某國(guó)際商務(wù)大酒店運(yùn)營(yíng)策劃方案

1、項(xiàng)目名稱：（暫定名）科華國(guó)際商務(wù)大酒店Cen tral Busin ess Hotel Zhen gzhou運(yùn)營(yíng)策劃案預(yù)覽 |Brow n：市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)定位營(yíng)銷管理第一部：市場(chǎng)定位【壹】背景篇、項(xiàng)目概述1項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目位于鄭州市中心大同路與福壽街交匯處之東北角，鄭州火車站廣場(chǎng)東邊。南邊是鑫地大廈（快捷酒店），西南方向是以銀基商貿(mào)城和世貿(mào)商城為中 心形成的服裝批發(fā)商圈；西邊是鄭州火車站和鄭州中心長(zhǎng)途客運(yùn)總站，西北方向是以小商品城和鄭州大酒店、紅珊瑚酒店、金陽(yáng)光大酒店等構(gòu)筑的火車站小 商品批發(fā)基地和休閑旅棧區(qū)；北邊是苑陵商場(chǎng)、金智萬博商城，東北方向是以 德化步行街、北京華聯(lián)商廈、金博大等構(gòu)筑的二

2、七商圈。項(xiàng)目高22層，總占地面積約900卅，總建筑面積約1.98萬卅（不含地下室2層和頂層面積）。其 中5-22層（6層為設(shè)備層）、地下室負(fù)一層（負(fù)二層為設(shè)備層）、頂層為本項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)面積，約17000 m2； 1-4層，非本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)樓層。2、項(xiàng)目初步研判優(yōu)勢(shì)a）地理位置好，地處鄭州火車站廣場(chǎng)，正對(duì)南出站口b）該建筑為高層，地處火車站廣場(chǎng)核心地段，形成地標(biāo)性建筑c）地處鄭州火車站商圈核心區(qū)、二七商圈一級(jí)輻射區(qū)d）火車站交通樞紐帶來較強(qiáng)的日人流量劣勢(shì)a）建筑前邊公共廣場(chǎng)面積小b）停車位少c）公交車、長(zhǎng)途客車的進(jìn)出站，造成大同路（西）、福壽街的交通擁擠d）由于火車站區(qū)域的臟亂差，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成恐慌心

3、理二、項(xiàng)目發(fā)展研究思路針對(duì)火車站區(qū)域的“臟、亂、差”對(duì)消費(fèi)者造成的心理恐慌、鑫地快捷酒店 對(duì)本項(xiàng)目的沖擊， 以及本案自身特征， 我們將通過對(duì)中國(guó)酒店業(yè)環(huán)境分析、 鄭州 酒店業(yè)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析、 項(xiàng)目和周邊酒店的分析， 采用客戶調(diào)查、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào) 查等手段， 運(yùn)用數(shù)據(jù)庫(kù)分析和潛力競(jìng)爭(zhēng)力交叉分析的方法， 完成項(xiàng)目的市場(chǎng)總體 定位，找準(zhǔn)市場(chǎng)，達(dá)到快速建立酒店品牌和特色經(jīng)營(yíng)方式的運(yùn)營(yíng)理念實(shí)現(xiàn)利益最 大化。貳】分析篇一、中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析縱觀 2008 年,幾乎全部的政府和企業(yè)都表示 2009 年將是全球最艱難的一年 . 世界經(jīng)濟(jì)的衰退， 原材料和人工成本的大幅提高， 加上金融危機(jī)的導(dǎo)火索， 讓全

4、球跌入百年以來的經(jīng)濟(jì)谷底。并購(gòu)造就中國(guó)真正的國(guó)際化酒店集團(tuán)關(guān)鍵詞： 10%的出租率這是任何酒店難以想象和接受的 ,但 2008年這個(gè)數(shù)字在許多酒店的報(bào)表上每 月都出現(xiàn) ,而 2009 年年初這樣的數(shù)字已經(jīng)在更多的酒店報(bào)表上出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)下， 最難生存的將是眾多的單體酒店。 與國(guó)外酒店高集團(tuán)化程度形 成強(qiáng)烈反差的是： 中國(guó)酒店絕大部分是單體自營(yíng)， 即使是集團(tuán)， 也大多屬于資產(chǎn) 集中、管理分散的方式。早在上世紀(jì) 50 年代，隨著交通運(yùn)輸業(yè)的迅速發(fā)展，許多大的酒店集團(tuán)應(yīng)運(yùn) 而生，并從某一國(guó)家內(nèi)的集團(tuán)逐步向全球發(fā)展。 目前，全世界較大的酒店集團(tuán)已 達(dá)幾百家， 控制著全世界客房總數(shù)的絕大部分， 并產(chǎn)生了

5、三大巨頭的洲際、 喜達(dá) 屋和希爾頓飯店管理公司，這些集團(tuán)酒店在資金、技術(shù)、人才、設(shè)備設(shè)施等方面 具有雄厚的實(shí)力， 對(duì)所屬酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式， 從而實(shí)現(xiàn)高管理水平、 高服務(wù)質(zhì)量 和高經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)從 2000年不足 30 家酒店、3000 余間客房，發(fā)展到 2007 年年末近 1700家酒店、 18 萬多間客房。目前，已有 100 多個(gè)品牌在運(yùn)營(yíng)，并且已經(jīng)涌現(xiàn)出一批業(yè)內(nèi)知名品牌，如 錦江之星、如家、莫泰 連鎖、7 天連鎖、漢庭連鎖、格林豪泰 等，有的品牌已經(jīng)在國(guó)外成功上市，面對(duì) 經(jīng)濟(jì)型酒店在中國(guó)迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 在金融危機(jī)之下， 或許不能凸顯其效應(yīng)， 但 是危機(jī)

6、過后， 人們的思想得到放松， 第一個(gè)得到緩解的行業(yè)將是旅游業(yè)， 加上危 機(jī)時(shí)期國(guó)家刺激消費(fèi)的宏觀調(diào)控政策積淀， 市場(chǎng)上資金充足， 資本市場(chǎng)將再次恢 復(fù)到通貨膨脹狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)性酒店的前期規(guī)模運(yùn)營(yíng)將在此時(shí)凸顯出強(qiáng)勢(shì)張力效應(yīng)。酒店信息化開源節(jié)流經(jīng)濟(jì)的衰退讓傳統(tǒng)企業(yè)的利潤(rùn)節(jié)節(jié)下降， 原材料和人工成本卻步步高升， 進(jìn)步加速企業(yè)的現(xiàn)金流失衡。 如何降低成本， 保住利潤(rùn)是所有企業(yè)面臨的最大問 題。開源成為瓶頸時(shí)，節(jié)流就成為企業(yè)生存和發(fā)展的基本之道。2008 年底開始，各個(gè)行業(yè)實(shí)施大規(guī)模裁員，世界 500 強(qiáng)中許多企業(yè)裁員高 達(dá) 20%-30% ，一時(shí)間所有員工岌岌自危。酒店行業(yè)并沒有成為特例，許多集團(tuán) 的高管

