20121128碧桂園、南京灣錦繡香江個(gè)案 (2)

1、碧桂園城市花園、歐洲城、南京灣個(gè)案分析來(lái)安縣來(lái)安縣大吉大吉新街口新街口富力城富力城14km20km碧桂園碧桂園歐洲城歐洲城碧桂園歐洲城五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店商業(yè)配套商業(yè)配套基本信息項(xiàng)目位于浦口近郊滁州南譙，總建約150萬(wàn)方碧桂園歐洲城共分兩期開(kāi)發(fā)，目前推售一期740畝（二期500畝），一期規(guī)劃有高層、小高層、聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟產(chǎn)品；其中聯(lián)排別墅186套，雙拼別墅共190套，超豪別墅（獨(dú)棟），共22套其中高層、小高層均價(jià)3980元/（精裝房源4980元/）；聯(lián)排均價(jià)6050元/；雙拼均價(jià)8200元/；類獨(dú)棟13000元/。項(xiàng)目名稱碧桂園歐洲城開(kāi)發(fā)商碧桂園集團(tuán)占地面積1564667 建筑面積1456

2、000 容積率1.49綠化率35.85%建筑類型高層、聯(lián)排、雙拼、商業(yè)建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格戶型面積公寓：78-139聯(lián)排：227-400雙拼：166-173獨(dú)棟：551-640開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.7折后均價(jià)公寓：3888元/聯(lián)排：6050元/雙拼：8200元/獨(dú)棟：13000元/總戶數(shù)別墅398套洋房洋房獨(dú)棟獨(dú)棟雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟產(chǎn)品551，尊享型獨(dú)棟產(chǎn)品設(shè)計(jì)，戶型方正，高舒適度設(shè)計(jì)獨(dú)棟產(chǎn)品643，尊享型獨(dú)棟產(chǎn)品設(shè)計(jì)，戶型方正，高舒適度設(shè)計(jì)雙拼產(chǎn)品167，小雙拼戶型，無(wú)地下室雙拼產(chǎn)品172，小雙拼設(shè)計(jì)，無(wú)地下室聯(lián)排產(chǎn)品227，進(jìn)深較長(zhǎng)，南向面寬有限聯(lián)排產(chǎn)品248，聯(lián)排邊戶戶型，戶型相對(duì)方正聯(lián)排

3、產(chǎn)品297，聯(lián)排中間戶戶型，進(jìn)深面寬相對(duì)227戶型較好聯(lián)排產(chǎn)品351，中間戶聯(lián)排戶型，頂樓大露臺(tái)，居住舒適度較高獨(dú)棟雙拼聯(lián)排面積段500-600167-200200-300均價(jià)（元/）1300080006050推出房源22套186套190套去化情況10套158套130套去化情況項(xiàng)目于2011年7月首次開(kāi)盤(pán)，共推出398套，累計(jì)去化305套歐洲城小結(jié)p產(chǎn)品情況：獨(dú)棟型產(chǎn)品作為項(xiàng)目的“鉆石”系列，僅22套，面積段為550、640，均價(jià)13000元/；而雙拼面積段控制在160、170，聯(lián)排則在227-351；p價(jià)格表現(xiàn)：聯(lián)排均價(jià)約6050元/，總價(jià)116-200萬(wàn)；雙拼均價(jià)約8200元/，總價(jià)130

4、-140萬(wàn)；獨(dú)棟均價(jià)13000元/，總價(jià)700-850萬(wàn)；p去化情況：2011.7首次開(kāi)盤(pán)，截至目前累計(jì)去化298套（其中獨(dú)棟10套，雙拼186，聯(lián)排190套），月均去化17套；p潛在未推量：所有別墅已全部推出，無(wú)后續(xù)供應(yīng)量。碧桂園城市花園基本信息項(xiàng)目名稱碧桂園城市花園開(kāi)發(fā)商來(lái)安碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（碧桂園控股）占地面積38.48萬(wàn)方建筑面積80.8萬(wàn)方容積率2.1綠化率35%建筑類型高層、聯(lián)排、雙拼建筑風(fēng)格托斯卡納戶型面積公寓：56330聯(lián)排：227280雙拼：167260開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.10.6折后均價(jià)公寓：3680元/聯(lián)排：4780元/雙拼：8080/總戶數(shù)7847其中別墅326戶

5、碧桂園城市花園位于南京北汊河新區(qū)，與南京江北高新區(qū)地界一河之隔，距南京地鐵3號(hào)線林場(chǎng)站8公里、南京長(zhǎng)江大橋15公里、南京新街口30公里。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)商業(yè)中心、飲食中心、娛樂(lè)中心、交通中心、運(yùn)動(dòng)中心、健康中心六大五星級(jí)配套，設(shè)有五星級(jí)酒店，一站式商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施，與世界同步接軌的英才國(guó)際學(xué)校，體現(xiàn)人性關(guān)懷的醫(yī)院等等。占地38.5萬(wàn)，總建80.8萬(wàn)方 ，規(guī)劃包括公寓、別墅的綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目總計(jì)7847套房源，以高層住宅為主別墅已全推出聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅產(chǎn)品密度較大、面積為227280，聯(lián)排別墅戶型進(jìn)深面寬尺度失衡，采光較差，附加值較小，戶型舒適度較差9聯(lián)排戶型11聯(lián)排戶型聯(lián)排別墅分為5、7、9、11聯(lián)，戶

