房屋買賣法律風險防范

1、房屋買賣法律風險防范一、概述近年來，我國房屋買賣市場出現了空前的繁榮，但由于房屋買賣市場體系尚不成熟，法律體系不盡完 善，市場管理機制不夠健全，房屋買賣市場的交易行為不規(guī)范、不誠信，造成房屋買賣高速發(fā)展的同時， 產生了相當數量的房屋買賣糾紛案件，特別是隨著房產“新政”實施，商品房、二手房的房價起伏不斷， 一時間導致購房人與開發(fā)商、賣房人矛盾不斷涌現，因此造成了非?；靵y的局面，各種新問題、新焦點層 出不窮。如何避免商品房買賣、二手房買賣的法律風險？又有什么樣防范對策？本文通過分析房屋買賣法 律糾紛的成因、注意事項、典型案例，從而為廣大購房者進行房屋買賣的風險提示。二、房屋買賣糾紛復雜的成因1、商

2、品房買賣糾紛成因分析(1)購房人輕信開發(fā)商銷售廣告、銷售人員口頭承諾房屋銷售廣告言過其實。開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度、美譽度，加快銷售進度，迅速回籠資金， 往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產生一種十全十美的理想 化錯覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“花園社區(qū)”、“空中花園”、“歐洲小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢想”中一下回到現實，從而引起糾紛。開發(fā)商售樓人員的口頭承諾成為“空頭支票”。目前，購房者在購買房屋時首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經濟利益的驅動，在售樓時為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對樓 房本來

3、沒有的配套設施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫 一同交付；規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學校，卻承諾幼兒園和學校將大大方便孩子的入托、入學問題等。而 當房屋交付使用時，購房者才發(fā)現車庫無影無蹤，孩子入托、入學也困難重重上述情況下，就會導致買受人訴訟要求開發(fā)商履行合同、承擔違約責任或賠償責任。(2)買賣雙方當事人地位不平等，“霸王條款”日益增多。由于商品房買賣合同的特殊性，合同雙方當事人占有的資源和信息嚴重不對稱，再加上商品房的熱銷，開發(fā)商與購房人權利義務對應而不對等，極易導 致商品房買賣中出現大量的“霸王條款”。中國消協(xié)曾公布過商品房買賣中存在的九大典型的“霸王

4、條款”分別是單方擴大解約權、任意使用免責權、違約責任不對等、認購定金難歸還、模糊標的好圈錢、面積誤 差設陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負責、購房簽約先交錢等。霸王合同不僅使買受人忍氣吞聲蒙受 不必要的損失，而且一旦發(fā)生糾紛，有理也往往變得“沒理”。(3)購房人相關法律知識的缺乏，不能對合同條款進行準確的判斷和審查。商品房買賣合同條款是雙方當 事人在進行交易時的“游戲規(guī)則”，只有對這個規(guī)則有充分的認識和了解，才能保證游戲的順利進行。但現 實生活中，一方面買房人缺乏對相關法律、法規(guī)和政策的了解，或者對有關條款含義存在錯誤的認識或含 混的判斷，不能正確認識該條款對自己的利益將可能造成的影響。另一方

5、面，由于房價上漲，賣房困難， 面對大量的繁瑣手續(xù)，僅經過簡單的、一知半解的咨詢即不假思索的按照出售方的指示填寫、蓋章。目前 居民購房時已不僅僅考慮面積、朝向、房型等使用屬性，而越來越注重小區(qū)整體環(huán)境及配套設施建設，售 樓處直觀的圖片、精美的模型，加之銷售人員的花言巧語，極易打動購房者。事實上，合同中約定內容并 非如同銷售人員口頭承諾的內容，不少購房者忽視了這一點，未經仔細分析而輕易相信承諾，為自身的合 法權益埋下隱患。(4)開發(fā)商在利潤最大化的驅使下，不嚴格按照法律規(guī)定經營，違背社會誠信欺瞞消費者。例如一些信譽 較差、特別是資金較為緊張的開發(fā)商，為了經濟利益，很可能不顧商業(yè)信譽而選擇那些愿意支

6、付更高購房 款的購房人，遂違約進行“一房多賣”。這種情況通常出現在購房人已經與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但是尚未及時辦理商品房合同備案手續(xù)時，如果有其他的購房人對已經售出的房屋愿意以更高的房價購買， 開發(fā)商就可能選擇主動違約，與后者簽訂商品房買賣合同并辦理合同備案，從而獲取超額利潤。當原 先的購房者按合同約定期限來接受房屋時，才發(fā)現其所購房屋已售與他人。此外，開發(fā)商為了牟取暴利往 往打出一些具有欺詐性的廣告或宣傳資料，或者炒樓價，甚至降低施工標準，以節(jié)省成本換取利益，還有 的假借預售之名騙取資金等，這些都導致商品房買賣糾紛居高不下。(5)買賣雙方對利益的無序追逐。開發(fā)商為追求更加豐厚的利潤回報

