業(yè)主項目開發(fā)計劃

1、土地開發(fā)計劃1、 項目區(qū)劃：擬進行一級開發(fā)土地所在的行政區(qū)劃，以區(qū)縣作為基本單位。2、 項目名稱：如在編寫土地一級開發(fā)計劃前，該塊土地得到市國土局批復的，項目名稱則定為批復名稱；沒有市國土局批復的，有其他政府部門批復的，使用相應的項目名稱；而不具備任何批復的待開發(fā)土地，應確定項目的擬定名稱。3、 項目位置：該塊土地所在的地理位置，并按照東、西、北、南順序確定待開發(fā)土地的四個邊界。另外，還應附有項目詳細的地理位置圖4、 開發(fā)主體：如果在編制土地一級開發(fā)計劃前，已確定好開發(fā)主體的，則應在計劃中寫明一級開發(fā)主體；如果開發(fā)主體還未確定，則應在計劃中確定通過何種方式來選擇一級開發(fā)主體5、 一級開發(fā)授權批

2、復文號 在編制土地一級開發(fā)計劃前，如果待開發(fā)土地已經(jīng)取得國土部門的一級開發(fā)授權批復文號，則應在計劃中有所體現(xiàn)。如果還未進行開發(fā)申請，則不需要體現(xiàn)。6、 聯(lián)席會會議紀要文號 如待開發(fā)土地已經(jīng)通過“政府儲備土地和直接入市交易土地項目聯(lián)席會議”的審議，需在開發(fā)計劃中予以說明，并附上會議紀要的文號，一級批復或告知單7、 各項批文號： 如待開發(fā)土地已經(jīng)獲得規(guī)劃部門批準的控制性詳細規(guī)劃的編號，發(fā)展改革部門批準立項或核準的編號，一級主管部門批準的征地文件的編號，建設部門批準的拆遷許可證的編號。則需在開發(fā)計劃中予以說明。8、 征地拆遷面積：在土地一級開發(fā)計劃中，應詳細說明擬征用土地或拆遷房屋的面積、規(guī)模，并附

3、有詳細的<地塊情況說明書>9、 規(guī)劃建筑面積：如待開發(fā)土地已經(jīng)獲得規(guī)劃部門在控制性詳細規(guī)劃等規(guī)劃文件中確定的規(guī)劃建筑面積，應在一級開發(fā)計劃中詳細說明。沒有獲得相應規(guī)劃的，可使用項目可行性研究報告或投資開發(fā)意向中的數(shù)據(jù)，同時在<地塊情況說明書>中說明。10、 土地狀況 （1）土地面積：土地面積合計=國有土地+集體土地=居住+經(jīng)營性公建+其他公建+代征地。土地面積按照規(guī)劃用途分為建設用地和代征地，其中建設用地分為居住經(jīng)營性公建（含商業(yè)、寫字樓、配套設施等經(jīng)營性用地）、其他公建用地（公立醫(yī)院、學校等非經(jīng)營性用地）。另外，土地建筑面積為公頃，數(shù)據(jù)保留兩位小數(shù)。（2） 土地利用現(xiàn)

4、狀描述 土地利用現(xiàn)狀用途類別及其面積、地上房屋面積和單位占地情況等。（3） 土地產(chǎn)權狀況描述 原所有權人、原使用權人、抵押狀況等涉及土地產(chǎn)權的內(nèi)容。（4） 規(guī)劃用途及分類面積 規(guī)劃建筑面積等按照控制性詳細規(guī)劃進行說明，沒有規(guī)劃的，可依據(jù)項目可行性研究報告或投資開發(fā)意向。（5） 拆遷情況（6） 市政情況；待開發(fā)土地規(guī)劃內(nèi)、外的市政基礎設施情況及未來市政基礎設施建設將要達到的程度和深度。11、 投資規(guī)模（1） 總投資：項目立項總投資或者規(guī)劃意見書中確定的投資總額。（2） 資金計劃：根據(jù)擬定的土地一級開發(fā)實施的具體進度，制定詳細的資金計劃12、 融資計劃 實施該項目的融資方式，包括自有資金、銀行貸款

5、及其他途經(jīng)投資的分布等，要根據(jù)實際情況在開發(fā)計劃中說明清楚。13、 項目的可行性分析（1）規(guī)劃深度要說明目前規(guī)劃部門出具的規(guī)劃文件的情況（2）產(chǎn)業(yè)政策要說明是否符合當前國家產(chǎn)業(yè)政策（3）項目批復情況和當前進度要說明有關行政許可部門對項目的批準文件、批準機關、有效期限、批準文號、項目當前的實施進度等（4）資金需求和保證情況要說明資金需求數(shù)量、來源和保障程度。（5）征地補償安置要說明是否有被征土地的土地補償費和安置補助費的標準，是否經(jīng)村民代表大會表決通過，是否與相關單位有協(xié)議，并可附相關材料。（6）耕地占補平衡要說明項目占用耕地后補充耕地的可能性（7）用來補充說明土地一級開發(fā)是否可行的其他事項土地