7、在服務(wù)幾十年后都黯然離職?？坎脝T和控制費(fèi)用能達(dá)到根本的節(jié)流目的 嗎？其實(shí)不然！ 尤其是中國(guó)的酒店業(yè)企業(yè)， 都還處于上行期， 并沒有達(dá)到人員飽 和和市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。 成本難以控制的根源在于沒有科學(xué)的管理工具和方 法，流程的混亂、工作的低效、從業(yè)人員素質(zhì)的參差不齊都使得成本無法量化 地管理。絕大多數(shù)中國(guó)酒店的管理還是停留在紙筆記錄和領(lǐng)導(dǎo)的指示上， 即使在 使用類似 PMS 等管理系統(tǒng)，也僅僅是數(shù)據(jù)記錄的工具，而很少用于數(shù)據(jù)分析和 收益管理。花費(fèi)數(shù)萬，甚至上百萬的 PMS 在相當(dāng)多的酒店僅僅等同于電腦中的 Excel表。而數(shù)百家中國(guó)酒店集團(tuán)有 CRS （集團(tuán)中央預(yù)訂系統(tǒng)）不到 30家，運(yùn) 營(yíng)得當(dāng)

8、的不到 10 家，而這 10 家中絕大多數(shù)不是星級(jí)酒店集團(tuán)， 反倒是經(jīng)濟(jì)型連 鎖酒店。市場(chǎng)空間巨大在國(guó)際上，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店與豪華酒店的比例為 7：1，而在中國(guó)，這個(gè)比 例是倒置的。 星級(jí)酒店和小旅館在中國(guó)以自己的生存方式野蠻生長(zhǎng)，兩級(jí)的服 務(wù)差距給經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店留出了巨大的市場(chǎng)空間?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店行業(yè) 遠(yuǎn)未達(dá)到飽和的程度，實(shí)際上競(jìng)爭(zhēng)更多地集中在經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和普通飯店之 間，而非經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店之間。 只要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，幾乎沒有空手而歸的。二、鄭州酒店業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析在經(jīng)歷了， 20 世紀(jì) 80 年代的平穩(wěn)、 90 年代的瘋狂投資、 21 世紀(jì)最初 5 年 的瘋狂淘金之后，鄭州酒店業(yè)逐漸走上

9、了理性之路。隨著社會(huì)的發(fā)展以及受全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響， 鄭州酒店業(yè)也不斷的在調(diào)整或 轉(zhuǎn)型，針對(duì)四、五星級(jí)高端酒店和定位低端的經(jīng)濟(jì)型酒店成為今后酒店業(yè)發(fā)展的 兩個(gè)主流方向。 2004 年，中州國(guó)際集團(tuán)高在鄭州開出了第一家快捷酒店，短短 幾年的時(shí)間， 快捷酒店在鄭州遍地開花。 快捷酒店的風(fēng)行， 在于消費(fèi)者這一酒店 形式的接受， 與三星級(jí)以上的酒店相比， 快捷酒店沒有奢華的設(shè)施和高附加的服 務(wù)，與普通的旅館、招待所相比，快捷酒店的設(shè)施更時(shí)尚、整潔、衛(wèi)生，這樣的 消費(fèi)模式，對(duì)于河南這樣一個(gè)發(fā)展中的城市來說，具有巨大的潛在消費(fèi)空間。然而，這樣的好景并不長(zhǎng)。 2006 年下半年，中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)就開始

10、走下坡路； 2007年繼續(xù)走低； 2008年一場(chǎng)“金融海嘯引發(fā)全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)” ，同 時(shí)也為酒店業(yè)的“快捷風(fēng)”劃上了“休止符” ！這一現(xiàn)象的背后，有著多方面原 因的存在。 一是由于鄭州快捷酒店行業(yè)門檻低， 有的是把昔日旅館、 招待所稍作 改造就開張，甚至大多數(shù)是跟風(fēng)，導(dǎo)致了“快捷酒店”發(fā)展過熱；二是對(duì)市場(chǎng)缺 乏分析判斷，出現(xiàn)了非理性的發(fā)展誤區(qū)；三是設(shè)備設(shè)施、服務(wù)模式、投資心態(tài)上 的同質(zhì)化非常嚴(yán)重， 導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈， 甚至競(jìng)相降價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)； 四是快捷酒店的 迅猛發(fā)展， 在一定程度上給星級(jí)酒店帶來了沖擊波， 間接引發(fā)三星級(jí)以下酒店業(yè) 的競(jìng)爭(zhēng)加劇。2009年后，“金融危機(jī)”為全民企業(yè)經(jīng)濟(jì)上了一堂別具

11、現(xiàn)實(shí)意義的“成本經(jīng) 營(yíng)與控制” 的課程，考慮到通脹因素的影響以及商務(wù)酒店的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 快捷酒 店仍將有發(fā)展空間， 特別是在二、 三線城市和農(nóng)村市場(chǎng)將成為快捷酒店的下一波 熱點(diǎn)。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 鄭州提出來 “打造中部的商貿(mào)旅游中心城市和打造 會(huì)展城市”，將拉動(dòng)酒店業(yè)會(huì)展業(yè)的發(fā)展。鄭州是會(huì)展業(yè)起步較早的城市，隨著 國(guó)際會(huì)展中心承辦高層次展會(huì)機(jī)會(huì)的增多， 大大刺激鄭州酒店業(yè)需求， 同時(shí)也對(duì) 酒店業(yè)提出更高的商務(wù)需求。 每次在鄭州舉辦全國(guó)性大型會(huì)展的時(shí)候， 鄭州的酒 店客房都相當(dāng)緊俏，比如說展會(huì)期間 70 萬的客流量，鄭州的酒店都不能滿足會(huì) 展需求。同時(shí)，河南酒店業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。 而由此帶來

12、的結(jié)果是， 在供求寬松的市 場(chǎng)環(huán)境下， 由于酒店提供的是相同的服務(wù)和產(chǎn)品， 那么價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)自然成為普遍的 競(jìng)爭(zhēng)手段，就會(huì)產(chǎn)生多數(shù)酒店效益不高的現(xiàn)象，甚至存在生存壓力。因此，在突 破同質(zhì)化的道路上，為爭(zhēng)取“淡季不淡”的效果，鄭州的酒店業(yè)要長(zhǎng)足地良性發(fā) 展，必須不斷地研究市場(chǎng)，找差異化經(jīng)營(yíng)方式，尋找切入點(diǎn)，形成獨(dú)特的服務(wù)特 色，塑造酒店服務(wù)品牌，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，逐步占領(lǐng)市場(chǎng)份額。三、鄭州火車站區(qū)酒店業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析1.火車站區(qū)酒店現(xiàn)狀鄭州火車站附近的酒店（旅館）大小多達(dá)幾十家。比如，紅珊瑚大酒店、鄭 州大酒店、格陵蘭大酒店、天泉大酒店、金陽(yáng)光大酒店等是三星級(jí)或準(zhǔn)三星級(jí)的 酒店，其價(jià)格大致在20