7、，開發(fā)規(guī)模越來越大，很多商品房的 質量難以保證，銷售的商品房越多引發(fā)的糾紛就越多；另一方面，地價不斷波動，使得階段性商品房價格 的不確定因素增加，買賣雙方遇到價格下降無利可圖，或是價格暴漲利益失調，都可能因利毀約，引發(fā)糾 紛。買受方有時受廣告的引導或對合同片面理解，期望值過高，一旦未達到預期，即引發(fā)訴訟。同時，有 個別熟悉房產交易的買受者，期待出賣方出現逾期交房等問題。因為逾期的時間越久，訴訟后獲得的違約 賠償越多。(6)開發(fā)商因資金周轉等問題，工期拖長或斷續(xù)施工，甚至停工，導致預售房屋無法交付或交付的房屋存 在嚴重的質量問題，雙方對簿公堂。(7)個別行政部門對于房地產開發(fā)企業(yè)的銷售資質審查不

8、嚴，導致房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。有的出賣人 只顧追求高額利潤而忽視消費者的權益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務，導致買受人的利益頻頻受 到侵害。為追求地方經濟發(fā)展而實施的地方保護主義。例如在某些地方，房地產開發(fā)企業(yè)屬于招商引資企 業(yè)，當地政府自然“百般照顧”，對其實施的本應監(jiān)管和處罰的行為，往往睜一只眼閉一只眼，這種行為助 長了不正之風，使房地產開發(fā)商憑借自己的強勢地位肆意妄為，如有的房地產開發(fā)商在未交納土地出讓金 的情況下，即取得了商品房預售許可證，所售房屋無法辦理產權證，導致某類型案件數量的突然增加。(8)購房人法律保護意識不強，法律服務機制不全，購房者權益難以保障。在國外及我國的香港地

9、區(qū)，為 平衡雙方當事人的利益，保護購房者權益，在法律上采用強制代理制度，即要求購房者必須由律師代理訂 立預售合同，借助于律師的經驗和能力控制風險，保護廣大購房者的利益。然而，我國大多數地區(qū)并沒有 推行上述律師代理制。由于大多數購房者缺乏商品房交易方面必須具備的法律知識，很多當事人寧愿花幾 萬塊錢中介費，而不找律師進行陪購或者是陪售。等到事后發(fā)生糾紛時才想到求助于律師，但為時已晚。 此外，許多購房者首次涉足房產市場，對購房風險缺乏足夠的認識，難免權利受損。2、二手房買賣合同糾紛的成因分析(1)房屋權屬不清，存在暇疵未經其他共有人書面同意或尚未依法登記取得房屋所有權證書的交易房屋、買方購買尚未進行

10、繼承分 割的遺產房屋、開發(fā)商更改底單的房屋、受政策調整的小產房或經濟適用房等，因這些房屋權屬不清，導 致買賣交易受阻，從而引發(fā)糾紛。尤其在房屋價格上漲較快的情況下，部分事后反悔的出賣人通常也會串 通第三人以此為由訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。(2)賣方或買方為追求利益最大化而而違約引起糾紛因房價漲幅迅猛，賣方為獲取更多利益，二手房買賣的手續(xù)較多，雙方從簽訂買賣合同到房屋過戶之 間有較長時間差，加之房價快速上漲，出賣方為實現房屋價值最大化，寧愿違約也不愿繼續(xù)履行合同，即 出賣方本著“價高者得”的原則，即使雙倍返還定金或違約金不高，但因違約金及定金數額通常不高，在 房價居高不下的的背景下，出

11、賣人比較違約成本及再次交易將獲得的利潤后，通常選擇承擔合同違約責任 而違約，實踐中甚至出現“一房三賣”的情況。另外，買方因為房屋價格降價情況下，買方為了追求利益 最大化，也存在違約不履行合同，寧愿放棄定金，這樣情況下，造成賣方的損失不僅僅是定金損失，引發(fā) 訴訟。(3)中介機構欺瞞買方，隱藏房屋實情，導致買方解除買賣合同。二手房交易大多是經中介機構居間促成，為確保中介費的順利實現，中介機構在介紹房源信息、房屋 質量、居住環(huán)境、協(xié)助辦理網簽、貸款、解押、登記等環(huán)節(jié)時為迎合買方意愿提供虛假信息，隱瞞足以影 響買方購房決定的房情，導致合同簽訂后買方以此為由主張解除房屋買賣合同，引發(fā)訴訟糾紛。(4)買方