6、一級開發(fā)操作性實施方案土地一級開發(fā)操作性實施方案是一個綜合性強、技術含量高、操作應用強的綱領性文件，是土地一級開發(fā)項目實施過程全面的、完整的、圖、表文字描述。土地一級開發(fā)操作性實施方案在內(nèi)容上一般都包括如下幾個方面：1、 項目概況 項目概況主要包括如下內(nèi)容：（1） 項目名稱及開發(fā)主體的名稱，本項目開發(fā)的社會經(jīng)濟意義，實施方案的編制依據(jù)、時間。（2） 項目（宗地）區(qū)域位置。采用區(qū)位圖加文字的方法對區(qū)域位置進行描述。區(qū)位圖推薦在網(wǎng)址 下載，并在圖上用紅線標注出項目位置；對區(qū)域進行文字描述時，宗地所在區(qū)域交通情況的介紹是非常重要的。（3） 項目地上附著物概況。采用航拍圖價加文字的方法對地上附著物概況

7、進行描述。航拍圖推薦在網(wǎng)址 下載，并務必用紅線標注出項目范圍。（4） 土地利用概況。包括項目范圍內(nèi)農(nóng)用地、工業(yè)用地、生活居住用地、市政設施用地、交通用地、未利用土地等各類土地的面積、四至、性質(zhì)等大致情況。采用土地利用地形圖（畫出項目紅線）加文字進行描述。所有資料的取得（包括地形圖）均已國土部門的產(chǎn)權產(chǎn)籍登記資料為準。(5) 項目規(guī)劃概況。采用控制性詳細規(guī)劃圖（畫出項目紅線）加文字進行概括描述?？刂菩栽敿氁?guī)劃由城市土地規(guī)劃部門制定，項目開發(fā)主體由土地儲備供應中心取得。(6) 項目自然特征的描述和分析。項目的自然特征包括宗地所在區(qū)域的氣候、河流水系、地形地貌、工程地質(zhì)情況等。氣候的描述和分析；包括

8、宗地所在區(qū)域的氣候類型、氣溫狀況、年降雨量、年蒸發(fā)量、空氣濕度、潮濕系數(shù)、風向風力、日照情況等。河流水系的描述和分析；包括地上水系、（河流、湖泊）和地下水的含量、分布、當前使用狀況、開采量；對地形地貌的描述和分析；包括地形、地貌、海拔；工程地質(zhì)的描述和分析；包括土地類型、沙土特征、地震烈度等。(7) 特除情況及特除適用政策的說明.2、 項目風險分析 項目開發(fā)進行前，開發(fā)主體必須對項目前景進行分析。前景分析主要包括經(jīng)濟風險分析、項目市場前景分析、項目開發(fā)環(huán)境分析、項目開發(fā)影響等方面。（1） 經(jīng)濟風險分析。經(jīng)濟風險分析一般包括盈虧分析和敏感性分析，有時還要進行概率分析。風險分析就是分析項目面臨的風

9、險引發(fā)因素（如開發(fā)成本、開發(fā)周期、貸款利率），分析其變化對項目經(jīng)濟效益評價的技術經(jīng)濟指標（如財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值和投資收益回收期等）的影響程度，并進行定量研究。（2） 項目市場前景分析。主要包括對國家宏觀政策導向、土地市場、住房市場等的分析。項目所在城市的土地供應、土地開發(fā)投資態(tài)勢，各類商品房市場成交套數(shù)和面積、成交價格，期房買賣等。（3） 項目開發(fā)環(huán)境分析。主要包括項目所在區(qū)域社會環(huán)境進行分析。主要內(nèi)容包括項目所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市政基礎設施狀況、土地利用開發(fā)制度、國家和地區(qū)的金融、稅收政策、國家的宏觀導向等（4） 項目開發(fā)影響評估分析。項目開發(fā)對外部勢必產(chǎn)生影響，這對于開發(fā)主體也

10、是存在相當?shù)娘L險的。項目影響評價參照土地儲備中心的相關規(guī)劃，包括分析項目對周圍環(huán)境的影響、對周圍交通的影響，從而制定合理的項目環(huán)境保護、交通規(guī)劃方案。3、 項目土地現(xiàn)狀調(diào)查 1、土地利用調(diào)查 按土地的性質(zhì)（集體土地、國有土地）實地調(diào)查，明確項目范圍內(nèi)集體建設用地、耕地、林地、園地等集體土地，以及國有建設用地、國有農(nóng)用地等國有土地的面積、四至、數(shù)量、權屬。采用文字加表格的方法進行描述，具體以國土部門的相關資料為準。2、 地上物調(diào)查 同樣按土地的性質(zhì)（集體土地、國有土地）實地調(diào)查。（1） 集體土地上土地附著物的調(diào)查分為三類：征地類；包括青苗及樹木、魚塘、電線桿、墳墓等地上附著物的調(diào)查統(tǒng)計，種類和數(shù)

