重慶市江北商圈市場調(diào)研報告

1、、？?區(qū)域環(huán)境研究1、區(qū)域綜述江北區(qū)觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是重慶市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實施?2003年龍湖北城大街、協(xié)信黃金海岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了很大改觀，商業(yè)布局初具雛形?2004年，對觀

2、音橋商圈進行了從新定位，政府意在把觀音橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購物場所，集中體現(xiàn)“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費的天堂”四個方面的文化消費內(nèi)涵?2005年2月，2萬方的嘉陵廣場的正式開放，進一步定位了觀音橋生態(tài)商圈的形象，在規(guī)劃中，觀音橋商圈面積將達到42公頃，目標(biāo)直指西南地區(qū)最大的生態(tài)商圈2、商圈環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境人流量（日/萬）輻射消費范圍商業(yè)營業(yè)面積（萬m2）商業(yè)形態(tài)20萬江北、渝北、北部新區(qū)70余萬m2百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等大型商業(yè)項目：（分類）購物型商業(yè)：龍湖北城大街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠東百貨）、大街2號、AEPC香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼

3、灣廣場（黃金海岸）、金源地下城等，家電買場：國美、蘇寧、商社以及即將開業(yè)的大中電器等建材賣場：青田家私廣場、營業(yè)面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場、金觀音家具廣場等大型超市：家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市等餐飲、娛樂項目：分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城大街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場等，金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級的配套，在高端群體中有一定的認知度，金源時代俱樂部整合娛樂的消費模式也得到消費者的認可，其他的餐飲、娛樂項目主要為商圈配套的點綴，未能形成商圈的核心消費點，且在消費者心中認知度也都不高。交通環(huán)境觀音橋位于江北區(qū)交通樞紐，多路公交車可達城市各主要區(qū)域，到解放碑

4、20分種車程，到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區(qū)域來看，區(qū)域內(nèi)可通過公交、小巴、環(huán)城車等交通工具，在20分鐘以內(nèi)均可到達。人口及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成*當(dāng)前情況目前觀音橋商圈的商業(yè)輻射區(qū)域主要包括江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)，輻射人口100萬以上，江北、渝北不屬于傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟強區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的開發(fā)，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區(qū)的興起，城市居民紛紛選擇該區(qū)置業(yè)，僅此帶給北部新區(qū)的新增人口達10萬以上，且北部新區(qū)逐漸形成重慶主要的富人聚居區(qū)域之一，徹底顛覆了該區(qū)域傳統(tǒng)的人口結(jié)構(gòu)。區(qū)域主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，汽車摩托車、電子通信設(shè)備、醫(yī)藥、日用化工為區(qū)域的主要支柱產(chǎn)業(yè)，江北是

5、重慶北部商貿(mào)中心，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場年成交額在全國同類市場排名第二。*未來發(fā)展隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)的進一步深入，江北城CBD勺興建，北部區(qū)域新增人口將達20萬一30萬，大量城市配套的建設(shè)將大力促進區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業(yè)的發(fā)展。二、主城區(qū)各區(qū)商圈對比分析1、商業(yè)體量商圈當(dāng)前供應(yīng)量2005年預(yù)計近期供應(yīng)量2006年預(yù)計遠期供應(yīng)量2010年解放碑商圈100萬30萬75萬沙坪壩冏圈20萬30萬40萬南坪冏圈26萬30萬45萬楊家坪冏圈20萬34萬40萬觀橋商圈70萬32萬45萬、內(nèi)容商圈名步行街商業(yè)面積吸納和輻射面（人口）特殊題材解放碑建成時間最早，市內(nèi)影響范圍最大8萬平方米100力

6、平方米以上100萬以上中央商務(wù)區(qū)沙坪壩在全國較后影響，8力平方米20力平方米左右100余萬人三峽文化、人性化、文化區(qū)南坪變數(shù)最大的步行街，33力平方米約26萬平方米60余萬人吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸楊家坪有最高的玻璃塔，18.9力平方米約20萬平方米近100萬人輕軌橫貫，周圍后重慶動物園觀音橋市民期待最多，4270力平方80余萬人附近橋梁最多，商圈特色力平方米米左右臨近北部新區(qū)、區(qū)域板快分析1、商圈各區(qū)塊分析北城大街？區(qū)塊* 區(qū)塊范圍洋河大道及建新北路沿線* 概述步行街外商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城大街（北京華聯(lián)、遠東百貨）、香港城、天街2號、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨等觀音橋商圈的主力營

7、業(yè)店* 商業(yè)類型大型百貨商場、品牌店、零關(guān)稅商場、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動通訊城、電影城等* 主要商業(yè)營業(yè)面積名稱世紀(jì)新都茂業(yè)百貨北城大街大街2號CEPA香港城總營業(yè)面積宮業(yè)面積1.4萬方8萬方14萬方2萬方2萬方約38萬方* 租金價格帶CEPA香港城租金情況樓層經(jīng)營范圍租金情況出租情況5F茶餐廳、美容、服飾80200元/M250%4F服飾、美容、居飾100200元/M280%3F服飾、美容200250元/M290%2F服飾、美飾、皮具等250300元/M295%1F餐飲、通訊、服飾等300450元/M295%以上大街租金情況樓層經(jīng)營范圍租金情況出租情況5F電影娛樂城150元/itf月