13、0元及以上；其它都是一些檔次較低的旅館，其價(jià)格相對(duì) 便宜，大致在100元左右，甚至更低，衛(wèi)生、服務(wù)、硬件標(biāo)準(zhǔn)低。已建成的鑫地 快捷酒店，是介于旅館和星級(jí)酒店之間，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)位在120-180元。像這樣的經(jīng)濟(jì)型酒店，價(jià)格適中，服務(wù)、硬件相符也匹配。本酒店位于鄭州火車站廣場(chǎng)，高 22層，總建筑面積約1.98萬卅（不含地下 室一、二層和頂層面積）。其中5-22層（6層為設(shè)備層）、地下室負(fù)一層（負(fù)二 層為設(shè)備層）、頂層為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積，約17000 m2； 1-4層，非本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)樓 層。建成后，將成為鄭州首家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店。通過實(shí)地考察，我們了解到酒店 為鑫地快捷酒店，位置離本案最近，定位也與本案相近，

14、是本案最強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 2.火車站區(qū)分布酒店研究1）鄭州火車站區(qū)域類比酒店調(diào)研No： 01紅珊瑚大酒店酒店星級(jí)：四星級(jí)酒店位置：火車站廣場(chǎng)北出站口酒店地址：鄭州市二馬路20號(hào)酒店簡(jiǎn)介：鄭州紅珊瑚大酒店，位于鄭州火車站廣場(chǎng)北側(cè)，隸屬河南省江海 集團(tuán)，是一家集住宿、餐飲、康樂、商貿(mào)于一體的現(xiàn)代化高智能 商務(wù)酒店。建筑面積約2.2萬m,擁有舒適、典雅行政套房、豪 華套房、商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間、單人間，共167間。中央空調(diào)四季如春， 觀光電梯賞心悅目，并提供多項(xiàng)商務(wù)秘書及訂票服務(wù)，是您理想 的下榻之處和商務(wù)會(huì)議首選之地。紅珊瑚酒店全體員工秉承；賓 客的滿意是我們最大的幸福"，竭誠(chéng)為您提供盡善盡美的服務(wù)

15、！ 1996年開業(yè)2002年裝修 房間數(shù)量（間）：167餐飲設(shè)施：中西餐廳康樂設(shè)施：桑拿、KTV包房、大型室內(nèi)旅游館、保齡球館、健身中心、棋牌室、桌球室，各種類型的會(huì)議中心等設(shè)施，配套功能俱全酒店設(shè)施：中央空調(diào)，觀光電梯商務(wù)中心：提供多項(xiàng)商務(wù)秘書及訂票服務(wù)?？头?jī)r(jià)格：標(biāo) 準(zhǔn) 間Y 560元，優(yōu)惠后Y 179元，無早餐商務(wù)單人Y 580元，優(yōu)惠后Y 268元，贈(zèng)送早餐 商務(wù)標(biāo)間Y 580元，優(yōu)惠后Y 268元，贈(zèng)送早餐 豪華標(biāo)間Y 1080元，優(yōu)惠后Y 350元，贈(zèng)送早餐 商務(wù)套間Y 1280元，優(yōu)惠后Y 668元，贈(zèng)送早餐No： 02鄭州大酒店酒店星級(jí)：三星級(jí)酒店位置：火車站廣場(chǎng)北出站口酒店地

16、址：鄭州市興隆街8號(hào)周圍環(huán)境：二七紀(jì)念塔、鄭州火車站酒店簡(jiǎn)介：鄭州大酒店（鄭州飯店），是三星級(jí)涉外酒店，隸屬鄭州市人民 政府，位于鄭州市中心，火車占北出站口前方200米，地理位置 得天獨(dú)厚。酒店客房樓高29層，擁有各類房間300間，標(biāo)準(zhǔn)間 面積30卅，裝修典雅，設(shè)施完善。具有豫式和粵式菜肴的中餐 廳。規(guī)模齊全的會(huì)議室（8個(gè)）和多功能廳，最大的可容納 400 余人，先進(jìn)的會(huì)議設(shè)備，適合各種大、中、小型會(huì)議。酒店擁有 齊全的健身娛樂設(shè)施，適合商務(wù)、旅游和會(huì)議客人康樂設(shè)施：健身、桑拿、卡拉OK美容美發(fā)、按摩、保齡客房?jī)r(jià)格：普通套房Y 668元，優(yōu)惠后Y 320元，贈(zèng)送早餐行政標(biāo)間Y 516元，優(yōu)惠后

17、Y 260元，贈(zèng)送早餐豪華標(biāo)間Y 476元，優(yōu)惠后Y 220元，贈(zèng)送早餐標(biāo) 準(zhǔn) 間Y 436元，優(yōu)惠后Y 208元，贈(zèng)送早餐單 人 間Y 436元，優(yōu)惠后Y 208元，贈(zèng)送早餐No： 03鄭州天泉大酒店酒店星級(jí)：三星級(jí)酒店位置：火車站廣場(chǎng)酒店地址：鄭州市大同路1號(hào)周圍環(huán)境：二七紀(jì)念塔、鄭州火車站、鄭州市長(zhǎng)途汽車站酒店簡(jiǎn)介：鄭州天泉大酒店，是集住宿、餐飲、康樂、購(gòu)物、旅游活動(dòng)為一體的三星級(jí)酒店位于鄭州市廣場(chǎng)南側(cè)，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)完善，計(jì)算 機(jī)網(wǎng)絡(luò)提供快捷火車票、機(jī)票服務(wù)。酒店設(shè)有地下停車場(chǎng)，提供 充足泊車位。客房部擁有總統(tǒng)套房、豪華套房、家庭式套房、商 務(wù)間、標(biāo)準(zhǔn)間、夫妻間、殘疾人房等各類客房 21

18、0多間。餐飲設(shè)施：中餐廳康樂設(shè)施：康樂中心客房?jī)r(jià)格：豪華A標(biāo)Y 588元，優(yōu)惠后Y 246元，贈(zèng)送早餐夫 妻 間Y 358元，優(yōu)惠后Y 246元，贈(zèng)送雙早豪華B間Y 558元，優(yōu)惠后Y 226元，贈(zèng)送雙早A型標(biāo)間Y 388元，優(yōu)惠后Y 226元，贈(zèng)送雙早三 人 間Y 300元，優(yōu)惠后Y 210元，贈(zèng)送三早B型標(biāo)間Y 358元，優(yōu)惠后Y 198元，贈(zèng)送雙早No： 04鄭州金陽(yáng)光大酒店酒店星級(jí)：國(guó)際涉外三星級(jí)酒店地址：鄭州市二馬路86號(hào)周圍環(huán)境：鄭州火車站北出站口、鄭州市長(zhǎng)途汽車站酒店簡(jiǎn)介：鄭州金陽(yáng)光大酒店，地處鄭州火車站北出站口，國(guó)際三星涉外酒 店，高15層（6-15層為客房）。酒店設(shè)有各類客房