11、量以實地調(diào)查為準；拆遷類；主要指按照相關法規(guī)及有關項目批復，對農(nóng)村宅基地院落數(shù)量及被拆遷面積，集體企業(yè)個數(shù)及被拆遷面積的調(diào)查統(tǒng)計，所有資料以實地調(diào)查為基礎，但以國土部門地籍登記資料為準；市政類；主要指變電站、雨水污水處理站、機井、通訊站、垃圾站等通訊設施。所有資料采用文字加表格描述，必要時附加實地照片。（2） 國有土地地上附著物的調(diào)查分為三類：被拆遷的國有企業(yè)個數(shù)、被拆遷占地面積及建筑面積；被拆遷居民戶數(shù)、被拆遷占地面積及建筑面積；市政設施現(xiàn)狀調(diào)查以現(xiàn)場實地調(diào)查資料為基礎；主要包括三個主要方面：市政道路，包括可利用的，需要改建的公共道路；公用設施，包括消防、人防、電力設施（包括變電站、高壓走廊

12、）；市政管線、含供水、污水、雨水、熱力、燃氣、電力、電訊、有線電視等。所有資料采用文字加表格描述，必要時附加實地照片。四、項目修建性詳細規(guī)劃 項目修建性詳細規(guī)劃，應當按照城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和項目控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，根據(jù)項目的實際情況，進行綜合技術經(jīng)濟論證后制定。一般由建設單位組織編制，特除情況由政府相關職能部門直接組織編制，項目修建性詳細規(guī)劃應當包括：建設條件分析及綜合技術經(jīng)濟論證；做出建筑、道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖；道路交通規(guī)劃設計；綠地系統(tǒng)規(guī)劃設計；工程管線規(guī)劃設計；豎向規(guī)劃設計。項目修建性詳細規(guī)劃還應對用地性質(zhì)、種類用地的開發(fā)要求、城市設計特殊要求、配套要求

13、情況進行說明。必須嚴格遵循項目控制性詳細規(guī)劃的技術經(jīng)濟指標有：總用地面積；容積率；總建筑面積；建筑密度；綠地率；建筑層數(shù)與建筑高度限制?？傆玫孛娣e主要分為：建筑用地面積；代征道路面積；代征綠化用地面積。建筑總面積主要分為：居住建筑面積；商業(yè)建筑面積；配套建筑面積。最后形成修建性規(guī)劃，采用圖、表加文字的方法進行說明。附項目控制性詳細規(guī)劃重要技術經(jīng)濟指標說明參考表。5、 項目團隊組織方案 組建一支高素質(zhì)、高水平的隊伍，是優(yōu)質(zhì)、高效地完成土地一級開發(fā)任務的基礎。項目團隊的組織方案具體包括三個方面的內(nèi)容：（1） 領導方面；加強團隊的領導，倡導先進的管理理念與文化，建立、健全團隊的協(xié)調(diào)機構、監(jiān)督機構等以

14、保證項目高效。（2） 制度方面；開發(fā)主體應當按照項目管理的理論、理念組建團隊。結合施工實際，建立施工項目經(jīng)理制和第一責任人制度；規(guī)范化建立并不斷完善項目管理制度。并提出實施、檢查、驗收的具體辦法和要求。（3） 技術保障方面；規(guī)劃項目施工各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)應具備的各類專業(yè)技術人員的結構、來源、分工、以及安排施工人員的技術培訓6、 項目工程實施方案 土地一級開發(fā)項目工程實施方案是指對項目土地開發(fā)施工過程所做的總體設想和安排。施工方案的編制是項目工程實施中最重要的環(huán)節(jié)之一，是決定整個土地一級開發(fā)全局的關鍵，對土地開發(fā)的質(zhì)量有決定性的影響，項目工程實施方案決定了整個施工的順序、施工方法、施工機械的

15、選擇、工程質(zhì)量及施工安全。項目施工方案主要包括征地拆遷、場地平整和市政基礎設施建設方案三個方面。（1） 項目征地拆遷方案；描述說明項目紅線內(nèi)和項目代征土地的征用、拆遷和補償實施的全過程。包括：項目征地拆遷的依據(jù)和細節(jié)說明；項目征地拆遷補償方案（土地補償費、勞動力安置費、地上附著物補償費的確定）；拆遷工作，安置工作的實施計劃。（2） 場地平整施工方案。場地平整施工具體安排（3） 市政基礎設施建設方案；按照控制性和修建性詳細規(guī)劃的要求，結合開發(fā)項目實際情況，制定市政基礎建設方案。市政基礎設施建設方案主要包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、電信、燃氣工程、熱力工程、管線配套工程等7、 項目進