12、規(guī)避國家或地方政策及稅收，未能及時辦理過戶手續(xù)造成的糾紛由于國家政策或地方政策原因，房屋不能及時辦理過戶，比如由于限購政策，有的購買人沒有達到購 買資格(如在北京五年社保沒有達到)，為此約定購買人具備購買資格后再過戶，有的購買人為省去稅收(比如經濟適用房沒有滿五年過戶稅收高)，為此約定在滿五年后過戶。隨著房價的上漲或遇到房屋拆遷時，有些人對原賣價反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。(5)政策變化引起的合同情勢變更及其他糾紛。中央及地方政府出臺的關于房屋貸款等新政策導致合同簽訂時的客觀條件發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合 同對一方明顯不利，一方以合同情勢變更為由訴至法院要求解除合同。案件糾紛發(fā)

13、生的時間節(jié)點多緊臨調 控政策出臺的前后，具體存在以下幾種情況：買房人以貸款首付比率提高導致其無力承擔首付，從而無法 辦理按揭貸款為由要求解除合同；買房人以因房屋新政的實施銀行不予辦理貸款，從而無法履行合同為由 要求解除合同；買房人因不符合辦理產權登記的相關條件，以無法辦理產權過戶手續(xù)從而實現合同目的為 由要求解除合同；不具備購房資格的購房者借用他人名義購入房產與登記人之間引發(fā)糾紛；賣房人以買房 人不具備購買資格，要求解除合同。(6)陰陽合同導致履行爭議在二手房買賣中，買賣雙方在房地產中介公司的操作下通過簽訂陰陽合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭的事實。由于兩份合同的約定存在一定差異，且文本內容大

14、多不規(guī)范、不明確，當事人在實際履行過 程中極易出現爭議，從而引發(fā)糾紛。(7)央產房或國產房過戶受政策限制央產房即中央直屬機關將自管房屋售予職工后，職工取得產權的房屋。國產房即地方省市直屬機關(也包括鐵路房產房)將自管房屋售予職工后，職工取得產權的房屋。受相關政策限制，一些央產房、國產房、 鐵路房產房不能正常交易過戶。一些被允許上市交易的上述類型房屋，也往往因為賣房人未能與單位妥善 解決住房面積超標等問題，而致使買賣中無法辦理產權過戶。由此引起的二手房買賣糾紛也占一定比例。(8)雙方對分期付款比例及支付方式無約定或約定不清。目前買受人與出賣人通常以存量房屋買賣合同范本為其合同文本，而該范本對首付

15、款、余款比例及支付方式沒有專門的條款進行約定，雙方通常只進行口頭約定或進行簡單的書面補充協(xié)議，導致糾紛發(fā) 生后雙方各執(zhí)一詞，違約責任難以確定。稍后我會講一個案例，就是因為支付方式方面的爭議，導致違約 責任不清。三、房屋買賣注意事項1、商品房買賣注意事項(1)買受方應正確理解銷售廣告與合同之間的區(qū)別，避免銷售欺詐。開發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開發(fā)商也是沒有任何約束力的。而90%以上的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實地考察辨別真?zhèn)巍Ｒ?此，購房者在購房時不應把宣傳廣告與商品房合同劃等號，應該在簽訂購房合同時，要求開發(fā)商將廣告中 的承諾寫

16、入合同，或作為合同的附件。(2)要簽好商品房認購協(xié)議商品房認購協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書，商品房買賣合同糾紛解釋第四條規(guī)定：“出 賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方 原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！钡谖鍡l規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照 約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！痹趯徟袑嵺`中，在適用商品房買賣合同糾

17、紛解釋第4條、第5條審理因認購協(xié)議而引發(fā)的糾紛時，就如何認定“因不可歸責于當事人雙方的事由”，各個法院的理解各不相同，有的法院認為，雙方對于主合同的某些條款無法協(xié)商達成一致，造成主合同無法簽訂的，就應該認定為不可歸責于雙方當事人的原因， 定金應予返還；有的法院認為，買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔保，其本 身就有義務先詳細了解主合同的內容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無法達成一致 為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認購協(xié)議的義務，定金不應返還。司法實踐中，傾向于雙方就合同 主要條款達不成一致意見情況下，開發(fā)商應退還購買人定金。一般情況下，在雙方無法簽訂

18、正式合同的情況下，法院然后決定定金是否應予返還，主要考慮以下情 況：綜合考慮認購書的性質，全面審查雙方之間認購書的內容、無法簽訂正式商品房買賣合同的原因，以 及出賣人與買受人是否完成認購書約定的義務。因此，作為買受人，簽訂商品房認購協(xié)議一定要注意認購 協(xié)議的內容，保留蓋章的認購協(xié)議，定金或認購金收據，以及履行相關義務。認購協(xié)議一般由開發(fā)商來確定，所以簽訂時候一定要注意。認購協(xié)議主要內容包括：雙方當事人的基 本情況；房屋位置面積等基本情況；價款計算方法；簽署正式契約的時間。上述是必備條款，但是開發(fā)商 有時候為了規(guī)避責任，會設置相關陷阱，比如利用商品房買賣合同糾紛解釋第5條的規(guī)定，將認購書的內容的