19、300套，大 會(huì)議室可容納400余人，中會(huì)議室可容納100余人、小會(huì)議室可 容納30- 50人。中西餐廳、小吃城、咖啡廳、酒吧 800余座餐 位，是一家集商務(wù)、客房、會(huì)議、餐飲、娛樂、休閑為一體的商 務(wù)型酒店。樓高15層。餐飲設(shè)施：中餐廳主營(yíng)粵菜可容納400人康樂設(shè)施：健身、桑拿、棋牌、夜總會(huì)、臺(tái)球商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、停車場(chǎng)、商場(chǎng)、按摩、美容美發(fā)客房?jī)r(jià)格：標(biāo) 準(zhǔn) 間Y 387元，優(yōu)惠后Y 148元，無早餐（6-9樓）商務(wù)標(biāo)間Y 256元，優(yōu)惠后Y 160元，贈(zèng)送雙早豪華B間Y 387元，優(yōu)惠后Y 180元，贈(zèng)送雙早（13-15樓）豪華A間Y 426元，優(yōu)惠后Y 200元，贈(zèng)送雙早（1

20、3-15樓） 精品豪華標(biāo)間Y 680元，優(yōu)惠后Y 300元，贈(zèng)送雙早（11-12 樓）No： 05鄭州海天大酒店酒店星級(jí):三星級(jí)酒店位置:商務(wù)區(qū)省政府酒店地址:鄭州市城東路288號(hào)酒店簡(jiǎn)介:海天大酒店，隸屬河南旅游集團(tuán)，是一家集住宿、娛樂、寫字間 為一體的旅游三星級(jí)酒店，是河南旅游局政府上網(wǎng)工程的首家酒 店，全面接入In ternet設(shè)立電子客房，提供商務(wù)秘書服務(wù)。酒 店內(nèi)安裝有中央加濕系統(tǒng)，客房配備私人保險(xiǎn)箱、吹風(fēng)機(jī)、迷你 酒吧、有線電視，所有房間均設(shè)有 DDN網(wǎng)絡(luò)接口，免費(fèi)使用。房間設(shè)施:酒店內(nèi)安裝有中央加濕系統(tǒng)，客房配備私人保險(xiǎn)箱、吹風(fēng)機(jī)、迷 你酒吧、有線電視，所有房間均設(shè)有 DDN網(wǎng)絡(luò)

21、接口，免費(fèi)使用。餐飲設(shè)施:中西餐廳會(huì)議設(shè)施:大型多功能會(huì)議室商務(wù)中心:提供多項(xiàng)商務(wù)秘書及訂票服務(wù)。客房?jī)r(jià)格:A型豪華間丫 1129元，優(yōu)惠Y 360元，周末價(jià)318，中西自助早餐 B型豪華間¥ 901元，優(yōu)惠Y 340元，周末價(jià)208，中西自助早餐 電腦商務(wù)房Y 712元，優(yōu)惠¥ 298元，周末價(jià)278，中西自助早餐 標(biāo) 準(zhǔn) 間¥ 672元，優(yōu)惠¥ 258元，周末價(jià)288，中西自助早餐No： 06如家快捷酒店（文化路店）酒店星級(jí):三星級(jí)酒店地址:鄭州市人砦北街4號(hào)附1號(hào)酒店簡(jiǎn)介:如家快捷酒店（文化路店），有溫馨套房、商務(wù)大床房、標(biāo)準(zhǔn)房、 大床房、特惠房等

22、148間，配備茶餐廳、停車位。房間設(shè)施:提供24小時(shí)熱水淋浴、空調(diào)、電視和免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，標(biāo)準(zhǔn)的席 夢(mèng)思床和配套家具。餐飲設(shè)施：自助早餐12元/位康樂設(shè)施：桑拿、KTV包房、大型室內(nèi)旅游館、保齡球館、健身中心、棋牌 室、桌球室，各種類型的會(huì)議中心等設(shè)施，配套功能俱全客房?jī)r(jià)格：套 房Y 199元，優(yōu)惠后Y 170元，不含早餐標(biāo) 準(zhǔn) 間Y 179元，優(yōu)惠后Y 151元，不含早餐商務(wù)大床房Y 179元，優(yōu)惠后Y 151元，不含早餐大 床 房Y 159元，優(yōu)惠后Y 132元，不含早餐特惠房Y 129元，優(yōu)惠后Y 104元，不含早餐No： 07鑫地快捷酒店基本情況：鑫地快捷酒店（火車站店），位于鄭州市大同

23、路121號(hào)，隸屬于 鑫地酒店管理公司，是一家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店酒店規(guī)模：酒店共16樓，擁有客房100余間，其中標(biāo)準(zhǔn)間65間，單人間 34間，可同時(shí)接待200余人住宿客房裝修：時(shí)尚、獨(dú)特、新穎、高雅一樓大堂：約380卅，客人可以在此等候、談心、品茶商務(wù)中心：收發(fā)傳真、打字、復(fù)印、代訂機(jī)（車）票等服務(wù)，總臺(tái)可以提供住宿登記、行李寄存、貴重物品寄存等服務(wù)。特色服務(wù)：免費(fèi)擦鞋、叫醒服務(wù)房間價(jià)格：標(biāo)間/單間Y 198元，優(yōu)惠Y 138元，豪華單間158元（含早餐）2）鄭州火車站區(qū)域類比酒店分析a. 從房間功能上來講，分標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、套房、豪華套房、特色房。b. 從房間價(jià)格上來講，又從功能加以區(qū)分，分下如下

24、：標(biāo)準(zhǔn)間 分為經(jīng)濟(jì)型標(biāo)間、豪華型標(biāo)間、商務(wù)型標(biāo)間。集團(tuán)下屬酒店其經(jīng)濟(jì)型標(biāo)間 180元一300元/天/間；豪華型標(biāo)間優(yōu)惠價(jià) 180 250元/天/間；三星級(jí)商務(wù)型標(biāo)間約 160元/天/間，四 星級(jí)商務(wù)型標(biāo)間約260元/天/間。行政標(biāo)間或精品豪華標(biāo)間 260-300元/天/間。加盟型的快捷酒店，其標(biāo)間價(jià)位120160 元/天/間。單人間 分為普通單人間和商務(wù)單人間。集團(tuán)型酒店（三星級(jí)以上）普 通單間約200元/天/間，商務(wù)單間200-270元/天/間；加盟型 經(jīng)濟(jì)快捷酒店，普通單人間120160元/天/間，商務(wù)單間180-190 元/ 天/ 間。套房分為普通套房和商務(wù)套房，紅珊瑚酒店商務(wù)套房668

25、元/天/間，鄭州大酒店的普通套房320元/天/間。特色房 天泉大酒店的夫妻間246元/天/間，及其三人間210元/天/ 人；海天大酒店電腦商務(wù)間278元/天。注：（1）以上標(biāo)注價(jià)格，皆為優(yōu)惠后價(jià)格，其折扣在 之間，大 部分都含相應(yīng)早餐。（無早餐價(jià)位稍低一點(diǎn)）（2）各酒店具體價(jià)格見下表（鄭州火車站區(qū)域酒店價(jià)格一覽表）c. 從功能定位上看，各大酒店或快捷酒店都具有客房、康體、餐飲、休閑、娛樂、健身和商務(wù)會(huì)議和商務(wù)中心服務(wù)功能。紅珊瑚大酒店，配套比較齊全，更具有桑拿、KTV包房、大型室內(nèi)游泳 館、健身、棋牌、桌球室，更注重休閑娛樂和健身；鄭州大酒店，是一家涉外三星級(jí)酒店，以客房服務(wù)為主；鄭州天泉大酒