8、一4F特色餐飲、娛樂150元/itf月100%3F?中西快餐、家居城、速博運動城200300元/nf月95%2F服飾、化妝品、通訊200400元/nf月95%1F時尚女裝街300500元/nf月95%GF時向宿口口街300500元/nf月98%* 消費區(qū)間及消費特征該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有遠東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城大街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，購物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業(yè)內(nèi)容，一般情況下，該區(qū)域為觀音橋商圈的主要購物區(qū)塊。* 區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢目前區(qū)域市場已基本定型，主要是購物特

9、征，由于區(qū)塊處在步行街外，各類交通車可直達，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業(yè)態(tài)的氛圍，未來比較看好。?瞼源地下城？區(qū)塊* 區(qū)塊范圍金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面* 概述金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所。* 商業(yè)類型現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項目有時代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營較好的部分包括時代俱樂部的歌劇院、慢搖灑吧、KTV和福建的永輝超市。* 營業(yè)面積

10、金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬方，目前在營業(yè)商業(yè)面積約2.8萬方左右。* 租金價格帶入市時，開發(fā)商承諾租金80元/M2,8年不變。* 消費區(qū)間及消費特征在餐飲、娛樂方面，如時代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。* 區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一

11、流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號線的建成，屆時金源不夜城的市場前景更加看好。?稼樂福？區(qū)塊* 區(qū)塊范圍建新東路口至建新南路沿線* 概述該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點商業(yè)項目有家樂福超市以及協(xié)信黃金海岸等，因項目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊? 商業(yè)類型購物超市、家電賣場、餐飲娛樂、臨街小商鋪等* 營業(yè)面積商業(yè)項目黃金海岸家樂福超市宮業(yè)面積2.9萬方1.5萬方合計5.4萬方* 租金價格帶臨街商鋪：租金帶在80200元/平米黃金海岸：底層臨街，租金350450元/平米；逐層遞減，具5層近4000方，被音樂龍整體租下* 消費區(qū)間及消費特征該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪

12、在經(jīng)營電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對于家樂福，因其品牌影響，對江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費傾向于北城大街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來。* 區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴展的趨勢，以及周邊城市還建工作的進一步開展，同時，步行街商業(yè)的逐步成型，將極大促進該區(qū)塊商業(yè)

13、的發(fā)展。?在新東路？區(qū)塊* 區(qū)塊范圍建新東路沿線至建東天橋段* 概述該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無其他稍有影響的商業(yè)項目，除上述兩大專業(yè)家電賣場外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。* 商業(yè)類型家電賣場、小餐飲店、零售通訊店等* 營業(yè)面積商業(yè)項目蘇寧電器商社電器宮業(yè)面積1萬方左右約5000人合計2萬方* 租金價格帶臨街商鋪租金多在100200元/平米區(qū)間* 消費區(qū)間及消費特征目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場，因為家電賣場的區(qū)位集中，在消費者當(dāng)中有一定的認知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費層次較低。* 區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢作為進入觀音橋商圈的主要通道

14、之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場的集中給區(qū)塊帶來了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進一步擴展，建新東路將是發(fā)展的重點，發(fā)展?jié)摿艽蟆?建行街區(qū)塊* 區(qū)塊范圍觀音橋步行街沿線* 概述步行街區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財信大廈、未來國際、同聚遠景等項目商業(yè)部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。* 商業(yè)類型主要是大型商場及專業(yè)賣場。嘉年華大廈的商業(yè)部分為負1至5層為其商業(yè)部分，營業(yè)面積約3萬方，其負1層已經(jīng)開始經(jīng)營，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的專業(yè)賣場，1層為銀行和麥當(dāng)勞，2至5層已基本敲定為數(shù)碼大賣場。財信大廈由于新世

15、紀(jì)的進入而顯得充滿活力，因此又名新世紀(jì)大廈，位于江田廣場的書記新都即將在年內(nèi)搬遷至財信大廈的1至7層，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，具新店預(yù)計在年內(nèi)開業(yè)，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。世紀(jì)金街項目為財信大廈商業(yè)部分之一，位于項目負1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?層的新世紀(jì)超市，營業(yè)面積5000方左右，主要經(jīng)營思路是經(jīng)營中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團打造的未來國際大廈，定位是建造高達40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，具商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬方，據(jù)悉，目前已經(jīng)商定引進香港某高檔百貨，檔次定位較高，可能為重慶檔次定位最高的商場。* 營業(yè)面積商業(yè)名稱嘉年華大廈財信大廈未宮業(yè)面積3

16、萬方約4萬方合計11.6萬方* 租金價格帶該區(qū)塊因為項目性質(zhì)比較接近，在租、售價格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負1層租金為200300元/平米，臨街鋪面租金為500600元/平米，銷售的價格在2.8萬至6萬之間。* 消費區(qū)間及消費特征目前區(qū)塊消費市場還未啟動，就商業(yè)定位來看，主要是面向中、高檔市場，這將是觀音橋商圈另一個消費熱點。* 區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢輕軌3號線觀音橋站點設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來的輕軌經(jīng)濟以及步行街經(jīng)濟在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動區(qū)塊消費市場的發(fā)展。* 、區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢?區(qū)塊商業(yè)規(guī)模及類型比較區(qū)塊名稱商業(yè)定位現(xiàn)供應(yīng)規(guī)模營業(yè)規(guī)模主要商業(yè)類型北城大街區(qū)塊購物、娛樂約50萬方40萬方左右大型百貨、綜合型商業(yè)金源地下城區(qū)塊娛樂、餐飲4萬方約4萬方娛樂城、餐飲家樂福區(qū)塊購物、娛樂6萬方5.4萬方超巾、綜合型商業(yè)建新東路區(qū)塊家電3萬方2萬方豕電買場步行街區(qū)塊購物12萬方基本上未開始營