附錄04上報集團審核的方案規(guī)劃設計方案匯報內(nèi)容

1、上報集團審核的項目規(guī)劃設計方案匯報內(nèi)容（討論稿2005-10-17 ）第一部分：項目概況1、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/ 商務 / 政府的關(guān)系）。2、 宗地現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)

2、、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。3、 項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、 交通狀況（1） 公交系

3、統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或遠期規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；2、 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。3、 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、 文化、體育、娛樂設施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀4、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1、 治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲

4、情況4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、 周邊景觀7、 風水情況8、 近期或遠期規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9、 其他5、 大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、 供水 / 中水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等

5、。5、 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱/ 生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。6、 土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。第二部分：市場分析區(qū)域住宅市場成長狀況1、 區(qū)域住宅市場簡述? 形成時間? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況? 購買人群變化2、 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5 年）?開工量/竣工量?銷售量/供需比?平均售價3、

6、 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢2、 區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征1、 各檔次產(chǎn)品供應狀況2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似競爭對手的產(chǎn)品標準?平均售價?開發(fā)規(guī)模?產(chǎn)品形式?平均消化率?平均容積率?物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況競爭對手分析(1)、 主要背景，控股股東情況(2)、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(每股利潤)(3)、 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本(4)、 操作水平，主要開發(fā)的項目，產(chǎn)品標準，成本構(gòu)成，材料運用附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要克魚摟盤還要配 置現(xiàn)場圖片。4、 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)

7、品類型5、 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點6、 結(jié)論：?區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢?本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式?本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力?本案在開發(fā)中的營銷焦點問題3、 區(qū)域市場目標客層研究1、 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）2、 結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。4、 目標市場定位及產(chǎn)品定位1、 市場定位2、 目標人群特征/ 來源區(qū)域 /行業(yè)特點3、 產(chǎn)品建議第三部分：規(guī)劃設計部分一、地方性設計規(guī)范、規(guī)定、標準的分析：1各氣候區(qū)當?shù)厝照臻g距的有關(guān)

8、規(guī)定，2各類建筑物配建停車場（庫）標準3本地塊控規(guī)限定的高度，層數(shù)及退線距離要求4其他二、規(guī)劃設計的思路和分析：1 設計概念方面，產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。主要產(chǎn)品類型方面，是多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式、別墅等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。2. 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。3. 容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。4. 土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、

9、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。三、項目的詳細規(guī)劃：1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積，地上、地下建筑面積2、 住宅建筑面積、不同類型產(chǎn)品的比例公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、 綜合容積率、住宅容積率，毛容積率，凈容積率4、 建筑密度，建筑覆蓋率，建筑基底面積，5、 控高 ，層數(shù)，總戶數(shù)，6、 綠化率 ，綠地面積，道路面積及比例，7、 總平面設計：日照及防火設計，出入口及交通，停車（地上，地下機動車及非機動車停車數(shù)），環(huán)境及場地高程8、 、消防設計

10、附圖，詳盡說明。四、規(guī)劃的亮點及差異化：1. 規(guī)劃、景觀的亮點及差異化內(nèi)容。2. 競爭項目規(guī)劃、景觀設計的亮點和差異化分析。五、配套設計分析：1 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮，主要影響成本的材料、設備等的選用方向， 在所在城市中，競爭對手的產(chǎn)品分析、材料、 設備等的運用。2周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。3周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、 供水、 排水、 通訊 （有線電視、電話、 網(wǎng)絡） 、永久性用電和臨時施工用電、

11、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。4周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如： 交通狀況 （與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。六、景觀概念、方案設計思路：1. 設計項目背景2. 設計概念及風格3. 設計原則及語言4. 主要節(jié)點處理及主題景觀5. 重要選材及植物6. 景觀燈光設計7. 其他第四部分：建筑設計分析地方性設計規(guī)范、規(guī)定、標準的分析：1. 當?shù)氐目拐鹪O防要求。2. 當?shù)氐牡刭|(zhì)勘探情況對項目的要求。3. 當?shù)氐耐鈮Ρ丶案魺嵩O計要求。4. 其他二、建筑單體：附圖，

12、詳盡說明。1 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮，主要影響成本的材料、設備等的選用方向，在所在城市中，競爭對手的產(chǎn)品分析、材料、設備等的運用。2單體中建筑外檐設計：屋頂構(gòu)件設計，門窗及披水材料色彩，立面及勒腳材料及主要顏色，陽臺欄板材料色彩，3外檐設計成本及細項。4外檐燈光設計5其他三、建筑平面圖：1. 標準層平面圖2. 首層平面圖3. 屋頂及設備層平面圖4. 地下層平面圖四、配套設施建筑方案標準及成本分析：1. 會所2. 配套公建：學校，物業(yè)辦公樓，交警大隊，派出所3. 門衛(wèi)4. 售樓處5. 室外變電站6. 換熱站7. 煤氣調(diào)壓站8. 垃圾轉(zhuǎn)運站9. 地下車庫及人防工程10. 其他五、相應配套設

13、備選用標準及成本分析：1. 空調(diào)及采暖系統(tǒng)2. 給排水系統(tǒng)3. 中水系統(tǒng)4. 通風系統(tǒng)5. 供電系統(tǒng)6. 智能化及安防系統(tǒng)7.煤氣系統(tǒng)8.電梯系統(tǒng)9.消防系統(tǒng)10. 其他第五部分：項目開發(fā)一、項目進度計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。營銷策略計劃：各期營銷策略推廣計劃以及銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。二、投資收益分析成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項 目投資總額（萬

14、元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套費用開發(fā)間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總計稅務分析1、 營業(yè)稅及附加2、 所得稅3、 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。（三）、 經(jīng)濟效益分析1、 經(jīng)濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2、 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。參照以下表格：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率3

15、、 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標 2001 年 . .20XX年合計上半年下半年 上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤 （ 元 /m2）利潤 （ 萬元 ）4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容，可根據(jù)實際情況增減。1） 成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測成本x 90%預測成本預測成本x 110% 預測成本x120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（ 2） 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標 預測售價x 90%預測售價 預測售價x 110%預測售價x 120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利