，人車分流情況較好）8.5（樓間距離較高，人車分流欠佳）8.5（戶型設計差，人車分流狀況較好）8.5（同前）8.5（建筑密度較大，景觀均好性一般，人車分流狀況較好）8（戶型設計一般，人車分流一般）

8、7、交通方便程度8（車輛多，等車時間短）7.5（車輛多，等車時間長）7.5（車輛多，等車時間長）7.5（車輛多，等車時間長）7.5車輛多，等車時間長）7.5（車輛多，等車時間長）8、物業(yè)管理完善性8（較完善的物業(yè)管理水平）8.5）88889、空氣環(huán)境狀況6.5（緊二環(huán)路，空氣質量較差）6.5（緊鄰機場路，空氣質量較差）6.5（緊鄰工地，空氣質量較差）6.5（空氣質量一般）6.5（同前）6.5（同前）10、生活方便程度8（小區(qū)及周邊配套設施基本能滿足住戶生活需求）7.5（周邊配套設施基本能滿足住戶生活需求，小區(qū)配套少）7.5（小區(qū)生活配套設施較缺乏，周邊配套設施基本能滿足住戶生活需求）7.5（小

9、區(qū)有一定配套，周邊配套較好）7.5（小區(qū)配套一般，周邊配套成熟）7.5（同前）11、車位擁有情況8.5（車位擁有率高）9（80%左右的車位擁有率）8（擁有車位率不高）8.5（同前）8（同前）7.5（地下停車部分較少）12、住宅朝向合理性7.5（東西朝向房屋較少，大多數為南北朝向）8（大多數為南北朝向）7.5（部分房屋為東西朝向，約20%）7.5（東西朝向房屋較少，約占15%）8（大多為南北朝向）7.5（東西朝向房屋較少，約占15%）13、外景均好性88.58.58.587.514、小區(qū)綠化比例7.57.58.5765.515、整體景觀搭配布局合理性88888816、人車分流情況8.58.58.

10、58.58.58.517、戶型面積合理性6.5（、戶型經濟，但屬性性不高7（戶型面積更舒適）6.5（4080m2戶型）6.5（60169m2戶型）6.5（60100m2戶型為主）7（戶型面積的舒適度較高）18、各面積段戶型比例合理性6.57676.56.519、間隔設計6.5（項目為走廊式結構）7（戶型設計較好）7（戶型設計合理）7（戶型設計較合理）77（戶型設計合理）20、各結構戶型比例合理性6（集中表現(xiàn)為60-70的套二）6.5（戶型分布恰當）6（主力戶型結80以下）6.5（主力戶型結構較合理，比例較合理）6（戶型結構一般）6.5（戶型結構一般，比例較合理）21、項目及目標客戶群定位準確性

11、6（有明確定位6.5（有明確定位）6（定位指向性強）6.5（定位準確）6（具備指向性）6.5（定位準確）22、高科技建材產品應用6（采用了環(huán)保、高技術）5.5（技術含量要低點）5.55.55.55.523、項目置業(yè)者評價6（評價一般）6.5（置業(yè)者評價較好）5.5（評價 不高）6（評價一般）5.5（置業(yè)者評價不高）5.5（置業(yè)者評價不高）綜合169172.5164.5169165.5166 2、各影響因素確定分值確定 注：未說明部分，為我司多專業(yè)人員，實際調研評分后的平均計算值。三、市場比較法對項目銷售均價的測算 鑒于本案現(xiàn)在的直接競爭對手為紅南港項目，未來競爭對手主要為杰座與泰基南棠項目，及

12、周邊其他項目的分流，經過我司多名專業(yè)人員調研比較后，對其項目權重計算與測算方法分布如下： A、 考慮市場競爭因素，我司采用可類比項目量化定價法對項目進行價格評定。 B、其權重分布為：紅南港占25%；杰座權重占18%；泰基南棠占25%；橙堡占17%；天邑華庭占15%（選擇樓盤里要求，其一為直接競爭對手，代表其合理性；其二為距項目較近的，有參考價值）； C、項目分值評定，以項目自身為基準，參考項目評分的辦法進行評定 D、項目價格計算公式為：M=(S1/A1)*K1+(S2/A2)*K2 + (S3/A3)*K3+.+(Sn/An)*Kn.其Si表示為比較項目銷售均價;Ai為比較項目項目本案評分比值