16、度管理方案 整個土地一級開發(fā)是在一個統(tǒng)一的開發(fā)計劃下同時實施項目前期策劃、市場調(diào)研及分析、前期手續(xù)的辦理、征地拆遷的實施、市政建設、配套工程、竣工驗收、入市交易、投融資等多個子項目的建設，因而必須制定項目進度管理方案，以保證各個階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的工作都有序進行提高整個項目的效率和效益。（例如：一個高效率的項目進度管理方案，能讓大市政建設和地塊開發(fā)同步實施，從而縮短工期，提高效率。）還能為項目監(jiān)管和現(xiàn)金流分析提供依據(jù)。項目進度管理主要有以下內(nèi)容：1、 項目進度計劃書 項目進度計劃書根據(jù)項目的目標，在項目確定的范圍內(nèi)，依據(jù)確定的需求和質(zhì)量標準，并在項目成本預算的許可下，制定出一個周密的項目活動

17、安排的過程。它的功能有：（1）進度控制：項目進度計劃書是檢查實際進度是否按計劃進行的標準。（2）計劃調(diào)整；在項目實施中諾出現(xiàn)偏差，要及時找出原因，查出是項目實際操作出現(xiàn)問題還是計劃書脫離了實際，從而對癥下藥，采取必要的補救措施或調(diào)整、修改原計劃。（3）責任考核；項目是否保質(zhì)保量及時完成，是考核項目責任人的最權威指標2、 項目階段報告 項目階段報告是按照項目執(zhí)行的時間周期定時制定項目階段性分析報告；比如年報、季報、月報、周報、等。項目階段報告關于一定時期內(nèi)項目進度、實現(xiàn)程度、階段成果、問題分析和解決建議、下階段工作計劃等內(nèi)容的總體分析和描述。它不但可以提供項目在這一時期的一些具體情況，而且可以為

18、下一階段項目的開展提供指導性意見3、 項目配套資源的分析 項目進度管理中，考慮和檢查項目關鍵配套資源與項目進度的配合程度也是一項非常重要的工作。例如：考察分析當前項目的資金供給是否滿足項目進展的要求，并提出相應的處理措施，對于一個項目的成功是十分必要的，因為資金一旦短缺就會造成項目質(zhì)量下降、工期延長，甚至影響到項目開發(fā)主體的存亡。具體分析和考察的關鍵配套資源要項目因情況不同而不同。如有的項目要考察宏觀政策動向、有的項目要考察特定設備的購買等。但對于項目資金、市場動態(tài)等項目關鍵配套資源則是所有項目的考察內(nèi)容。4、 項目責任人制度 高效的項目進度管理系統(tǒng)必然是一個責任明確的監(jiān)控系統(tǒng)，項目任務的分配

19、必須做到責任明確，并且落實到人，簽訂項目任務責任書，確保項目的實施都有具體的人負責。項目責任人一經(jīng)產(chǎn)生，即為該項目第一責任人。并對該項目負有全面責任，對未按要求保質(zhì)保量完成要求的責任人，應當給與懲罰。8、 項目投資成本測算及經(jīng)濟效益估算 成本測算和經(jīng)濟效益估算是操作實施方案中最核心、最關鍵的部分之一，在這一部分要充分利用上述各部分的分析研究結果，尤其是項目進度管理方案，對項目進行有效的成本收益分析。1、 項目一級開發(fā)成本測算 項目總成本為直接成本和間接成本之和。土地一級開發(fā)項目的直接成本主要包括前期費用、征地補償費、拆遷補償費、市政工程費、配套設施建設費等。（1） 前期費用：包括測繪費、辦理規(guī)

20、劃手續(xù)費、釘樁釘線費、地質(zhì)災害評估費、委托可行性研究費、出讓評估費、環(huán)評費等。（2） 征地拆除費用：包括征地補償費、建筑、地上物拆除補償費等。（3） 市政工程建設費用（4） 配套設施建設費用（5） 不可預見費。一般按照前期費用、征地拆遷補償費、市政工程費用三項和的5%計算。 （6）間接成本主要指貸款利息、稅金等貸款利息稅金；指營業(yè)稅等稅種。 根據(jù)項目整體進度安排，制定如下投資計劃序號項目名稱小計第一季度第二季度第三季度第四季度前期費用征地拆遷補償費市政工程建設費配套設施建設費不可預見費用貸款利息應繳稅金管理費2、 項目一及開發(fā)收益估算 開發(fā)主體的經(jīng)濟收益十分明確，就是按照招投標中開發(fā)主體與土地儲備中心的約定確定。如2