19、內容中加入“商品房買賣合同的主要內容”，以此來認定該認購協(xié)議是房屋買賣合同，達到買受方不履行購買義務時要求購買方承擔違約責任的目的，這時候簽訂認購書時候要慎重。開發(fā)商為規(guī)避責任和 讓購買方承擔責任，可能會寫類似條款“本認購書簽訂前，認購人已經閱讀了商品房買賣合同及相關補充 協(xié)議、附件，已充分了解房屋相關信息(包括不利信息)，并不持異議” “本認購書簽訂前，出賣方已經就商品房買賣合同及相關補充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進行了公示，認購人確認，在簽訂認購書前，已經 了解了商品房買賣合同及相關內容，在認購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達成 一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認

20、購書，返還定金。”這樣約定就是為了達到強制購買人簽訂不平等的商品房買賣合同，如果你不同意，就存在喪失定金的可能，因此大家在簽訂認購書時，看見類似 條款，一定要慎重。(3)購房時輕易不要內部認購許多開發(fā)商在樓盤預售前進行所謂的內部認購，特別是在進行房屋調控的今天，很多開發(fā)商資金短缺, 內部認購多是為了讓買房人提前為開發(fā)商建設資金買單。而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。由于內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存 在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證；二是該 商品房可能已經被開發(fā)商拿去抵押，將來

21、購房人取得的不是完全的房屋所有權；三是由于內部認購合同沒 有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂 價格優(yōu)勢而麻痹大意。(4)買受方應對房地產開發(fā)企業(yè)進行必要的資格審查和法定手續(xù)審查。商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準、規(guī)劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房 預售許可等。開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。對于開發(fā)手續(xù)， 應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致；土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而

22、劃撥土地 是不能用于商品房開發(fā)的。房地產開發(fā)企業(yè)在預售商品房時應當持有“一照”、“五證”、“兩書”?！耙徽铡奔雌髽I(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，首先要清楚房地產開發(fā)商是否具有開發(fā)建設銷售商品房的法定資質?！拔遄C”即國有土地使用權證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證和商品房預售許可證，這些是購房人能否取得產權憑證的關鍵。消費者如購買現房，還應當了解該房屋是否已經驗收合格，向開發(fā)商了解相 關的驗收合格的證明，即“兩書”住宅質量保證書和住宅使用說明書。(5)房屋買賣合同中的房屋面積誤差如何處理應當明確具體。一般來講，對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應超過合理

23、 的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上 就是開發(fā)商違約，需要承擔相應的違約責任。對于面積的計算方法要注意以下方面：設計為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽臺相似的均按陽臺投影面積的一半計算面積；與陽臺相連， 設計或實際建成為放置空調機等設備的構筑物，不計算面積；落地窗、凸窗、飄窗等，其規(guī)劃設計及現狀 均與樓地面處于同一水平標高的，計算面積；公攤面積的計算，高層公攤系數一般在0.180.26之間：多層公攤系數在0.110.16之間。對于面積主要注意公攤面積的計算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那 些。現有法律已經就此問題對購房者進行了有力保護

24、，但購房者要防止開發(fā)商在合同中設置對自己不利的 因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，比如有的開發(fā)商的合同中約定“產權部門核定的房屋面 積為準，多退少補”進行約定，無論房屋面積出現多大的偏差，買受人都只能“啞巴吃黃連”。比如開發(fā)商約定“買受人如若按照面積誤差比絕對值超過3%寸要求退房時，應在出賣人出示測繪單位出具的房屋實測面積后15日內書面向出賣人提出，未在上述期限內提出的，將視為買受人放棄要求退房的權利，并案買受人不退房進行結算。”上述約定就是限制了買受人的退房權利。（6）房屋買賣合同中的房屋質量條款應當明確。購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修

25、標準、等級、品牌；建材配備清單、等級，品牌；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；1、窗、家具瑕疵；房屋抗 震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質期、附屬設備保持期等。對墻體、地面、頂 棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具” ，而實際入住時業(yè)主發(fā)現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。很難追究開發(fā)商的違約責任。買受

26、人在簽訂合同時一定要將具體要求、交房標準白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據。（7）房產證、國有土地使用證辦理及交付應該有明確具體的時間限制。最高人民法院商品房買賣合同糾紛解釋第18條的規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任；（一），商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二），商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三），商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國

27、人民銀行規(guī)定的金融機構計收 逾期貸款利息的標準計算?！睂嶋H簽約時，出賣人往往將辦理產權的期限延長，通常有 90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。對于交房日期、辦理相關證件的具體日期一定要用肯定的語氣，不得使用大概可能等含糊的語句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補充條款里面。房產證、國有土地使用證是購房者證明自己對房屋具有所有權的憑證?，F有法律已經對房產證辦理