26、店，則以特色功能套房為主，如總統(tǒng)套房、豪華套房、家 庭式套房、夫妻間、殘疾人房等，突出其特色經(jīng)營(yíng)；金陽(yáng)光大酒店，是一家有別于鄭州大酒店的是國(guó)際涉外三星級(jí)酒店，具 備客房和商務(wù)會(huì)議功能；鄭州海天大酒店，獨(dú)具專業(yè)辦公商務(wù)功能?？头垦b有中央加濕系統(tǒng)，配 備私人保險(xiǎn)箱，接入DDh網(wǎng)絡(luò)接口，供免費(fèi)使用。提供商務(wù)秘書服務(wù)。 而經(jīng)濟(jì)型的快捷酒店，基本具有客房、餐飲、休閑、娛樂功能。d. 從客房數(shù)量上看，鄭州紅珊瑚167間，鄭州大酒店300余間，鄭州天泉 大酒店310間，鄭州金陽(yáng)光大酒店300余，鄭州如家快捷酒店（文化路店） 148間，鄭州鑫地快捷酒店（火車站店） 100 余間【小結(jié)】從功能上來講，鄭州火車站

27、區(qū)域內(nèi)的酒店，大都具有客房、康體、餐飲、休 閑、娛樂、健身、商務(wù)會(huì)議和商務(wù)服務(wù)功能。而各酒店，進(jìn)一步將區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分 化，打造差異化經(jīng)營(yíng)。 鄭州紅珊瑚大酒店， 不僅在級(jí)別上在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)獨(dú)具四星 級(jí)，突出全方位的酒店功能； 鄭州大酒店和鄭州金陽(yáng)光大酒店， 都是涉外三星級(jí) 酒店，其經(jīng)營(yíng)定位相似，以客房服務(wù)為主，后者多傾向于康體、休閑和娛樂；鄭 州天泉大酒店， 則是以特色套房服務(wù)為主， 突出表現(xiàn)社會(huì)地位的尊貴和家庭的溫 馨、浪漫情懷；鄭州鑫地快捷酒店（火車站店） ，是一家加盟連鎖經(jīng)營(yíng)酒店，其 定位是經(jīng)濟(jì)型酒店；如家快捷酒店，只是對(duì)其商務(wù)房間的參考性研究，不在這里 作對(duì)比性研究。從價(jià)格上來講，鄭州火車站

28、區(qū)域內(nèi)酒店，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格從經(jīng)濟(jì)型、普通型、商務(wù)型、行政/豪華型依次等為120-160元、180-250元、260元、260-300元；單 人間價(jià)格從經(jīng)濟(jì)型、普通型、商務(wù)型依等次為120-160元、180-190元、200-270 元；商務(wù)套房668元，普通套房320元（僅限紅珊瑚和鄭州大酒店）；特色房定 位在210-280元，比如說家庭房、夫妻房、殘疾人房、電腦商務(wù)房等。綜上所述:.從星級(jí)定位上來講，在經(jīng)濟(jì)型酒店和三星級(jí)以上酒店的定位存 在市場(chǎng)空白；.從功能定位上來講，.在火車站區(qū)域內(nèi)乃至鄭州I市范圍內(nèi)，.而經(jīng)濟(jì) 型的商務(wù)酒店尚未出現(xiàn)，.更為出現(xiàn)主題式商務(wù)酒店從配套設(shè)施上來講，現(xiàn)代 化、.商務(wù)高

29、效辦公型.（i nte I el .網(wǎng)、.無線網(wǎng)游系統(tǒng)、.o a辦公系統(tǒng)、.移動(dòng)電話服 務(wù)、.通信、.遠(yuǎn)程電視會(huì)議、.多媒體設(shè)備等）.配套是一個(gè)市場(chǎng)空白;.從價(jià)格上來 講，我們?nèi)耘f可以在經(jīng)濟(jì)型的快捷酒店和三星級(jí)以上的酒店的范圍內(nèi)，找出價(jià) 格差異化的定位。這正是本案所研究的課題和定位方向；【附錄】鄭州火車站區(qū)域酒店價(jià)格一覽表鄭州紅 珊瑚大 酒店鄭州大酒店鄭州天泉 大酒店鄭州金陽(yáng) 光大酒店鄭州海天 大酒店鄭州如家 快捷酒店鄭州鑫 地快捷 酒店星級(jí)四三（涉外）三三（涉外）三三房間167間300余間210多間300間148間100余間標(biāo)準(zhǔn)間A560元436元388元387元672元179元198元17

30、9元208元226元148元288元151元138元258元無早餐含早餐無早餐含早餐含早餐無早餐標(biāo)準(zhǔn)間B358元198元含早餐商務(wù) 單人間580元179元198元268元151元158元含早餐無早餐含早餐商務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)間580元256元268元160元含早餐含早餐豪華標(biāo) 準(zhǔn)A間1080 元476元588元426元350元220元246元200元含早餐含早餐含早餐含早餐豪華標(biāo) 準(zhǔn)B間558元387元226元180元含早餐含早餐商務(wù)套間1280 元668元含早餐普通 套房668元199元320元170元含早餐無早餐行政/ 精品豪 華標(biāo)間516元680元260元300元含早餐含早餐普通 單人間436元1

31、59元198元208元132元138元含早餐無早餐含早餐夫妻間358元246元含早餐三人間300元210元含早餐A型豪華間1129 元360元318元自助早餐B型豪華間901元340元208元自助早餐電腦 商務(wù)間712元298元278元自助早餐第二部：經(jīng)營(yíng)定位叁】定位篇一、項(xiàng)目分析1. 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于鄭州市中心大同路與福壽街交匯處之東北角， 鄭州火車站廣場(chǎng)南出站口東200米。本酒店共建有22層，總占地面積約900卅，總建筑面積約1.98 萬卅（不含地下室一、二層和頂層的面積）。酒店的 1-4層，非本酒店經(jīng)營(yíng)樓層，層 5-22層（6層為設(shè)備層）、地下室負(fù)一層（負(fù)二層為設(shè)備層）、頂層為本項(xiàng)目

32、經(jīng)營(yíng)面積，約17000卅。樓層及房間分 布示意圖如下圖所示：4VI/ 21丿E O|23丿層丿二*>岡兇図本酒店平面示意圖左圖所示，23層 為頂層，敞開式大空間；21-22層合為一 層，層高是標(biāo)準(zhǔn)層的1.5倍，與頂層格 局相近，面積小一點(diǎn)。WB-2IEB-21J IL8-20層的樓層布局一樣，每層有 7 個(gè)標(biāo)間，2個(gè)大套間，其中大套間面 - 積是標(biāo)間的2倍。如右圖所示。WB-3WB-，WT-17丁 A亠、 層WT-WB-1WB-1M-E7層樓層布局為2個(gè)大套間，2個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 間，1個(gè)大套房（4個(gè)標(biāo)間大小，內(nèi)置1 個(gè)小標(biāo)間）。口小5層樓層布局，2個(gè)大套間，2個(gè) 標(biāo)間，1個(gè)大套間（4個(gè)標(biāo)間大小）

