12年上半年成都主城區(qū)寫字樓市場分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上12年上半年成都主城區(qū)寫字樓市場分析一.寫字樓銷售市場銷售遲緩，供過于求趨勢明顯1.市場整體特征1.1供應(yīng)持續(xù)放量，銷售遲緩圖1：成都市寫字樓供需情況(2006-2012年上半年)2012年上半年寫字樓新增供應(yīng)153.90萬平方米，寫字樓供應(yīng)持續(xù)放量。近幾年商業(yè)金融用地的大規(guī)模出讓，寫字樓市場開發(fā)量始終保持在較高水平。2010年限購政策以來，住宅市場倍受打壓，政府加速商業(yè)用地的推地步伐，開發(fā)商也不斷加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，預(yù)計寫字樓市場大規(guī)模放量的情形還將持續(xù)。上半年寫字樓成交面積62.38萬平方米，同比下跌8.7%。2012年以來，國際經(jīng)濟形勢不容樂觀，國內(nèi)經(jīng)濟增速放

2、緩，投資、出口、消費三駕馬車動力不足，實體經(jīng)濟下行導(dǎo)致寫字樓投資熱情降低，而住宅市場觀望情緒向?qū)懽謽鞘袌雎?，中小投資者信心不足，逐漸撤離寫字樓市場，寫字樓銷售進度緩慢，成交量出現(xiàn)較大萎縮，市場降溫明顯。1.2供過于求趨勢明顯2012年上半年的供需比為2.47，同比升高297.11%，出現(xiàn)較大攀升。一方面是市場持續(xù)大規(guī)模放量，另一方面寫字樓消化能力有限，眾多項目去化緩慢，庫存量急劇攀升，短期內(nèi)寫字樓供過于求趨勢明顯。2.供應(yīng)特征2.1供應(yīng)高峰提前圖2：成都市寫字樓月度供應(yīng)情況(2011年1月-2012年6月)2012年上半年寫字樓供應(yīng)153.90萬平方米，其中，4月供應(yīng)量達到58.69萬平方米

3、，創(chuàng)下單月歷史供應(yīng)的新高，6月供應(yīng)持續(xù)保持在較高水平，上半年供應(yīng)的大規(guī)模放量導(dǎo)致寫字樓市場提前迎來供應(yīng)的小高峰。預(yù)計市場的另一個高峰將于9月出現(xiàn)。2.2乙級寫字樓占比上升圖3：成都市寫字樓供應(yīng)類型(2010年上半年-2012年上半年)2012年上半年銷售市場新增甲級寫字樓2.98萬平方米，甲級寫字樓項目通常傾向于在下半年入市，上半年供應(yīng)相對較少。乙級寫字樓新增供應(yīng)97.14萬平方米，供應(yīng)占比為63.12%，依舊是市場的主力產(chǎn)品。商務(wù)公寓供應(yīng)量為53.79萬平方米，占比約34.95%，與去年同期25.92%的供應(yīng)比例相比占比明顯上升。商務(wù)公寓多規(guī)劃為LOFT、SOHO等商住兩用產(chǎn)品，憑借低總價、

4、不限購等優(yōu)勢在市場中依舊占據(jù)著重要的一席之地。并且由于近年商業(yè)用地出讓較多，寫字樓市場壓力較大，商務(wù)公寓仍將在較大范圍內(nèi)存在。2.3供應(yīng)外移趨勢明顯圖4：成都市寫字樓供應(yīng)環(huán)線分析(2010年上半年-2012年上半年)2012年上半年的新增供應(yīng)絕大部分集中在三環(huán)以外，達到100.04萬平方米，約占整體供應(yīng)的65.00%。市區(qū)三環(huán)內(nèi)寫字樓項目的供應(yīng)較少，三環(huán)外甚至繞城外已經(jīng)成為了寫字樓的主要集中區(qū)域。未來商務(wù)中心外移的趨勢十分明顯，多年來以市中心為核心的商務(wù)辦公格局將逐步打破。2.4城南成為寫字樓供應(yīng)主戰(zhàn)場圖5：成都市寫字樓供應(yīng)方位情況(2010年-2012年上半年)2012年上半年城南新增寫字樓

5、80.60萬平方米，城南尤其是天府新城為寫字樓的主要聚集區(qū)，其他方位的供應(yīng)相對較少。城南是政府重點規(guī)劃打造的商務(wù)辦公區(qū)，近年來城南發(fā)展較快，新增供應(yīng)項目數(shù)量多、體量大，并且未來城南還將有大規(guī)模的項目推出，成為寫字樓的主戰(zhàn)場。隨著市政配套的完善，企業(yè)的入駐，城南寫字樓的集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。3.需求特征3.1成交量圖6：成都市寫字樓月度銷售情況(2011年1月-2012年6月)2012年上半年寫字樓的銷售情況整體波動不大，月均銷售面積在10萬平方米左右，3月和6月去化量出現(xiàn)峰值，其他月份整體趨于平穩(wěn)。由于住宅市場的限購，部分投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，對于某些總價低，投資性強的寫字樓項目表現(xiàn)較為濃厚的興趣。