28、問題做出了明確的規(guī)定，購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有“陷阱”，將辦證的條件和期限進行額外的約定，將辦理條件提高、辦理期限延長等。如果不加以注意，依據合同約定優(yōu)先的原則，在產 權證辦理爭議問題上購房消費者往往處于不利的境地。(8) 了解和確定按揭的辦理方法大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事 情。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。 實際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對購房人資信進行調查后，可能不會批準提供按揭。實踐 中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明

29、目張膽地宣揚。如果銀行不批準按揭或根本就不 存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同 中對按揭申請得不到批準時如何處理作一明確規(guī)定。(9)違約責任應該在平等基且明確具體。在簽訂商品房預售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而千方 百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不 公平、不對等的，對購房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應爭取雙方違約責任 的公平和對等。另外，對于違約責任的約定一定要明確具體，商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦

30、理 或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額多數少得可憐，有的 逾期幾年的違約金不過幾百元而已(比如違約金每日按已付房款的萬分之三計算寫成按購房全款的萬分之 三承擔違約責任等相關文字 )。因此，購房者一定要注意這些細節(jié)。同時，還應該約定：規(guī)劃、設計的變更 致使購房者解除 購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金；由于開 發(fā)商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差 額損失；加重開發(fā)商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利，才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。(10)要注意不可抗力條款

31、房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表 述。根據我國民法通則第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把 發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力， 同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免 除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。(11)務必要重視合同附件及補充協(xié)議。合同附件及合

32、同補充協(xié)議是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。常有的合同附 件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、裝飾設備標準、質量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)管理 辦法等，補充協(xié)議條款也常常列為合同附件。顯然，這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要謹慎對 待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內容， 對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。同時，一定要注意開發(fā)商會 在補充協(xié)議中對主合同中對自己有利的條款進行變更，造成對自己不利。后面我會講一個案例，就是因為 忽視合同附件及合同補充協(xié)議內容的，造成自己的損失。

33、(12)對所購商品房進行驗收要認真第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關質量問題及室內有 害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明 不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。2、二手房購房注意事項(1)全面掌握房屋信息充分了解所購房屋的真實情況，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更復雜， 購房者除了要了解“看得

34、見、摸得著”的房屋情況，更要了解包括國家政策、房屋產權在內的其他信息。合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提?，F實生活中存在利用假房產證行騙的情況， 鑒別房產證的真?zhèn)?，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產權證真?zhèn)蔚淖畋?險方式是到相關部門進行核實。對于其他信息，買受方一方面到現場看房，應在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商、中介機構了解情況。另 外一方面要了解房屋的隱形信息，二手房產權有多種形式，有商品房、解困房、福利房、限價房等等，有 些二手房屋有抵押、查封的情況，有些則沒辦房產證，有些可能按現有法律規(guī)定不能進行交易，房屋內原 居住人是否有非正常死亡情況或發(fā)生火

35、災等情況。不同類型的房屋交易條件不同，需承擔的交易稅費也相 應不同，有些甚至無法辦理交易過戶手續(xù)。如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權的書面意見；如果房屋已被抵押， 則須通知抵押權人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機關查封，則應考慮放棄購買。如購買的房屋是公房、已購公房或經濟適用房，應了解這些房屋是否獲準上市交易、預購公房是否需補 足有關費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊 等單位的房屋，由于其特殊性，應特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權證和土地使用權 證，如有疑問則不宜購買。還有就是了解國家和

36、地方政策，比如現行國家政策規(guī)定，對購置未滿五年再次出售的房屋將征收營業(yè) 稅；比如北京政策對于出售二套房屋需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅。如果買賣雙方不知道房屋交易將產生 該筆費用，在合同不明確該費用由誰負擔，就很容易釀成糾紛。此外，房屋除了賣方是否還有其他共有人，房屋是否有出租的情況等等，這些信息對交易安全有著重大 影響，購房者務必要了解清楚。如存在共有人，買受人應在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售 房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明，最好公證委托書或同意出售的公證書。(2)讓中介提供服務情況下，不要完全相信中介由于二手房買賣程序復雜、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產

37、中介。他們往往對中介 公司經辦人員的口頭承諾過于信任，對其提供的文件或合同未經仔細閱讀、考慮便簽名，導致時候釀成糾 紛。中介提供的多是格式合同，普通人與專業(yè)中介之間難免存在一些信息和法律知識的不對稱，中介可能在 格式合同中添加一些不公平條款，加重了買賣雙方的責任，又不將這些條款對買賣方加以提醒或說明，從 而釀成了糾紛。比如在北京的買房人沒有購買資格，中介口頭承諾可以辦理購房資格，誘導當事人簽訂房 屋買賣合同，但將上述責任在買賣合同中約定由買房人承擔，造成購房資格沒有辦理下來買房人要承擔違 約責任的局面。比如在北京買房人購買房屋是改善居住條件，也就是賣掉自己現有的住房，然后購買新的 二手房，中介

