附錄04上報(bào)集團(tuán)審核的方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案匯報(bào)內(nèi)容

1、上報(bào)集團(tuán)審核的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案匯報(bào)內(nèi)容（討論稿2005-10-17 ）第一部分：項(xiàng)目概況1、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（如經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/ 商務(wù) / 政府的關(guān)系）。2、 宗地現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)

2、、戶(hù)數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。3、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、 交通狀況（1） 公交系

3、統(tǒng)情況，包括主要線路、行車(chē)區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或遠(yuǎn)期規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平4、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)5、 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀4、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）1、 治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲

4、情況4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6、 周邊景觀7、 風(fēng)水情況8、 近期或遠(yuǎn)期規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。9、 其他5、 大市政配套（說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、 供水 / 中水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、 通訊（有線電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等

5、。5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱/ 生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。6、 土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。第二部分：市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述? 形成時(shí)間? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況? 購(gòu)買(mǎi)人群變化2、 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5 年）?開(kāi)工量/竣工量?銷(xiāo)售量/供需比?平均售價(jià)3、

6、 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)2、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類(lèi)似競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)?平均售價(jià)?開(kāi)發(fā)規(guī)模?產(chǎn)品形式?平均消化率?平均容積率?物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(1)、 主要背景，控股股東情況(2)、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)(每股利潤(rùn))(3)、 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本(4)、 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，成本構(gòu)成，材料運(yùn)用附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要克魚(yú)摟盤(pán)還要配 置現(xiàn)場(chǎng)圖片。4、 未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)

7、品類(lèi)型5、 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)6、 結(jié)論：?區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)?本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式?本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力?本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題3、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）2、 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。4、 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、 市場(chǎng)定位2、 目標(biāo)人群特征/ 來(lái)源區(qū)域 /行業(yè)特點(diǎn)3、 產(chǎn)品建議第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)部分一、地方性設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的分析：1各氣候區(qū)當(dāng)?shù)厝照臻g距的有關(guān)

8、規(guī)定，2各類(lèi)建筑物配建停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）標(biāo)準(zhǔn)3本地塊控規(guī)限定的高度，層數(shù)及退線距離要求4其他二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路和分析：1 設(shè)計(jì)概念方面，產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。主要產(chǎn)品類(lèi)型方面，是多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式、別墅等其他類(lèi)型，及不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。2. 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。3. 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。4. 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、

9、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。三、項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃：1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積，地上、地下建筑面積2、 住宅建筑面積、不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積3、 綜合容積率、住宅容積率，毛容積率，凈容積率4、 建筑密度，建筑覆蓋率，建筑基底面積，5、 控高 ，層數(shù)，總戶(hù)數(shù)，6、 綠化率 ，綠地面積，道路面積及比例，7、 總平面設(shè)計(jì)：日照及防火設(shè)計(jì)，出入口及交通，停車(chē)（地上，地下機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)），環(huán)境及場(chǎng)地高程8、 、消防設(shè)計(jì)

10、附圖，詳盡說(shuō)明。四、規(guī)劃的亮點(diǎn)及差異化：1. 規(guī)劃、景觀的亮點(diǎn)及差異化內(nèi)容。2. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)和差異化分析。五、配套設(shè)計(jì)分析：1 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮，主要影響成本的材料、設(shè)備等的選用方向， 在所在城市中，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品分析、材料、 設(shè)備等的運(yùn)用。2周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。3周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、 供水、 排水、 通訊 （有線電視、電話(huà)、 網(wǎng)絡(luò)） 、永久性用電和臨時(shí)施工用電、

11、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。4周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如： 交通狀況 （與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。六、景觀概念、方案設(shè)計(jì)思路：1. 設(shè)計(jì)項(xiàng)目背景2. 設(shè)計(jì)概念及風(fēng)格3. 設(shè)計(jì)原則及語(yǔ)言4. 主要節(jié)點(diǎn)處理及主題景觀5. 重要選材及植物6. 景觀燈光設(shè)計(jì)7. 其他第四部分：建筑設(shè)計(jì)分析地方性設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的分析：1. 當(dāng)?shù)氐目拐鹪O(shè)防要求。2. 當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)勘探情況對(duì)項(xiàng)目的要求。3. 當(dāng)?shù)氐耐鈮Ρ丶案魺嵩O(shè)計(jì)要求。4. 其他二、建筑單體：附圖，

12、詳盡說(shuō)明。1 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮，主要影響成本的材料、設(shè)備等的選用方向，在所在城市中，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品分析、材料、設(shè)備等的運(yùn)用。2單體中建筑外檐設(shè)計(jì)：屋頂構(gòu)件設(shè)計(jì)，門(mén)窗及披水材料色彩，立面及勒腳材料及主要顏色，陽(yáng)臺(tái)欄板材料色彩，3外檐設(shè)計(jì)成本及細(xì)項(xiàng)。4外檐燈光設(shè)計(jì)5其他三、建筑平面圖：1. 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖2. 首層平面圖3. 屋頂及設(shè)備層平面圖4. 地下層平面圖四、配套設(shè)施建筑方案標(biāo)準(zhǔn)及成本分析：1. 會(huì)所2. 配套公建：學(xué)校，物業(yè)辦公樓，交警大隊(duì)，派出所3. 門(mén)衛(wèi)4. 售樓處5. 室外變電站6. 換熱站7. 煤氣調(diào)壓站8. 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站9. 地下車(chē)庫(kù)及人防工程10. 其他五、相應(yīng)配套設(shè)

13、備選用標(biāo)準(zhǔn)及成本分析：1. 空調(diào)及采暖系統(tǒng)2. 給排水系統(tǒng)3. 中水系統(tǒng)4. 通風(fēng)系統(tǒng)5. 供電系統(tǒng)6. 智能化及安防系統(tǒng)7.煤氣系統(tǒng)8.電梯系統(tǒng)9.消防系統(tǒng)10. 其他第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。營(yíng)銷(xiāo)策略計(jì)劃：各期營(yíng)銷(xiāo)策略推廣計(jì)劃以及銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。二、投資收益分析成本預(yù)測(cè)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項(xiàng) 目投資總額（萬(wàn)

14、元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)稅務(wù)分析1、 營(yíng)業(yè)稅及附加2、 所得稅3、 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。（三）、 經(jīng)濟(jì)效益分析1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利率投資回報(bào)率3

15、、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001 年 . .20XX年合計(jì)上半年下半年 上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn) （ 元 /m2）利潤(rùn) （ 萬(wàn)元 ）4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容，可根據(jù)實(shí)際情況增減。1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本x 90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本x 110% 預(yù)測(cè)成本x120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率（ 2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)x 90%預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)x 110%預(yù)測(cè)售價(jià)x 120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利