6、型以9聯(lián)為主，面積段為227-280；外立面風(fēng)格為托斯卡納風(fēng)格外立面材料為文化磚和防水涂料沒(méi)有單獨(dú)院落劃分邊套沒(méi)有地下室，中間套有5060地下室雙拼別墅雙拼別墅，面積為167260平方米，功能區(qū)布局緊湊，尺寸偏小，無(wú)地下室，附加值較少，舒適度較差167平方米戶型227平方米戶型雙拼別墅雙拼別墅，面積為167260平方米，功能區(qū)布局緊湊，尺寸偏小，無(wú)地下室，附加值較少，舒適度較差雙拼別墅雙拼別墅，面積為167260平方米，功能區(qū)布局緊湊，尺寸偏小，無(wú)地下室，附加值較少，舒適度較差雙拼別墅雙拼別墅，面積為167260平方米，功能區(qū)布局緊湊，尺寸偏小，無(wú)地下室，附加值較少，舒適度較差雙拼別墅雙拼別墅

7、，面積為167260平方米，功能區(qū)布局緊湊，尺寸偏小，無(wú)地下室，附加值較少，舒適度較差去化情況項(xiàng)目累計(jì)去化67套房源，去化率，聯(lián)排去化10套，去化率為5.59 %，雙拼去化57套，去化率為25%物業(yè)類型去化情況累積推出套數(shù)2011.10-2012.7累積去化套數(shù)累積去化率2012年1-7月去化情況聯(lián)排別墅178105.59%2雙拼別墅1485738.51%32合計(jì)3266720.49%34城市花園小結(jié)p產(chǎn)品情況：聯(lián)排別墅產(chǎn)品密度較大，面積為227280，戶型進(jìn)深面寬尺度失衡，采光較差，附加值較小，戶型舒適度較差；雙拼別墅，面積為167260平方米，功能區(qū)布局緊湊，尺寸偏小，無(wú)地下室，附加值較少

8、，舒適度較差；p價(jià)格表現(xiàn)：聯(lián)排均價(jià)約4780元/，總價(jià)108-128萬(wàn)；雙拼均價(jià)約8080元/，總價(jià)130-180萬(wàn)；p去化情況：2011.10首次開(kāi)盤(pán)，截至2012.7累計(jì)去化67套（其中聯(lián)排10套，雙拼57套），月均去化11套；p潛在未推量：所有別墅已全部推出，無(wú)后續(xù)供應(yīng)量。南京灣錦繡香江基本信息占地38.5萬(wàn)，總建80.8萬(wàn)方 ，規(guī)劃包括公寓、別墅的綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目總計(jì)7847套房源，以高層住宅為主項(xiàng)目名稱南京灣錦繡香江開(kāi)發(fā)商來(lái)安香江置業(yè)有限公司占地面積30000畝建筑面積一期78222容積率一期0.4綠化率43.5%建筑類型高層、聯(lián)排、雙拼建筑風(fēng)格地中海戶型面積185-230平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)

9、間2012.10.27均價(jià)聯(lián)排：4700-6000元/雙拼：7000-8000/總戶數(shù)別墅388戶項(xiàng)目在售獨(dú)棟和聯(lián)排別墅，面積185-230平方米，一次性付款95折，按揭97折。獨(dú)棟別墅折后均價(jià)7000-8000元/平方米左右，聯(lián)排別墅折后均價(jià)4700-6000元/平方米。南京灣項(xiàng)目為香江地產(chǎn)旗下超大型綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目由商貿(mào)產(chǎn)品（全球家居CBD）及住宅產(chǎn)品（錦繡香江）組成。南京灣錦繡香江整體規(guī)劃約300萬(wàn)平方米，產(chǎn)品規(guī)劃將涵蓋別墅、多層、小高層和高層等多種物業(yè)形態(tài)。錦繡香江一期啟動(dòng)區(qū)為別墅社區(qū)，富有地中海風(fēng)情的四聯(lián)排、雙拼別墅；一期別墅共388套，已推出204套雙拼戶型雙拼（類獨(dú)棟設(shè)計(jì)）：2

10、26-231平方米，五房?jī)蓮d四衛(wèi)，面寬7.4米，進(jìn)深約14米雙拼戶型雙拼（類獨(dú)棟設(shè)計(jì)）：226-231平方米，五房?jī)蓮d四衛(wèi)，面寬7.4米，進(jìn)深約14米聯(lián)排戶型聯(lián)排（四聯(lián)設(shè)計(jì)）：185-200平方米，主力為四房?jī)蓮d四衛(wèi)，200平米邊套戶型為五房?jī)蓮d四衛(wèi)。面寬7.4-7.6米，進(jìn)深約14米聯(lián)排戶型聯(lián)排（四聯(lián)設(shè)計(jì)）：185-200平方米，主力為四房?jī)蓮d四衛(wèi)，200平米邊套戶型為五房?jī)蓮d四衛(wèi)。面寬7.4-7.6米，進(jìn)深約14米聯(lián)排戶型聯(lián)排（四聯(lián)設(shè)計(jì)）：185-200平方米，主力為四房?jī)蓮d四衛(wèi)，200平米邊套戶型為五房?jī)蓮d四衛(wèi)。面寬7.4-7.6米，進(jìn)深約14米聯(lián)排戶型聯(lián)排（四聯(lián)設(shè)計(jì)）：185-200平方米，主力為四房?jī)蓮d四衛(wèi)，200平米邊套戶型為五房?jī)蓮d四衛(wèi)。面寬7.4-7.6米，進(jìn)深約14米p產(chǎn)品情況：雙拼（類獨(dú)棟設(shè)計(jì)）：226-231平方米，五房?jī)蓮d四衛(wèi)，面寬7.4米，進(jìn)深約14米；聯(lián)排（四聯(lián)設(shè)計(jì)）：185-200平方米，主力為四房?jī)蓮d四衛(wèi)，200平米邊套戶型為五房?jī)蓮d四衛(wèi)。面寬7.4-7.6米，進(jìn)深約14米；p價(jià)格表現(xiàn)：雙拼報(bào)價(jià)7000-8000元/