38、口頭承諾可以幫買房人在某個期限內出售房屋，忽悠當事人簽訂新購二手房的房屋買賣合同， 最終原房屋沒有出售，造成其對新購二手房房主違約。而在這些違約責任中，中介沒有任何責任。中介為了實現其利益，可能利用各種手段誘使買賣雙方簽訂合同，從而達到盡快收取中介費的目的。比 如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息。有些中介由于害怕買賣雙方接觸后就撇開中介自行交易，致使中介公司蒙受中介費“走單”的損失，就 盡量避免讓買賣雙方見面，甚至合同也是一方簽名后再由中介轉交另一方，雙方根本沒有就合同內容進行 協(xié)調，難免加重了交易雙方的不信任感。更有些中介是賣方的獨家代理中介，因此出現“一房多賣”的違 規(guī)

39、操作，即經紀公司在收取定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀 約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交 了定金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實， 就會揭穿其不軌行為另外，中介代理費必須有代理費明細單等內容，目前市場上存在房產經紀公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利 益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途、價格、服務內容、傭金數 額，并有必要對交易失

40、敗后傭金的退還做出約定。購買二手房求助中介，確實可以減少一些麻煩，但是詳細了解房屋信息和仔細閱讀合同這兩點，購房人 絕對不能偷懶。除此以外，買賣雙方還應當確保自己與交易的另一方直接見面接洽。(3)二手房買賣合同要具體、全面、明確很多人誤以為合同一簽就萬事大吉，沒料到其中的復雜性，合同內容要么不規(guī)范，要么是條款不夠具體、全面、明確，缺乏操作性。簽訂正式的二手房買賣合同，需要注意以下方面：第一，房屋基本信息條款，要確認基本信息的真實性與有效性。合同簽署人出售房屋的有效性：房產證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據有法律 依據的公證委托書。房屋地址要按照房產證件中的房屋地址嚴格填寫，不得

41、隨意增改文字。只有房地證或房產證中所屬地 址才是法律唯一承認的房產合法地址，不能按照門口的門牌號或習慣稱呼的小區(qū)名稱填寫。房屋面積要按照房地證或房產證上注明的面積填寫。這個面積是國家經過專業(yè)機構測量的面積，也就 是法律上承認該房屋的權利面積。因為，有部分房屋附有贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等，這部分的 面積可能不含在房地證或房產證的面積中，但是需要在合同的"其他條款”中注明，該房屋交易附帶贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等。房屋權屬要明確注明。私產房要填寫產權人和共有權人姓名，企業(yè)產要填寫產權單位名稱，公產房要填寫所屬房管站名稱。如為繼承、贈與、法院判決等情況，須賣方出具相關證明。第

42、二，價款價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等，應明確房屋中的設 備和裝修費用是否包括在總房價之內，并且明確賠償辦法。在二手房交易過程中，存在著出賣人在出賣房 屋時有部分銀行貸款沒有清償的情況，由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款，一般 要求買受人替他先行還清貸款的，這時應注意交易安全，一定要約定清楚對方貸款的具體時間，盡量將交 房的時間及過戶時間縮短，同時加重不能及時清償貸款的違約責任，避免糾紛。還有一種情況是買方必須 在辦理房屋過戶手續(xù)后貸款才能支付房款，此種情況一定要明確約定若銀行不同意發(fā)放貸款該如何處理。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應書

43、面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款20%的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之起7日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。 第三，履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過戶時相互配合 與協(xié)調的問題；交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相

44、關費用的負擔。雙方應當事前具體 計算交易手續(xù)費、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費的具體金額，并在補充條款中明確各種稅費的具體承擔者。應具體約定不能履行上述條款的違約責任條款。建議條款：甲方未按本合同約定的期限將上述房地產交付（包括房地產交接及房地產權利轉移）給乙方， 應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應 當交付之日起至實際交付之日止。甲方于年 月 日仍未交付房屋或者交付的房屋不能經過乙方查驗的,乙方有權在 7個工作日內單方面解除合同。乙方單方面解除合同的，應當書面通知甲方，甲方承擔賠償責 任，賠償金額為房屋總價的 2

45、0%甲方應在接到書面通知之日起五日內以現金形式退還乙方已支付的房價款， 并支付違約金和賠償金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金 時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據實賠償。第四，戶口遷移條款如果買房人需要在購買房屋中轉移戶口，就需要注意該條款的約定，一旦賣房人由于各種原因遲遲不 能將戶口遷出，就會導致買方不能完全實現購房目的。買賣雙方應注意在合同中約定彼此的權利和義務， 如遷移戶口的期限，賣方如不能在約定期限內履行義務，則要承擔相應的責任，如向買方支付違約金或買 方有權解除合同。第五，違約責任需要注意的是，針對合同中各方的義務的具體條款，都應該有針對性