33、。下室負(fù)一層，是一個(gè)框架結(jié)構(gòu)，示意 圖略。根據(jù)以上示意圖統(tǒng)計(jì)1）21-22（ 1.5 層）1 個(gè)大空2)23層1個(gè)大空間3)08-2091個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房間；26個(gè)套房4)07層2個(gè)套房，2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房間，1個(gè)大房間5)05層2個(gè)套房，3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房間，1個(gè)大房間6)負(fù)1層框架結(jié)構(gòu)綜上所述，本酒店共有3個(gè)大空間,30個(gè)套房，96個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，共計(jì)119間2.項(xiàng)目SWOT及對(duì)策研究分析1) SWOT分析S優(yōu)勢(shì)a.地理位置優(yōu)越，地處鄭州的心臟地帶，正對(duì)火車站廣場(chǎng)南出站口，具 有鄭州標(biāo)志性鄭州火車站作為地理地標(biāo)，利用火車站附近的設(shè)施，形 成了火車、長(zhǎng)途車、公交車、未來地鐵站相結(jié)合的交通模式。所以如 何能成為火車站客源成

34、為酒店的關(guān)鍵。b 以銀基商貿(mào)城、小商品批發(fā)市場(chǎng)、世貿(mào)商城、金智萬博商城等形成的 服裝、小商品等構(gòu)筑的火車站批發(fā)商圈，每天形成強(qiáng)大的人流量。不 僅是消費(fèi)者，而且有其商戶的商務(wù)辦公，也是一個(gè)重要的客源。c 建成時(shí)間優(yōu)越，火車站附近新建成的酒店項(xiàng)目不多，現(xiàn)有的酒店其管 理和經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)質(zhì)量，和市區(qū)其他新建同星級(jí)的酒店相比，在現(xiàn) 代化方面不夠超前。如果本酒店仔細(xì)分析火車站附近的酒店經(jīng)營(yíng)，揚(yáng) 長(zhǎng)避短，提出新的服務(wù)理念，差異化經(jīng)營(yíng)定位，更適合得到市場(chǎng)的發(fā) 展，吸引更多的客源。d 形象品質(zhì)的優(yōu)越，由于本酒店是新建的酒店，在酒店外立面的裝飾以 及室內(nèi)裝修裝飾，可以提升并凝聚高品質(zhì)的形象，成為火車站酒店的 新

35、地標(biāo)。W劣勢(shì)a 火車站帶來負(fù)面印象：長(zhǎng)期以來，火車站在大多數(shù)人的心目中的感覺 就是臟、亂、差。b 距離商務(wù) /行政中心位置較遠(yuǎn)：鄭州的商務(wù)中心集中在經(jīng)三路和紫荊山 南路，省級(jí)行政中心主要是在紫荊山商圈輻射區(qū)，市級(jí)行政區(qū)在中原 路，如果從商務(wù)的選擇，更多的人為了辦事的方便，會(huì)選擇離這些位 置更近的酒店、賓館。這就需要在酒店項(xiàng)目上提供補(bǔ)償，如提供班車 或汽車租賃等。c 旅游客源的成長(zhǎng)需要一定時(shí)間：旅游客源作為酒店經(jīng)營(yíng)的一部分，是 需要時(shí)間去開發(fā)，并且這個(gè)部分的客戶是需要時(shí)間積累才會(huì)更多，而 對(duì)于投資者來說，最好的回報(bào)就是盡快地收回成本，顯然，旅游客源 不能在短期內(nèi)解決這個(gè)問題。d 對(duì)于旅游科華來說

36、有更好的選擇：作為一個(gè)旅游客戶，更希望的是一 個(gè)更輕松、更好的居住環(huán)境，而本酒店因?yàn)橹車h(huán)境的限制（火車站 人多而嘈雜等）不能滿足這方面的需要，而這些客戶可能更偏向于選 擇度假型的高檔酒店或經(jīng)濟(jì)型的快捷酒店的兩極性消費(fèi)。O 機(jī)會(huì)a 鄭州地鐵的修建，火車站是地鐵一個(gè)中樞的轉(zhuǎn)乘點(diǎn)，火車站滯留的人 群將增多，火車站將會(huì)成為商務(wù)出差或旅游休閑的一個(gè)休憩點(diǎn)，突出 了火車站的中轉(zhuǎn)樞紐功能。b 由于火車站形成的休閑購(gòu)物商圈，和物流、批發(fā)基地，滯留大量的消 費(fèi)者、批發(fā)商、代理商，他們構(gòu)筑的強(qiáng)勢(shì)人流，特別是批發(fā)商和代理 商的商務(wù)行為，都將成為本酒店的客源之一和新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。c 由于消費(fèi)者對(duì)目前火車站的臟、亂、差有

37、一種恐慌心理，因此，為本 酒店樹立一個(gè)新的酒店形象，提出更優(yōu)、更好的服務(wù)品質(zhì)理念，對(duì)火 車站區(qū)域的酒店是一個(gè)提升，也是一個(gè)挑戰(zhàn)。d 打造全新的服務(wù)品質(zhì)，無論是商務(wù)的還是休閑旅游的，這是本酒店制 勝于火車站區(qū)域的一個(gè)必要條件，甚至在一定程度上吸引休閑旅游的 客戶。T 威脅a 由于當(dāng)前火車站區(qū)的酒店在經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)質(zhì)量上，參差不齊，對(duì)本 酒店形成一個(gè)高新的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)質(zhì)量，在口碑的傳播上形成了一 個(gè)慣勢(shì)思維的定位。b 鑫地快捷酒店的存在，由于本酒店的定位比其稍高一點(diǎn)，因此，在競(jìng) 爭(zhēng)方面，將對(duì)本酒店構(gòu)成一個(gè)主力的威脅。2)SWOT 對(duì)策研究分析分析 1： 本酒店具有良好地理位置優(yōu)勢(shì)，再加上地鐵站的

38、修建，奠定了火 車站中樞中轉(zhuǎn)功能，也就產(chǎn)生了客流在火車站滯留的機(jī)會(huì)，為旅 客提供休息休憩和商務(wù)居住提供了一個(gè)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。對(duì)策 1： 本酒店應(yīng)抓住這一機(jī)會(huì)，經(jīng)過對(duì)火車站區(qū)域酒店分析，突出 代商務(wù)”的概念，是以商務(wù)服務(wù)為主，旅游客房客房為輔，而酒 店的餐飲、茶藝咖啡等設(shè)施配套，都是以商務(wù)服務(wù)為主。分析 2： 本酒店在火車站區(qū)的新地標(biāo)形象對(duì)策 2： 在酒店外立面裝飾方面，應(yīng)表現(xiàn)現(xiàn)代化酒店的高檔形象，形成火 車站區(qū)建筑的新地標(biāo)，以形象塑造品質(zhì)；室內(nèi)裝飾，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn) 單；關(guān)于服務(wù)理念的提出，應(yīng)針對(duì)“現(xiàn)代商務(wù)”的概念，提出全 新“商務(wù)服務(wù)” 理念。分析 3： 火車站帶來的“臟、亂、差”的負(fù)面影響對(duì)策 3

