電大本科會(huì)計(jì)學(xué)財(cái)務(wù)報(bào)表分析作業(yè)三萬科a獲利能力分析

1、萬科A獲利能力分析一、萬科基本情況介紹： 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年12月31日止，公司總資產(chǎn)105.6億元，凈資產(chǎn)47.01億元。 1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年

2、3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于1988年介入房

3、地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā)，2003年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到16個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)。二、萬科A獲利能力分析盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào), 是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障, 是企業(yè)至關(guān)重要的能力。1. 營(yíng)業(yè)收入分析營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷能力的綜合反映, 是獲利能力的基礎(chǔ), 也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見, 珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主要來源。企業(yè)初步形成了以長(zhǎng)江三角洲

4、、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹? 以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。 2009主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈利潤(rùn)比例結(jié)算面積比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%25.08%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域32.38%36.46%26.06%京津以及地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力, 與技術(shù)水平, 產(chǎn)品設(shè)計(jì), 規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的3 年間, 銷售增速仍保持上升態(tài)勢(shì),除市場(chǎng)銷售向好外, 還反映了

5、銷售管理水平有很大的提高。由下表可見, 管理費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小, 良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心, 但也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾, 銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此, 萬科在存在大量借款的情況下, 其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù), 管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。 各項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)57.01%39.04%56.79%營(yíng)業(yè)費(fèi)用66.48%55.99%41.83%管理費(fèi)用43.17%0.48%42.82%3. 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析: 由下表可見, 06- 09 年銷售毛利

6、率逐漸增長(zhǎng)。07 年根據(jù)市場(chǎng)供需兩旺, 房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期, 企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià), 項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。08 年凈資產(chǎn)收益率為近年來最高點(diǎn), 效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯形的收入, 具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力, 抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來的影響。年份2006200720082009銷售凈利潤(rùn)8.368.511.4512.79銷售毛利潤(rùn)20.0922.5125.7528.72利潤(rùn)構(gòu)成分析: 由上表可見, 萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì), 其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要來源, 毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì), 而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。2006 年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠

7、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng), 同時(shí)投資收益的比重下降趨勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。4. 盈利能力指標(biāo)(1) 資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)( 見下表) 。說明企業(yè)盈利能力不斷提高。年份2006200720082009資產(chǎn)凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%凈資產(chǎn)收益率11.31%11.53%14.26%16.25%( 2) 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大, 說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性, 存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致, 因此, 萬科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理, 降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn), 提高運(yùn)作效率, 保

8、證業(yè)務(wù)開展的靈活度。例如, 08 年, 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的管理, 加快銷售, 對(duì)不同的采用不同的租售策略, 進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫存, 加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度; 09 年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開工和竣工計(jì)劃, 以減少現(xiàn)金支出, 都取得了不錯(cuò)的效果。年份2006200720082009經(jīng)營(yíng)指數(shù)0.621.19-2.730.34每股收益07 年的大幅下降是由于06 年實(shí)行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì), 在不斷增資的情況下, 仍能保持一定的每股收益, 說明萬科有較強(qiáng)的獲利能力。09 年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為0.404。該指標(biāo)偏低, 主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大, 其次, 反映了萬科獲取現(xiàn)金能力偏低。年份2006200720082009每股現(xiàn)金流量0.2