46、的進行約定違約責任，比如我之 前提到的交房、過戶、付款方面的違約責任；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付； 在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。第六，解決爭議的方式這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式 解決糾紛，應按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。第七，合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情形；合同無效或 被撤消后，財產如何進行返還。第八，合同中止、終止或解除條款按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房 屋

47、買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密 等義務；解除權的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。第九，合同的變更與轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款，比如購買人存在無購買資格得 可能，可以在合同約定合同權利由有購買資格的人享有，將房產過戶到有購買資格的人名下。(4)及時進行預告登記買受方在簽訂二手房買賣合同后，應及時向登記機構申請預告登記，使賣方無法對房屋進行再處分，并應及時辦理過戶手續(xù)，避免賣方反悔。以上就是關于“商品房買賣糾紛、二手房買賣方面的成因，怎樣應對商品房、二手房可能出現的糾紛”相關問題的

48、介紹。事實上，引起二手房買賣糾紛的情況是多種多樣的，廣大購房者除了出現問題后積極應對，用法律武器維護自己的合法權益，也要做到防患于未然。尤其是在合同的起草上，應該約定好相關的 違約條款及責任條款，為后來可能出現的糾紛做好準備。所以，建議廣大購房者要咨詢專業(yè)的房地產律師 提供咨詢，必要的時候可以聘請律師幫助起草合同或者為合同把關，確保萬無一失，順利購房。專業(yè)的房 產律師根據他多年的從業(yè)經驗和法律專業(yè)知識，會最大限度的幫助購房者維權。五、實務中房屋買賣的典型糾紛商品房和二手房買賣過程中，我們在處理案件過程中，碰到各種各樣的案件，我下面就商品房買賣及二手房買賣案件中，分別講兩個比較典型的案例。1、商

49、品房買賣典型糾紛(1)商品房認購書糾紛案例商品房買賣過程中，商品房認購協(xié)議引起的糾紛是比較常見的糾紛，我前面講到任何正確簽訂認購協(xié)議，下面我講一個小案例，就是發(fā)生糾紛后，如何維護自身權益。李先生為了改善居住條件，準備將現有的北京市區(qū)的一套房子賣掉，在郊區(qū)購買一套別墅。在購買別墅過程中，開發(fā)商讓李先生簽署商品房認購協(xié)議，認購協(xié)議約定，李先生在協(xié)議簽訂后十日內簽訂正式的商品房買賣合同，否則將不退定金，在簽訂認購協(xié)議的同時，李先生繳納了50萬元認購定金。李先生認購協(xié)議簽字后，開發(fā)商銷售人員稱認購協(xié)議當天沒法蓋章，改天來簽訂正式商品房買賣合同的時候把認購協(xié) 議再給李先生。李先生當時覺得，反正要購買房子

50、，認購協(xié)議只是一個定金協(xié)議而已，給不給自己無所謂。李先生回家之后，接到自己現住房屋的購房人的電話，稱無法一次性付款購買他現在居住的房屋。這樣，李先生就無法購買別墅了。李先生就急忙給別墅開發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無法購買別墅了，要求退回50萬元定金，開發(fā)商銷售人員當時說要按照定金合同來履行，如果李先生不能在10日內簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。李先生于是找到我們律師事務所，向我們咨詢相關問題。如果你們遇到類似 糾紛，如何處理呢？下面我就處理這個案子的過程給大家講一下，也和大家分享一下處理類似糾紛的一些 問題。我之前說過，按照商品房買賣合同糾紛解釋第四條規(guī)定，如果由于不可歸責雙方原因無法

51、達成商品房買賣合同的，定金是要退給購房人的。司法實踐中，傾向于雙方就合同主要條款達不成一致意見情況 下，開發(fā)商應退還購買人定金。因此，我給李先生第一個意見是積極的和開發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同，取 得相關證據，最后就合同條款無法達成一致為由，要求開發(fā)商退還定金。第二個意見是，由于李先生沒有 認購協(xié)議書，我們需要看到認購書的內容再做進一步分析。這樣情況下，李先生就委托我作為他的律師去協(xié)商商品房買賣合同條款。我們去開發(fā)商那里之后，就開始全程錄音，首先要開發(fā)商提供蓋章的認購協(xié)議 書，銷售人員稱認購協(xié)議沒有蓋章，現在來簽正式商品房買賣合同了，要不要認購協(xié)議無所謂了，我們說 還是把李先生簽過的認購協(xié)議讓我們

52、看一下，在看了認購書之后，發(fā)現一個重大問題，就是我之前提到的 開發(fā)商規(guī)避責任的條款，即“本認購書簽訂前，出賣方已經就商品房買賣合同及相關補充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進行了公示，認購人確認，在簽訂認購書前，已經了解了商品房買賣合同及相關內容，在認購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認購書，返還定金?！边@個條款對李先生是非常不利的（李先生事后說之前的認購協(xié)議中沒有），但也可能是李先生當時簽訂認購協(xié)議時就沒有注意這個條款。注意到這個問題后，我們這時不能就沒看見過這個條款和銷售人員進行爭執(zhí)（這個條款對開發(fā)商有利情況下，銷售人員肯定堅持李先生看