39、： 以新的服務(wù)品質(zhì)和理念，樹立本酒店的形象。分析 4： 距離商務(wù) /行政中心的較遠(yuǎn)對(duì)策 4： 在鄭州范圍來講，提出以“商務(wù)服務(wù)”為經(jīng)營(yíng)理念的酒店幾乎沒 有，大都是以旅居客房為主，商務(wù)客房為輔；本酒店則是以商務(wù) 服務(wù)為主，并且配備現(xiàn)代化商務(wù)出差辦公的配套設(shè)施，成立專業(yè) 的商務(wù)服務(wù)中心，讓商務(wù)出差者猶如在自己的公司辦公一樣，消 除出差辦公的異地感覺，同時(shí)解決住宿、餐飲等問題。分析 5： 對(duì)于旅游客戶對(duì)策 5： 酒店通過傳播“商務(wù)服務(wù)”理念，吸引客戶，傳播口碑，只要適 合居住，消除外界的嘈雜（隔音效果的處理等） ，室內(nèi)環(huán)境的清新 舒雅，也能吸引旅游客戶。只是提供為商務(wù)旅客服務(wù)為主。分析 6： 關(guān)于鑫

40、地快捷酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策 6： 鑫地快捷酒店，是一家經(jīng)濟(jì)型酒店，其服務(wù)質(zhì)量和理念是不能喝 商務(wù)服務(wù)相比的，但是它的存在會(huì)在價(jià)格上刺激和吸引客流，因 此我們對(duì)本酒店進(jìn)行補(bǔ)充定位，即“經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店” 。因此在服 務(wù)上，本酒店有優(yōu)勢(shì)，差異化定位拉開客戶檔次；其次是在價(jià)格 上，由于我們的商務(wù)服務(wù)為主的定位，因此在客房上推出“天天 特價(jià)房”，挫敗對(duì)方是“低價(jià)格”的元?dú)?。二、消費(fèi)群體分析1、 酒店客戶人群分析酒店客戶如果按照性質(zhì)來劃分后我們可以大概規(guī)為以下幾類：商務(wù)客戶 創(chuàng)業(yè)型客戶、分支機(jī)構(gòu)客戶（省級(jí)、市級(jí)營(yíng)銷商、代理商） 、臨 時(shí)辦公客戶、會(huì)議型客戶旅游客戶 旅行團(tuán)體客戶、家庭團(tuán)體客戶、探險(xiǎn)式客戶、漫游式

41、客戶團(tuán)體客戶 旅游團(tuán)體、單位團(tuán)體散客 是相對(duì)更隨機(jī)的單獨(dú)客戶而以上的不同的類型的客戶也都具有獨(dú)特的消費(fèi)理念， 如果按照消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)情況來看，我們基本可以把他們劃分到下面幾類：? 豪華旅客 豪華旅客，會(huì)入住高級(jí)酒店。其到訪目的可能是為了商務(wù)或 者消閑，亦可能是兩者兼具。故此，這類游客會(huì)選擇最能提供符合自己 要求的設(shè)施和服務(wù)的酒店。? 商務(wù)旅客 他們會(huì)選擇間特別切合其商務(wù)所需的酒店， 或者選擇位于其 業(yè)務(wù)所在點(diǎn)的酒店，又或者如果要出席會(huì)議或展覽，他們便會(huì)選擇區(qū)內(nèi) 的酒店。? 經(jīng)濟(jì)旅客 經(jīng)濟(jì)旅客的選擇會(huì)極受交通及住宿的收費(fèi)所限 .他們不會(huì)考 慮有何種設(shè)施或服務(wù)，只會(huì)選擇最基本及最便宜的設(shè)施和服務(wù)劃分完

42、之后，我們發(fā)現(xiàn)：在一個(gè)城市內(nèi)，商務(wù)旅客和經(jīng)濟(jì)旅客的量最大，而 這些客戶的需求墓地明確和單一， 例如商務(wù)旅客要處理業(yè)務(wù)， 因此酒店必須提供 一些他們慣用的， 并與其辦公室相似的服務(wù)， 因此，酒店有必要為住客提供先進(jìn) 科技的產(chǎn)品與服務(wù)（電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等） ，而如果在這個(gè)方面可以比其他酒 店做的更好，相信這個(gè)酒店將成為這些客戶的首選。2、 酒店客戶群體定位分析火車站客戶群火車站的客戶群包括： 上下火車 3小時(shí)前后的人群、 乘坐火車來鄭州公干的 人群、夜班車和過路班次的客流、 高端接車客戶。 這個(gè)群體屬于酒店客戶的主要 來源，如何通過酒店功能的定位來吸引這個(gè)部分的群體， 將成為功能設(shè)計(jì)的最好 酒店

43、。商務(wù)客戶群創(chuàng)業(yè)型客戶、分支機(jī)構(gòu)客戶（省級(jí)、市級(jí)營(yíng)銷商、代理商） 、臨時(shí)辦公的客 戶、會(huì)議型客戶基于商務(wù)酒店在鄭州有很好的發(fā)展前景， 且可將酒店多元化發(fā)展可以減少投 資風(fēng)險(xiǎn)這兩點(diǎn)。我們將商務(wù)客戶也列為酒店的主要客戶南昌最好的酒店。低端客戶群低端客戶群是引起火車站附近臟、 亂、差現(xiàn)象的主要原因， 為了配合酒店形 象，酒店因該在管理上避免這類群體， 包括在酒店的整體范圍內(nèi)出現(xiàn)賣飯盒、 報(bào) 紙、雜志、土特產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。三、市場(chǎng)定位? 本酒店應(yīng)該定位在商務(wù)酒店以及過渡式酒店。? 本酒店應(yīng)該減少與傳統(tǒng)酒店在旅游客戶的競(jìng)爭(zhēng)。? 本酒店的特色應(yīng)該通過強(qiáng)化商務(wù)配套以及個(gè)性化的服務(wù)來體現(xiàn)。? 本酒店的裝修不應(yīng)該

44、強(qiáng)調(diào)豪華及星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)功能的實(shí)用、齊全。? 本酒店的消費(fèi)人群應(yīng)該是定位于以商務(wù)客群和散客這兩個(gè)群體為主導(dǎo)。? 消費(fèi)群體南昌最好的酒店中高端客戶群，避免低端客戶群。酒店的類型(1) 商業(yè)酒店飯店， 是指建于城市之內(nèi)的酒店。 它必須具有帶浴室的單人房、 雙人房、套房； 有直通國(guó)內(nèi)一些主要城市、 世界上一些主要國(guó)家和地區(qū)的主要都 市的直通電話及總機(jī)服務(wù)；有電腦訂房； telex 服務(wù)；中央空調(diào)；中央音響；閉 路電視；中央消防系統(tǒng)；各種類型的餐廳及宴會(huì)場(chǎng)所，會(huì)議場(chǎng)所及娛樂設(shè)施； 24 小時(shí)送餐服務(wù)， 24 小時(shí)洗衣服務(wù)等等。(2) 住宅(公寓 )酒店，是為長(zhǎng)住客人而建的，它除擁有商業(yè)酒店的一般設(shè)備