6、多個中低端項目銷售強勁，且保持良好的銷量。3.2乙級寫字樓為銷售主力圖7：成都市寫字樓各等級銷售情況分析(2011年上半年-2012年上半年)2012年上半年甲級寫字樓成交面積7.33萬平方米，銷售回落。甲級寫字樓無論是地段還是配置均具有優(yōu)勢，銷售價格較高，對消費者門檻明顯高于其他等級寫字樓，市場銷售壓力趨大。乙級寫字樓項目成交29.35萬平方米，較去年同期持平。作為市場的主流產(chǎn)品，成交量在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。乙級寫字樓主要集中在城南。隨著項目開發(fā)的進度，乙級寫字樓項目集中入市，項目同質(zhì)化嚴重，競爭頗為激烈。商務(wù)公寓成交面積21.73萬平方米。由于商務(wù)公寓分割面積較小，總價較低，單價具有競爭力

7、，并且沒有購買套數(shù)的限制，十分契合投資者需求，未來銷售或走俏。3.3價格低位波動圖8：成都市寫字樓成交均價(2011-2012年上半年)2012年上半年，寫字樓平均銷售價格為11000元/平方米，同比下跌0.2%，基本持平，保持平穩(wěn)。由于寫字樓市場供遠大于求，去庫存壓力大，較多的開發(fā)商在價格體系上做了一定的調(diào)整，加之市場中低總價，投資性強的商務(wù)公寓占據(jù)成交主力，對寫字樓成交價格有較大影響。3.4乙級，商務(wù)公寓價格走低圖9：各等級寫字樓銷售價格(2011-2012年上半年)2012年上半年，甲級寫字樓銷售價格為18439元/平方米，價格繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢，波動幅度變窄，且有小幅下降趨勢，6月由于個

8、別優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓集中去化，成交價格出現(xiàn)小幅反彈。乙級寫字樓銷售價格為11692元/平方米，同比下跌4.0%。在2011年明顯上漲之后，2012年出現(xiàn)回落，且整體變動趨小。市場中的乙級寫字樓項目增多，且集中入市銷售，同區(qū)域同質(zhì)化嚴重，對市場影響較大，競爭較為激烈。商務(wù)公寓銷售價格為8571元/平方米，同比上漲12.0%，變動幅度加大。進入2012年，精裝公寓，LOFT公寓增多，價格出現(xiàn)明顯上升，商務(wù)公寓標準出現(xiàn)較大的提升。3.5新開盤項目表1：重點項目開盤情況(2012年上半年)二.寫字樓租賃市場新增項目趨多，壓力凸顯1.新增租賃項目分析1.1新增租賃項目持續(xù)供應(yīng)圖10：成都市新交付使用項目情況

9、(2011年1月-2012年6月)2012年上半年，共有83.45萬平方米寫字樓交付使用，尤其是二季度寫字樓呈現(xiàn)集中交付的趨勢。包括大陸國際、華宇蓉國府、時代8號、百揚大廈、保利中心等一大批優(yōu)質(zhì)寫字樓項目相繼進入租賃市場。寫字樓的市場總存量上升至466.51萬平方米，市場規(guī)模不斷壯大。1.2新增項目圖11：各板塊新增租賃項目體量(2010年1月-2012年6月)新交付使用項目主要集中在天府新城及人民南路板塊，新增供應(yīng)為37.50及23.34萬平方米，東大街及市中心市場開發(fā)量不大，交付項目較為有限，僅有百揚大廈及時代8號。2.優(yōu)質(zhì)寫字樓分析2.1各板塊租金差異減小圖12：各板塊優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況

10、(2011年上半年-2012年上半年)注：優(yōu)質(zhì)寫字樓包含甲級寫字樓及部分準甲級寫字樓各板塊寫字樓租金均保持了持續(xù)上揚的趨勢，并且優(yōu)質(zhì)寫字樓租金差異減小。市中心CBD寫字樓租金保持平穩(wěn)；人民南路SBD及東大街寫字樓整體檔次較高，租金水平較為接近；天府新城項目逐漸增多，隨著市政配套設(shè)施的完善，大型企業(yè)的加速進駐，辦公氛圍逐步形成，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金出現(xiàn)較快增長。2.2整體租金保持增長圖13：成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金空置率走勢(2008年1月-2012年6月)2012年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金111.29元/平方米.月，環(huán)比上漲2.80%，租金持續(xù)上漲。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟促使寫字樓租金不斷走高。但

11、樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業(yè)主對寫字樓的空置承受能力差而降低報價情形較為普遍，尤其是天府新城新興商務(wù)區(qū)，受到潛在供應(yīng)量巨大的影響，租金水平難以達到預(yù)期水平。2.3空置率攀升2012年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均空置率為18.63%，由于2季度開始市場新增項目趨多，寫字樓空置率出現(xiàn)較大幅度上升。銷售市場供應(yīng)放量的情形逐步反應(yīng)到租賃市場上，項目的集中交付帶來空置率的攀升。3.四川中原工商鋪部分租賃成交案例三.總結(jié)1.上半年市場總結(jié)供應(yīng)放量，成交量下滑上半年寫字樓新增供應(yīng)153.90萬平方米，提前迎來供應(yīng)的小高峰，新增供應(yīng)以乙級寫字樓為主，并且主要集中在三環(huán)外及城南；成交面積62.38萬平方米，投資者投資信心不足，成交量出現(xiàn)較大萎縮。銷售價格為11000元/平方米。多項目交付，空置率攀升上半年共有萬平方米寫字樓交付使用。上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達到111.29元/平方米.月，環(huán)比上漲2.80%，平均空置率18.63%，但是由于多個項目的交付使用，寫字樓空置率2