13、;Ki比較項目權重.其價格計算過程為：評估項目我公司項目分值紅南港杰座泰基·南棠橙堡天邑華庭1、地理位置776.576.56.52、開發(fā)商品牌78.56.576.573、項目規(guī)模8.5888884、周邊配套設施7777775、小區(qū)內配套設施8.5888886、規(guī)劃合理性98.58.58.58.587、交通方便程度87.57.57.57.57.58、物業(yè)管理完善性88.588889、空氣環(huán)境狀況6.56.56.56.56.56.510、生活方便程度87.57.57.57.57.511、車位擁有情況8.5988.58.58.512、住宅朝向合理性7.587.57.587.513、外景均好

14、性88.58.58.587.514、小區(qū)綠化比例7.57.57.57.57.57.515、整體景觀搭配布局合理性88888816、人車分流情況8.58.58.58.58.58.517、戶型面積合理性6.576.56.56.5718、各面積段戶型比例合理性6.57676.56.519、間隔設計6.57777720、各結構戶型比例合理性66.56766.521、項目及目標客戶群定位準確性66.566.566.522、高科技建材產品應用65.55.55.55.55.523、項目置業(yè)者評價66.55.565.55.5綜合評價169172.5164.5169165.5166項目休整系數0.9797101

15、451.02735611.0211481.018072項目銷售均價65506500650063006300價格修正值6417.1014496677.81265006433.2336413.855權重25%18%25%17%15%本案銷售均價6487.009301 經市場比較法對項目價格進行測算后，項目的銷售均價格保持在6480元/平方米。四、項目銷售的相關建議 1、對市場的思考：1.1、 就宏觀政策影響，從成都房地產市場整體來看，其發(fā)展水平，進入一個理性發(fā)展階段；1.2、 同時成都房地產市場在2021 年就開始未出現(xiàn)“金九銀十”的市場慣例（如左圖示意），所以我司認為，本案在2021年9月末開盤

16、，其受市場拉動的可能性不高。故建議項目整體銷售均價保持在6480元/平方米左右。2、對項目銷售進度的思考2.1、快速回款，實現(xiàn)多資源的開發(fā)；2.2、提高項目認知度，便于紅牌樓后期項目的持續(xù)開發(fā)；2.3、年前回款1個億的銷售壓力；在開盤后的4個月之內，其中1月過年，購房人群明顯下降，折算回款周期為100天左右，銷售進度的確保存在一定壓力。3、對項目工程等的思考 3.1、項目主體在2021年1月方可封頂，項目按揭方可辦理，使項目銷售回款具備不確定性因素影響。3.2、項目住宅部分，總體量約3.8萬平方米，總478戶，總銷售額小于2.4億，如果按照項目1月份開始辦理按揭，年前回款1個億，這就意味著在1

17、00天時間內要消耗掉項目全部銷售總額（按45%以上辦理按揭計算），按照現(xiàn)有市場發(fā)展不明朗的情況，項目其存在一定的銷售進度瓶頸。五、合作模式建議 綜上所述，以本案快速回款為目的，提升項目知名度，帶動后續(xù)項目的持續(xù)開發(fā)，我司建議與貴司合作相關內容如下： 1、 在長城公司即定的年前時間內完成銷售額1.6億以上；2、 為項目搭建其合理的營銷渠道，提升項目與長城的知名度與美譽度；3、 我司愿為本案2期前期裝飾費用進行墊付，其費用在后期代理傭金中一并予以返回；4、 項目2期代理傭金為項目銷售總額的1.2%予以計算；5、 項目合作，銷售均價以6200元/平方米為計算基礎；（折合項目快速回款、市場理性發(fā)展及競

18、爭激烈等因素，在項目6480元/平方米的基礎上扣出290元/平方米，以提高項目的高性價比，來解決項目的市場瓶頸）6、 鑒于我司希望與長城建立長期合作模式，以提升項目品牌形象與銷售促進為目的，對2期銷售溢價部分，我司將不參與利益分配。 成都思源房地產經紀 2021年4月24日 公司印章管理制度一、目的 公司印章是公司對內對外行使權力的標志，也是公司名稱的法律體現(xiàn)， 因此，必須對印章進行規(guī)范化、合理化的嚴格管理，以保證公司各項業(yè)務的正常運作，由公司指定專人負責管理。二、印章的種類1、 公章，是按照政府規(guī)定，由主管部門批準刻制的代表公司權力的印章。2、 專用章，為方便工作專門刻制的用于某種特定用途的印章，如：合同專用章、財務專用章、業(yè)務專用章、倉庫簽收章等。 3、手章(簽名章)，是以公司法人代表名字刻制的用于公務的印章。三、印章的管理規(guī)定1、 印章指定專人負責保管和使用，保管印章的地方(桌、柜等)要牢固加鎖，印章使用后要及時收存。2、 財務專用章由