45、外，在房間里還必須有廚房和辦公設(shè)備， 及供小孩游戲的設(shè)施， 使住客能充分享 受家庭之樂。(3) 度假酒店，它是為旅游度假者而建的。它必須建在交通方便的風(fēng)景名勝 地區(qū)，如海濱、著名山區(qū)、溫泉附近。它一般擁有良好的沙灘和泳場(chǎng)；有良好的 滑雪、溜冰場(chǎng)；有高爾夫球場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。人們可在這里游泳、曬太陽(yáng)、滑雪、溜 冰、騎馬、打球、劃艇、 玩風(fēng)帆，盡情享受度假之樂。 這種飯店受季節(jié)影響較大。(4) 商務(wù)飯店：主要針對(duì)的客戶為商業(yè)群體，包括小型公司、駐地方辦事機(jī) 構(gòu)等作為臨時(shí)辦公場(chǎng)所， 它需要便利的交通條件， 先進(jìn)的辦公設(shè)備以及人員配套 服務(wù)。通過對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的剖析和 SWOT 的分析，在快捷酒店和星級(jí)酒店(三

46、星級(jí) 以上)之間尋找酒店立項(xiàng)的市場(chǎng)切入點(diǎn)，因此，我們將本酒店定義為“經(jīng)濟(jì)型商 務(wù)酒店”，以“商務(wù)中國(guó)通，服務(wù)世界行”的經(jīng)營(yíng)理念，提出“精道品質(zhì)精心 服務(wù)精品商務(wù)”的服務(wù)理念，讓商務(wù)差旅者異地輕松辦公，就像在自己的公司 一樣。市場(chǎng)定位： 經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)理念： 商務(wù)全球通，服務(wù)世界行服務(wù)理念：國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全新服務(wù)質(zhì)量，輕松商務(wù)之旅為商務(wù)溝通開辟一條通道為商務(wù)溝通搭建一座橋梁為商務(wù)溝通營(yíng)造一個(gè)平臺(tái)四、經(jīng)營(yíng)定位本酒店，定義為經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，其功能是滿足固定和特定人群，包括：商 務(wù)客房、商務(wù)功能齊備的服務(wù)中心、電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)中心、咖啡廳、西餐廳、中餐 廳、快餐店、康體娛樂、商場(chǎng)、大型會(huì)議室、小型（動(dòng)

47、腦）會(huì)議室、臨時(shí)辦公寫 字樓、設(shè)備出租部、通用銀行自助柜臺(tái)機(jī)、自助保管服務(wù)、電信服務(wù)店、禮儀服 務(wù)部、旅行社、汽車租賃中心、電話服務(wù)系統(tǒng)、行政辦公區(qū)域。a.商務(wù)客房：商務(wù)單人間、商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)套房、總裁套房、商務(wù)公寓商務(wù)單人間：面積為1620川的房間，內(nèi)有衛(wèi)生間和其他附屬設(shè)備（含電腦網(wǎng)絡(luò)）組成。設(shè)一張單人床，這樣的房間適合商務(wù)旅 游的單人住用，并且有一定的會(huì)客空間。商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間：一大一小兩個(gè)床位，大床是1.5m*2.0m，小床可以折疊的沙發(fā)床1.2m*2.0m，房間在需要時(shí)可以住兩位客人，沙發(fā) 床收起后可以騰出比商務(wù)單人間更大的會(huì)客洽談空間。商務(wù)套房：由連通的兩個(gè)房間組成，其中一間是辦公室，另

48、一間是臥 室，臥室內(nèi)設(shè)兩張單人床或一張雙人床。這樣可以做出鄭 州酒店空間理念最先進(jìn)的商務(wù)酒店，比商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間更適合 辦公，也可以增設(shè)辦公臺(tái)等常用辦公設(shè)施?？偛锰追浚河?3-4 個(gè)組成，并且可以通過連接旁邊的商務(wù)標(biāo)間或商務(wù)套間等擴(kuò)大套房面積和功能，設(shè)有衛(wèi)生間和會(huì)客室、小酒 吧，室內(nèi)有活動(dòng)沙發(fā)，同時(shí)可以拉開當(dāng)床，擴(kuò)充后相當(dāng)于 一個(gè)小型公司的規(guī)模。商務(wù)公寓： 類似于商務(wù)套房，但其裝修及規(guī)模更傾向于辦公，并在附近設(shè)有圖書室、室內(nèi)花園等公用設(shè)施，更適合長(zhǎng)期使用。 設(shè)備配置? 房?jī)?nèi)簡(jiǎn)化衛(wèi)生間的設(shè)備，可以針對(duì)這些客戶提供免費(fèi)浴城的消費(fèi)， 這樣既可以南昌最好的酒店酒店硬件投資成本和維護(hù)成本，又可以 促進(jìn)酒店浴城

49、部門的消費(fèi)。? 不提供免費(fèi)早餐，可以轉(zhuǎn)為代用消費(fèi)卷作為客戶在酒店內(nèi)消費(fèi)現(xiàn)金。? 強(qiáng)化所有酒店房間的上網(wǎng)功能并提供電腦租賃服務(wù)。? 客房不強(qiáng)調(diào)豪華，強(qiáng)調(diào)功能實(shí)用、齊全。并且房間的裝修材料必須 符合容易清潔的原則，例如地面可以選用地板膠，塑料窗簾、相對(duì) 簡(jiǎn)約的床、更改大衣柜為衣架、將壁燈更改為臺(tái)燈等。? 強(qiáng)化酒店房間的商務(wù)功能，房?jī)?nèi)的家具采用活動(dòng)型為主。例如房?jī)?nèi) 可以增加活動(dòng)型會(huì)客臺(tái)方便客人來訪洽談。b.商務(wù)中心服務(wù)對(duì)象主要是商務(wù)群體， 因此酒店必須擁有一般酒店商務(wù)中心的功能， 例 如：訂飛機(jī)票、火車票、打印文件、收發(fā)傳真、圖片 /文件掃描、業(yè)務(wù)咨詢等。 還必須具備一些特有的功能，將酒店的商務(wù)性體現(xiàn)出來，下面是我們的建議： 客戶管家 當(dāng)客戶有需要， 我們將為他配備一個(gè)專業(yè)的私人管家， 其職 責(zé)相當(dāng)于其一個(gè)生活秘書和業(yè)務(wù)助理， 例如幫商業(yè)客人預(yù)約客戶、 安排 行程路線、查找資料、導(dǎo)游、接送客戶、貨運(yùn)安排、會(huì)議組織等，還可 以詳細(xì)到客戶吃飯、 宴請(qǐng)等細(xì)節(jié)服務(wù)的方面， 所以這個(gè)管家必須是貼身 的、專業(yè)的。 設(shè)備租賃 當(dāng)客戶有需要， 我們將提供給他所有必須的辦公用品， 相當(dāng) 與客戶在自己的公司內(nèi)辦公一樣便利， 并且房間的設(shè)計(jì)需要考慮這些設(shè) 備的使用。 針對(duì)特別客戶的服務(wù) 例如對(duì)于酒店的金卡會(huì)員， 我們還將提供火車接 送、禮儀迎接、行李托運(yùn)等。 專