房地產(chǎn)住宅項目的操盤流程-銷售部-fsw

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)住宅項目的操盤流程（銷售部）房產(chǎn)項目的開發(fā)需要經(jīng)歷四個階段：投資決策分析階段，前期工作階段項目建設(shè)階段竣工驗收交付使用階段。四個階段每一個階段都有不同的內(nèi)容。投資決策階段：是項目開發(fā)最基本的最關(guān)鍵的一項工作，工作內(nèi)容主要是項目的選擇和可行性研究。前期工作階段：是投資分析決策后到正式施工前，其主要工作內(nèi)容是獲取土地使用權(quán)落實資金和項目的規(guī)劃設(shè)計。 項目建設(shè)階段：主要內(nèi)容是落實承發(fā)包組織施工建設(shè)監(jiān)理市政和共建配套等 竣工驗收交付使用階段：主要內(nèi)容就是組織竣工驗收和交付使用的成功。以上房產(chǎn)開發(fā)的四個階段銷售部門（特別是代理公司）真正發(fā)揮作用的是后三個階段，在代理公司剛

2、開始接觸項目時，項目估計正處在剛開工，售樓處要么沒有搭建，要么就是剛剛搭建起來，首先為了對項目由一個整體的了解和掌握，就要對項目做一份項目的整體營銷方案，該方案是對當(dāng)前項目銷售的整體分析及應(yīng)對策略。整體的營銷方案的內(nèi)容可分為一下幾個部分：1 項目評價：項目區(qū)位 交通 環(huán)境及項目內(nèi)的各項技術(shù)指標(biāo) 2 項目SWOT 分析包含項目市場宏觀環(huán)境調(diào)研分析 和 項目優(yōu)劣勢及跟主要競爭項目對比（swot分析）3潛在客戶群體分析：按不同人群的各類性質(zhì)劃分為不同的群體，加以區(qū)分。4 項目市場定位：對項目的形象及概念定位 5 價格定位 ：結(jié)合當(dāng)?shù)叵M者及市場的特點，對價格敲定6 制定完整的銷售策略：結(jié)合調(diào)研成果，

3、根據(jù)市場定位，對項目制定出整體的銷售策略。（俗話說，萬事開頭難，項目整體銷售策略的制定，對項目前半部分的銷售起到總領(lǐng)全局的作用）第二部分：前期蓄水（開盤前）在項目整體銷售策略制定好后，剩下的的時間至開盤前的工作就只有一個目的:項目前期蓄水，為開盤準(zhǔn)備。這段時間的工作重點主要有以下幾個方面：1 制定開盤前的銷售計劃及工作安排1準(zhǔn)備硬件設(shè)施，談客工具。搭建售樓中心，銷售人員到位，2 人員培訓(xùn)，完善答客問，精煉說辭。3 宣傳（公關(guān)）活動4 積累客戶5 時刻關(guān)注市場變化，及時調(diào)整銷售策略。第三部分:開盤1制定整體的開盤銷售策略及工作安排2疏導(dǎo)積累的客戶房源沖突3解決前期存在的客戶問題4做好充分的廣告宣傳5準(zhǔn)備開盤公關(guān)活動6 具備開盤各類條件，準(zhǔn)備開盤的軟硬工具。7 開盤，分析開盤效果第三部分：快速回籠資金，銷售走向正途。（第三部分時間比較長，如果項目在開盤后近期沒有新的樓座退出的話，就是在消化開盤后的剩余房源，可能時間比較長）1 快速回收訂房客戶的資