53、過，同時會警覺，對我們錄音取證不利，爭執(zhí)情況下也無法說明李先生是否知道這個條款）。我們就讓銷售人員拿商品房買賣合同及附件等材料給我們看，同時反復和開發(fā)商銷售人員反復確認這個合同我們第一次看到過（我們只能從側面來否定這個條款），與此同時，我們和開發(fā)商銷售人員確認商品房買賣合同是否能修改？答案是否定的，我們堅持要對商品房買賣合同進行修改，在僵持不下情況下，我們說因為買房事情太大，拿商品房買賣合同回去和家里商量一下。到認購協(xié)議確定的最后一天，我們再次去開發(fā)商處簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商開始說可以修改合同，等我們修改完合同之后，又說單位領導不同意，無法修改。隨后，我們發(fā)送律師函，將我們與開發(fā)商協(xié)商過程

54、的進行了說明，提出了我們要求退回定金的事實依據和法律依據，提出了開發(fā)商不利條款對我們無效，并提出我們進行了長達幾個小時的相關錄音，最終開發(fā)商退還了李先生50萬兀定金O這個案例給我們什么啟示呢，主要有幾個方面：一是，簽訂認購協(xié)議時，一定要看清條款，又不利條款時一定不能簽署，否則一旦由于個人原因造成無法購買房屋情況下，喪失定金。二是，一定要當時拿回開發(fā)商蓋章的認購協(xié)議，不給開發(fā)商修改原認購協(xié)議內容、添加對購買人不利條 款的機會。三是，如果你出現意外情況，無法購買商品房情況下，一定不能和開發(fā)商稱自己無法購買商品房了，如果這樣說，你喪失定金的可能性很大。即使確定自己無法購買的情況下，也要在認購協(xié)議確定

55、的時間內和開發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同的條款，比便確定自己不違約。因為開發(fā)商的商品房買賣合同都是格式的，基 本上不會讓購買人進行修改，這樣情況下，你就可以以無法修改商品房買賣合同為由，要求退回定金。四是，在協(xié)商商品房買賣合同過程中，一定要全程進行錄音， 有條件的可以進行錄像， 以取得相關證據。五是，在確定自己不購買商品房情況下，如果自己法律知識缺乏，最好是請律師參加商品房買賣合同協(xié) 商的過程，處理突發(fā)事件和對你的不利局面。(2)商品房質量糾紛案例2010年9月，張某與某開發(fā)商簽訂商品房銷售合同，約定交房條件為提供相關的證件資料，并明確購房者在收到房屋交接通知書之日起30日內驗收交接；驗收后簽署房屋

56、交接書，即為房屋正式交付。開發(fā)商未按約于2012年10月1日交付房屋。逾期通知收房，張某驗房時發(fā)現房屋有門窗等開裂、墻面有裂痕、地板不是約定的品牌、地板有劃痕且不平、墻面有滲漏等諸多質量問題，故未接受房屋要求整改。直到2013年5月1日，開發(fā)商修復完才將房屋交付張某，并辦理交接手續(xù)。張某認為，開發(fā)商交付的房屋存在嚴重質量問題，嚴重違約逾期交房達到7個月，故要求開發(fā)商賠償雙倍的設備設施差價、支付逾期交房的違約金。開發(fā)商開庭時辯稱，該房屋已于2012年12月1日取得證件資料具備交房條件，已通知張某收房，張某于2012年12月7日已驗收房屋并簽署交房驗收表，但張某以房屋質量為由拒絕辦理房屋交接，其已

57、完成了交房義務。法院經審理后確認雙方的交房時間為2012年12月7日，開發(fā)商只承擔約定交房時間至2010年12月7日期間逾期交房違約金；但依據合同約定，開發(fā)商不承擔賠償設備差價的賠償的責任。針對上述案例，我們有什么啟示呢？關于房屋質量問題能否拒絕收房。商品房買賣合同糾紛解釋第十二條規(guī)定“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！钡谑龡l規(guī)定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！庇纱丝煽闯?，業(yè)主可以根據房屋質量嚴重程度選擇解除合同、賠償損失、修復等方式維權。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質量問題并非房屋主體結構不合格，對房屋使用不構成實質性影響，被告應承擔質量瑕疵的修復責任，故原告不得以此拒絕收房。關于賠償設備設施差價及補充協(xié)議問題。法律沒有相關規(guī)定，一般在合同中進行約定。張某起訴要求賠償設備設施差價是依據商品房買賣合同主條款中的約定，法院為什么最終沒有支持張某的要求賠償設備設施差價的訴訟請求，是因為開發(fā)商在“關于商品房質量、裝修、設備標準的補充約定”